マンションを購入する際のパンフレットに、この建物は100年の耐久性があります、なんて書いてあります。この年数は、一体、何を根拠にしているのでしょうか？日本建築学会では、コンクリートの耐久設計強度というのを定めています。この建物は、１）100年以上か、２）65年以上か、３）30年以上か、この３種類です。そして、それぞれについては以下の条件となっています。
１）の100年以上の場合は、コンクリートの強度は30N/㎜2以上を使って下さい。
２）の65年以上の場合は、コンクリートの強度は24N/㎜2以上を使って下さい。
３）の30年以上の場合は、18N/㎜2以上を使って下さい。
これだけのことです。コンクリートの強度だけで、建物の耐久性を決めてしまうというのも、単純過ぎますが、他にこれだという指標もないものですから、仕方ないでしょう。それでは、１）のコンクリートを使えば何を根拠に100年の耐久性があると言えるのでしょうか。
鉄筋コンクリート構造物の骨組みは、文字通り、鉄筋とコンクリートです。コンクリートの中には多くの鉄筋が入っています。鉄筋が腐食したら、建物は寿命を迎えます。ですので、鉄筋が腐食を始めるまでの期間を耐久性と呼ぶこともできます。
写真は、コンクリートの表面に穴を開けて、鉄筋を出してみたところです。左の奥に黒く見えるのが鉄筋です。鉄筋は、大体、コンクリートの表面から4～5㎝程のところに入っています。若いコンクリートはアルカリ性で鉄筋を腐食させることはありません。でも、空気中の炭酸ガスにより、少しずつ、中性化されていきます。コンクリートの表面から中性化されて行って、4～5㎝程のところにある鉄筋まで届く期間を耐久性と呼んでます。コンクリートの強度が強いものほど、コンクリートの密度が高いので、中性化に時間がかかるということです。(68)
写真は引渡し後１年が経って、壁のクロスに裂け目が生じているものです。建築部材は季節による温度や湿度の変化により絶えず伸縮し、また、建物は地震や風などによって揺らされています。従い、新居の引渡し時点では、問題がなくても、お住まいになってみると、不具合が出てくることがあります。そのためにアフターサービスがあります。但し、アフターサービスは法律で決められたものではなく、売主のサービスですが、勿論、売値に含まれていますので、なるべく言うべきと思います。
アフターサービス期間は、一般に引渡しから２年間です。その間、通常、売主による点検が３回（３ヶ月目、１年目、２年目）あります。その点検によって不具合は、原則、無料で補修されます。以下に不具合の出やすいチェックポイント、並びに点検時に言うべき点を書き出してみます。
１．天井・壁のクロスの状態：クロスの裂け、ジョイントの開き、浮きなど
２．フローリング床：床のきしみ、そり、変な色落ちなど
３．建具（ドア・引戸・窓など）：開閉がしぶい、音がする、扉のそりなど
４．設備（水道・給湯・ガス）：水・お湯の出具合など
５．その他：お住まいになって気になる箇所
マンションの場合、部屋の中は専有部分ですので、買主が部屋の中をチェックして、管理組合からのアンケートに不具合を記載することになります。普段から気になる点は、付箋を貼っておくか、家チェック用のメモ帳を作って、そこに書いておくと、点検時にまとめやすいし補修の履歴もわかりやすくなります。(912)
写真は、建売住宅のグルニエ（屋根裏収納）を写しました。グルニエとは、フランス語で屋根裏部屋のことです。ロフトと似ていますが、ロフトとは天井高を高くして、部屋の一部を２層式にした上部スペースのことを指します。
グルニエは、建築基準法上、小屋裏物置等という扱いになります。面積は下の階の2分の1以下、天井高は1.4m以下、小屋裏に出入りするためのハシゴは固定式でないこと、などの規制があります。そのため取り外し可能なハシゴをかけたり、折り畳んで収納できるタイプのはしごを取り付けたものがよく見られます。
このグルニエで気に入ったのは、左側の手すりです。一般には、ここに手すりが無い場合が多いです。元々、ここにも手すりは付いていなかったのですが、ここの買主が安全性を考慮してオプションで付けました。ホームセンターで手すりを購入して自分で付けることもできます。この手すりの役目は、グルニエに上がる時、そして降りる時、役に立ちます。特に、グルニエから降りる際は、危険ですので、この手すりが有効です。そして、この手すりの更なる役目は、グルニエに置いた荷物などが下に落ちるのも防いでくれます。(82)
写真は一戸建ての基礎の立ち上がり部分です。この家は5年程前に新築され、その時に、私が内覧会に同行させて頂きました。ここにお住まいになっている方から、最近、この写真が送られてきました。
お住まいの方は、どうして、この部分が濡れているんだろうと不思議に思い、売主に床下に入ってもらったとのことでした。すると、驚いたことに、排水管の継目が不十分で、そこから排水が床下に漏れ出していたことがわかりました。
