一戸建て購入時、地盤もチェック！

家を建てる前には地盤調査が行なわれます。調査の目的は地盤に合った基礎を作るためです。基本的には、敷地の真ん中と東西南北の隅の５点を調査します。建物の重量に対し、地盤が耐えられなければ、必要な補強をしなければなりません。従い、地盤調査報告書には、試験の方法と結果、そして、採用すべき基礎についての所見（考察とも言われる）が記載されます。以下は、地盤調査報告書の所見の実例です。
所見とは、地盤調査結果及び周辺環境を総合的に判断して、採用すべき基礎の設計指針を決めるものです。地盤調査会社は、地盤の見極めのプロですから、原則、所見で書かれた基礎の設計の考え方が実行されます。日本には約100社の地盤調査会社があります。調査の方法は各社ほとんど同じですが、地盤調査会社の質は、この所見の書き方で決まるとも言えます。
一般の買主が地盤報告書を見ても、地盤の状況を判断することは困難かもしれません。でも、地盤報告書の所見は必ず目を通して下さい。所見の結論は何を言ってるか、また、その結論に従って、実際の基礎工法が定められているかがポイントです。具体的には、➀所見の結論は何か、また、実際の基礎はその通りになっているか　➁丁寧に分かりやすく書いてあるか　➂そこの地盤だけでなく、周辺も検討しているか　➃異常値が出ていた場合、その原因究明をしているか、このような項目です。
東日本大震災では、地域によっては液状化が激しく、地盤の沈下が見られました。地盤調査報告書を見れば、液状化の可能性も分かります。液状化の可能性が高ければ地盤改良や杭が必要となります。従い、地盤調査報告書は極めて大事なものですので、売買契約の前に確認しておくこと、そして売主からコピーを入手しておくことも重要です。

廊下に長いカウンターはいかが！

写真は戸建の内覧会で撮りました。写した場所は、１階から階段を上がって、２階に着いた廊下の部分です。この廊下の手前右側には洗面台とトイレがあり、左側も右奥も洋室になっています。ここの廊下の部分にオプションで、廊下の幅を広くして、カウンターを設置しました。カウンターの向こうは１階にあるリビングの吹き抜けとなっています。
このカウンターの設置、グッドアイデアでと思います。子供の勉強にはもってこいの場所となります。リビングやキッチンは１階ですので、吹き抜け越しにお母さんと話が出来ます。ここに本を並べておけば、家庭内図書館という感じになります。廊下だけですと、殺風景ですが、カウンターがあって、そこにオシャレな椅子などを並べたら、随分と暖かな空間となると思います。ただ、子供の空間となりますので、万が一でも、遊んでいて落下しない様にしておかなければなりません。(18)

一戸建ての内覧会、いつ行えば？

一戸建の内覧会は、多くの戸数があるマンションとは異なって、売主から口頭で、「引渡しも近くなって来たので、〇月〇日、内覧会を行いたいのですが、ご都合は？」こんな感じで聞かれる場合が多いと思います。ここで、大事なのは、引渡しの日の最低でも1週間前には、内覧会を実施すべき思います。なぜなら、内覧会をすれば、必ず不具合が出ます。そして、その不具合の補修期間と、補修の確認が必要となるからです。例えば、「１月31日が引渡しですね、それでは、１月28日に内覧会をしましょうか？」こういうのはダメです。１月31日に引き渡しであれば、最低でも１月23日、理想的には2週間前の1月14日頃に内覧会を実施すべきです。
数千万円の財産を購入するのです。自分達だけでなく、次の世代にも引き継いでいく大事な資産の引渡しです。内覧会の前に、ちらし、売買契約、平面図や仕様書などの契約図書類に、再度良く目を通して、それらの条件に遵守しているかを確かめなくてはなりません。悔いを残さないためにも、内覧会までの準備期間、そして内覧会の後の引渡しまでの期間も充分に取っておいた方が安心です。(6.12)

一戸建て購入時、入手すべき図書は？

一戸建ての売買契約時に、買主として入手すべき建築図書（図面や書類）についてです。売買契約書や重要事項、平面図や立面図、これらは一般的に売主が買主に渡しています。しかしながら、家の地盤の状態や強さ、骨組みなどに関する図書は分かりにくいこともあって、売主から買主に渡していないことが多いです。それらを以下に書きますので、買主は、契約時に売主から入手して下さい。

