生協はなんで管理会社やらないの？

みんなで管理会社をつくれたらいいなと思っています。
今の管理会社は利益相反行為があるようで、信頼できません。
それなら、皆で管理会社を作ればいいと思う。
500戸くらい集めれば1人、1000戸なら2人程度、フロントを賄えるのではと・・・。

形態は生協でもいいし、別の形で行うとか。
ただし、生協の場合は、法律改正が必要みたい。
NPOとか一般社団法人でも、あるいは株式会社でも。
法的な側面は、業務範囲を限定するとか工夫すれば、なんとかなるのでは？

管理員の交代

今月いっぱいで管理員が定年退職します。
70歳ということで、継続雇用できるようにはなっています。
退職されるのは、健康上の理由だそうです。

最近、ずっと交代要員が入っていたのはそういうことでした。
理事会の議事録がすぐに分からなかったのは、引継ぎのため整理中だったのかもしれません。
今週からは引継ぎ期間のようです。

排水溝の清掃のことで確認したかったのですが、今のうちに連絡しようかと思っています。
問題箇所は、排水溝の盛り上がったところだけ摩耗して下地が見えています。
これは、モップなでの金属部分が当たっているためのではないかと。
本人がいるうちに確認しないとややこしくなりそう。
削れているところがあちこち、けっこうあります。

理事会議事録の閲覧

管理事務所に行って、最近数回の理事会議事録の閲覧を求めました。
あいにく、今日は、管理員がいつもの人と違い代理の人がきていました。
代理の管理員は、保管場所が分からないため、電話でいつもの人に電話で問い合わせてくれました。
電話は私が説明しましたが、今、議事録を整理中で場所は説明できないとのこと。
今までファイリングしてなかったのか？
以前は、閲覧したときは順にファイリングされていました。
どうなってる？
結局、次回、管理員が来た時に、閲覧することになりました。
しばらく代理が続くので、次は20日になります。10日程先。

はやく、電子化されてこういう行為が不要になってほしい。

管理会社は手強い

知り合いから聞いた話ですが、その人のマンションが昔、管理会社をリプレースしました。
管理委託費は下がったのですが、役員が代わってから数年後、管理委託費を値上げされて元に戻りました。

また、最近、大規模修繕工事があったのですが、委員会で検討した結果、管理会社に依頼することになりました。
劣化状況が想定外に悪く、ひび割れ等追加工事があって、予備費をほとんど使われたとか。
劣化診断どうなってたのと知人は言ってました。
施工会社は名の知れた大手です。
1割以上予備費がありましたから、工事費用が1割以上アップするとかなり儲かるのではと思う。

管理会社は老獪です。
管理組合が長期的に安定したマネジメントを保たないと、対峙できません。
役員が長期に就任するか、委員会を作って監視するか、外部の専門家に頼るか・・・。
方法は色々とあるとは思う。

管理組合のパソコンだと思うけど

フロントに送付したい資料があるため、管理員にメールで送ってもらえるか確認しました。
返事はNO。
USBメモリとかSDカード等の読み込みは安全上できないとのこと。
笑える返事。
パソコンやプリンターは管理組合の費用。
インターネット費用も組合。
決めるのは、管理組合のはず。
そんな決まりはありません。

資料を渡すその日は、便があるので、紙で渡すことにしました。

フロントに直接メールで送ればいいのですが、以前別のフロントは教えてくれなかったので、今のフロントも無理かなと。
今度聞いてみることに。

フロントの交代

4月にフロントが交代しました。
1年で交代です。
私は不満でしたが、管理会社には何も言っておりません。
遠くの方へ異動になりました。
仕事以外では楽しそうなところです。

総会はフロントの上司が担当しました。
今後はその方が継続するのかどうか不明です。

2～3年は新人が担当（最初は上司がいっしょ）。
次のフロントは1年。
今後はどうなる？
交代早過ぎ。
マンションのことを把握して終わり。というか、知らないまま。

例年では、総会後翌月は理事会が開催されますが、5月は予定がありません。
緊急事態宣言の影響のようです。

大規模修繕委員会がスタートできません。
仮に6月に理事会なら、募集が6月。
承認が8月。
それからになります。
2年間の予定なので、余裕はありますが・・・。

今のフロントはどうなのか？

7月に総会時にフロントが代わりました。
他のブログで、依頼したことをやってくれないとか遅いとか、言ったことを守ってくれないとか読んだことがあります。
前のフロントではほとんど問題なかったのですが、それが現実になりました。

