１年程前に内覧会に同行させて頂いた方から、メールを頂きました。メールには、「入居して１年です。１点、気になることがあり相談します。それは隣りの住戸からの音です。私が寝室として使用している洋室の壁の背面は、隣戸のお風呂、洗面室となっています。深夜、洗面室のドアを閉める音や洗面台の引き出しを閉める音で、眠りを妨げられることがしばしばあります。何か、解決策はありますか？」と書いてありました。
このお部屋は高層マンション、部屋の戸境壁は乾式２重壁と呼ばれる作りで鉄筋コンクリートではありません。乾式２重壁とは、軽量鉄骨の柱を立て、厚さ50㎜のグラスウールの遮音材を挟み込んで、両側から石膏ボードを２枚ずつ張り合わせたものです。壁の厚さは140㎜程度です。
音の伝わり方は、空気伝播音と固体伝播音とに分かれます。人の声は空気伝播音ですが、電車の音がレールを伝わって聞こえるのは固体伝播音です。乾式２重壁の場合、空気伝播音に対しては遮音性能は良いのですが、固体伝播音に対しては、鉄筋コンクリートと比べると軽量なので、遮音性能が低いのでは？と感じます。
高層マンションの場合、建物の重量を減らすために、乾式２重壁を採用します。戸境壁が乾式２重壁のお部屋を購入される場合には、隣戸の間取りもチェックするのが良いと思います。全体の平面図は売主に言えば見せてくれるでしょう。上の写真の平面図は、苦情があったお部屋ではありません。この図面も高層マンションで乾式二重壁になっていますが、水周りの背中側も水周り、リビングや洋室の背中側も洋室など、寝室の背中側にはなるべく音が出ない空間となるように計画されています。(101)
明るくて、気持ち良く入れるバスルームというのは、どのようなものでしょうか？まず、広さですが、これは、パンフレットに、「13・17」とか「14・18」とか「16・20」と書かれます。建築の寸法は、壁の芯と芯との距離を表しますが、バスルームだけ例外で、この数字は内法寸法となります。
例えば、「14・18」と書かれていれば、バスルームの中の内法寸法が1.4ｍ×1.8ｍということです。最近では、「14・18」で照明２箇所が主流となってきています。「14・18」あれば、よほど大柄な人以外は、座って脚が伸ばせるサイズになります。これよりワンランク大きい「16・20」となりますと、家庭用のお風呂としては最大で、相当にゆったり感があります。ただ、照明も４箇所になりますし、お湯の量も増え、ランニングコストも上がります。
また、バスルームに付くシャワーホースも金属性が良いし、シャワーフックも、シャワーヘッドを好きな位置にスライドできるバー式の方が、子供の成長などを考えますと、使い勝手が良いでしょう。それから、照明の数も２箇所以上ある方が明るく暖かな感じになります。そして、お風呂の「ふた」ですが、クルクルと巻いていくタイプと、板状のパネルタイプのものがあります。クルクルタイプは、継ぎ目に汚れが出てきて、そこから切れ始めてしまいます。それに比べて、パネルタイプのものは、汚れにくい上、長持ちします。写真のバスルームのサイズは「16・20」でタマゴ型です。(710)
写真は戸建の内覧会で撮りました。写した場所は、２階の天井裏にあるグルニエ、屋根裏収納です。建築面積算入の関係から、グルニエの場合、天井高さは1.4m以下となる場合が多いです。勾配天井であれば、平均の天井高が1.4m以下となります。
ここでご覧頂きたいのは、矢印部分の段差がある所です。グルニエに上がるステップの開口の周りには枠があって、その枠はグルニエの床から1.3㎝上がっています。僅かですが、枠と床とで段差があるわけです。この段差が良いな、と思いました。理由は、グルニエに物を置いて、動かしている時に、間違って下に落としてしまうことが少なくなるからです。
一般には、グルニエの床は、全体的にフラットの場合が多いです。フラットですと、誤って物を落としてしまう危険性があります。また、このように僅かでも、段差があれば、グルニエへのステップを上がって行く場合でも、手を引っ掛けることができます。細かいことですが、気をつかっています。(1821)
写真は、モデルルームでキッチンで高さを確認するため、実際に立ってみているところです。モデルルームに行った際の主なチェックポイントをご紹介致します。
１．空間を感じる
パンフレットの図面は２次元で平面しか描けません。３次元の部屋としての空間を感じ取るのはモデルルームしかありません。モデルルームでは、生活する上での間取りと空間を同時に意識することがまず大事となります。オプション類に気を取られず、飾りのない素顔の部屋を見抜かねばなりません。
２．担当者に、何でも聞く、大事な点はメモしておく
通常、売主の担当者が、一緒に回って説明してくれます。ここでは、不明な点は残さないように何でも聞いてみる、そして、後々の為に大事な点はメモしておくと良いでしょう。ただ、担当者も良いことしか言いませんし、専門的な事は意外と知らない、ことも多いです。
３．無料のオプション類は、そこでイメージを掴む
フローリングやクロスの色、ドアや取っ手の種類、キッチンや洗面台の高さ、無料オプションがある場合があります。モデルルームでそれらの感じを体験しましょう。これらを後で変更するには、多くのお金がかかります。
４．要所の寸法や面積を測っておく
間取り図に大事なところの寸法を書き込んでおくと良いでしょう。例えば、廊下の内法、冷蔵庫や洗濯機置場の奥行きと幅、バルコニーの奥行き等。また、収納率だけでなく、それぞれの収納の実容積を確認しておくことも大事です。
５．設備機器の種類を確認
トイレ、システムキッチン、洗面台、レンジフード、バスルーム、物干し金物、これらの設備の仕様と使い勝手を確認しメモしておくと良いでしょう。例えば、トイレの大きさにもレギュラーとエロンゲートの２種類がありますし、システムキッチンに至っては、多くの種類があります。
６．細かい箇所は、全てスマホで撮っておく