１．一般的に配布される建築図書
　・売買契約書関連（需要事項説明書等）
　・確認申請及び確認済証
　・地積測量図、配置図、各階平面図、立面図、設備図（電気、給排水）
　・仕様書（外装、内装、設備にどういう材料を使ったかを書いたもの）
２．一般的に配布されていないケースが多い建築図書
  ・　地盤調査報告書：地盤についての調査結果です。中に、考察があることも確認。
  ・　地盤改良報告書：地盤を改良した場合、その内容について書いたもの。
  ・　矩計図（かなばかりず）:家の断面詳細図。
  ・　構造図：各階別に家の骨組みの状態を示したもの。
  ・　壁量計算書：建物の風及び地震に対する強さを示したもの。
  ・　構造計算書：建築基準法では3階以上は構造計算することになっている。
  ・　外構図：庭の状態を示したもの。
以上の建築図書は、それぞれ、非常に大事なものですから、売主から入手したら、大切に保管して下さい。(32)

リビングの吹き抜け、開放感ありますが･･･

玄関からリビングに入って、２階まで吹き抜けていると、開放感があって気持ちも膨らんでいきます。でも、この吹き抜け、暖房や冷房など、空調にとっては、熱効率の悪い空間となってしまいます。リビングが吹き抜けになっている場合、温度分布に付いて、以下のような留意点があります。
・壁付けエアコンで暖房の場合、暖気は上部に行き、床面が暖まらない。
・ファンヒーターで暖房の場合、温風が高温度の為、真直ぐ上に行ってしまう。　　　
・床暖房の場合、床から熱が来るため、温度ムラはないが、時間がかかる。
・エアコンで冷房した場合、冷気は下に留まり、上の方はほとんど冷えない。
以上の点から言えることは、吹き抜け空間を設けることは、空調時に温度分布にムラが生じ、人がいるところを効率的に空調することが出来ず、省エネの観点から無駄が多い、となります。玄関などは別にして、リビングやダイニング、長時間居るところを吹き抜けにする場合には、上記のような点もお考え下さい。それでも吹き抜けとお考えの方は、特に暖房時、扇風機を使うなどして、上の温かい空気を下に移動させれば良いでしょう。ファン付き照明でも良いのですが、吹き抜けの場合、ファンの掃除をどうするかも考えねばなりません。(919)

向きが反対の方が･･･

写真は一戸建ての内覧会で撮りました。ご覧頂きたいのは、グルニエへのハシゴです。このハシゴが現状の右方向ではなく、白線のように左方向の廊下の方に開いてくれると良かったです。理由は、そうすれば、もっと壁に沿って家具が置けたからです。
屋根裏にグルニエが設置される場合、このような折りたたみ式のハシゴが設置され、使わない場合は天井裏に格納されます。グルニエへ行く際は、下からフックをかけてカバーを引けば、折りたたみのハシゴが下へ降りてきます。
グルニエ付きの家を購入する、また、注文住宅でグルニエを設置する、このような場合には、このハシゴの位置もご確認下さい。なるべく、家具の配置、人の動線、このような点で支障が無いような位置にすべきです。
ところで、グルニエとは、フランス語で屋根裏部屋のことです。ロフトと似ていますが、ロフトとは天井高を高くして、部屋の一部を２層式にした上部スペースのことを指します。どちらも建築基準法上、小屋裏物置等という扱いになります。面積は下の階の2分の1以下、天井高は1.4m以下、出入りするためのハシゴは固定式でないこと、などの規制があります。(31)

ここに引戸が欲しくて･･･

写真は、戸建の内覧会で、２階のリビングから階段室を撮りました。リビングが２階、眺望がよいので、増えてきています。でも、荷物を上げたり、歳を取っていくと負担になるかな、とも思います。
さて、この写真でご覧頂きたいのは、階段室にある←部分の引戸です。買主は、ここに引戸が欲しくて、オプションで付けることにしました。ここに引戸があると良い点があります。それは、引戸を閉めれば、冷房、暖房時、効率が良くなることです。また、上下階の音も伝わりにくくなりますし、万が一、１階で火災が発生した場合には、煙は階段室を伝わって行くので、煙の回りも少し遅くなるでしょう。
このようなところには、引戸が便利と思いますが、設置されていなかったり、設置できない場合は、ロールカーテンやアコーデオンカーテンのようなもので対応するしかないと思います。(9927)

