知合いの方から、居住用建物と敷地の売却について、相談がありました。
敷地は、知合いの方の名義で、建物は母親の名義ということです。
居住用財産を売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例は原則として家屋の所有者が家屋と、その敷地を譲り渡した場合に受けられるものです。
しかし、家屋の所有者と敷地の所有者が異なるときでも、次の要件のすべてに当てはまるときは、敷地の所有者もこの特例を受けることができます。
(1) 敷地を家屋と同時に売ること。
(2) 家屋の所有者と敷地の所有者とが親族関係にあり、生計を一にしていること。
(3) その敷地の所有者は、その家屋の所有者と一緒にその家屋に住んでいること。
ここで、知合いの方の問題なのは、母親が老人ホームへ入所していることです。
特例を受けられるのは、建物所有者ですので、建物所有者が住んでいたかどうかが、問題となります。
そこで、居住用財産か、どうかの判定の中で、老人ホームへの入所条件によっては、居住用財産とみなされないケースがあります。
老人ホームへ入所しても、税務署が居住用財産として認めている条件は、次の通りです。
①身体又は、精神上の理由で介護を受ける必要があり、老人ホームへ入所したと認められること。
②いつでも生活できるよう建物が維持管理が行われていること。
③老人ホームへ入所後、自宅を賃貸などにしていないこと。
④老人ホームの所有権が本人又は、親族によって取得されていないこと。
⑤老人ホームの終身利用権が取得されていないこと。
以上の条件をクリアしてなければ、この特例は、受けれないということになります。
知合いの方には、この件について、まだ報告してありません。
お母さんの住民票が、老人ホームへ転居しているので、だめかも・・・・・・・・・・・。