写真は新聞からです。記事のタイトルは「マンホールトイレ、絶好調」となっています。災害時に断水した場合、水洗トイレは使用できなくなります。そういう場合に、このトイレを近くの下水のマンホールの上に設置して使います。
写真を見ますと、下水のマンホールの蓋を取り外して、そこにトイレを置こうとしています。トイレを置いたら、周りはテントで囲めば、個室トイレの出来上がりというわけです。値段は１基20万円程で、メーカー「コトブキ」によると、売り上げは伸びているとのことです。震災では、水とトイレの確保が最も大事と言われます。断水になっても、下水の上にトイレを設置すれば使うことはできます。マンションの管理組合で準備をしておけば、いざと言う時には安心と思います。余談ですが、私の友人から、地震による断水時に、ネコのトイレ用の砂を使ったと聞きました。そのまま捨てられるし、ニオイも無くなるので便利だよ、とのことでした。
マンションの管理組合は、複数の区分所有者（マンションの買主を区分所有法上は区分所有者と呼びます）がいれば、自然発生的に出来てしまいます。このマンションには、管理組合はありません、ということはないわけです。複数の区分所有者ですから、分譲前で、一つの不動産会社が全ての住戸を保有している場合には、管理組合は存在しません。
マンション管理組合は、否応なく出来てしまうのですが、管理者を置くかどうかは任意です。区分所有法では、「管理組合は管理者を置いても良い」、そして、「管理者とは集会の決議で選任され、規約で定められた権利を有し、義務を負う」とあります。従い、管理組合はあるけど、管理者はいない、ということもありえます。
しかしながら、一般的には、管理組合には規約が作られ、規約に従って理事長が選任され、その理事長が管理組合の代表である管理者になります。マンションが分譲されますと、複数の区分所有者によって管理組合が出来ます。本来、理事長や理事は、規約に基づき集会の決議によって選任されるべきなのですが、分譲直後は集会を開くことは出来ません。それでは、共用部の管理の主体が明確になりませんので、最初の理事長や理事は、分譲会社が指名する、もしくは、くじ引き、となっている場合が多いです。(72)
左の図は新聞からですが、三菱地所が販売した築６年の120戸の都内のマンションで、共用部の電気料金が割高であったという記事です。このマンションは、高圧一括受電サービスをしていて、NTTファシリティーズが東京電力とマンションの間に入り、専有部は5％減、共用部も割安で電気を供給するということになっていました。
ところが、本来、共用部は高圧受電の料金が適用されるべきなのに、低圧の料金となっていました。結果、共用部の電気料金が、東京電力と契約した場合に比べて、年間150万円以上高くなっていました。専有部と合わせても割高でした。
最近売り出されてマンションでは、不動産会社は、一括受電で電気料金が安いということをセールスポイントにしていますが、むしろ共用部と合わせると割高ということもあります。これを確認するには、現状を電気の供給者である電力会社に直接聞いてみることなのでしょう。
国土交通省は、マンション管理規約のひな型になっている「標準管理規約」を年内にも改正し、夏祭りや新年会など親睦を深めるための飲食会や自由参加の行事に管理費を使わないよう促すとのことです。標準管理規約に強制力はありませんが、ほとんど全てのマンションの管理規約は、これを土台にしてますので影響は大きいです。来年以降は管理組合主催のイベントに影響が出るようになるでしょう。管理費の使い道にふさわしくない、との住民の批判に対応したものです。
これは当然の措置だと思います。マンションの管理費は、日常の管理や清掃、エレベーターやロビーの照明といった共用設備の維持管理等、基本的には入居者全員のために使うことが前提になって集めているお金ですから。
現在の標準管理規約は管理費の使い道として「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用」も認めています。このため、管理費を親睦会などに支出することもあり得ます。しかし、来年以降は、標準管理規約の管理費の使い道から「コミュニティ形成」の表現をなくす方針を固めました。ただ、植栽や清掃などの環境美化や防災訓練には管理費を使えるようにするとして、管理組合の業務に「防災並びに居住環境の維持及び向上」の表現を新たに盛り込むとのことです。