一戸建ての購入時、この図面も入手！

一戸建て住宅の売買契約をしますと、いろいろな書類や図面を売主から渡されます。主な書類は、売買契約書、重要事項説明書など、図面は平面図、立面図、断面図、仕様書などです。今回は、一般に売主が買主に渡さない図面で、買主として入手しておくべき図面を紹介します。
それは、矩計図（かなばかりず、と読みます）と言って、家の断面詳細図です。そのサンプルが左の図面です。矩計図とは、家を縦方向に切って、横から眺めたものです。屋根の構造、断熱材の仕様、家の１階や２階そして全体の高さ、床の組み立て方、基礎の仕様、大事なポイントが全て描かれています。この図面は家の基本的な構造を１枚に収めていますので、構造が分かりやすいこと、そして将来のリフォームを行う時などにも役に立ちます。
注文でも建売でも、一戸建て住宅などを購入される際には、「矩計図」を見たいのですがと言ってみて下さい。そして、それを見ながら家の構造を売主に説明してもらう、説明が終わったらその図面をもらっておく、こうしても良いでしょう。すぐに矩計図が出てくるか、矩計図をしっかりと説明できるか、売主の実力も分かります。そして、家が完成して、内覧会に行かれる際には、この矩計図もご持参下さい。

屋根裏収納、こうなっていると･･･

写真は戸建の内覧会で撮りました。写した場所は、２階の天井裏にあるグルニエ、屋根裏収納です。建築面積算入の関係から、グルニエの場合、建築基準法上、天井高さは1.4ｍ以下となります。勾配天井であれば、平均の天井高が1.4ｍ以下となります。
ここでご覧頂きたいのは、矢印部分の段差がある所です。グルニエに上がるステップの開口の周りには枠があって、その枠はグルニエの床から1.3㎝程上がっています。僅ですが、枠と床とで段差があるわけです。この段差が良いな、と思いました。理由は、グルニエに物を置いて、動かしている時に、間違って下に落としてしまうことが少なくなるでしょう。また、このような段差があれば、グルニエへのステップを上がって行く場合、手を引っ掛けることもできます。グルニエへの上り下り、危険ですので、注意が必要です。細かいことですが、気をつかっています。(1821)

１点だけ、これは不便！

写真は注文住宅内覧会で撮りました。この建物は、階段の途中に部屋があります。１階はリビング、1.5階は和室、２階は寝室、2.5階は子供部屋となっています。ご夫婦は、設計の段階から、こういう家を建てようという信念に燃えていました。案の定、門から玄関、各部屋の細部に至るまで、ご夫婦のこだわりが埋め込まれた素晴らしい家が出来上がりました。内覧会でも、大きな指摘はなく、ホッとした笑顔で終わりました。そして、お住まいになって数日が経った時に、ご夫婦からメールを頂きました。そのメールには、こう書いてありました。
「引越しが終わって、ようやく落ち着いて来ました。実際に生活してみると、ああしておけばよかった、という点がいくつか出てきましたが、概ね満足しています。でも、１点だけ、これは不便！ということがあります。それは、１階～2.5階の階段の照明が、１階・1.5階・2.5階にスイッチがあるのですが、肝心の２階にないのです！なぜ気がつかなかったのか自分でも驚いています…」
ウーン、確かに不便ですね。２階の部屋を出て、階段の照明を点けたり、消したりすることが出来ないわけですから。こういう点は、住んでみないと気が付きにくいです。電気の配線工事をやり直すことは出来ますが、お金も掛かってしまいます。特に、注文住宅をお考えの方は、設計の段階で、お住まいになったつもりになって、設計図を見てみる、こういうことが必要となってきます。(0928)

