家を建てる場合に、法律的に必要な手続きがあります。それは、建築確認申請と完了検査です。こういう建物を建てたいのですが、内容を確認してください、というのが確認申請です。そして、申請通りに建てました、検査して下さい、というのが完了検査です。法律的な手続きですので、以前は役所だけが行っていたのですが、役所の手不足から、最近は国が指定した民間の機関でも行っています。
建築確認申請は、工事の着工の前に、決められた図面などを添付して、申請図書として、役所等に提出します。提出された申請図書は、法律的な見地から問題が無ければ、確認を担当した役所等から、確認済み証が発行されます。この確認済み証が無ければ、建設に取り掛かることは出来ません。
そして、工事が完了しますと、今度は、確認申請を申請した役所等に、建物の完了検査を申請することになります。申請を受けますと、役所等は、建物の建築現場に来て、確認申請書通りに建てられたのかを検査します。確認申請書通りに建てられていれば、検査済み証が発行されます。検査済み証が発行されなければ、その家に住むことはできません。
家を建てる場合には、以上のような法的な手続きが必要となります。ここで、大事なのは、「確認済み証」と「検査済み証」です。「確認済み証」とは、この家を建てても良いという許可、「検査済み証」とは、計画通りに建てたから住んでも良いという許可になります。この二つの証明書は大事なものですから、必ず、売主から入手し、保管しておかなければなりません。(612)
写真は、戸建ての内覧会で撮りました。ご覧になって頂きたいのは、洗面台の横のタオルリングとバスタオル掛けです。理解に苦しむのが、なんで、このような位置関係に付けるのかです。洗面用のタオルリングの位置は、これで良いと思います。でも、すぐその下にバスタオル掛けを設置してしまっています。このバスタオル掛けも、洗面台から30㎝程しかないので、バスタオルを掛けても、洗面台に付いてしまいます。どう考えても、使い勝手が良くないのに、と思わざるを得ません。バスタオル掛けは、他の壁に付けるべきでした。ところが、洗面所に入る扉が引き戸となっています。つまり、バスタオル掛けを設置する適当な場所がなかったので、このようになってしまったわけです。
相談の結果、バスタオル掛けはこのまま残すことになりました。理由は、他に付けるところがないこと、これを取り外すとクロスにビス跡が残ること等からです。少し、邪魔だけども、あれば使える、となりました。戸建ての購入の際には、洗面所にタオルリングやバスタオル掛けは付いているのか、付いている場合は、どのように付いているのか、このような点も確認して下さい。(412)
一戸建ての内覧会の進め方について考えてみます。私が、戸建の内覧会に同行させて頂く場合を例に致します。内覧会当日は、午前10時前に、買主と現地で待ち合わせを致します。そして、10時から午後１時過ぎまで、３時間余り、買主と私とで検査を行います。済みから隅まで確認し、気になるところは付箋を貼っておきます。午後１時過ぎに売主側の現場監督に来てもらって、２時間程度、付箋を貼った気になるところの不具合の確認と補修の方法を相談します。
午前10時から始める検査は、買主には検査の方法をお伝えし、２階→１階→敷地、と見てもらいます。私は、逆の方向で、敷地→１階→２階と進めて行きます。そして、見て回って、気になる不具合箇所には、付箋を貼って行きます。全て、見るまでに３時間以上ですが、敷地や家の外観に45分、１階にリビングがあれば１階で１時間30分、そして２階で１時間、こんな感じとなります。そして、午後１時過ぎに、売主側の監督が来たら、買主と私、３者で不具合を一つずつ確認し、内覧シートに書き込んで行きます。これが、約２時間かかります。
以上は、私が内覧会に同行させて頂く場合の進め方です。同行者がいない場合でも、上記の時間配分を目安にして、同じようにゆっくりと時間を掛けて、部屋の隅々まで確認することが必要と思います。大事なことは、明るい時間帯に、敷地及び部屋の中全体を、住み始めた気持ちになって、隅から隅まで、ゆっくり、しっかり、見てみることです。屋根、外壁、庭を見て、玄関、廊下と入ってきて、今度は、ただ見るだけでなく、照明のスイッチ、水道の蛇口、建具の開閉、使ってみる、動かしてみる、こういうことも確認して下さい。屋根裏や床下も点検口がありますので、カバーを開けて、中を懐中電灯でのぞいてみて下さい。(011)
写真は一戸建ての内覧会で撮ったものです。写したところは、屋根の裏側に現場発泡の断熱材を吹き付けた部分です。この家は、建売りですが、このような吹き付けが採用されていました。建売りの場合、一般的な屋根裏断熱は、グラスウールマットを敷き並べることが多いので、このような吹き付けは珍しいです。屋根裏の断熱方法の主なものとして、以下の3種類があります。