横浜市のマンションの杭が支持層まで届いていなかったため、傾いてしまっています。元請である三井住友も旭化成建材も、杭打ちデータ偽装を見抜くことは出来なかったとしています。着工して２年余り、建築施工のプロである三井住友からでも数十名の現場担当者が常駐していたはずですが、偽装に気が付くことはなかったわけです。従い、現状の監理体制を根本的に変えない限り、再発する可能性はあります。
左の表はこのマンションの着工から問題が出るまでのポイントを表したものです。2007年12月に完成、2011年3月に東日本大震災がありました。そして、その3年半後の2014年11月に、マンションの住民が三井不動産に対し、渡り廊下の段差を見つけ相談をしたのですが、地震の影響との回答でした。そして、2015年6月になって、住民の依頼を受け、三井不動産がボーリング調査を開始しています。
住民が気が付いて、三井不動産が調査を開始するまで、７ヵ月かかっています。この間に、住民と三井不動産との関係が変わっています。それまでは地震の影響と非を認めてない立場でありながら、住民の指摘に応じて杭の確認をするという変化があります。三井不動産の立場が変わった理由は、住民の圧力が高まったからだと思います。住民が渡り廊下の段差を指摘しても、「これは地震が原因です」と返事をしてきた三井不動産が、自ら杭の確認を住民に申し出ることはないでしょう。
展開がこうなったのは、このマンションの管理組合が三井不動産に対し、強硬に調査を主張したのだと思います。今回のマンションは700世帯と規模が大きいので、住民側の力も強く、そして住民の中には建築や訴訟関係の人もいたことでしょう。こういうことから、売主側に訴えやすかったことがあると思います。こういうニュースを見て感じるのは、マンション管理組合のリーダーシップが大事と痛感します。
日本エレベーター協会の統計によりますと、年間に1万件以上のエレベーター内の閉じ込め事故等が起きています。このような事故が分譲マンションで発生した場合、管理組合に責任はあるのでしょうか？答えは、管理組合が責任を問われることもありうることになります。エレベーター事故の原因は、➀製品の欠陥 ➁保守管理の不備 ➂不適切な利用に大別できます。エレベーターの安全は建築基準法にもとづき、所有者や管理者が保守管理の役割を担うので、分譲マンションでは管理組合が当事者となります。当事者の仕事は、主に二つで、年一回の定期検査を行い自治体に報告する義務と、おおむね1ヶ月以内ごとに保守点検させることです。建築基準法は、検査を担う技術者について定めていますが、メンテナンス業者に関する規定はありません。
もし管理組合が悪質業者に保守管理を委ね、事故が起きれば、賠償責任を負うこともあります。でも、多くの管理組合では、業者に任せきりが実情となっています。ここで、必要なのは、信頼できるエレベーター保守会社に管理を委ねることと、保守管理を業者任せにせず、住民たちも日頃からチェックすることも大事となります。そのチェックポイントが左の図です。保守管理契約には、高価だが保守点検の全てを含むFM契約と、消耗部品の交換や点検などだけで安価なPOG契約の２種類です。設置15年以内なら、POG契約で十分、それ以降であればFM契約の方が安く済む、と思われます。
新築マンションの分譲時、売主から管理組合へ交付されるべき設計図書はどんなものがあるのでしょう。耐震偽装問題でも、設計図書が交付されてなくて、耐震診断が出来ないマンションもありました。設計図書は将来の大規模修繕工事などにも必要ですので、管理組合は、適切な時期に、必要な設計図書の交付を、売主から受けておかなければなりません。平成12年に制定された「マンション管理適正化法」によりますと、それらの設計図書とは、工事が完了した時点の建物及びその付属施設（駐車場、公園、緑地及び広場、並びに電気設備及び機械設備を含む）に関する以下の図書としています。
１．意匠関連：①付近見取図 ②配置図 ③仕様書（仕上げ表を含む）④各階平面図 ⑤二面以上の立面図 ⑥断面図又は矩計図（かなばかりず）
２．構造関連：⑦基礎伏図 ⑧各階床伏図 ⑨小屋伏図 ⑩構造詳細図 ⑪構造計算書
３．設備関連：⑫機械設備図 ⑬電気設備図 ⑭給排水設備図
売主は、以上の項目を網羅している建物の完成時の設計図書を、管理組合に交付しなければなりません。この交付の時期は、最初に分譲が開始された時から1年以内と定められています。これに違反した売主は、宅地建物取引業法65条に罰則も規程されています。従い、分譲を受け、選任された管理組合の管理者は、法律に従い、早急に上記の設計図書を入手し、保管する必要があります。設計図書の交付される部数についての規定はありませんが、長く使うので、２部要望しておくと良いと思います。この設計図書の役割は、時間が経つにつれ、大きくなっていきます。上の写真は建設中のマンションです。床の配筋が終わり、これからコンクリートを流し込みます。コンクリートが流し込まれれば、配筋の状態は図面しか分からなくなります。
