サブプライム・ショック （その1 ）

米国を震源地とする金融不安と再編の嵐が、今も世界中に吹き荒れています。

幸い、私の勤務する銀行は伝統的にリスク管理部門が圧倒的に強い発言力を有するため、証券化商品に係る投融資を禁止すると数年前に経営陣が決断し、今回の騒動に巻き込まれることはありませんでした。

そんなわけで、信用不安を囁かれるいくつかの金融機関に係るリスク・エクスポージャーの調査・試算、当該金融機関の役職員に対する与信取引の有無の調査、あるいはFX相場の乱高下による外貨建て担保資産の評価替え作業などに忙殺される毎日ではありましたが、ある程度冷静に、嵐を眺めています。

このところ、サブプライム・ローンについて多くのメディアの理解が不十分だなあと感じています。
どちらかといえば「返せない人にまでローンを貸し込んだ米国の金融機関が悪者」とする論調がメディアには多いのですが、私は与信判断の基準に関する問題と返済方法に関する問題をきちんと分けて検証しないと判断を誤るのではないかと思います。

日本では、低利率を一律に適用する住宅金融公庫の融資が住宅金融部門で長い間主役であったために、民間金融機関でも借り手の信用の差を適用金利と担保掛け目(LTV)に適切に反映する商品設計やノウハウが殆ど育ちませんでした。
したがって、返済能力の非常に高い方でも金利やLTVで優遇を受けることは稀であり、その一方で、過去の信用履歴に少しでもキズのある方、あるいは自営業の方のように安定した長期返済能力の裏付けを証明しづらい方の多くは銀行融資から門前払いされていました。

サブプライム・ローンは、信用リスクの差を適用金利とLTVに適切にキメ細かく反映することを通じて、従来の銀行融資を受けることのできなかった方々にも住宅取得の途を拓くものです、
その観点で、サブプライム・ローンへの取組みはもっと高く評価されるべきであり、日本も、この金融技術の向上に今後も注力してゆくべきだと私は考えています。

一方、米国のサブプライム・ローンの中には、融資期間中に利払いのみを行なえばよいという返済タイプ、あるいは融資利息を元金に追加することで一切の返済負担のないタイプまでも登場していました。
そして、不動産価格が値上がりした場合は、その値上がり分を担保として追加融資を受けて耐久消費財などを購入することもできるというエクイティ・ローンと呼ばれる商品も広く普及しています。

このような返済方法は、本来は商業用不動産を取得しバリューアップした後に転売するための融資、あるいは長期資金の調達を行なうまでの「つなぎ融資」に適用されるべきものです。
それを個人向け長期ローンにも適用するというのは、極めて不健全な商品設計だったといわざるを得ません。
そして一定の頭金も不要だとするローンも登場していました。したがって1％でも不動産価格が下落したら、いきなり担保時価を融資残高が上回ってしまうわけです。
　
これらの個人金融の基本を逸脱した商品設計こそ、個人融資のあり方という観点から、サブプライム・ローンで真っ先に問題とされるべき点です。

もっとも、かつて日本の住宅金融公庫でも、バブル時代の不動産高騰を受けて、「ゆとり返済」と銘打って借入れ当初の月々の返済負担を軽減した返済方式が、不動産業界の強い要望に基づいて導入されていた時期があります。
これは何年返済しても融資残高が殆ど減少しないという今回のサブプライム・ローンと本質的に何ら変わらない返済方法でして、比較的若手のファミリーが年収水準に比して割高な物件を購入する際に幅広く利用されました。
しかし、バブル経済崩壊後の不動産価格下落時に、『ゆとり返済』の住宅ローンが社会問題となりそうでした。
金融当局と借り手にとって幸運だったのは、当時は民間銀行が住宅ローン増強策の一環として公庫融資の借り換えに全精力を傾けていたために、多くの「ゆとり返済」型の融資は銀行融資に吸収され、結果的に大きな社会問題となることなくソフト・ランディングとなりました。

また、マンションブームの時期に、「頭金不要」「100％融資あり」などとマンション販売業者が大々的に宣伝して、郊外のちょっと不便なファミリー向けマンション、あるいは都心の投資用ワンルーム・マンションを売りまくっていたことも、記憶に新しいところです。

日本でもアメリカでも、商売熱心な不動産屋さんの考えつくことに大差は無く、その不動産屋さんたちに追従して融資を伸ばそうとする金融機関も同じような商品を考え出すということです。
そして建設省と大蔵省が直接管轄していた住宅金融公庫ですら、時の勢いに流されて基本を踏み外した融資商品を作ったのです。

ですから、アメリカのサブプライム・ローンに関して、「日本もあまり大きなことを言えるような立場ではないなあ」と私は思ったりしています。