内覧会に同行させて頂いた方から相談がありました。内容は、ベランダの隣戸隔板の横の隙間から（赤の矢印部分です）、2歳の子供が隣戸へ行ってしまえるというものです。これでは困ります。赤の矢印の幅は、16.5㎝です。これぐらいの隙間があると、幼児は通り抜けが可能なのです。ここは避難経路となっているため、物を置いて子供を行かせなくすることも出来ません。
この隙間は、建築法規上、どのように位置づけされるかは断定できません。例えば、ベランダの手すり壁の手すり子（縦格子）として考えますと、住宅の品質確保の促進等に関する法律などでは、手すり子の間隔の内法寸法を11㎝以下と明記しています。この根拠は、隙間が11㎝以下であれば、幼児でも落下しない、というものです。
今回の問題は手すり子ではないので、落下の危険性と同等ではありません。しかしながら、法律的にどうであれ、絶対に通り抜け出来てはいけない、というところです。そう考えますと、隙間を11㎝以下にすべきでしょう。内覧会では、このような隙間があるか？その隙間の幅は？こういう点もチェックして下さい。お住まいになってからでも、このような危険な箇所があれば、売主に指摘して早急に直してもらうべきです。写真の例では、買主が対策を要望し、売主が予防策を実施しました。
写真はマンションの内覧会の時のものです。この部屋のリビングにはエアコンが標準装備されていて、室外機がバルコニーに置かれています。エアコンが標準装備されている場合には、内覧会では、エアコンもスイッチを入れてみましょう。
内覧会の日は、気温も高かったので、エアコンは冷房の状態でした。エアコンのスイッチを入れてから、30分程経ちましたら、室外機の下から、水が流れ出てきました。部屋の中を冷房すれば、部屋の中の水蒸気を排出します。でも、写真のように、バルコニーの床に流れ出してきては困ります（赤い矢印部分）。これでは、歩きにくいですし、汚れるし、カビも出るでしょう。
エアコンから排出される結露水をドレインと言いますが、ドレインは、ドレインパイプ、ドレインレール（緑の矢印部分）、そして排水溝にへと流れて行かねばなりません。写真の状態では、ドレインレールを設置した意味がありません。ドレインが流れ出している原因は、ドレインパイプの室外機への接続に問題があるからです。エアコンが標準装備されている場合には、内覧会では、エアコンも作動させてみて、ドレインが適切に排水されるか、こうしたチェックも必要となります。冬に内覧会を行う場合には、エアコンの稼働させてもドレインは出てきません。確認するのは、夏になります。(86)
写真は、マンションの内覧会で、バルコニーの床に貼られた長尺シートの接着不良部分を撮ったものです。長尺シートとは、厚さ2㎜の、塩化ビニールを素材とした仕上げ材です。耐久性があるので、バルコニーなど気象条件の厳しいところに、接着剤で貼り付けられます。シートの周りは、全てコーキングをする場合も、しない場合も、また、ベランダの水上側（窓側）だけをする場合もあります。写真では、コーキングはありません。
長尺シートの全周にコーキングを打つ時は、接着不良は生じにくいのですが、周りにコーキングを打たない場合には、写真のように、長尺シートの端部の接着が不十分で、手で簡単に持ち上がってしまうことがあります。この程度の接着不良で漏水が起きる事はありませんが、気象条件の極めて厳しいところですので、将来、シートが更にめくれたり、足に引っ掛かっても困ります。
バルコニーにシートが貼られている場合には、このような端部の接着不良だけではなく、シートの浮き、膨れはないか、シート同士の接続部はちゃんとなってるか、なども良くチェックして下さい。チェックの方法は、状態を見て、指の先で、表面を触ってみることです。(611)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写した場所は、バルコニーの手すり部分です。ご覧頂きたいのは、矢印部分で、ビス忘れと書いてあるところです。手すりに手をかけたら、なんかグラグラするので、変だなと思って手すりの下をのぞいてみました。そしたら、本来、ビスで締めるべきところを、忘れてしまっています。手すりの下だから、ウッカリとしてしまったのでしょう。場所が場所だけに、ウッカリ忘れたでは済まないのですが、内覧会では、こういうところも注意して見てみましょう。上からでは分かりにくいので、ビスのあるところは、上からも、下からも、覗いてみなければなりません。