マンション管理会社が倒産した場合、写真のようにお先真っ暗になってしまうのでしょうか？特に、大きな問題となるのは、管理組合の管理費、修繕積立金等管理費等の預金名義が管理会社となっており、その管理会社が倒産した場合です。このようなケースで裁判になった例が過去に３件あり、その判例があります。平成８年及び１０年の東京地裁は、管理費の所属を倒産した管理会社としました。しかし、平成１１年の東京高裁では預金名義が管理会社でも預金は住民に属するという、判決を出しています。
要するに、判例の３件のうち２件は、管理費等は管理会社の財産としました。これではおかしい、という事で平成１３年８月にマンション管理適正化法が施行されました。
この法律では；
①管理費等口座の名義は原則として管理組合または管理者とすること。
②管理業者が管理費等の預金通帳と印鑑を同時に管理することの原則禁止。
③管理費等が有価証券の場合は、管理業者は有価証券の預かり証を保管してはいけない。
と定めています。
従いまして、本来の姿が法律に反映され、紛争は減ってきています。この管理費の管理については、管理会社の倒産も困りますが、管理組合の理事長に横領されたなどの事例もあります。毎月の管理組合費及び修繕費を支払っているマンション管理組合員の一人として、通帳の名義と保管者、印鑑の保管者、これらがどうなっているのかも知っておくのは大事なことと思います。(71.24)
私のマンションで起きた植木論争をお届け致します。ある日、１階に住んでいる住民から理事会宛に要望書が届きました。内容は、ベランダの前の植木の葉が茂って日陰なってしまうので、伐採してくれ、というものでした。理事会が状況を見て、これじゃー確かに可愛そうだ、木を切るべきだ、となりました。
しかし、植木は共有財産ですから、勝手に切ることは出来ません。そこで、アンケートで住民の意見を聞いてみました。結果、１階の人は；切ってくれ、２階の人は；できれば切らないでくれ、３階以上の人は；残した方が良い、となりました。因みに、ここは１１階建てのマンションです。つまり、１階の人は、木があると日影になるのでイヤだ、２階の人は、木の葉がベランダ越しに見えてきれいだ、３階以上の人は、木があった方が雰囲気が良い、このように考えているということです。マンションの合意形成は難しいことが分かります。マンションの決議は、基本的には多数決で決めていくこととなります。従い、２階以上の住民の人数の方が、はるかに多いのですから、木は残すことになってしまいます。
でも、１階の人達の気持も痛いほど分かります。冬の寒い日に、太陽の光が木の葉に遮られる、これはイヤです。管理組合として、状況によっては、多数決ではなく、少数であっても迷惑を蒙っている人を助けることも必要になります。いろいろ考えて、次のような説明文を付けて、住民の皆様の意見を聞くようにしました。その説明文は「ベランダの近くに植木が数本あります。これらの植木は、台風時、木が倒れて建物を損傷させる可能性があります。そういう可能性のある植木は切り詰めます」というものです。この方針に対して、強く反対する人はいませんでした。
管理組合の運営というのは、単純ではありません。時間の経過と共に、新たな問題も出てきます。また、その問題の解決もいろんな選択肢があります。私は、修繕委員として、長く管理組合に携わっていますが、状況によっては、多数決より、少人数でも迷惑を蒙っている人を助ける、そういう考え方が大事と思います。尚、本文と写真のマンションとは関係ありません。(71029)
マンションは管理を買え、とも言われます。マンションでも管理が悪ければ、価値が下がっていってしまう、ということでしょう。新築マンションが住民に引き渡されますと、住民が管理組合となって、共用部の管理を行っていきます。管理組合と言っても、最初は、住み始めるのもバラバラだし、住民も建物を理解しているわけではありません。これでは、引き渡しが済んでも、管理組合は、建物の管理は難しいので、通常、管理委託内容や管理会社は、売主が決めています。通常、最初の管理契約は、期間1年間、業務は、①事務管理業務（管理費や修繕費の保管と運用） ②管理員業務 ③清掃業務 ④設備管理業務です。これらの業務に対し、売主は管理費を算定し、マンションの契約時に管理費を買主に示します。
