マンションから出ていくという選択肢

須藤桂一氏がエレベーター保守に関する記事を投稿されています。

エレベーター保守も金食い虫で独立系に移行するか相見積もりを取るとよいというような趣旨の記事です。
エレベーターのリニューアルも負担が大きいため、エレベーター保守や管理コストの見直しをすれば資金が捻出できると。
最後の方で、さらに話が展開して、以下のように締めてします。

「もし理事会に聞く耳を持つ人が全くおらず、管理組合が管理会社の言いなりで、自分が口を出すこともできそうにないマンションなら、その時期を迎える前に売却を考えてもいいほど、深刻な問題であることは知っておいていただきたい。」

今、理事会に対して「管理コスト見直し委員会」の提案をしていますが、どうなることやら。
総会や理事会に提案すると聞く耳は持っていますが、今回はかなり微妙なテーマなので。

1社だけ独立系保守会社に電話してみました。
今夕か明日午後に担当者から電話をもらうように頼んでいます。
遠隔で点検できるかどうかの問い合わせです。

専有部の配管改修と管理規約

セミナーに参加してきました。
ひとつ知らなかったのは、管理組合で専有部の配管改修を行うには管理規約の変更が必要だということでした。
私のマンションでは共用部だけしか対象としていません。
管理規約が対応していれば、変更する必要はありませんが。

ひとつ面倒なことが増えました。

専有部の排水管は塩ビがほとんどで、竪管との接続部分に金属の配管が使われています。
壁を通っているために、そこそこ費用はかかりますが、数メートルだけだと思われます。
そこだけ更新するだけでもいいのではと思っています。
私の部屋では、壁の開口も必要になります。
ライニングによる更生も選択肢です。

洗面台の下を開けたところ。S字トラップがあります。ネジを外して点検口を開けています。



埃が付いていますが、下が塩ビ管(VP)です。上は給水管。こちらは、硬質塩化ビニルライニング鋼管（JWWA K118）。その上も給水。断熱処理されてます。



セミナー参加者は他と同様、高齢者が目立ちました。
若い人はほとんどいませんでした。

別のセミナーにも申し込み

7月のセミナーにも申し込みました。
昨年も参加しましたが、講師とそのテーマが退屈でした。
今年は、すべて管理組合の方が発表されるので具体的な話が聞けそうです。

給排水管設備改修の問題整理

給排水管設備の改修をどうするか整理が必要です。

どこを改修するか？
給水管・排水管、共用部・専有部か。

専有部の改修はどう対応するか？
・管理組合で改修
　修繕積立金の値上げが必要。トータルでは安くなる。
・各戸で改修
　各戸で改修する場合は、告知や改修工事のガイドライン作成が必要。
　また、補助金を出す方法もある。
　リフォームのピークを過ぎたので、補助金は効果があるかどうか？
　保険加入促進の告知も必要かも。
　
いつ改修するか？
大規模修繕が4年後に予定されているため、資金繰りの問題もあります。

劣化診断調査が行われますが、管理会社は、時間をかけないで工事を勧めるのではと警戒しています。
工事が決まった場合は、理事でないから、臨時総会でチェックするしかありませんが。

先日、理事会が開催されたので、給排水管劣化診断調査をどこに依頼するか決まったと思うけど。
まだ確認してない。

管理コスト削減以上の収入を得るという選択

私のマンションでは管理費と修繕積立金が年間1000万円程度です。
一戸当たり20万円程度になります。
仮に管理コストを2割削減できるとして、一戸当たり4万円です。

汗をかいて削減するよりも、年収を4万円以上増やした方がいいという選択肢もあるかもしれません。
全員ができるわけではありませんが。
高齢者は、年金だけなら無理です。何らかの仕事をしている人の方が多いかもしれませんが。