➀断熱マット（グラスウールもしくはロックウール）を天井裏に敷き並べる。最も一般的。
➁現場で発泡断熱材を屋根裏に吹き付ける（写真のケース）。
➂ブローイングと言って、断熱材をチップ化したものを天井裏に雪のように空気で撒く。
この3種類の中で、総合的な判断は別にして、断熱性能に限り性能を比べると、最も優れているのは、➁の現場で発泡する方法と思います。理由は、隙間なく、断熱材が屋根の下側を覆いつくしてしまうからです。内覧会の時には、結構、長い時間、この家にいましたが、断熱効果は高いな、と思いました。(44)
一戸建ての売買契約時に、買主として入手すべき建築図書（図面や書類）はどのようなものがあるでしょう。売買契約書や重要事項、平面図や立面図、これらは一般的に売主が買主に渡しています。しかしながら、家の地盤の状態や骨組みは見えないので、これらが分かる資料も買主は保管しておくべきです。内覧会で家を検査する以前に、買主が入手しておくべき建築図書が揃っているかを確認しておいた方が良いでしょう。図書が揃っていなければ、売主に対し、提出するように要求すべきです。以下に、その内容を記します。
１．一般的に配布される建築図書
・売買契約書関連（需要事項説明書等）
・確認申請及び確認済証
・地積測量図、配置図、各階平面図、立面図、電気設備図
・仕様書（外装、内装、設備にどういう材料を使ったかを書いたもの）
２．一般的に配布されていないケースが多い建築図書
・ 地盤調査報告書：地盤についての調査結果です。中に、考察があること。
・ 地盤改良報告書：地盤を改良した場合、その内容について書いたもの。
・ 矩計図（かなばかりず）:家の断面詳細図。
・ 構造図：各階別に家の骨組みの状態を示したもの。
・ 壁量計算書：建物の風及び地震に対する強さを示したもの。
・ 構造計算書：建築基準法では3階以上は構造計算することになる。
・ 給排水設備図：給排水管の位置を示したもの。土中なので図面は大事。
・ 外構図：庭の状態を示したもの。
２の建築図書の内容は少し専門的になりますが、家の品質を証明する貴重な資料ですので、大事に保管して下さい。(3219)
写真は、戸建の内覧会の際に、玄関ポーチの階段周りを撮ったものです。ご覧になって頂きたいのは、階段とフェンスブロック基礎の間の赤い↓部分です。お分かりにくいかとは思いますが、気に入ったのは、ここの隙間が目地モルタルで埋められていることです。
この隙間は空いている場合もあります。空き具合にもよりますが、ここが空いていますと、玄関でドアを開けようとカギを出して、手元が滑って、この隙間にカギが転がり込んだ場合、手が入らず、拾い出すのにヒト苦労なんてことになります。また、お金が入り込んだり、枯葉が溜まったりもしてしまいます。こうして隙間をモルタル等で埋めてありますと、何かを落とし込んでしまう心配もなくなりますし、ゴミも溜まりません。
戸建をお買いになりましたら、ここの隙間がどうなっているかもご確認下さい。もし、隙間があるようでしたら、タイルの目地を埋めるモルタルを使って、この隙間も埋めてもらうようにしてもらえば良いでしょう。(97)
写真は、戸建の内覧会の後の確認会で撮ったものです。確認会とは、内覧会で指摘した不具合の補修の出来具合を確認するものです。ここでご覧頂きたいのは、矢印で指した手すりです。この手すりは内覧会の時は、付いていなかったのですが、ロフトへの上り下りの際の安全のために付けてもらいました。ロフトとは天井高を高くして、部屋の一部を２層式にした上部スペースのことを指します。建築基準法上、物置という扱いになりますので、面積は下の階の2分の1以下、天井高は1.4m以下、小屋裏に出入りするためのハシゴは固定式でないこと、などの規制があります。
このロフトへの上り下りにはハシゴを使いますが、安全上、気を使う点があります。それは、手すりが不十分であることです。上っていく際には両側にハシゴの手すりがありますが、上りきってロフトの床の乗ろうとする際に、持つべき手すりがないというケースがほとんどです。また、ロフトから下りる際も、つかまるところがありません。これでは、荷物を持って上り下りする際は、恐いと感じるでしょう。こんな理由から、矢印で指した手すりを設置しました。ここに手すりがあれば、高い位置で、つかまるものがあるので安心、となります。ロフト付きの家を購入する際には、この手すりの設置もお考え下さい。下地の位置が分かれば、自分でも設置することは出来ます。(419)
写真は、戸建の内覧会の際に、玄関周りを撮ったものです。細かいことですが、気になったのは、玄関ポーチとフェンスブロック塀との隙間です（赤の矢印部分）。塀とポーチを一体に作ることは出来ませんので、このように縁を切っています。縁を切るために、このような隙間があるわけです。
