写真は戸建の内覧会で撮ったものです。ご覧頂きたいのは、床下収納の位置です。この位置が気に入りました。床下収納の位置が、キッチンの奥の端にあれば、その分、その上を歩くことは少なくなります。床下収納とは、床下を利用して、中に収納ボックスを置いて、その上にカバーを掛けます。カバーですから、収まりが結構難しくて、上を歩くと、カタカタしてしまうケースが多いです。また、カバーの取っ手も付きますから、少し引っ掛ったり、冷たかったり、気になる場合もあるでしょう。
床下収納を設置しようとお考えの際は、その位置は、少しでも、上にいる時間が短い方が良いと思います。そう考えると、写真のように、キッチンのなるべく奥の方が良いでしょう。また、収納ボックスの下に、砂袋を置いてある場合もあります。これは、重くなりすぎて、ボックスの底が抜けるのを防ぐためです。もし砂袋がなくて、重くて底が抜けるのが心配であれば、ビニール袋に砂を入れて、収納ボックスの下に置く事もできます。(03)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したものは、天井から下がっているホスクリーン（室内用の物干し）です。この家の方は、オプションとして、リビングの天井にホスクリーンを付けました。でも、内覧会でお部屋を見て、付けた位置が内側に寄り過ぎた、と言いました。そこで、ホスクリーンの位置を測ってみると、リビングの窓の上の壁から、約55㎝です。ホスクリーンの長さは、天井から約60㎝ほどあります。但し、これは伸縮できます。
少しでも陽が当たる、邪魔にならない、そんなことを考えますと、なるべく窓よりが良くなります。窓に近づけると言っても、ハンガーの幅分は離す必要があります。ハンガーに洋服を掛けますと、幅は50～55㎝になります。そうなると、壁から30㎝離してあげれば、問題はありません。少し余裕を見て、壁から40～45㎝程の位置に付けるのが良いと思います。
但し、戸建のように、カーテンレールを別途付ける場合には、その分も考えねばなりません。オプションで、ホスクリーンを依頼した場合には、どの部屋の天井に付けるかは相談します。でも、壁から天井のどの位置に付けるかは、指示しないと、売主が判断して、壁から60㎝程の位置に付けます。細かいことですが、折角、オプションで付けるホスクリーン、ベストの位置に付けたいものです。(13.2)
写真は、マンションの内覧会で撮りました。ご覧頂きたいのは、白い矢印の壁です。この部屋の買主である写真のお二人は、ここには壁がなく、オープンになっているものだと、部屋を見るまで信じていました。それもその筈、パンフレットの写真も、モデルルームでも、ここには壁はなく、モデルルームでの売主の説明者も、ここはオープンだと言いました。ですから、部屋に入って買主がびっくりしてしまうのも当然です。
このマンションには、いくつかの部屋のタイプがあります。モデルルームとなっていたのは、この部屋とは異なるタイプでした。また、この部屋の間取り図では、この部分は線が２本引いてあるだけです。この２本の線が壁なのかカウンターなのか、一般の人では見極めが困難です。また、モデルルームでの売主の説明も間違っていました。ですから、買主がオープンであると信じてしまうのは仕方ありません。
このような経緯で、ここには壁があるわけです。従い、売主に説明責任があるのですが、買主は、この壁を壊すマイナスを考慮して、このままの状態で良いと許してあげることになりました。キッチン周りの壁の状態を、間取り図から把握するのは、困難なこともあります。また、モデルルームは自分の部屋ではないケースが多いです。間取り図からも、モデルルームでも、不明な点が残った時には、書面で売主に質問しておくのが良いでしょう。書面で出し、回答をもらっておけば、万が一、異なっている時でも、責任の所在が明確になりますので。(24)