この部分は、べた基礎部と立ち上がりのコンクリートの打継部で、その部分から排水がにじみ出ているわけです。一戸建てを購入されて、このような部分が理由なく湿っている場合には、売主に床下を点検してもらうことをお奨めします。
住宅用太陽光パネルの延焼リスクについてです。太陽電池パネルによる発火などのトラブルは、2017年11月までの10年間で127件発生し、少なくとも7件が屋根側に延焼していたとのことです。この7件のパネルは、屋根と一体型で、屋根との間に不燃材のないタイプ（左の図の４の鋼板などなし型）です。
住宅用太陽光発電システムは2018年10月時点で、全国で約240万棟に設置されていて、そのうち、屋根との一体型で不燃材が取り付けられていないタイプは、約11万棟あるとのことです。消費者事故調査委員会では、経済産業省に対し、こうしたタイプを製造したメーカーに対応を求めるように要請しています。
屋根に太陽光パネルを設置されている方は、どういうタイプであるのか、メーカーに確認された方が良いと思います。
写真は、マンションの内覧会で洗面台の下の点検口を開けたものです。給水管と排水管の間に、表面に漏水センサーと書かれた小さなプラスチック容器が見えます。知らないで、点検口のカバーを開けて、こんなものがあったら、これって盗聴器？なんて思ってしまうかもしれません。このセンサーは、漏水が生じた際には、ピーピー鳴って、漏水の発生を知らせてくれるものです。このセンサーにはコードが付いていますので、漏水時には管理会社に通報できるようになっています。コード無しで、漏水を感じると、音だけ出るタイプもあります。
こういう装置が、水周りに設置されていると安心です。マンションで、漏水は大きな被害になってしまいます。特に高層階で漏水が起きますと、水は階下へ流れて行きますので、被害は甚大になります。これだけの装置で漏水を検知してくれるので、有効なものですが、新築のマンション全てに行き渡っているわけではありません。このような装置が設置されているのかを売主に確認すると良いでしょう。
お住まいになっている時に、万が一、床下がピーピー鳴っていましたら、漏水が起きていますので、すぐにそこの点検口を開けて、様子を見て下さい。また、漏水センサーはちゃんと機能してるかな？なんて思って水をかけると、ピーピーと大きな音が出てしまいます。ですので、音の止め方も売主に聞いておくと良いでしょう。(79)
住宅の賃貸借契約とは、どのようなものなのでしょうか？賃貸借契約は、賃貸人（貸主）が賃借人（借主）に住宅を使用させることを約し、借主が賃料を支払うことを約する、ことによって成立します。お互いの承諾だけで成立する契約なので「諾成（だくせい）契約」と呼ばれます。つまり、１万円で貸すよ、１万円で借りるよ、これだけで契約は成立します。
この契約において、貸主は、住宅の引渡し、修繕義務、並びに借主に対する費用償還義務を負います。この費用償還義務は二種類あります。一つは、必要費償還義務で、例えば借主が雨漏りを自分の費用で修繕した場合には、貸主はただちにその費用を借りた人に償還しなければなりません。もう一つは、住宅の改良のために費用（有益費と言います）を支出した場合です。この場合、貸主は契約終了時に、住宅の価値が現存している限り、支出された費用又は増加額のどちらかを借主に償還しなければなりません。但し、費用を返すか、あるいは増加額を返すか、この選択は貸主にあります。例えば、借主がトイレを和式から洋式に借主の費用で変更した場合などです。この変更により、住宅の価値は上がったので、この価値分を貸主から返してもらえるわけです。必要費は貸主から直ちに返還してもらえますが、有益費の請求は住宅の返還から１年間です。一方、借主の義務は、賃料支払い義務、善良な管理者としての保存義務、並びに無断転貸をしない義務を負います。
賃貸借契約に際しては、一般に借主から貸主に対し、敷金が支払われます。敷金とは、条件付きで金銭の所有権を借主から貸主に移転するものです。交付された敷金は、いったん貸主のものとなり、賃料の支払債務や将来借主が負うことがあり得る賃貸人への損害賠償債務など、賃貸借契約から生ずる一切の債務を担保することになります。従って、借主に賃料の不払いなどがあれば、貸主は契約の期間中でも終了後でも、敷金をこれに充当することが出来ます。
しかし、敷金が交付されていても、貸主は賃料不払いを理由に契約を解除することもできます。借主の側から、不払い賃料を敷金から差引けと主張することは出来ません。契約終了時に借主に債務があればその額を差引き、不履行がなければ全額返還しなければなりませんが、利息はつける必要はないものとされています。貸主が変更となった場合は、当事者間に特約のない限り、敷金関係は新しい貸主に承継されるものと解されています。(63)
先
