給排水管改修のセミナー

給排水管のセミナーに参加しました。
出席者は多かったです。

気になったこと。

●排水竪管の清掃
5年に1度程度、竪管の清掃をした方がいい。
専有部の清掃時、ノズルの先端が竪管に入れて清掃するけれど、それでは不十分。
（銅管の場合も必要なのか？そのうち確認してみないと）

●ライニング工法
配管の内側を最初に削るため、配管に穴が開く場合がある。
注意が必要。
（すべての工法がそうなのか？）

●改修のタイミング
水漏れ戸数が増えれば、行えばいい。
予防的には行わなくてもいいみたい。
私のマンションも頻繁に水漏れしているわけではありません。

●共有部と専有部を同時にやると安くなる。

マンションの寿命を70年程度と管理組合で決めた場合は、築後45年程度にライニング工法で行ってもいいかも。
20年程度でも65年となり、そこから引っ張る。あと8年か・・・。

色 見本帳

ヤフオクで色見本帳を入手しました。
「J版　塗料用標準色2017」
2000円弱でした。

意外と大きいです。
5cm×21.5cmあります。

鉄骨階段の色と比較してみました。
同じような色と感じました。

少し探しにくいです。

鉄骨階段のほかに、管理人事務室の外壁、外構部フェンス、外部階段の側面（パラペット？）などがあります。

工事の後に保証書？（納品書？）のようなものがあり、そこに色の種類ち使用料が記載しているようです。
理事でもないし、書庫にすぐに入れるわけではありません。
まったく、面倒です。
電子化されていて、検索できれば簡単なのですが。

色コードと塗装の修繕

外部鉄骨階段に十円玉程度の剥がれ、当り傷による塗装の剥落がありました。
自分で直そうと思って、色コードを調べるとJ05-30Bでした。
濃い目の茶色。
電話で専門店に問い合わせると、在庫があるのはJ05-20Bしかないとのこと。
ちょっと濃くなる色。
調色もできるが、まったく同一にならないと。
見て判断するしかないと。

近所のホームセンターでも探してみましたが、同じ色はありません。
ネットでも探しましたが、同様です。もっと探せばあるかもしれませんが。

近い色で妥協するしかないようです。

色見本帳を注文しました。

ダメ元で理事へ立候補しようかな

昨日、交流会（セミナー）に参加しました。

いいことを聞きました。
管理規約で理事の選出方法が決まっていなければ、立候補できるのではと。
15年程前に理事会で輪番制に決まったのですが、それは問題ないようです。
(追記：輪番制は理事会で決定したことです。理事会で立候補者を受け付けすることも可能と考えられる。)
どういう反応があるか分かりませんが、ダメ元で立候補しようと思います。
もっとも、改選は4月なのでかなり先の話です。

今の管理組合は、問題山積で解決するには最低2～3年は必要です。
管理コストの見直し、管理規約の見直し、一番難題のマンションの終活についてなど。
任期が2年なので、足らないかも。
あと、4年後に大規模修繕もあります。

輪番制のままだと、4～5年後ほど先になります。
今のように理事会のせっせと提案書を提出しるだけでは間に合いません。

セミナー参加は、深山さんの話を聞きたかったのが理由ですが、他にも収穫がありました。
保険の費用も削減できるかもしれません。
管理会社任せにしていましたが、自分でやった方が安くなりかもしれません。
見積取ってみる価値はありそうです。

追記：
ただ立候補を伝えるのではなく、公約（課題解決）のような書面を提出するつもりです。

100年マンション

「100年マンション　資産になる住まいの育てかた」（長嶋修 著）を読みました。
今後のマンションの在り方について、すっきりさせてくれました。

築37年なのでもうすぐマンションの今後をどうするかを決める必要があります。
　（1）65～70年で解散する
　（2）65～70年後までに建て替える
　（3）100年を目指す

このうち（3）は、修繕積立金の大幅値上げしてマンションのグレードアップが必要です。
一時金では対応できないと思う。
やっかいなのは、旧耐震であること。
これだけでもコンセンサスを取るのが難しいそう。
マンションの資産価値が上がるとしても負担が重くハードルが高そう。