なぜこの隙間が気になるのかと申しますと、ここは玄関周りですので、カギを出します。カギを何かの拍子で落してしまって、この隙間に入り込む可能性もあります。また子供の遊び道具や枯葉やゴミなども入るでしょう。そういう時に、この隙間には手が入りませんので、拾い上げたり、掃除するのが厄介になります。
それでは、どうすれば良いのでしょうか？玄関ポーチが出来上がる前であれば、目地モルタルなどを隙間に打ち込んでもらえば良いでしょう。出来上がってしまった後では、目地モルタルなどを打ち込むのは難しいでしょうから、隙間の寸法に合ったゴム系の板などを詰め込むのが良いと思います。(755)
写真は、一戸建ての内覧会当日、内覧会が始まる前に撮ったものです。内覧会は、ゴミ置き場の後ろに写っている家で、その日は、たまたま、ゴミ出しの日でした。買主の人は、「エー、敷地の隅がゴミ置き場とは知らされてたけど、まさか、こんな具合にゴミが置かれるなんて！」とびっくりしてました。
設計図面には、確かに敷地の隅にはゴミ置き場の記載があるし、また、重要事項にもその旨が書いてあります。ただ、現実には、ゴミ置き場として置かれている箱には、ゴミは入りきらず、入りきらないゴミ袋は新築の家の前に並べられています。売主も、販売前にはこういう状態を知っていたと思われます。だから、家の窓の前に板塀を設置して、窓から見えなくする応急措置を取ったのでしょう。
戸建の場合、購入した家の隅がゴミ置き場になっている、というケースはあります。通常は、小さなゴミ置きの箱が描かれているだけです。でも、それは、図面上だけの話であって、現実には、写真のような状態になることもあります。そのような条件の家を購入する場合には、事前に、ゴミ出しの日に状況を確認しておくのが良いでしょう。家が完成して、写真のような状態になってしまっていたら、自治会に問題を提起して解決するしかないでしょう。(912)
写真は、戸建の内覧会の時のもので、玄関へのアプローチの階段です。写真で「ここを斜めにした」と書き込んであるところをご覧下さい。元々、ここの階段は四角で駐車場側に角ばっていました。買主の奥様が、図面を見て、「これでは駐車する時、階段に車をぶつけそう、角を取ろう」と言い、角を斜に削ったわけです。この方が、車を止める時に安心です。
玄関への階段は家の顔の一部分にもなるので、ゆったり感も欲しいです。敷地の状態にもよりますが、急な階段は危険です。特に玄関の前が道路になっている場合などは注意が必要となります。玄関へのアプローチ階段の勾配の目安は、踏面（ふみづら：ステップの奥行き）は30cmは欲しいところです。通常、タイルは30cm角ですので1枚分となります。また、蹴上げ（けあげ：ステップの高さ）は15～18cmが良いでしょう。蹴上げの高さ×２＋踏面＝63cmが目安となります。
設計段階で、家の中の部屋の位置や大きさだけでなく、家の外についても充分検討して下さい。敷地の狭いところでは、特に、玄関周りと駐車場の位置関係は大事となります。図面を見ただけでは、なかなか、このような位置関係を把握するのは難しいです。でも、玄関ドアの開く向き、庇の出具合、階段の幅、踏面と蹴上げの寸法、駐車場との関係、このような点も確認して下さい。
家を建てる前には地盤調査が行なわれます。調査の目的は建物に合った基礎を作るためです。基本的には、敷地の真ん中と東西南北の隅の５点を調査します。建物の重量に対し、地盤が耐えられなければ、必要な補強をしなければなりません。従い、地盤調査報告書には、試験の方法と結果、そして、採用すべき基礎についての所見（考察とも言われる）が記載されます。以下は、地盤調査報告書の所見の実例です。
所見とは、地盤調査結果及び周辺環境を総合的に判断して、採用すべき基礎の設計指針を決めるものです。地盤調査会社は、地盤の見極めのプロですから、原則、所見で書かれた基礎の設計の考え方が実行されます。日本には約100社の地盤調査会社があります。調査の方法は各社ほとんど同じですが、地盤調査会社の質は、この所見の書き方で決まるとも言えます。一般の買主が地盤報告書を見ても、地盤の状況を判断することは困難かもしれません。でも、地盤報告書の所見は必ず目を通して下さい。所見の結論は何を言ってるか、また、その結論に従って、実際の基礎工法が定められているかがポイントです。具体的には、➀所見の結論は何か、また、実際の基礎はその通りになっているか ➁丁寧に分かりやすく書いてあるか ➂そこの地盤だけでなく、周辺も検討しているか ➃異常値が出ていた場合、その原因究明をしているか、このような項目です。
東日本大震災では、地域によっては液状化が激しく、地盤の沈下が見られました。地盤調査報告書を見れば、液状化の可能性も分かります。液状化の可能性が高ければ地盤改良や杭が必要となります。従い、地盤調査報告書は極めて大事なものですので、売買契約の前に確認しておくこと、そして売主からコピーを入手しておくことも重要です。