写真は、マンションの内覧会の時のもので、玄関ドアの外側に凹みが見られます。この凹みは、何かをぶつけてしまって出来たものです。このように玄関ドアにキズが入ってしまっていることは稀にあります。内覧会では、玄関ドアの正面、裏面、側面を良く見て、キズ、凹み、ゆがみ、そり、などがないか？チェックしてみましょう。特に、玄関ドアの裏側は暗いので、いっぱいに開けて太陽の光で見るか、懐中電灯で見て下さい。
次に、ドアを支えている蝶番がしっかりと固定されているか？何回か開け閉めをして開閉の速さ、滑らかさは？問題なくスムーズに動くかどうかを確認下さい。そして、最後に、ドアの表面をやさしく手の平でたたいて面材がきちんと取り付けられているか？なども確認します。
どの程度のキズや凹みであれば、補修するかは判断が難しいところです。なぜなら、補修は塗装だからです。元々のドアの表面は、工場で高温による焼付け塗装してきています。補修の塗装は現場ですから、工場の塗装に比べれば品質は落ちます。ですから、ほとんど目立たないキズや凹みは無理に補修しない方が良いとも言えます。ドアに気になるキズや凹みがあって、補修してもきれいに直っていない場合には、ドアの交換も要求することは出来ます。また、特殊な模様が入っている場合も、塗装は困難ですから交換となります。
内覧会に同行させて頂いた方から相談がありました。内容は、ベランダの隣戸隔板の横の隙間から（赤の矢印部分です）、2歳の子供が隣戸へ行ってしまえるというものです。これでは困ります。赤の矢印の幅は、16.5㎝です。これぐらいの隙間があると、幼児は通り抜けが可能なのです。ここは避難経路となっているため、物を置いて子供を行かせなくすることも出来ません。
この隙間は、建築法規上、どのように位置づけされるかは断定できません。例えば、ベランダの手すり壁の手すり子（縦格子）として考えますと、住宅の品質確保の促進等に関する法律などでは、手すり子の間隔の内法寸法を11㎝以下と明記しています。この根拠は、隙間が11㎝以下であれば、幼児でも落下しない、というものです。
今回の問題は手すり子ではないので、落下の危険性と同等ではありません。しかしながら、法律的にどうであれ、絶対に通り抜け出来てはいけない、というところです。そう考えますと、隙間を11㎝以下にすべきでしょう。内覧会では、このような隙間があるか？その隙間の幅は？こういう点もチェックして下さい。お住まいになってからでも、このような危険な箇所があれば、売主に指摘して早急に直してもらうべきです。写真の例では、買主が対策を要望し、売主が予防策を実施しました。
写真は一戸建ての中間検査で撮りました。骨組みと外装工事が終わり、内装工事に入ってきます。この家は、屋根と外壁の断熱仕様が発泡ウレタンの吹き付けとなっています。写真は、外壁に吹き付け工事を実施しているところです。
この方法は、一般的なグラスウールなどのマットを敷き並べる方法に比べ、現場で吹き付けしますので、隙間が出来にくく、断熱性能は高いと言えます。ただ、工事費がグラスウールに比べ、やや高いことから、一戸建ての工事の主流にはなっていません。私は一戸建ての完成検査等で、いろんな種類の家の中に入りますが、特に夏の場合には、吹き付け断熱かグラスウールか、確認するまでもなく体感で分かります。(7325)
写真は引渡し後１年が経って、壁のクロスに裂け目が生じているものです。建築部材は季節による温度や湿度の変化により絶えず伸縮し、また、建物は地震や風などによって揺らされています。従い、新居の引渡し時点では、問題がなくても、お住まいになってみると、不具合が出てくることがあります。そのためにアフターサービスがあります。但し、アフターサービスは法律で決められたものではなく、売主のサービスですが、勿論、売値に含まれていますので、なるべく言うべきと思います。
アフターサービス期間は、一般に引渡しから２年間です。その間、通常、売主による点検が３回（３ヶ月目、１年目、２年目）あります。その点検によって不具合は、原則、無料で補修されます。以下に不具合の出やすいチェックポイント、並びに点検時に言うべき点を書き出してみます。
１．天井・壁のクロスの状態：クロスの裂け、ジョイントの開き、浮きなど
２．フローリング床：床のきしみ、そり、変な色落ちなど