以上のように、最初の管理会社も管理費も、売主が一方的に決めたものとなっていますが、これは、新築マンションの現状を考えますと仕方がないでしょう。最初の管理契約は1年間ですので、それ以降は管理組合が主体性を持って、管理契約を締結していくことになります。上述しましたように、最初の管理費、管理委託契約、管理会社、これらは全て売主が決めているので、1年間の状況を見て、最初の管理委託契約の更改時には、必要なところは修整して行く必要があります。場合によっては、管理会社を変える、ということもあるでしょう。
住民として、マンション管理に携わるのは面倒なものです。でも、管理費として月々払っているお金の使われ方を確認するのも大事なことです。それには、先ず、現在の管理契約の内容を知ることが基本になります。そして、契約に従って業務が為されているか、この業務は必要なのか、契約形態はこれで良いのか、これらを考えることによって、充実した管理契約になり、また、無駄な管理費も削減されていくと思います。(713)
左の表は、平成23年3月に国土交通省が公表した、分譲マンションの修繕積立金の目安です。これは、部屋の専有面積80㎡として、84のマンションの実例を基に算出しています。この表を見ると、例えば、10階建てで、戸数120であれば、マンションの維持管理のために必要な月当たりの修繕費は14,240円になるわけです。１㎡に当たりにすると、14,240円／80㎡で178円となります。一方、マンションの売り出し時において、不動産が会社が提示する月当たりの修繕費は、同程度の部屋で7,600円、１㎡当たりにすると95円程度となっています。維持管理していくのに必要な修繕費は178円、ところが販売時に売主である不動産が提示する金額は95円ですから、約半分の金額となっていることになります。
このように、建物の維持管理に必要な積立額になっていない理由は、売主が購入者に対し、販売時に負担を感じさせないためです。そうなりますと、将来の改修時には、積立金が不足してしまうということになります。国土交通省としては、修繕金の実態を不動産会社に周知し、購入者に説明するようにするとのことですが、それで意味をなすのか疑問です。
マンションの管理費や修繕積立金は、売出し時には既に金額は出ています。これらのお金は、本来、住民が管理するものですが、売出し時は、管理組合が機能しないので、売主がとりあえず金額を決めているに過ぎません。売主が、一方的に決めている金額ですので、当然、売主の思惑が入っています。管理費は、自分達のグループ会社になるから高めに、修繕積立金は、売れやすくするために低めに、こういうことは当然考えるでしょう。ここで、大事なことは、住民が、管理費も修繕積立金も、業務の内容を精査し、それに見合ったお金を払う意識を持つことだと思います。
左のグラフは、時代の流れによるマンションの所有者の年代層の変化並びにマンションの役員に選ばれたらという意識調査の結果です。1999年の時点で、マンションの所有者で60歳以上の割合は26％であったものが、2008年になると40％となっています。9年間で13％分増加したわけです。統計にはありませんが、今年の2014年には、60歳代以上の所有者が50％程になっていることでしょう。現在のマンション所有者の半分は60歳以上ということです。
また、マンションの役員に選ばれたらという調査では、2008年の時点では、約70％の人が役員を引き受ける、やむを得ないが10％、引き受けないが7％となっています。
私のマンションでも、高齢化が進んでいて、役員の引き受け手が少なくなってきています。6月から新しい理事になるのですが、11名の役員を集めるのに3ヶ月ほどかかりました。本来なら10年に１度程の順番なのですが、引き受け手が少なくなってきていて、4年前に役員をして、また今年もという人も出てきています。こうなりますと、住民の間に不公平感が出てきてしまいます。このような問題を解決するために、役員の人数を減らすことと、役員への手当てを増やすことにしました。
私の住んでいるマンションで「網戸の動きがスムーズでなくなったので、どうにかしてくれ」という要望がでました。マンションは建築後34年経っていますので、こういった不具合は結構出てきます。そのようなクレームがあったので、住民全員に対し、網戸の状態についてのアンケート調査を行いました。
住民は全部で130戸で、100名の方から回答がありました。アンケート調査の結果は、100名のうち、網戸の動きに問題があるが70名、問題なしが20名、外しているが10名でした。問題なしと回答された方は、問題があったけど自分で替えた、という人が半数いました。また、マンションは11階建てですので、上の方の部屋は網戸がなくてもそれほど支障はないのです。