先日の理事会では以下のようなことがありました。
・前回の長期修繕計画のコピーを理事に配布してほしいと依頼しましたが、忘れていました。
　それくらならと返事をもらっていました。
　長期修繕計画は、前期に管理会社から提案されたものです。
　自分の持っていいるものをコピーしてもいいのですが、書き込みがあるため止めました。
・前回の理事会で消火器用標識の見積を私が取ることになっていました。
　見積を取って、提案書を理事会とフロントに提出していました。
　それなのに、理事会当日、標識に非常警報機用バッテリーを含めて提案してきました。
　どうなってるの？新たに見積取るなら、先に連絡してほしい。
　再度、今後は競争見積を取ることになりました。

また、理事会当日も時間ギリギリに到着しました。
そういえば、昨年9月頃の年1回の建物点検で30分以上遅刻しました。
この方、ものぐさなのか？

それから、駐輪禁止の看板を修繕したときに費用を立て替えたのですが、昨年12月末に領収書など
を含めて、フロントに清算をお願いしましたが、未だにそのままです。
どうなってるのか？
あと1週間で2カ月経ちます。
管理員に書類を渡したのですが、そこで止まっているとも思えません。

他にも手抜きしていると思われるところがあります。
理事会の資料も前のフロント比べると、少ないです。最低限。

説明も勝手に創作していると思われます。
屋上のシーリング箇所から漏水がありました。
そこは問題になっていて、建物点検で派遣された調査員に確認すると、シーリングの下には防水層があるので問題ないと回答されました。
そのことを理事会で話すと、フロントは少量は漏れることもあると弁解しました。
完全な創作です。
揚水ポンプもグランドパッキンを交換すると分解時に他の部品が壊れるかもしれないと説明しました。
グランドパッキンは、そのカバーを外すと交換できます。
それ以上分解する必要はありません。
前のフロントの説明とも違います。
固着しているからできないと説明していました。
要は、前任のフロントは、交換が面倒なのでできないと意味だと思われます。
それを捻じ曲げて説明しています。
無知を利用してその場限りの説明をします。
この先不安です。
こんなフロントがいるＨコミュニティは大丈夫なのか？

管理委託費の見直し。来年以降か？

雑排水管清掃、貯水槽清掃、エレベーター保守会社の変更（提案中）など、管理コストの削減を続けてきましたが、一番大物の管理委託費には切り込みできておりません。
人手不足などのため管理会社との力関係も変わりました。
コロナでまた少し戻るのかもしれませんが、流れとしては、以前のようにリプレースが簡単にできるとは思えません。

とりあえず、コンサルまたはＮＰＯなどの無料の診断に申し込んで、問題を共有したいと思っています。
最初は、別のＮＰＯに申し込むつもりでしたが、そこはスキャンダルのようなことがあったので見送りました。

現在は、情報収集の段階で止まっています。
選択肢としては、
(1)大手の管理会社から中小の管理会社に変更する。ブランドは不要。見極めは必要ですが。
(2)管理員の常駐はやめて巡回にする。コストはどれくらい下がるか？管理員は無駄が多いのではと疑っています。
(3)KURASELなどを使った自主管理。ただし、これだけでは難しいので、他の工夫が必要だと思う。

管理組合ニュースの発行もしたいのですが、そこまでやりきれるか。
管理会社任せだとお金がかかることを広めたい。
管理組合改革の必須ツールだと思うのですが、体ももつかどうか・・・。

マンション自主管理アプリ KURASEL

マンション自主管理アプリ（三菱地所）は面白そう。
戸数によるでしょうが、年間200万円管理費を削減できるとのこと。
もちろん、自主管理なので組合員の負担は増えます。

自主管理すると管理費は半分程度になると言われています。
私のところは年間管理委託費が480万程度なので、200万は妥当な金額です。（管理費と管理委託費は違いますが）
20年間続けると、耐震補強などができると思う。

自主管理にならなくても、今後は、リモート化して管理費を削減できると思う。
こういうのは大いに興味がわきます。
IT化は、貧乏マンションにとって管理費削減を期待できる手段です。

詳細が知りたい。導入しなくても参考にできることはあるはず。

管理会社との力関係

住友不動産建物サービスのリストラから始まって、管理会社と管理組合の力関係が変わったと言われています。
リプレースしようとしても管理会社があまり集まらないと。

先日、交流会がありました。
そこで、リプレースしたマンションがありましたが、中小も含めると管理会社は集まるそうです。
別に大手にはこだわりませんので、私には関係ないかも。
というか、管理会社から更新しませんと言われるのを待っているところもあります。
管理委託費を見直すチャンスです。手間が省けます。

管理コストの見直しがまだ半分もできていません。
大規模修繕も控えています。
管理コストの見直しが一段落した後には、管理費の値上げは言ってくるかもしれませんが・・・。

今のペースではかなりかかりそう。
管理規約の見直し、大規模修繕、長期修繕計画など。課題山積。

今日は雨でしたので、アプローチの階段を清掃してみました。
階段のノンスリップ部分に溜まった汚れを歯ブラシのようなもので落としました。
時間がかかるので、3段で終わりました。
それでも1時間半程度はかかりました。