100年マンション

「100年マンション　資産になる住まいの育てかた」（長嶋修 著）を読みました。
今後のマンションの在り方について、すっきりさせてくれました。

築37年なのでもうすぐマンションの今後をどうするかを決める必要があります。
　（1）65～70年で解散する
　（2）65～70年後までに建て替える
　（3）100年を目指す

このうち（3）は、修繕積立金の大幅値上げしてマンションのグレードアップが必要です。
一時金では対応できないと思う。
やっかいなのは、旧耐震であること。
これだけでもコンセンサスを取るのが難しいそう。
マンションの資産価値が上がるとしても負担が重くハードルが高そう。

（1）や（2）でもそれなりの値上げで最低限のグレードアップが必要と思われる。
最低限のメンテナンスでは、スラム化に向かうかもしれません。

解体費用は土地の売却費用でまかなえるようなので、解体積立金は不要と思われる。
(2)の建て替えは容積率や建蔽率の確認が必要。
大阪市の市庁舎まで出かけないと容積率は確認できません。
ネットでできないので不便。
土地の種類は、第2種住宅地域となっていました。
容積率は200%、300%、400%のようです。
現状は約300%です。
そのうち確認に行かないと。

住民がマンション管理に無関心のままだと、管理不全で荒んだマンションになる可能性がありそう。
例えは問題かもしれませんが、今の文化住宅のような位置付けになるのかも。
立地が駅から6分とされているのがまだいい方かもしれませんが、もう少し近ければ安心できるのでが。

管理コストを改善するだけで精一杯かも。