もう一度、家を建てられるなら･･･

一戸建てを注文した人なら、「もう一度家を建てられるなら」と思う人が多いでしょう。家を建てるということは、建ててみないと分からないことが多いですから。何度も図面を見て考えても、図面は縦と横の２次元の世界、家は高さがある３次元ですから、この辺りが難しい点と思います。
写真は、注文戸建の内覧会の時のものです。ここの奥様は、この吊り戸棚の右側の扉の開く向きが逆の方が使いやすかった、それから、戸棚と天井の間との隙間の掃除をどうしよう？と言いました。確かに、右端の扉の開く方向は逆の方が使い勝手は良いですね。また、戸棚の上部と天井との隙間は3㎝程で、掃除が大変です。
このようになってしまった原因は、吊り戸棚の位置がなかなか決まらず、最終的にこの位置になった、そして、その時には既に、業者は、吊り戸棚を発注してしまっていたのです。また、隙間については、天井と壁の間に、廻り縁（まわりぶち）を設置してから、吊り戸棚を据えてますので、こうなってしまいました。
注文住宅の場合、設計段階が極めて大事です。図面は２次元ですから、どうしても、部屋の広さや配置に目が行きがちになりますが、このような高さ方向にも注意が必要となります。特に、途中で、平面計画を変更した場合など、その変更がどこまで影響するのか、よくよく、気を回さないといけなくなります。(11.8)

壁ではなく、天井に･･･

写真は注文戸建ての内覧会で撮りました。これは、リビングのエアコンです。ご覧頂きたいのは、矢印で指したコンセントの位置です。一般的には、エアコンのコンセントは壁の高い位置に付けますが、ここの家の注文者は、コンセントを目立たないように敢えて天井に付けました。
確かに、コンセントを天井付けにしますと、配線が目立たないし、エアコン本体の横がスッキリしますので、家具などがピタッと付けられることになります。アイデアだと思いました。(06)

一戸建て内覧会、ポイントは？

注文でも建売り住宅でも、家が完成して、売主から、内覧会はいつ、どのようにしましょうか？と聞かれたら、どう返事をすれば良いのでしょうか？返事をするにあたり、大事なことは、家族で余裕を持って見られる日を設定すること、そして、必ず、現場監督に立ち会ってもらうこと、です。
内覧会は、買主にとっては、引渡し前の最終検査となりますので、家族みんなの目で家の中を隅々まで見る、そして、不明な点は現場監督に聞いて確かめる、この２点が重要となります。私が、戸建の内覧会に立ち会う場合には、午前10時から午後１時過ぎまで、明るい時間帯に、ゆっくりと部屋の中を何度も見ます。そして、水道も建具も照明も、住んだつもりになって、全て使ってみます。そして、気になるところは、付箋を貼っておきます。
３時間あれば、大体は見終わりますので、午後１時過ぎに現場監督に来てもらいます。そして、付箋を貼った気になる箇所について、監督と一つずつ確認していきます。確認とは、不具合であることの認識と、どのように直すかの話し合いです。現場監督は、その家を作った張本人ですから、内容を一番分かってますし、こちらの気持ちも理解してくれる場合が多いです。
写真は大手ハウスメーカーの現場監督です。この人は、買主の気持ちを聞き入れようとする姿勢が素晴らしかったです。こういう人は良い家も作ると思います。

ここに照明、便利です！

写真は戸建の内覧会で撮りました。撮っているところは、玄関ロビーから階段の部分です。この家は傾斜地に建てられたので、このように玄関に行くまでに相当数の階段を上ります。傾斜地ですので、下がっている方が道路に面していて、１階部分は駐車場、２階、３階が建物です。ですので、駐車場側から見ると、３階建のように見えます。 このように、傾斜地に建てられる戸建は時々あります。階段を上っていく面倒はありますが、高台になりますので、部屋からの眺めは良い場合が多いです。

ここで、良いなあーと思ったのは、階段部の途中にある照明です（赤の↓部分です）。辺りが暗くなると、ここは階段ですから踏み外す危険もありますし、両側が壁になっていますので、防犯上心配にもなります。このような傾斜地に建つ戸建をお買いになる方は、階段部の壁に照明が付いているのかも、確認して下さい。ただ、両側に家が並んでいて、壁のどちらか一方に照明が付いてる場合、細かいことですが、この照明の電気代をどう負担するかも気になります。(9.9)