管理コスト見直し見直し委員会の引き延ばし

管理コストを見直す委員会の設立を5月に理事会に提案しました。
このときは、委員の交代時期などのため次回に延期されました。

なお、5月の理事会に交代したメンバーは経験者です。
十数年前に役員になっています。
5月は通常通りの理事会ができたはずです。
対案があると紹介はされたと言われましたが。

理事会は隔月開催です。
次の7月はプレゼンをしましたが、参加者が2名のため決議は延期されました。
9月は呼ばれませんでしたが、内容に問題がないかを検討して次の総会に諮られるようです。
臨時総会がなければ、来年の4月総会になります。

どんどん先延ばしされて、いっこうに進みません。
その間に別のコスト削減案を提案するしかありません。

ひとつは雑排水管清掃。もう一つはマンション保険。
後者は今準備中。

雑排水管は通常は12月に実施されているので、既に発注済として却下されるような気がいます。
それでもコスト削減できることを理事会に示すことは重要ですし、来年度に実施できます。

できることをやるしかありません。
それにしてもストレスが溜まるます。
進行が遅いのと理事会の反応がまったく分かりません。

大規模修繕のセミナー

先日、大規模修繕のセミナーへ参加してきました。
参加者は比較的少なめでした。

概論的で中身は盛沢山でした。
もう少しテーマを絞って掘り下げた方がいいと思いましたが、知識不足の自分には、何が足らないかチェックするにはよかったかも。

見積合わせという言葉を初めて聞きました。
工事の仕様書をきっちりと決めずに内容を業者に提案する方式。
談合防止に効果があるようです。
「100年マンション」（長嶋修氏）の本にあるプロポーザル方式と同じことのようです。

今のところ、4年後の大規模修繕には見積合わせと責任施工方式がいいかと思っています。

その他、気になったのは、
・現場代理人の人柄が重要。
・現地調査でアスベスト調査が含められることも
・時期が春・秋が望ましいのは、エアコンの使用を避ける/塗料に適度な温度・湿度/お盆休みなどの間の防犯など
・役員などが検査する場合は、傷害保険（1日）に入るのが望ましいと

消費増税の影響で工事が混み合ってきているようです。
自分の部屋のリフォームの方はどうなのか？
予定があるのですが・・・。

今週末は大規模修繕の見学会があります。
参加は初めてです。

雑排水管清掃：追加の質問

清掃業者に追加の質問をしました。
下のような写真を送りました。

今の清掃業者のチラシには共用雑排水本管とあります。
竪管だと思っていましたが、問い合わせると1階廊下の床下にある点検掃除口からの清掃を指すようです。
マンホールも含めて。





なお、屋上や最上階の点検口？からできない構造になっています。
点検口は開かないようです。

新規に清掃業者に点検掃除口とマンホールを確認すると、対象になっているとのこと。
また、管理事務室（管理人室）の流しも無償対応してくれると。

同じ内容になりました。

これで安心して理事会に提案できます。

雑排水管清掃の見積

雑排水管清掃の見積を依頼しました。
すべてメールでやりとりしました。
電話もしていません。
マンションの基本情報や図面などを送って、見積を作成してもらいました。

こちらは、ホームページのみで判断しています。
大丈夫か・・・。

見積り額ですが、現在22万程度ですが、それが16万程度になります。
28%ほど安くなります。

ただし、共用部雑排水本管の清掃が含まれています。
これがどんな清掃か確認が必要です。
上から高圧洗浄機のノズルを垂らして25mほどの竪管を清掃しているのでしょうか？
管径が太くなるので、ノズルも横管の雑排水管と同じものが使えるのか？
使いわけているのでしょうか？

清掃会社に家訓するしかありません。

この見積書を理事会に提出して提案します。

再委託ですが、管理会社が直接行っているため管理委託契約を変更する必要があるかもしれません。
どうなるか・・・。

雑排水管の次は貯水槽・高置水槽もあります。

ブログのタイトル変更しました

「キャッシュフロー改善委員会」というブログのタイトルは分かりにくかったので変更しました。

少子高齢化、増え続けるマンションの供給と空き家の増加。住民の高齢化、マンションの高経年化といった困難な問題があります。
今までほとんど管理会社任せだったため、修繕積立金も不足しています。
管理会社との巧妙な情報戦に対処しながら、少しでも状況を改善したいと思っています。

