私の住んでいるマンションで「網戸の動きがスムーズでなくなったので、どうにかしてくれ」という要望がでました。マンションは建築後34年経っていますので、こういった不具合は結構出てきます。そのようなクレームがあったので、住民全員に対し、網戸の状態についてのアンケート調査を行いました。
住民は全部で130戸で、100名の方から回答がありました。アンケート調査の結果は、100名のうち、網戸の動きに問題があるが70名、問題なしが20名、外しているが10名でした。問題なしと回答された方は、問題があったけど自分で替えた、という人が半数いました。また、マンションは11階建てですので、上の方の部屋は網戸がなくてもそれほど支障はないのです。
区分所有法上、マンションの各戸についている網戸は、共用部分となりますので、資産は管理組合に属することになります。資産は管理組合なのですが、専用使用権という、その部屋の所有者が排他的に使用できるという権利を与えています。使用する権利を与えているということは、管理の義務も負わせていることになります。
こうなると、たかが網戸ですが、問題が出てきた時の対応は微妙となってしまいます。要するに、エイヤーと全戸更新というわけに行かなくなってしまいます。自分で更新した人に対しどうするか、外してしまっている人にどうするか、などの問題です。こんな状況の中、理事会で打ち合わせた結果、網戸は管理組合の資産だけども、管理は各戸なので、更新するのも直すのも、各戸の負担となりました。(8.4)
マンションでも戸建てでも、コンクリートが使われます。コンクリートの弟分でモルタルというのがあります。コンクリートは、セメント、水、砂そして砂利を混ぜたもので、モルタルは、セメント、水、砂です。砂利が入っていれば、コンクリートと呼ばれます。通常、コンクリートは鉄筋と組み合わせて使われます。組み合わせて使う理由は、コンクリートは圧縮には強いけど、引っ張られた場合には極めて弱いからです。コンクリートの圧縮強度は300kg/cm2以上なのですが、引っ張られた場合には、その1/10程しか耐えられません。一方、鉄筋は引っ張られた場合、4000kg/cm2以上の強度を持っています。
建物は、ピアノなどの上からと地震時などのように横からの荷重を受けます。そうすると、押されたり、引っ張られたりします。押された場合はコンクリートが、引っ張られた場合は鉄筋が抵抗します。これがコンクリートと鉄筋を組み合わせて使う理由です。鉄筋は非常に強い材料なのですが大きな欠点もあります。それは錆びてしまうことです。錆びては困るので、アルカリ性であるコンクリートで被覆します。
コンクリートは水で練って使われます。セメントの硬化に必要な水の量はセメントの重量の20%程（これを水セメント比と呼びます）です。でも、これでは粘土のように硬くて、鉄筋の間に流し込めないので、水セメントは50～60％になります。そうすると硬化に必要のない水分は蒸発しますので、コンクリートの容積は減少します。この容積の減少分が一部ひび割れとなって現れてきます。従い、コンクリートにひび割れは起きてしまうものなのですが、問題は、ひび割れにによって中に水が入り、鉄筋を錆びさせることです。
コンクリートのひび割れは宿命的なものなのですが、そのひび割れが建物の致命的なものとなってはなりません。構造的に影響を及ぼすひび割れ幅は0.4mm以上と言われています。目に見えて、シャープペンシルの鉛筆の先は0.5ｍｍですから、先が入るようであれば問題となります。ただ、0.4mm以下でも、はっきりと見えて、気になるようであれば、売主に言って補修してもらうべきです。
写真は、マンションの内覧会で洗面所下の点検口を開けた様子です。洗面所のフローリングの下には、下地材であるパーチィクルボードが敷いてあり、その上にＦ☆☆☆☆のマークが印刷されています。これは、どういう意味でしょうか？
内装材等に使用されている化学物質が人体に悪影響を与え、シックハウス症候群、として社会問題になりました。その深刻さを受け、平成１５年7月1日に国土交通省が建築基準法を改正・施行し、シックハウス対策を作りました。それは、以下の３点です。
①内装仕上げの制限（内装材とは、床・壁・天井の仕上げ材、それに付随する巾木・廻縁、ドアや窓の額縁などを指します。要するに、部屋の中から見える建材です。）
②居室の換気設備の義務付け（居室とは継続的に人が居る部屋で、寝室、居間、台所など、トイレ、廊下などは居室ではありません。）
③天井裏などの設計の条件
①の内装仕上げの制限とは、内装材として使用される建材、即ち、木質系フローリング、クロス、塗料、接着剤など、ホルムアルデヒドを発散する建材の使用される面積制限のことです。②の換気設備の義務付けとは、24時間の機械換気設備の各居室への設置です。③の天井裏の設計の条件とは、天井裏で使用される建材と天井裏の換気を義務付けています。
規制対象となる建材は、無垢の建材以外は全てで、これらには、JIS、JAS又は国土交通大臣認定による等級付けが必要となります。その等級には、次の３種類があります。等級３：Ｆ☆☆☆☆のマーク、等級２：Ｆ☆☆☆のマーク、等級１：Ｆ☆☆ のマークがそれぞれ入ります。ここで、等級３の内装材は制限なく、どこでも、使えますが、等級１及び２は、使用される場所及び面積の制限があります。
以上は建築基準法で定められているものですから、この規定に遵守していない家はありません。しかし、気になる場合もあります。その際は、シックハウス対策の状況を売主に聞いてみるのが良いでしょう。その場合、全て等級３、もしくは内装全て等級３で天井裏一部等級２、これであれば問題ありません。法律を遵守していれば、ホルムアルデヒドの放散量は規定値以下になっているはずです。(6.8.8)
マンションに入居しますと、管理組合の役員が回ってきます。面倒ですが、組合員である以上引き受けなければなりません。それでは、役員と言うのは、どのようなものがあるのでしょう。私のマンションを例にしてお話します。全戸数130で、管理組合の役員の数は11です。通常、役員の数は10～15戸に1人程度と思われます。１１名の役員の構成は、理事長、副理事長、会計、防火が各１名、書記２名、施設３名、以上が理事で、その他に監事１名です。任期は１年としています。主な業務は、理事長は毎月１回開かれる理事会の進行役、副理事長は補佐、会計は管理組合が使う小口現金の管理、書記は理事会の議事録の作成、施設は建物の維持管理、そして監事は管理組合の業務の執行の監査となります。マンションの規模によって、理事の数も増減しますが、役職はどこもこんな感じと思います。
マンションの内覧会に行きまして、いろいろとお話をしてますと、初代理事長に指名されて困った、と言う方もいます。写真のようなタワーマンションは戸数も多いので、その管理組合の理事長となりますと、大変です。でも、どうせいつかは順番で回ってくる役員ですから、出来るだけ早い段階で済ましてしまうのも良いと思います。最初の入居の年に、自分から立候補してしまうのも良いでしょう。なぜなら、建物は新しいほど問題も少ないですし、まだ知らない同士の方が気が楽とも言えます。但し、意欲のある方は別ですが、理事長以外です。役職は、理事長、会計以外はほとんど似てる、と考えて宜しいでしょう。最初の年に担当してしまうと、次に回ってくるのは７～８年以上後になりますから、気が楽になるでしょう。(7.2.26)
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。 新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、既存住宅状況調査、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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