日、以前にマンションの内覧会に立ち合わせて頂いた方から電話が入りました。電話の内容は、「今日は、お聞きしたいことがありまして･･･ 実は、先日、水道関係のセールスが来て、お宅の床下にある水道管の曲がっている部分は金属なので錆びます。この装置を付ければ錆びません、と言われたのだけれど、効果あるのでしょうか？」というものでした。
私は、即座に、効果はないので付ける必要がありません、と答えました。このように答えた理由は、最近のマンションでも戸建でも、塩ビライニング鋼管などの金属系のパイプは、部屋の中では使われないからです。金属系ではないので、錆びるものがありません。ですので、そのような装置を付けても全く意味がないので無駄ということです。
写真は、最近のマンションの建設中のものです。床を張る前ですので、設備配管が良く分かります。ここで、向こうに設置されているのはバスユニットです。ここで見える配管は、黄色が排水管で塩化ビニル製、赤い矢印が給湯管、青い矢印が給水管です。給湯管と給水管は、それぞれ架橋ポリエチレン管と呼ばれる樹脂製です。全てが樹脂ですから、錆び防止は意味がありません。(72)
写真は、一戸建て住宅の２階の階段の降り口にベビーゲートを設置したところです。幼児が居る家庭では、特に階段は気になるところです。階段の降り口に、ベビーゲートを付ける際には、危険なのでビスで留めるように指定されています。突っ張り式では、幼児が寄りかかった時など、強い力で押した時に倒れる恐れがあるからです。ですので、べビーゲートを取り付けるためのソケット（赤い矢印部分）をしっかりと壁に固定しなければなりません。
ソケットをしっかりと壁に取り付けたいのですが、問題は下地です。通常、壁は厚さが1㎝の石膏ボードとなっています。そこにビスを打っても、ベビーゲートのように体重が掛かるところでは耐えられません。しっかりとソケットを固定する為には、ビスを石膏ボードの奥にある柱に止めなければなりません。そうなると、ビスの長さも25㎜以上必要となります。ベビーゲートを付けるところの両側に柱があれば好都合ですが、柱が周辺に無かったり、位置が良くなかったりしたら、どうしよう？と考え込んでしまいます。
そういう時の為に、ベビーゲートの設置をお考えの際は、階段の降り口周辺の柱など下地の位置の確認、下地が無ければ、下地材をあらかじめ入れておくと良いでしょう。階段の降り口には手すりもあると便利ですから、その下地材も含めてお考えになると良いでしょう。(9109)
写真は、戸建の内覧会で撮りました。写したところは、洗面所の収納棚の扉の内側です。ご覧頂きたいのは、矢印部分のスムーザーと書いてあるところです。スムーザーとは、扉の閉まり方の速さを遅くするものです。これを付けると、扉を閉める時に、最後まで閉めなくても、ダンパーの引く力によって、静かにスーと閉まってくれます。この装置は、スムーザーとかソフトクローザーとも呼ばれます。
ここでご紹介した理由は、このスムーザーが後付けタイプのものだからです。扉を閉める時は、結構、ぶつかり音が出るものです。また、戸境壁に収納が取り付けられている場合など、扉を閉める音が、隣りの部屋まで響いてしまう場合もあります。そのような場合に、ホームセンターでこのスムーザーを買ってきて、付ければ音も静かになりますし、扉にも高級感が出てきます。誰でも簡単に取り付けできます。(143)
新居に住んでみますと、新たな不具合が出てきたり、元々の不良箇所に気が付いたりします。このような場合は、どうすれば良いのでしょうか？建物の引渡しを受けますと、買主はアフターサービスと瑕疵担保責任という保証に従って、不具合の補修等の請求をすることになります。
アフターサービスは法律で定められたものではありません。売主がサービスとして行っています。サービスと言えども、勿論、この予想金額は販売価格の中に含まれています。通常、売主から買主にアフターサービス規準が渡されますので、それに従って買主はクレームしていくことになります。一方、瑕疵担保責任というのは、法律で定められたものです。住宅の瑕疵担保保証には３種類の法律が絡んできます。それは、民法、宅地建物取引業法（宅建業法）、並びに住宅の品質確保の促進等に関する法律（住宅品確法）です。それでは、どのように瑕疵の担保について規定しているのでしょうか？
①民法：買主が瑕疵を発見した時から１年以内
②宅建業法：物件の引渡しの日から２年以上
③住宅品確法：構造上（地盤を含む）及び雨水の浸入の瑕疵については10年間、但し20年まで伸長可能
以上のように定めています。つまり、法律上の瑕疵担保責任は、引渡しの日から２年以内、構造及び雨水による漏水については10年間、但し、瑕疵に気づいたら１年以内に言う、と認識しておけば宜しいと思います。尚、瑕疵の担保には、瑕疵修補請求権、損害賠償請求権、契約の解除権などがあります。以上の取り決めにつきましては、マンションも戸建も基本的には同じです。(72)
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