この子の顔にキズは付けられない！

ある日、都内のマンションの内覧会に同行しました。若いご夫婦で、お二人ともスマート、こんな絵に描いたようなご夫婦もいるんだなー、と思いました。また、ご主人のお母様も内覧にお出でになっていました。
さて、お部屋を見始めて間もなく、そのお母様が、「番場さん、この子はテレビのキャスターをしています。絶対、顔に傷が付けられないのです。家の中で、顔をぶつけてしまいそうなところは無くして下さい」と私に言いました。私は「ハイ分かりました」と言いつつ、誰も顔にキズはイヤでしょう、と思っていました。
そうなりますと、写真のようなキッチンの吊戸棚の角などは特に要注意となります。このような角には、ぶつかっても怪我をしないようなカバーを付けなければなりません。分かりにくいのですが、写真を良くご覧頂くと、赤い矢印の先に、透明なプラスチックのカバーが付いているのが分かりますでしょうか？ 内覧会に行きまして、このような角があって、カバーが付いていない場合には、カバーを付けるように、売主に聞いてみて下さい。売主に聞いて、付けない、と言われたら、ホームセンターに売ってます。あれ以来、内覧会に行って、このような角を見るたび、あのお母さんを思い出します。

 

住宅性能評価、これで安心？

住宅購入の際、売主から、ここは「住宅性能評価を受けていますから、安心です」と言われることがあります。でも、本当に安心なのでしょうか？　住宅性能評価とは、平成12年に「住宅の品質確保等に関する法律（品確法）が制定され、その中の日本住宅性能表示基準に基づいて、評価されることを意味します。従い、評価項目も査定する機関も定められています。評価基準項目は以下の９項目です。
① 構造の安定（耐震、耐風、地盤など）
② 火災時の安全（警報、避難、耐火性能など）
③ 劣化の軽減（耐久性）
④ 維持管理への配慮（設備の管理のしやすさ）
⑤ 温熱環境（冷暖房などのエネルギー対策）
⑥ 空気環境（ホルムアルデヒドなどのシックハウス対策、24時間換気）
⑦ 光・視環境（窓などの開口部の割合）
⑧ 音環境（床や壁や窓の遮音性）
⑨ 高齢者等への配慮（手すり、廊下の幅などバリアフリー対策）
但し、⑥空気環境と⑧音環境の２項目は選択となっています。特に⑧の音環境は気になりますが、性能評価を受けている売主はまずいません。従い、不完全な性能表示とも言えるでしょう。
また、住宅性能評価書には、次の２種類があります。
１．設計住宅性能評価書（設計図書だけについて評価されたもの）
２．建設住宅性能評価書（建設中に、工事検査を受け評価されたもの）
以上の評価書を交付されると、写真の標章が授与され、主に次の利点があります。① 住宅の性能が客観的に具体的な等級で示される　② 建設住宅性能評価書を受けると、欠陥による紛争が生じた場合、住宅紛争処理支援センターで、１万円の費用で紛争処理申請可能　③地震保険などの加入の際、保険料の割引。
統計では、設計評価を受けたマンションは２割、建設の評価は１割ほどしかありません。住宅性能評価というものが、まだまだ、普及していないのが現状と言えます。その原因は、売主側としては、申請にお金もかかるし、チェックを受けるのも面倒、買主側としては、肝心な項目は外れているし、性能評価を受けても安心感が高まらない、こういう点があるからだと思われます。住宅の性能として、必要な評価項目を選び出し、等級を付けて消費者に分かりやすくするための法律ですが、この等級付けにどれだけの意味があるのか？という根本が徹底されていないように思われます。(85)

キッチンの水栓、首ふり範囲は？

写真は、マンションの内覧会で撮ったもので、キッチンの水栓金具です。金具自体は全く問題がないのですが、水栓の可動範囲に使いづらい点があります。一般的に、水栓金具の回転角度は120～150度程度です。回転量に限度がありますから、どこからどこまで回転させるかによって使い勝手が変わります。左側にも右側にも適切な位置に回転できるようにするのが好都合となります。左側に行き過ぎれば、いっぱいに寄せた時に、キッチンの台の上に水滴も落ちます。逆に、右側に寄せすぎると、真ん中には、洗剤置き場などがありますから、これも邪魔になってしまいます。
それでは、どうする？となります。私の考えは、左側は、いっぱいに寄せた時に、水滴が落ちてもシンクに入るギリギリ範囲内とすることです。左側を合わせれば、右側も決まってしまいます。左側に行き過ぎるよりも、右側に行き過ぎた方が良いでしょう。キッチンの台の上では、絶対に洗うことはしませんので。また、シンクを広く使う場合には、水栓金具を左側ではなく、右側に押す傾向もあるでしょう。
このように、水栓の開きの可動範囲を調整するには、水栓の元で、軸を回転して調整します。但し、調整が出来ない場合もあります。内覧会に行きまして、キッチンの水栓金具が左側に寄り過ぎている場合には、もっと右側に軸を回転できないか売主に尋ねてみて下さい。(612)

塗り直したのは良いんだけど･･･

写真はマンションの内覧会の数日後の確認会で撮りました。写したところは、玄関を出てすぐ横の部屋番号を貼っている壁の部分です。確認会に先立っての内覧会で、ここの壁の部分の塗装にムラがあったので、直すように指摘をしてました。よくご覧頂くと、部屋番号の部分と周りの部分とでは、塗装の表面が異なっているのがわかります。
このような状況になってしまった原因は、部屋番号以外のところは、ムラの補修のため、上から再度塗装したためです。部屋番号は、付けてしまっていたので、取るのが面倒だったのでしょう。その部分は養生して、他の部分だけ塗ったので、その部分は塗装が厚くなって、表面の凹凸が目立っています。これでは、見栄えが悪いので、再度、部屋番号を外して、全体の塗装をはがし、下地の塗装からやり直すように指示しました。
玄関ドアの周りは、壁、玄関ドアの枠など塗装される箇所が多いです。塗装は結構手を抜かれやすいところなので、しっかりときれいに塗られているかを確認して下さい。昼間でも暗くて見にくい箇所なので、内覧会では懐中電灯を使うのが良いでしょう。(810)