（1）や（2）でもそれなりの値上げで最低限のグレードアップが必要と思われる。
最低限のメンテナンスでは、スラム化に向かうかもしれません。

解体費用は土地の売却費用でまかなえるようなので、解体積立金は不要と思われる。
(2)の建て替えは容積率や建蔽率の確認が必要。
大阪市の市庁舎まで出かけないと容積率は確認できません。
ネットでできないので不便。
土地の種類は、第2種住宅地域となっていました。
容積率は200%、300%、400%のようです。
現状は約300%です。
そのうち確認に行かないと。

住民がマンション管理に無関心のままだと、管理不全で荒んだマンションになる可能性がありそう。
例えは問題かもしれませんが、今の文化住宅のような位置付けになるのかも。
立地が駅から6分とされているのがまだいい方かもしれませんが、もう少し近ければ安心できるのでが。

管理コストを改善するだけで精一杯かも。

個人賠償責任保険の大幅値上げ（訂正）

来年3月にマンションの保険が更新時期を迎えます。
フロントによるとそのなかで個人賠償責任保険が大幅に値上がりになると。
前回は3万かそこら（ただし、保証金は1000万円程度。主に漏水対策）だったのですが、数十万になるとのこと。
※訂正3万でなく15万でした。1年と5年を勘違いしていました。

これだと、1戸当り年1000円として5万×5年=約25万となるので、管理組合で掛けないで、個人で掛けたても変わりません。
個人賠償責任保険は、カードや他の保険にも付いていることがあるので、きっちりやれば、削減できるはずです。
どちみち、自転車事故などに備えて掛けている人もいるはず。
大阪府でも一応、自転車の所有者（利用者？）には保険を義務付けているはず。

どうするのでしょうか？
予算が足らないので臨時総会も必要だと思う。

パイプスペースの有料化？

先日、管理会社の設備点検に同行しました。
メーターボックスと違って、パイプスペースの中は、比較的空いています。
細い揚水管？が通っているほかはほとんど使われていません。

そこに、住民が勝手に物を置いているところがほとんどでした。

いっそのこと、物を置くのを認めて有料化すればいいと、ふと、思いました。
トランクボックスの替わりに。

メモ：構造スリットの欠陥

マンションのスリットに欠陥があるという記事がありました。
スリットは地震を揺れを吸収する機能を持っています。
それが欠陥工事として発覚しているそうです。
放置して10年の保証期間を過ぎると、修復に数千万円の負担となると。

私の住んでいるマンションは関係ありません。
旧耐震で、スリットもありません。
スリットを後付けして、耐震性を高める方法もありますが、危ないと主張している建築家もいるので、関心ありません。

中古のマンションに引っ越しする場合は、注意しないと。

工事見学会

大規模修繕の見学会に申し込みました。
定員30名なので超えると抽選になります。
少し遠いのですが、開催数が少ないこともあり、今回初めての申し込みです。
古いマンションで、外部階段の耐震改修もあります。
マンションを見てみたいところもあります。

来月には、別のマンション見学会にも参加します。
こちらは、自発的な交流グループの会です。

本日は、雨のために年1回の建物点検が延期（9/13）になりました。
管理会社によるものです。
外部鉄骨階段や外構部のフェンスなどは見てないようです。昨年はそうでした。
今回は、廊下の下を見せてもらうように話をするつもりです。
忙しくて、本当は参加を見送りたかったのですが・・・。

電気室やエレベーター室に普段は入れないので、写真を撮って定点観測の資料とします。

くもおとこ対策が必要？

先日、テレビでマンションの雨樋や手すりからよじ登って侵入する「くもおとこ」のことが放映されていました。
道具なしに、確か11階まで上ったことがあると。
夜は、網戸だけにしていることがあるので、対策が必要です。
室内を確認しやすいので、明かりが付いているところが狙われやすいそうです。

バルコニー側なので大規模修繕時にでも、忍び返しを付けるとか必要かも。
バルコニー側には雨樋がないので、手すりだけ。
付けるとすれば、2階部分になるのかも。

追記
忍び返しを取り付ける場合、大規模修繕時の足場に影響しないか確認が必要。
着脱できるようにするとか。
忍び返しを付けても、道具があれば進入できると反対されるかも。