エレベーターの管理費を低減する！

写真は、私が住んでいるマンションのエレベーターです。34年間使用したエレベーターをリニューアルしました。既存の部分で残したものはレール、おもり、かご本体だけでした。巻上機、制御盤、かご室などほとんどの部品は更新しました。乗り場の扉、かご室内のデザインは、住民のアンケートで決めました。リニューアルの工事期間は2基で1.5ヶ月でした。
リニューアル工事が終わるまで、エレベーターの維持管理はマンション管理会社に任せておりました。リニューアル工事の完成と共に、エレベーターの維持管理契約も、管理会社の業務から切り離し、エレベーター会社と直接契約をすることにしました。なぜなら、その方が維持管理費が安くなるし、状況に応じて直接やり取りが出来て対応が早まる、と思ったからです。
その結果、維持管理費は、それまでの金額の約３割減となりました。直接契約できるものは切り離す、そうすれば、管理会社の管理費分はなくなります。エレベーターの維持管理費は、管理費の中でも大きな割合を占めますので削減効果が高いです。(10.5)

マンションの緊急対応業務とは？

マンション管理委託業務契約の中に、緊急対応業務、というのがあります。この業務の内容は、①受信管理業務：通信回線を通して設備の異常等に関する管理　②応急処置業務：設備の異常の発生時の応急処置、となっています。私のマンションでは、この費用が42千円／月でした。１年間にすると、50万円となります。相当な金額です。
それでは、この費用に対し、どれだけの緊急業務があったのか、1年間の実績を調べてみました。その結果、管理会社への電話での問合わせが７件だけでした。この問合わせも、ほとんどが緊急性があるものではありませんでした。
一般の生活において、緊急性のある事故とは、救急車、警察、エレベーター、ガス、電気、漏水等です。この中で、管理会社として対応が求められるのは、漏水ぐらいと思われます。このような事故に対して、保険料と考えても、年間50万円も払っているのは、もったいない話です。
従い、今後の管理委託契約の更新に関しては、この緊急対応業務を個別としました。つまり、なにかあった場合には、かかったお金は都度清算としました。このような条件にしたら、この緊急対応業務費用が13千円／月となりました。管理会社が言うには、緊急対応のネットワークを残しておくには、この費用が必要とのことです。この金額が妥当かどうかは今後確認するとして、とりあえず、認めました。

マンションの清掃業務を見直す！

マンションの管理委託業務の中に清掃業務があります。清掃業務はかなりの金額になります。清掃業務は、日常清掃と定期清掃の２種類に分かれます。日常清掃とは、清掃要員がロビー、廊下、庭などの共用部分を日常的に清掃するものです。また、定期清掃とは、共用部分の床の洗浄やワックス掛け、窓ガラスの洗浄を数ヶ月置きに実施する、というものです。
私のマンションでは、日常清掃は月曜～土曜、朝８時から夕方４時まで、定期清掃は、３ヶ月に１度行っていました。日常清掃費は237千円／月、定期清掃費は30千円／月、でした。こういう条件で長い間清掃を委託してきたのですが、平成22年以降の清掃業務につきましては、日常清掃は維持し、定期清掃は管理会社から外すこととしました。その代わり、住民の有志で年に一度共用部の大掃除をしています。
定期清掃を外した理由は、定期清掃の費用対効果が明確でないからです。ロビーはタイル、集会室はPタイルで、それぞれに３ヶ月に１回ワックスをかける必要もありません。また、共用廊下の窓ガラス清掃も、雨が降ればすぐに汚れます。ただ、このような清掃が全く必要がないということではなく、状況を見て必要があれば行えば良いと思います。
日常清掃は大事です。ロビーや廊下の汚れやゴミ、庭のゴミや落ち葉、このようなものがマンションの印象を左右してしまいます。ここで大きく物を言うのが、清掃員の仕事振りです。仕事振りが悪ければ、管理会社に交代を要求すべきです。写真は、私のマンションの掃除のおばさんで、雨が降ろうと、休む間もなく一生懸命に掃除をしてくれてます。こういう人がいてくれると助かります。(10.5)