３．建具（ドア・引戸・窓など）：開閉がしぶい、音がする、扉のそりなど
４．設備（水道・給湯・ガス）：水・お湯の出具合など
５．その他：お住まいになって気になる箇所
マンションの場合、部屋の中は専有部分ですので、買主が部屋の中をチェックして、管理組合からのアンケートに不具合を記載することになります。普段から気になる点は、付箋を貼っておくか、家チェック用のメモ帳を作って、そこに書いておくと、点検時にまとめやすいし補修の履歴もわかりやすくなります。(912)
写真は一戸建ての内覧会で撮りました。ご覧になって頂きたいのは、インターホンと書いた矢印部分です。インターホンパネルがこの位置にありますと、リビングへのドアを開けている時には、都度閉めないとインターホンパネルが使えません。これでは不便です。
ここは建売り住宅ですが、インターホンパネルがこの位置では使いにくいと指摘したところ、移してくれることになりました。日常使用する設備の操作パネルが、使いにくい位置に設置されている時には、売主に相談してみるのが大事と思います。(7612)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したところはバルコニーに置いてある給湯器の室外機です。このマンションはオール電化ですので、エアコンの室外機と同じようなものが給湯機用の室外機として設置されます。
ここでご覧頂きたいのは、室外機の下の↑部分です。右側の矢印部分には、よく見て頂きますと、２枚の防振ゴムが敷かれています。左側の矢印部分には、見にくいですが、１枚の防振ゴムが敷かれています。ここはバルコニーで、雨水を流すため傾斜がありますので、右側は水下、左側は水上側となります。床に傾斜がありますので、室外機を水平にするために、室外機の右側には２枚、左側には１枚、それぞれ、防振ゴムが敷かれているわけです。
この防振ゴムは厚さが10㎜なのですが、在ると無いとでは、大違いです。室外機には、高速で回転するファンが中に入っていますので、回転すればやはり振動が出ます。振動が出れば、外に置いてあっても、床を伝わって部屋内にも入ってきます。オール電化の場合には、夜間にお湯を作りますので、昼間には気にならない音でも、夜間になると気になる場合もあります。
内覧会に行きましたら、このような室外機の下も見て、防振ゴムが設置されているかも見て下さい。防振ゴムがない場合には、ホームセンターで購入し（30㎝角で1000円前後）、適当な大きさにカッターで切って、自分で設置することも出来ます。(12.7)
写真は中古一戸建ての内覧会で撮りました。ご覧頂きたいのは、矢印で指した外壁ボードの反りと書いたところです。この家の外壁はサイディングボードで作られています。このボードはセメントに繊維質を混ぜプレスしたものです。一戸建ての8割ほどがこの材料を使っています。
新築の場合には、このような例は稀と思いますが、新築の内覧会では、外壁の状態を良く観察し、反り、膨れ、ジョイントのコーキングの状態、このような点を確認して下さい。外壁は家の中を自然から守る非常に大事なものなので、少しでも異常があれば、売主に指摘すべきです。(77)
どんなところにも縄張りというものがあります。縄張りを隔てているのが境界線です。境界線のこっちか、あっちかが大問題となります。野球でも、ボールの飛んで行った先が白い境界線の外側か内側か、ファールかホームランか、運命の分かれ目です。
さて、時は江戸時代、江戸城の周りも境界線が明確に定められていたそうです。お城の周りには多くの藩のお屋敷が並んでいました。例えば、薩摩藩と長州藩のお屋敷が隣り合わせだったとしましょう。それぞれの藩の境界には高い塀がありました。屋敷の前には道路があります。道路には塀は作れませんので、道路の清掃などの管理については、敷地の境界線である塀の位置を道路にまで延長し、その延長線上の範囲は道路に面する藩が行うこととなっていました。