お金だけで判断すると、そういう選択もありです。

でも、無知や無関心、情報の非対称性に付け込まれていることに対する義憤。
お金でなく、プライドとか感情的なこともあります。

少人数の熱心な人が全戸200万円を削減していると考えることもできます。

リース契約に制限された防犯カメラ運用規則

私のマンションでは、運用規則により防犯カメラの費用がリースだけになっています。
以下のような条文です。

管理組合は、リース契約に基づき防犯カメラを設置し、その維持管理に要するリース費用、電気代、保守費等を負担するものとする。

防犯カメラの費用は、リース・レンタル・買取があります。
レンタルは常に新しい機器を使えます。買取はおそらく一番コストが安いはずです。
それを選択できません。
管理会社からの提案をそのまま受け入れたものだと思います。
管理組合の利益に相反します。

他の方法でも導入できるように委員会の設置といっしょに提案しました。

グレードアップ工事のセミナーの申し込み

理事会に提案した管理コスト見直し委員会の設定提案がその次の理事会に延期されて、余裕ができたので、5月のセミナーに申し込みました。
グレードアップ工事は、まだ優先度が低いのですが、小規模なセミナーなのでどんなものか出席してみます。
また、6月に入ると、マンションの交流会にも参加します。

ベランダにでるともう蚊がいたので、マンションの雨水桝を調べてみようと思います。

委員会の提案書を理事長に提出

管理コスト見直しのための委員会の提案書を理事長に提出しました。
次回の理事会に出席して説明できることになりました。

このとき色々と話しをしましたが、管理会社やエレベーターの保守会社のリプレースは難しいようです。
条件が厳しいそう。
管理委託費や保守費用を削減することは異論がありませんでしたが。

最初は、提案書に住民の署名を5人程度付けて提出するつもりでしたが、途中でやめました。
まずは、提案書を提出して、管理会社を含めて理事会でどういう反応がでるか？

すべては自分のプレゼンにかかっているようです。

味方を作るのは難しいので、賛同者（署名）を集めることを検討しました。
賛同してもらっても、作業を手伝ってもらえる仲間を作るのは無理だと思って署名にしましたが・・・。

もし、うまくいかなかっても、別の手段を考えています。
方法はひとつではありません。

追記：
その後、提案は次回（7月？）に延期されてしまいました。
管理員さんが説明に来て、理事に就任して最初の理事会であること。時間がないことが理由です。
2年任期の半数交代なので、問題ないと思うのですが？

準備できるところは準備しておこうと思う。

また、賃貸が増えてる？

今年の総会案内の郵送先は10戸でした。
昨年は推定で8戸でしたので、増えているようです。
今後、ますます増加するか・・・。

ただし、16年前は12戸あったので、杞憂の可能性もある。

施工業者の監視

今回の鉄部塗装で驚いたのが、その雑な作業。
業者を見る目がなかったということですが、問題業者を選んでしまった後の対処方法は？

今後のために、何か監視する方法はないかと考えました。

1.監視カメラをあちこちに臨時設置する。数が足らない。現実的でない。
2.ドローンで巡回監視する。うるさいし、足場のあるところや狭いところは難しい。飛ばす必要はないか？
3.業者のヘルメットにカメラを取り付ける。すこしは現実的。米国の警察官みたい。
4.住民に何かのついでに監視してもらう。これは実行しているマンションもあると思う。どの程度できるか？
5.鉄部塗装工事で一番問題なのが、ケレン。この作業を分離する。ケレン専門に作業者を雇えないか？
6.ケレン、下塗りと中塗りの各段階の完了時のみ「動画」撮影してもらう。業者がいやがるだろう。
　あるいは、各作業が終われば、連絡をもらって確認できるシステムができないか？
　私は自宅で仕事をしているのため、確認できるのですが。

いいアイデアが浮かびません。

工事中は、理事でも委員でもなかったので、あまりできませんでした。
浮きなど補修の重要箇所や施工不良箇所を指摘しただけ。
それと、ケレンを自分でやっただけ。

権限が与えられていて、業者と打ち合わせができれば何か試すことができたのですが。
他のマンションではどうしてるのでしょうか？
信頼できる業者を選べばいいだけですが。

施工後の対処方法も。
それは、タッチアップで対応するしかないか。

でもトータルで考えないと判断できません。
金額、塗料のグレード。
5～6年後に判明するのでしょうが。