その他細かいところは、記憶も曖昧になりやすいので、内覧会で問題となる場合が多いです。何でもスマホで撮っておくと宜しいでしょう。(72)
マンションで、中和室のお部屋、結構あります。バルコニー側は、広めのリビングとダイニング、廊下側は洋室、でも、和室も欲しい、こうなると、リビングの奥に和室を作ることになります。直接窓に面しない和室を、中和室と呼びます。建築基準法上、中和室も居室（人が定常的に居る空間）になりますので、換気、採光など、無窓にすることはできません。フスマなどは常時開放できるので、中和室とリビングとを一つの部屋として見なすことで、許可されています。
このような理由から、リビングと中和室とは、写真のようにフスマで区切られるようになります。写真の例では、フスマがリビング側にも、廊下側にもあります。ここで、質問です。フスマ全体を閉めた場合、リビング側のフスマが優先するのか、それとも、廊下側のフスマが優先するのか、どちらだと思いますか？
正解は、左の写真にあるように、リビング側のフスマが優先します。つまり、リビング側のフスマを閉め切って、そこに廊下側のフスマを合わせるように、大工さんは建て付けていきます。これは、リビング側にフスマの合わせ目を見せないようにするためです。ですので、内覧会に行きまして、このフスマの隙間などをチェックされる場合には、そのようにして、状態を確認して下さい。(92)
家を建てる場合に、法律的に必要な手続きがあります。それは、建築確認申請と完了検査です。こういう建物を建てたいのですが、内容を確認してください、というのが確認申請です。そして、申請通りに建てました、検査して下さい、というのが完了検査です。法律的な手続きですので、以前は役所だけが行っていたのですが、役所の手不足から、最近は国が指定した民間の機関でも行っています。
建築確認申請は、工事の着工の前に、決められた図面などを添付して、申請図書として、役所等に提出します。提出された申請図書は、法律的な見地から問題が無ければ、確認を担当した役所等から、確認済み証が発行されます。この確認済み証が無ければ、建設に取り掛かることは出来ません。
そして、工事が完了しますと、今度は、確認申請を申請した役所等に、建物の完了検査を申請することになります。申請を受けますと、役所等は、建物の建築現場に来て、確認申請書通りに建てられたのかを検査します。確認申請書通りに建てられていれば、検査済み証が発行されます。検査済み証が発行されなければ、その家に住むことはできません。
家を建てる場合には、以上のような法的な手続きが必要となります。ここで、大事なのは、「確認済み証」と「検査済み証」です。「確認済み証」とは、この家を建てても良いという許可、「検査済み証」とは、計画通りに建てたから住んでも良いという許可になります。この二つの証明書は大事なものですから、必ず、売主から入手し、保管しておかなければなりません。(612)
写真はマンションの内覧会の時のものです。この部屋のリビングにはエアコンが標準装備されていて、室外機がバルコニーに置かれています。エアコンが標準装備されている場合には、内覧会では、エアコンもスイッチを入れてみましょう。
内覧会の日は、気温も高かったので、エアコンは冷房の状態でした。エアコンのスイッチを入れてから、30分程経ちましたら、室外機の下から、水が流れ出てきました。部屋の中を冷房すれば、部屋の中の水蒸気を排出します。でも、写真のように、バルコニーの床に流れ出してきては困ります（赤い矢印部分）。これでは、歩きにくいですし、汚れるし、カビも出るでしょう。
エアコンから排出される結露水をドレインと言いますが、ドレインは、ドレインパイプ、ドレインレール（緑の矢印部分）、そして排水溝にへと流れて行かねばなりません。写真の状態では、ドレインレールを設置した意味がありません。ドレインが流れ出している原因は、ドレインパイプの室外機への接続に問題があるからです。エアコンが標準装備されている場合には、内覧会では、エアコンも作動させてみて、ドレインが適切に排水されるか、こうしたチェックも必要となります。冬に内覧会を行う場合には、エアコンの稼働させてもドレインは出てきません。確認するのは、夏になります。(86)
写真は、戸建ての内覧会で撮りました。ご覧になって頂きたいのは、洗面台の横のタオルリングとバスタオル掛けです。理解に苦しむのが、なんで、このような位置関係に付けるのかです。洗面用のタオルリングの位置は、これで良いと思います。でも、すぐその下にバスタオル掛けを設置してしまっています。このバスタオル掛けも、洗面台から30㎝程しかないので、バスタオルを掛けても、洗面台に付いてしまいます。どう考えても、使い勝手が良くないのに、と思わざるを得ません。バスタオル掛けは、他の壁に付けるべきでした。ところが、洗面所に入る扉が引き戸となっています。つまり、バスタオル掛けを設置する適当な場所がなかったので、このようになってしまったわけです。
相談の結果、バスタオル掛けはこのまま残すことになりました。理由は、他に付けるところがないこと、これを取り外すとクロスにビス跡が残ること等からです。少し、邪魔だけども、あれば使える、となりました。戸建ての購入の際には、洗面所にタオルリングやバスタオル掛けは付いているのか、付いている場合は、どのように付いているのか、このような点も確認して下さい。(412)
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。 新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、既存住宅状況調査、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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