日本エレベーター協会の統計によりますと、年間に1万件以上のエレベーター内の閉じ込め事故等が起きています。このような事故が分譲マンションで発生した場合、管理組合に責任はあるのでしょうか？答えは、管理組合が責任を問われることもありうることになります。エレベーター事故の原因は、➀製品の欠陥 ➁保守管理の不備 ➂不適切な利用に大別できます。エレベーターの安全は建築基準法にもとづき、所有者や管理者が保守管理の役割を担うので、分譲マンションでは管理組合が当事者となります。当事者の仕事は、主に二つで、年一回の定期検査を行い自治体に報告する義務と、おおむね1ヶ月以内ごとに保守点検させることです。建築基準法は、検査を担う技術者について定めていますが、メンテナンス業者に関する規定はありません。
もし管理組合が悪質業者に保守管理を委ね、事故が起きれば、賠償責任を負うこともあります。でも、多くの管理組合では、業者に任せきりが実情となっています。ここで、必要なのは、信頼できるエレベーター保守会社に管理を委ねることと、保守管理を業者任せにせず、住民たちも日頃からチェックすることも大事となります。そのチェックポイントが左の図です。保守管理契約には、高価だが保守点検の全てを含むFM契約と、消耗部品の交換や点検などだけで安価なPOG契約の２種類です。設置15年以内なら、POG契約で十分、それ以降であればFM契約の方が安く済む、と思われます。
念願のマイホームに欠陥があった。そんなとき知っておきたいのが住宅の「瑕疵（かし）担保責任」です。瑕疵担保責任とは、法律的に定められている家の欠陥に対する保証です。この保証の期間は最低でも引き渡しから10年間、保証されてる欠陥は雨漏れと構造的欠陥です。構造的欠陥とは、柱や梁など構造的に重要な部分に生じた傾きや割れなどです。このような欠陥が保証期間内に出れば、売主は無償で修理しなければなりません。この保証は、売主が倒産しても、カバーできる仕組みになっています。それは、売主が住宅瑕疵担保責任保険（瑕疵保険）に加入するか、保証金を法務局に預ける供託するか、どちらかを選ばねばならないからです。
買主にとっては、自分で保険に加入しないので、あまり意識しない制度ですが、なにか問題が出た時には非常に大事なものとなります。ですので、以下のポイントを押えておいて下さい。
➀ 新築の瑕疵担保期間は10年間で、主な瑕疵の対象は雨漏れと構造的欠陥。
➁ 瑕疵担保は保険か供託か、どちらで守られているのかの確認。
（保険なら「保険付保証明書」を入手、供託なら重要事項説明書に記載。）
確認が大切なのは、売主の倒産時に買主の手続きが両制度で違うからです。保険の場合、買主は売主に代わって瑕疵担保責任保険法人に保険金を請求できますが、付保証明書が必要です。供託なら重要事項説明書で保証金を預けてある法務局を確認しておくべきです。
もし買主が売主に連絡せず、別の業者に頼んで欠陥を修理した場合には、せっかくの保険が使えない点も注意が必要となります。保険会社が保険金を出す前には「必ず対象部分の欠陥かどうかを確認する。修理された後では不可能で、保険金が出せない」となります。これは供託でも同じです。
マンション管理委託業務契約の中に、緊急対応業務、というのがあります。この業務の内容は、①受信管理業務：通信回線を通して設備の異常等に関する管理 ②応急処置業務：設備の異常の発生時の応急処置、となっています。私のマンションでは、この費用が42千円／月でした。１年間にすると、50万円となります。相当な金額です。
それでは、この費用に対し、どれだけの緊急業務があったのか、1年間の実績を調べてみました。その結果、管理会社への電話での問合わせが７件だけでした。この問合わせも、ほとんどが緊急性があるものではありませんでした。
一般の生活において、緊急性のある事故とは、救急車、警察、エレベーター、ガス、電気、漏水等です。この中で、管理会社として対応が求められるのは、漏水ぐらいと思われます。このような事故に対して、保険料と考えても、年間50万円も払っているのは、もったいない話です。
従い、今後の管理委託契約の更新に関しては、この緊急対応業務を個別としました。つまり、なにかあった場合には、かかったお金は都度清算としました。このような条件にしたら、この緊急対応業務費用が13千円／月となりました。管理会社が言うには、緊急対応のネットワークを残しておくには、この費用が必要とのことです。この金額が妥当かどうかは今後確認するとして、とりあえず、認めました。