内覧会同行の信条と特徴

マンションや戸建の内覧会に同行させて頂いた場合、以下の点がメリットとなります。

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①技術と経験と交渉力：長い間、建築構造設計・現場に携わってきた代表である番場が、一級建築士の視点で、建物を詳細検査し、不具合の洗い出し、補修の交渉を致します。約２千戸の内覧会の立会いの経験を生かし、悔いは残さない、損は絶対しない、これが信条です。
②絶対的な買主の味方：不動産業界や建設業界にしがらみが一切ありませんので、売主に対し、絶対的な買主の味方として、売主に対し、真っ向勝負していきます。
③同行を人に任せない：内覧会はマイホーム生活スタートの手前です。マイホーム生活が始まっても、ご不明な点が出たら、いつまでもサポートできるように、必ず私自身が同行し、状況を把握しておきます。
④低料金で後払い：同行料金は低く設定しています。低料金の上、後払い、キャンセルはいつでも可能で無料です。
⑤丸一日同行します：一日に一件の同行と致します。時間配分の目安は以下のようです。 
・マンションの場合：内覧会開始前１時間建築図面（意匠図・構造図）の説明、その後３時間以上部屋のチェック、２時間以上売主との不具合の補修の交渉を行い、内覧会シートを作成します。６時間以上同行致します。
・戸建の場合：内覧会以前に建築図書の内容の確認を行います。重要事項事項等の内容に問題はないか、必要な図書を入手しているか、これらの確認です。内覧会当日は、敷地や建物外観、天井裏、床下、部屋内部のチェック３時間以上、売主との交渉を２時間以上行い、内覧会シートを作成します。６時間以上同行致します。
⑥報告書の提出：内覧会の主な成果は、不具合を書き出した内覧会シートの作成ですが、この他に、建物についての報告書を提出します。
⑦内覧会後の無料サポート：ご心配な点に付きましは、いつでも、何でも、無料でご相談にのります。お住まいになってからも、困ったことが出れば、いつまでも無料でアドバイス致します。

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マイホームが100点になるまで見届けて！

内覧会での買主の仕事は、とにかく、部屋の中を隈なく観察して、不具合があれば、指摘して付箋を貼り、売主に内覧会シートを作成させることです。左の写真は内覧会シートの実例ですが、内覧会シートに、確認会（再内覧会）を行うかどうか、行う場合には日時が記載されます。
まず、確認会を行うかどうかです。これは不具合の数、程度にも依りますが、基本的には確認会を行い、それに立ち会うべきと思います。多くのお金を準備して、何十年とお住まいになるマイホームです。やはり、最後まで、自分の目で補修の出来具合を確かめる、と言うことが必要となるでしょう。
売主によっては、売主に任せてくれませんか？と言って来る場合もあります。また、遠方から来る、会社が休めない、子供の世話など、諸々の条件があるでしょうが、面倒でも、納得するまで、家が100点になるまで、確認会に立ち会って頂きたいと思います。なぜなら、100点の家に100％のお金を払うのが契約の基本と思います。そして、お住まいになってから、あの時来ていれば、では取り返しがつかないこともあるからです。

これでは寒いし、防犯上問題も･･･

写真はマンションの玄関ロビーを通って、エレベーターホールの前で撮ったものです。ここで気になったのは、ここの部分の外部との関係です。この部分に壁などの仕切りはなく、そのまま外につながっています。内覧会の日は北風が強い寒い日でした。エレベーターホールにも冷たい北風が容赦なく吹き込んできました。エレベーターで待っている間、寒かったり雨が吹き込んでくるのは厭です。
実は、それ以上に気になったのは、ここの部分の防犯です。このエレベーターホールと外部とは、向こう側に見える縦の格子で仕切られています。この縦格子は、高さが約２ｍ程です。ですので、台でも持ってくれば、外部から簡単にマンション内部に入り込んでしまうことができます。折角、玄関にオートロックを付けても、共用部にこのような部分があると不安になるでしょう。そこで、防犯上の不安をなくすため、また、風雨を防ぐため、この部分にドアが付いたガラスの仕切り壁を付けてもらうように売主に要望しました。
内覧会では、部屋の中だけでなく、部屋の外も良く見て、このような部分がありましたら、売主に指摘すべきです。出来れば、口頭ではなく、書き残して置く方が、忘れることがないので、宜しいと思います。(91)

マンホールトイレ、絶好調！

写真は新聞からです。記事のタイトルは「マンホールトイレ、絶好調」となっています。災害時に断水した場合、水洗トイレは使用できなくなります。そういう場合に、このトイレを近くの下水のマンホールの上に設置して使います。
写真を見ますと、下水のマンホールの蓋を取り外して、そこにトイレを置こうとしています。トイレを置いたら、周りはテントで囲めば、個室トイレの出来上がりというわけです。値段は１基20万円程で、メーカー「コトブキ」によると、売り上げは伸びているとのことです。震災では、水とトイレの確保が最も大事と言われます。断水になっても、下水の上にトイレを設置すれば使うことはできます。マンションの管理組合で準備をしておけば、いざと言う時には安心と思います。余談ですが、私の友人から、地震による断水時に、ネコのトイレ用の砂を使ったと聞きました。そのまま捨てられるし、ニオイも無くなるので便利だよ、とのことでした。