そして、主に近隣のマンションとの連携を構築したい。
かなり期待しています。

タイトルに「イノベーション」も入れたかったのですが、割愛しました。

問題が解決するとか、関心が変わればタイトルを変更するつもりです。

雑排水管清掃の業者検索

管理コスト見直し委員会の提案が停滞されているので、個別に競合見積を理事会に提案するつもりです。
まず、雑排水管の清掃がやりやすそう。

雑排水管清掃業者をネットで検索しました。
いくつかでてきます。

色々と検索すると、行政に登録されている「建築物排水管清掃業」のリストを見つけました。

探す手間は省けそうです。
使えそうです。
ただ、ホームページがない会社も多いし、大きな会社は敬遠したくなります。

登録しないと仕事をできないのか分かりません。
私のマンションを清掃している会社名はありません。
ホームページはきちんとありますが。

追記：
一般社団法人　全国管洗浄協会というのもありました。
会員一覧から企業名の記載やリンク先があります。

マンションドクター火災保険と更新日程

先日、セミナーで代理店の人と話をすると、管理会社以外から火災保険を掛けると2～3割程度安くなると聞きました。
マンションドクター火災保険のことだと思います。
また、ネットでも安くなるとありますし、他のマンションの知人もこの保険に契約を変えました。

管理会社は関連会社として代理店などを持っており、その代理店を通して保険を掛けます。
管理会社の代理店では、日新火災は取り扱っていないようです。

少し前にフロントの人と日新火災の話をしてみましたが、取り扱うのはおそらく無理でしょう。
ということで、管理会社以外から発注することになりそうです。
その前に理事会を説得する必要がありますが。

マンションドクター火災保険は、マンション管理士が訪問してきて調査します。
特に書類や設計図書が自分では提示できません。
理事長あるいは、理事会の承認が必要です。

「2～3割安くなるかも」、「マンション診断レポートを無料でやってもらえる」と言えば反対しないとは思いますが。
管理会社には、保険代金の20%以上が手数料として入ります。代理店収入が減るので、管理会社はすんなりと通すかどうか・・・。
理事でないので、心配です。
これを逃すと、5年後になります。

前回は240万でした。
（漏水で支払いがあったので、保険金が戻ってくるかどうか。）
また、今回は値上がりしているため、もう少し上がるはず。
マンションのメンテの状態によりますが、削減できるのではと思っています。

火災保険の話をしようと理事長のところに行くと、留守でした。
平日にいっても留守のことが多いようなので、次の土日になりそう。

来年3月末に更新ですが、日程的に間に合わない可能性も。
理事会が隔月なので、検討する時間や説明会を開催するとかすると時間切れとなります。

最悪は、来月の理事会に書面で提案することになるかも。
実際の見積が1月になって・・・。

昨日のアクセス急増について

昨日、訪問者数が大幅に上がっていました。
いつもなら、数人から10数人程度ですが、いっきに460人。

NMRパイプテクターの投稿にコメントがあった事以外考えられません。
実際にこの投稿へのアクセスが増えていました。
ネットでお互いに何かやっているのでしょうか？

NMRパイプテクターを導入した理事長は半信半疑でしたが、これは問題ありと思う。
納得できるまで検証しないと。
JCOMと長谷工コミュニティに無知を付け込まれているので、この手のことには敏感です。

メディアで報道されているし、導入先が多いので、関心があるのですが、今だに確信を持ていません。
時間ができれば、導入したマンションを訪問したいのですが・・・。
管理会社との情報戦があるので、だいぶ先かもしれません。

修繕積立金不足

先日、マンション見学会に参加しました。
同規模のマンションで1回目の大規模修繕が終わったところでした。
工事費用は、1戸当り95万程度。

グレードアップ工事にもよりますが、一般的に80～100万程度です。
ただし、最近は資材などが上がっているため高くなっています。

4年後に大規模修繕工事があります。
今期の修繕積立金が2900万程度です。
4年後にはほとんど修繕工事をしないとしても、4200万程度。
前回の工事費用と同じ金額。
4年後に1戸当り80万でできれば、なんとかできるレベル。
人件費も上がっていると思うし、おそらく足りません。

大規模修繕を乗り切ったとしても、他にも、給排管の更新・更生が必要です。
そのころには、40年を超えてくるので、サッシや埋設管、給水設備、メールボックスなど色々とできています。

修繕積立金の値上げをするしかないようです。
その前に管理コストの見直しが必要ですが。
管理費を削減できれば、その費用を修繕積立金に回すことができます。
それでも足らないと思う。

追記：
次の大規模修繕は3回目のため、屋上防水はこれまでの防水層を剥がす必要があり、外壁塗装も同様だと思われる。
その分コストアップになるため、エコノミーにするしかないかも。
かなり厳しそう。

ドアパッキン張り直し

ドアパッキンが一部剥がれていたので、張り直しました。
ドアパッキンは共用部なのか専有部なのか？
枠に付いているので、共用部とは思うけど。

今回は、両面テープを貼って、自分でドアパッキンを張り直しました。

ホームセンターにも売っているようです。
室内の廊下と台所の間にドアがありますが、そこにも張っておいた方がいいかも。

別の部屋の写真です。


大規模修繕でドア部分のみ交換したとにドアパッキンが貼られました。
10年程度で補修が必要なようです。