茨城県の常総市で、記録的な豪雨で鬼怒川の堤防が決壊して１ヶ月が経ちます。まだ、多くの人達が元の暮らしを取り戻せていません。こんな時、水災に備えた保険に入っていれば、まだ安心感はあります。水災は主に火災保険で補償されます。ですので、まず、現在入っている火災保険で水災も補償されるのかの確認が必要となります。水災の被害状況は浸水の高さなどで調べます。１階の天井まで浸水すれば「全壊」、床上１㍍までの浸水で「大規模半壊」、それより低い床上浸水は「半壊」となります。
保険会社によりますと、水災補償の多くは、床上浸水か地盤面から45㌢を越える浸水などが生じた時には、契約の金額を上限に査定した損害額が支払われるとのことです。10年前に東京での豪雨で床上浸水した時には、被害が出た世帯に2300万円が支払われました。
保険金の算定方法には、「時価」の場合と、同等のものを新たに買うのに必要な「新価」の2種類があり、時価の方が保険金が少なくなるケースがあります。ですので、保険条件の確認が大事となります。保険料の目安として、都内で木造一戸建てで建物に2千万円、家財に500万円の保険をかけた場合、水災補償を付けた保険料は年間約3万8千円となり、水災補償がない場合より、1万2千円ほど高くなります。
マンションを購入しようか？、それともこの辺りで賃貸を借りようか？悩む時があります。そのような場合、「200倍の法則」というのを知っておくと良いと思います。
「200倍の法則」とは、不動産の価格を「その物件に賃貸で住んだ場合の賃料」と比較して、「買った方が得か、借りた方が得か」を判断するひとつの基準となります。この法則は不動産投資の経験則から出てきたもので、その物件の販売価格が、同等のマンション（または一戸建て）の家賃相場の200倍以内であれば、その物件は「買った方が得」、200倍以上であれば、「借りた方が得」ということになるわけです。地域の家賃相場は住宅情報誌やインターネットで調べることができます。ただ、この法則は一般的な地域に建つマンションや戸建で、現在も将来に向けても人気が出るような地域に建つマンション等には当てはまらないと思います。 
下のグラフは2014年までに、都内で耐震改修工事を実施した例です。これらのマンションの全てが、1981年以前に旧耐震基準で建設されたものです。建物の耐震性能を表す指標でIs値というのがあります。Is値が0.6未満ですと、現在の耐震基準に対し、耐震性能が不足していて、改修の目安になります。
これらのマンションの改修前と改修後のIs値の変化につきましては不明ですが、それぞれが自治体の助成を受けていますので、耐震診断を行ってIs値を出し、0.6以上になるように改修されたものと思われます。耐震改修の方法については、壁や柱の補強、地下にコンクリートスラブの新設、免震装置の設置等になっています。免震装置の設置は効果があると思われますが、下の例では、工事費用は3億円、そのうちの助成金は8,350万円、そうなるとマンション側の負担は約2.2億円。45戸で分担すると、各戸500万円となります。これだけ負担できるケースは極めて稀と思われます。もう少し安価で耐震効果がある技術の開発が待たれます。
2017年1月から地震保険料が全国平均で5.1％引き上げられる予定です。更に、その後、2021年までに全国平均で19％まで引き上げる方針となっています。左の表は10月1日の新聞からで、増減率は、2021年の保険料と現在の保険料との比較です。なんと、福島や埼玉などは6年後には、地震保険料が現在の1.5倍になるわけです。値上げは、14年7月に平均15.5％引き上げてい以来、2年半ぶりとなります。例えば、福島県の木造（保険金額1千万円）の場合、現在の年間の保険料1万3000円が、6年後の2021年には1万9500円になります。
また、10月1日から火災保険料も値上がりします。地震は怖いけれども、これだけ保険料が値上がると、加入するか考えてしまいます。火災保険に地震保険契約を付けている割合は年々伸びていて、14年度で59.3％となっています。ただ、東日本大震災があった2011年度は前年度より5.6㌽増えたが、2014年度は前年度比で1.2㌽増でとどまっています。これだけ保険料が上がってくると、加入しようか、考えてしまいます。
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。 新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、既存住宅状況調査、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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