お客様から、農地の売却を依頼されています。
しかし、その農地は、農業振興地域内にあり、土地利用に規制があります。
農業振興地域の農用地区域内の農地（いわゆる農振青地）では、農地以外での土地利用が厳しく制限されており、農地転用が許
可されません。
そのため、例えば都市計画法により市街化調整区域で建築できることとされている建築物であっても建築することができない
し、市街化調整区域でよくみられる資材置場等としても利用することができません。
これは、土地利用について、農振法と都市計画法でそれぞれ規制趣旨が異なることによるものです。
農振青地を農地以外の用途で利用する場合は、まず市町村が農業振興地域整備計画を変更することにより当該農地が農用地区域
から除外され、その後に農地転用許可を取得しなければなりません。
実際は、難しいと言えるでしょう。
こういった土地の売却は、農家に買ってもらうしか手がありませんが、土地の価格設定が非常に難しいですねぇ。
一反（３００坪）当たり、１００万円ぐらいですかねぇ・・・・・。
土地を売却すると、譲渡所得税が課税されます。
その中でも、条件付で、税金の軽減特例があります。
優良住宅地の造成等のための譲渡の課税の特例というものです。
都市計画区域内において、都市計画法第29条第１項（同法第４条第２項に規定する都市計画区域内において行われる同条第12
項に規定する開発行為に係るものに限る。）の許可を受けて面積1,000㎡以上の一団の宅地の造成を行う個人、又は法人に対す
る土地等の譲渡で、当該譲渡に係る土地等が当該一団の宅地の用に供されるもの。としています。
その年の1月1日において所有期間が5年を超える土地等を平成25年12月31日までの間に譲渡した場合において、その譲渡のう
ちに一定規模の土地の造成を行う業者に優良住宅地の造成等のための譲渡に限って、次のような税率の軽減特例があります。
課税長期譲渡所得金額のうち2,000万円以下の部分が、所得税10％、住民税４％と、軽減されます。
課税長期譲渡所得金額のうち2,000万円超の部分は、従来どおりの、所得税1５％、住民税５％となります。
こういった軽減措置を活用すれば・・・・・もっと売地が出てくるような気がしますねぇ・・・・。
小生、今日、賃貸不動産経営管理士試験の受験申込書を郵送しました。
賃貸不動産経営管理士って、どんな資格・・・・・。
平成２３年１２月に、国土交通省において、賃貸住宅管理業の登録制度が創設され、こういった管理業務の専門性の高い人材が求
められています。
そこで、賃貸不動産経営管理士協議会が発足し、試験・登録制度を設けました。
趣旨は、賃貸不動管理の社会的使命を実現する専門家を育成し、賃貸住宅管理業の適正化、健全化を図るものです。
この第１回目の試験が、今年、１１月１７日に実施されるわけです。
まあ・・一生涯、勉強ですかねぇ・・・・。
今日は、朝から後頭部当たりが、頭痛で、一日中、気分がさえませんでした。
夏の疲れかなぁ・・・・疲れるほど仕事してなかったんだ・・・・。
頭痛の原因は、色々あります。
小生、１０年前に、くも膜下出血といった病気で入院したことがあります。
くも膜下出血は、「脳内の血管の一部が破れることで出血がおこる病気のことで、発症時に激しい頭痛を伴う」ことがあります。
小生の場合、後頭部や頭全体に、雷が落ちたような激しい痛みがあり、自分で車を運転して、病院へ行きました。
そしたら、検査の結果、集中治療室へ直行でした。
幸い、オペもなく、退院しました。
こういった持病があるので、頭痛は、怖いです・・・・・。
都市計画税は、使途が特定されている市町村の目的税です。
都市計画事業やインフラ整備事業に必要な費用にあてるため、都市計画区域のうち、原則として市街化区域内の土地や家屋に課
せられる税です。
都市計画事業やインフラ整備事業が実施されれば、その区域内の土地や家屋の利用価値が高まり、価格が上昇します
。
これらの利益を最終的に受ける不動産所有者のいわゆる受益者負担課税ですかねぇ・・・・・。
税額は、土地の固定資産税評価額に対し、毎年、0.3％の税金が課せられます。
ところが、こういった都市計画税がかかっているのに、公共上水道や下水道の本管が近くに敷設されていない地域があるんで
す。
日常生活に必要な公共施設が整備されていないんですねぇ・・・・・。
これって、都市計画税を払う必要があるんですかねぇ・・・・・。