バルコニーの手すりにはいくつかのタイプがありますが、ここの手すりは、アルミの枠があって、中にガラスがはめ込んであるものです。手すりの左右の端の支柱は、壁にしっかりと固定されなければなりません。支柱が壁に固定されたら、手すりの上部は支柱にビスで、こちらも固されなければなりません。手すりは、バルコニーの床から立ち上がっているだけので、手すりの左右の端部が壁に固定されなければ、グラついてしまいます。(25)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したものはバルコニーに置いてある給湯器の室外機です。このマンションはオール電化ですので、エアコンの室外機と同じようなものが給湯機用の室外機として設置されます。
ここでご覧頂きたいのは、室外機の下の矢印部分です。右側の矢印部分には、よく見て頂きますと、２枚の防振ゴムが敷かれています。左側の矢印部分には、見にくいですが、１枚の防振ゴムが敷かれています。ここはバルコニーで、雨水を流すため傾斜がありますので、室外機を水平にするため、室外機の右側には２枚、左側には１枚、それぞれ、防振ゴムが敷かれています。
この防振ゴムは厚さが10㎜なのですが、在ると無いとでは、大違いです。室外機には、高速で回転するファンが中に入っていますので、回転すればやはり振動が出ます。振動が出れば、外に置いてあっても、床を伝わって部屋内にも入ってきます。オール電化の場合には、夜間にお湯を作りますので、昼間には気にならない音でも、夜間になると気になる場合もあります。
内覧会に行きましたら、このような室外機の下も見て、防振ゴムが設置されているかも見て下さい。防振ゴムがない場合には、ホームセンターで購入し（30㎝角で1000円前後）、適当な大きさにカッターで切って、自分で設置することも出来ます。(27)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したところはベランダ先端の手すりの根元部分で、左側がベランダで右側が外部になります。ベランダの先端には手すり壁が取り付けられます。手すり壁を設置する場合には、ベランダのコンクリート床の先端部の笠木（かさぎ）に穴を開けて、手すり支柱を取り付け、支柱に壁を設置します。
写真の赤の矢印部分をご覧頂くと、穴が開いているのがわかります。手すりの支柱を設置する際に穴を開けますが、このように穴が残っていては、ここに雨が溜まります。雨が溜まれば、支柱の中には金属のアンカーが入っておりますので、これを錆びさせることになります。アンカーが錆びれば支柱が折れる可能性もあります。
外部に面するこのような箇所は、雨水対策は非常に大事です。この穴は、コーキングで埋めて、ウレタンの防水塗装を施すように指示しました。内覧会では、ベランダの支柱周りも確認して下さい。このような穴があったら、埋めるように指示して下さい。(43)
写真は、マンションの内覧会で、バルコニーの水道を撮りました。これを見て、アレ？と思われるでしょう。そうです、この水道は、水栓はあるけど、水を受けるシンクがありません。この状態では、水を使うには不便です。バルコニーシンクを設置するのを忘れているのでしょうか？
実は、これは、シンクを付けるのを忘れたわけではありません。マンションからの排水は、汚水（トイレ排水）、雑排水（台所、浴室等）及び雨水の３種類に分けられます。排水処理が必要となる汚水と雑排水は同一の排水系統でも良いのですが、雨水は別系統になります。雨水の樋に汚水や排水を流し込むことは出来ません。
一般的には、バルコニーの水道にシンクは付いています。この場合には、排水管も設置されていて雑排水として処理されるようになっています。写真の例では、シンクも排水管もありません。ですので、この水道は洗剤を使わないバルコニーの水洗い、そして植木の水やり程度になります。(82)