新しく一戸建てを購入する場合、土地の形質に関しては、どのような点に注意すべきなのでしょう？話が少し逸れますが、左の図は、親から土地を相続した場合に、土地の評価額が下げられる可能性がある土地の例です。一戸建てを購入する際、子供の時代になっても、なるべく価値が下がらない土地を購入したいと誰しも思います。そうなると、左の図に示すような条件がないところが好ましいことになります。
この中で、気が付きにくいのが、5の道路との間に、水路を挟んでいるケースです。例えば、自分の家の後ろ側にも別の家があって、その家から出る排水を自分の土地を通って排出しなければならない、こういう状況です。このような場合は、厄介な問題になりますし、土地の評価額も下げられることになりますので、注意が必要となります。
写真は、建売住宅のグルニエ（屋根裏収納）を写しました。グルニエとは、フランス語で屋根裏部屋のことです。ロフトと似ていますが、ロフトとは天井高を高くして、部屋の一部を２層式にした上部スペースのことを指します。グルニエとは屋根裏を利用した収納スペースになります。
グルニエは、建築基準法上、小屋裏物置等という扱いになります。面積は下の階の2分の1以下、天井高は1.4m以下、小屋裏に出入りするためのハシゴは固定式でないこと、などの規制があります。そのため取り外し可能なはしごをかけたり、折り畳んで収納できるタイプのはしごを取り付けたものがよく見られます。
このグルニエで気に入ったのは、手前の手すりです。一般には、ここに手すりが無い場合が多いです。元々、ここにも手すりは付いていなかったのですが、ここの買主が安全性を考慮してオプションで付けました。ホームセンターで手すりを購入して自分で付けることもできます。この手すりの役目は、グルニエに上がる時、そして降りる時、役に立ちます。特に、グルニエから降りる際は、危険ですので、この手すりが有効です。そして、この手すりの更なる役目は、グルニエに置いた荷物などが下に落ちるのも防いでくれます。(0322)
写真は戸建の内覧会で撮ったものです。ご覧頂きたいのは、床下収納の位置です。この位置が気に入りました。床下収納の位置が、キッチンの奥の端にあれば、その分、その上を歩くことは少なくなります。床下収納とは、床下を利用して、中に収納ボックスを置いて、その上にカバーを掛けます。また、キッチンなどの漏水があった場合には、ここから床下に入って行きます。
カバーですから、収まりが結構難しくて、上を歩くと、カタカタしてしまうケースが多いです。また、カバーの取っ手も付きますから、その上を歩きますと、少し引っ掛かったり、冷たかったり、気になる場合もあるでしょう。床下収納を設置しようとお考えの際は、その位置は、少しでも、上にいる時間が短い方が良いと思います。そう考えると、写真のように、キッチンのなるべく奥の方が良いでしょう。
また、収納ボックスの下に、砂袋を置いてある場合もあります。これは、重くなりすぎて、ボックスの底が抜けるのを防ぐためです。もし砂袋がなくて、重くて底が抜けるのが心配であれば、ビニール袋に砂を入れて、収納ボックスの下に置く事もできます。(03)
写真は建売り住宅の内覧会で撮りました。奥に白く取っ手が見えるのが玄関ドアです。外出して帰る時には、手前の階段を上がって、土の部分を数歩歩いて、玄関に行きます。ここで気になったのは、手前の階段から玄関前までの土の部分です。内覧会の日は良い天気で、土の部分を歩いても、靴の下に泥が付くことはありません。でも、雨が降れば、ここの土の部分はドロドロになります。その上を歩いて行かねばなりませんので、玄関の周りが泥だらけになるでしょう。
この状態では、そういう問題があるので、売主に対し、「ここの部分は雨が降れば泥で汚れるので、せめて、飛び石を無料で敷いて下さい」と要求したところ、売主は、「これで完成形ですので、無料では出来ません」との返事でした。これでは問題が出ると思うので釈然としませんが、確かに、外構図は現状のようになっていますので、仕方ないでしょう。ホームセンターで飛び石を購入しても大した金額ではありませんが、持ち運びが面倒です。建売り住宅を購入する際には、細かい点ですが、このようなところも確認して下さい。（511）
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。 新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、既存住宅状況調査、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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