当時は、物騒な世の中で、刀で切られ、道に倒れている人もいました。この切られた人の処理も境界線に従って行われました。薩摩藩の前の道で倒れていたなら、薩摩藩が片づけ担当です。薩摩藩と長州藩の境界で倒れていた場合は、その人の足がどちら側にあるかで、片付ける方を決めました。倒れている人の頭が薩摩藩で、足が長州藩なら、長州藩が片付け担当です。
でも、いろんなケースがあるものです。例えば、倒れている人の右足が薩摩藩、左足が長州藩の場合はどうでしょう。こういう場合も、ちゃんと規定がありました。この場合は、男は左足がある藩が、女は右足のある藩が、片づけをしました。男と女では、どういうわけか左右が逆になっています。なにか理由があるのでしょう。世の中には、見えても見えなくても、境界線というものがあるのでしょう。自分と相手の境界線をしっかりと認識して、お互いに楽しく暮らしていきたいものです。(710)
左の写真はマンションのモデルルームの一室です。ここで、壁のクロスは専有部ですから、好きに貼替できますが、窓ガラスや外側の網戸は共用部ですので勝手に変える事はできません。
マンションは、建築基準法では、共同住宅と呼ばれます。共同住宅ですから、自分のもの（専有部）、住民全員のもの（共用部）、この二つに分かれます。どっちつかずはありません。但し、境界線があるわけではないので、分かりにくい箇所もあります。専有部と共用部の区分は、区分所有法に細かく規定されていますが、大雑把な分け方として、マンションを外から見て、見えるところは共用部、見えないところは専有部と考えたら分かりやすいと思います。
玄関扉も窓ガラスも網戸もバルコニーも外から見えるので共用部となります。このように決めた理由は、玄関扉や窓ガラスを真っ赤に塗ったり、バルコニーに看板などを取り付けられたら、共同住宅として統一性を欠いてしまうからです。
バルコニーやアルコーブなどは共用部ですが、専用使用権、即ち、専有部に住む人が排他的に使用する権利を認めています。使用する権利を持つということは、当然、管理の義務も出てきます。従い、不注意で窓ガラスを割ったら、弁償しなければなりません。マンションの場合、財産権、使用権から見て以下の３種類に分かれます。
➀自分の財産で自由に使える部分（専有部）：自分の部屋の中
➁自分の財産ではないけれど自分だけで自由に使える部分（専用使用権付共用部）：窓、玄関扉、バルコニー、アルコーブ、１階の庭など
➂みんなの財産でみんなで使う部分（共用部）：玄関ロビー、エレベーター、階段など (92)
写真は、建売住宅のグルニエ（屋根裏収納）を写しました。グルニエとは、フランス語で屋根裏部屋のことです。ロフトと似ていますが、ロフトとは天井高を高くして、部屋の一部を２層式にした上部スペースのことを指します。
グルニエは、建築基準法上、小屋裏物置等という扱いになります。面積は下の階の2分の1以下、天井高は1.4m以下、小屋裏に出入りするためのハシゴは固定式でないこと、などの規制があります。そのため取り外し可能なハシゴをかけたり、折り畳んで収納できるタイプのはしごを取り付けたものがよく見られます。
このグルニエで気に入ったのは、左側の手すりです。一般には、ここに手すりが無い場合が多いです。元々、ここにも手すりは付いていなかったのですが、ここの買主が安全性を考慮してオプションで付けました。ホームセンターで手すりを購入して自分で付けることもできます。この手すりの役目は、グルニエに上がる時、そして降りる時、役に立ちます。特に、グルニエから降りる際は、危険ですので、この手すりが有効です。そして、この手すりの更なる役目は、グルニエに置いた荷物などが下に落ちるのも防いでくれます。(82)
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。 新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、既存住宅状況調査、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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