写真は、マンションの1階の部屋の内覧会で撮りました。1階ですから、リビングの外はテラス、その先は専用庭になっています。写真を写した場所は、その専用庭の中にある雨水の枡です。庭に降った雨はここに集められ、外部へと排出されて行きます。枡に落ちたら危険ですから、上面には金属のグレーチングのカバーが置かれています。
ここでご覧頂きたのは、そのグレーチングの下に置かれている金属のネット（網）です。このネットが敷かれている理由は、芝や葉っぱが枡の中に落ちて行かないようにすることです。また、ネットがあれば、カギやお金を落とした時でも、枡の底にまで落ちて行かないので助かります。細かいことですが、ネットがあるかないか、大事なことです。
マンションでも戸建てでも、上部がグレーチングのカバーとなっている場合には、その下に金属のネットがあるかないかも確認下さい。ネットが無く、売主に言っても付けてくれない場合には、ホームセンターで買って、合った大きさに切って敷かれることをお勧めします。(41)
写真はマンションのバルコニーの手すり壁です。この手すり壁は、アルミ製で、縦の格子状になっています。手すり壁にも、アルミ格子、コンクリート、ガラス、いろんな仕様があります。お子さんがいる家庭では、落下事故など、特に手すりの仕様については気になることでしょう。
手すり壁につきましては、建築基準法で高さなどが細かく定められています。まず、手すりの高さは、床から手すりの一番上の天端（笠木と言います）まで1.1m以上です。また、写真のように、アルミの格子になっている場合には、アルミの格子の間隔は11㎝以内、下の横桟と床との開きは9㎝以内です。つまり、縦の格子の間に直径11㎝の球（子供の頭の大きさを想定）が通過してはダメですし、下弦材と床との間に直径9㎝の球が通過してはダメです。また、手すりを支えている、支柱（根元がコンクリートに埋め込んである柱）の間隔は、1.8ｍ以内となります。ルーフバルコニーの手すりも考え方は同じです。ルーフバルコニーの場合は、一部足がかりが高くなっている場合もあります。その場合でも、その位置から1.1ｍ以上手すりの高さは必要となります。
内覧会では、上記の数値を頭に入れて、バルコニーの手すりをチェックして下さい。また、子供が足を掛けられるような横桟が、真ん中に入っているような場合には、注意が必要となります。もし、足を掛けられる横桟が床から65㎝以下の位置にあれば、その横桟から手すりの天端までは、85㎝は要ります。尚、一戸建てでも、考え方は同様です。内覧会等で、手すりの高さ、格子の間隔、横桟など、全体的に見て、ここは危険だな！と思ったら、売主に指摘するべきです。(723)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したところはバルコニーです。ご覧になって頂きたいのは、見難いのですが、ドレーンレールと書いたところとドレーンレールがない（付箋を貼ってます）と書いたところです。
ドレーンレールとは、エアコンの室外機から出る結露水を流すためのレールです。これがないと、エアコンの稼働時、相当量の結露水が出ますので、流れ出た水は、ダラダラと広がってしまいます。そうならないように、レールを設置して、レールに沿って流れていくようにするためのものです。
ここの壁には、2か所のエアコンのスリーブ（貫通孔）が見えます。つまり、こちら側はリビングのエアコンと室外機とを結ぶスリーブで、向こう側は、洋室のエアコンと室外機とを結ぶものです。従い、ここには2台の室外機が来ることを考えていますので、壁の2か所にスリーブがあるわけです。
室外機が2台付くことを考えていますので、当然、ドレーンレールも2か所に設置されねばなりません。手前の方は、実は、売主が付けるのを忘れてしまっていたのです。エアコンが設置される場所に、室外機とを結ぶスリーブがあるか、そして、結露水を流すためのドレーンレールも設置されているか、内覧会では、この点も確認して下さい。(43)
写真はマンション再内覧会で撮りました。写しているのは、ルーフバルコニーへ出るドアの部分です。ご覧頂きたいのは、矢印の金属で出来ているステップです。２週間ほど前に行った内覧会の時点では、このステップはありませんでした。