区分所有法上、マンションの各戸についている網戸は、共用部分となりますので、資産は管理組合に属することになります。資産は管理組合なのですが、専用使用権という、その部屋の所有者が排他的に使用できるという権利を与えています。使用する権利を与えているということは、管理の義務も負わせていることになります。
こうなると、たかが網戸ですが、問題が出てきた時の対応は微妙となってしまいます。要するに、エイヤーと全戸更新というわけに行かなくなってしまいます。自分で更新した人に対しどうするか、外してしまっている人にどうするか、などの問題です。こんな状況の中、理事会で打ち合わせた結果、網戸は管理組合の資産だけども、管理は各戸なので、更新するのも直すのも、各戸の負担となりました。(8.4)
マンションに入居しますと、管理組合の役員が回ってきます。面倒ですが、組合員である以上引き受けなければなりません。それでは、役員と言うのは、どのようなものがあるのでしょう。私のマンションを例にしてお話します。全戸数130で、管理組合の役員の数は11です。通常、役員の数は10～15戸に1人程度と思われます。１１名の役員の構成は、理事長、副理事長、会計、防火が各１名、書記２名、施設３名、以上が理事で、その他に監事１名です。任期は１年としています。主な業務は、理事長は毎月１回開かれる理事会の進行役、副理事長は補佐、会計は管理組合が使う小口現金の管理、書記は理事会の議事録の作成、施設は建物の維持管理、そして監事は管理組合の業務の執行の監査となります。マンションの規模によって、理事の数も増減しますが、役職はどこもこんな感じと思います。
マンションの内覧会に行きまして、いろいろとお話をしてますと、初代理事長に指名されて困った、と言う方もいます。写真のようなタワーマンションは戸数も多いので、その管理組合の理事長となりますと、大変です。でも、どうせいつかは順番で回ってくる役員ですから、出来るだけ早い段階で済ましてしまうのも良いと思います。最初の入居の年に、自分から立候補してしまうのも良いでしょう。なぜなら、建物は新しいほど問題も少ないですし、まだ知らない同士の方が気が楽とも言えます。但し、意欲のある方は別ですが、理事長以外です。役職は、理事長、会計以外はほとんど似てる、と考えて宜しいでしょう。最初の年に担当してしまうと、次に回ってくるのは７～８年以上後になりますから、気が楽になるでしょう。(7.2.26)
まず、マンションの管理組合として入る保険についての質問です。以下の事項が生じた場合、マンションで加入する一般的な保険で補償される可能性のあるものは何番（複数あります）でしょうか？解答は後の方に書きました。
①洗濯機の排水ホースが外れ、下の階を汚損させた復旧費用
②床下の給水管が腐食し、下の階のお部屋を汚損させた復旧費用
③バルコニーから植木鉢を落とし、人に怪我をさせた場合の治療費
④部屋のガラスを不注意で割ってしまった場合の復旧費
⑤子供が遊んでいて、誤って友達の家の骨董品を割ってしまった時の弁償代
⑥買い物をしていて、お店の陳列品をや商品を壊してしまった場合の弁償代
⑦スキーの滑走中に誤って人にケガをさせてしまった場合の治療費
⑧自転車で通行中、誤って歩行者にケガをさせてしまった治療費
マンションの管理組合が加入する保険によって補償されるのは、基本的には、(1)マンションの共用部が受けた被害 (2)マンションの共用部が原因で与えた被害、この２種類です。この観点からすると、①～③は分かりやすいです。難しいのは、特に、⑤以降です。
さて、解答ですが、①～⑧全てが保険で補償される可能性があります。特に⑤以降は、「あれ、そうなの！」という感じではないでしょうか。マンションの住民が、誤って事故を起こしてしまった場合でも、結構広い範囲で補償されます。ですので、何か起きた場合には、管理組合、もしくは管理会社に聞いて、保険で求償できるのか確かめた方がお得ということになります。(11.11)
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。 新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、既存住宅状況調査、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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