このドアの内側はキッチンとなっています。キッチンからルーフバルコニーへ出るには、高さ20㎝程の段差をまたがねばなりません。向こう側で20㎝、こちら側で20㎝ですから、この部分をまたぐのは大変です。ここからルーフバルコニーへ出る際は、一度、立ち上がりの部分に上がって、そして、また下りるということになります。これでは、ちょっと面倒です。
その面倒さを解消するために、内覧会の時に、こちら側にステップを設置するように要望しました。そして、２週間後の再確認会の時になって、ルーフバルコニーを見たら、このような立派な金属のデッキプレート製のステップが置いてありました。これなら、またぐ必要もないし、滑りにくいし、見栄えも良いです。ルーフバルコニー付きのお部屋の内覧会に行く場合には、部屋の中からルーフバルコニーへの出易さも確認下さい。(74)
写真は、マンションの内覧会の時のものです。この部屋のリビングには、エアコンが標準装備されています。ですので、エアコンも稼動させてみました。稼動させて暫くしましたら、エアコンの下部から水がこのように流れ出してきて、隣の部屋のバルコニーまで行ってしまいました。
この水は、ドレーンから流れてくるものです。ドレーン用の排水レールはあるのですが、排水溝への水勾配が不十分なので、レールの途中で床に流れ出してしまうのです。これでは、隣の人からも苦情が来るでしょう。エアコンが標準装備されている場合には、エアコンのスイッチも入れてみて、ドレーン水がちゃんとレールに沿って、排水溝まで流れていくかも確認して下さい。(710)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したところはベランダの一番端の部分です。ここには上から２本のパイプが来ています。向かって右側の塩ビのパイプは雨水を流すための樋で、左のパイプは、給湯タンクの排水用のパイプです。給湯タンクからのパイプはお湯が流れるので、鋳物になっています。
ご覧になって頂きたいのは、白い矢印で示した箇所です。2本のパイプは排水用のためですから、ベランダの床を貫通しています。貫通孔が見えますが、パイプの周りが埋められていません。この状態では、雨が降ればここから流れて行きますし、物が落ちることもあるでしょう。また、地震が来たら揺れてしまいます。そのような理由で、コーキングで周りを塞いでおかないといけません。写真の例では売主のウッカリミスですが、極めて稀ですが、このようなこともあります。内覧会では、ベランダも隅から隅までよく見て、腑に落ちない点があれば売主に訊ねて下さい。(4615)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したところはベランダの排水溝で、ご覧頂きたいのは、隔て板の下の排水溝の金網です。この金網は、排水溝の隙間から、ゴミが流れてきたり、ボールが転がってきたり、ペットのネコが通り抜けてしまったり、そのようなことを防ぐための柵です。細かいことですが、売主の気づかいと思いました。
写真はマンションのバルコニーから部屋の外壁側を撮ったものです。壁の内側には洋室１と洋室２があります。洋室１にも洋室２にもエアコンは設置するようになっているのですが、エアコンのスリーブ（エアコンのパイプ類を室外機と結ぶ壁の貫通孔）が１箇所（赤い矢印部分）しかありません。
なんで、１箇所しかないのでしょう？これは、単純に売主が設置するのを忘れたのです。ここでは、外壁に、洋室１用及び洋室２用と、スリーブが２箇所設置されなければなりません。
これらの部屋のエアコンの室外機はマルチタイプとして写真の壁際に設置されるように計画されています。マルチタイプとは１台の室外機に対して複数の室内機が接続できるエアコンです。写真の部屋の場合には、１台のマルチタイプの室外機に対して、洋室１及び２用として、２台の室内機が接続されます。マルチタイプであっても、スリーブは２箇所必要となります。
マンションの内覧会に行きましたら、エアコンのパイプが壁を貫通して室外機に接続されているようになっているかも確認して下さい。特に、写真のような部屋、また、中和室のように、他の部屋を通って、パイプが室外機に接続されている場合には、注意が必要となります。(89)
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