マンションの管理組合は、複数の区分所有者（マンションの買主を区分所有法上は区分所有者と呼びます）がいれば、自然発生的に出来てしまいます。このマンションには、管理組合はありません、ということはないわけです。複数の区分所有者ですから、分譲前で、一つの不動産会社が全ての住戸を保有している場合には、管理組合は存在しません。
マンション管理組合は、否応なく出来てしまうのですが、管理者を置くかどうかは任意です。区分所有法では、「管理組合は管理者を置いても良い」、そして、「管理者とは集会の決議で選任され、規約で定められた権利を有し、義務を負う」とあります。従い、管理組合はあるけど、管理者はいない、ということもありえます。
しかしながら、一般的には、管理組合には規約が作られ、規約に従って理事長が選任され、その理事長が管理組合の代表である管理者になります。マンションが分譲されますと、複数の区分所有者によって管理組合が出来ます。本来、理事長や理事は、規約に基づき集会の決議によって選任されるべきなのですが、分譲直後は集会を開くことは出来ません。それでは、共用部の管理の主体が明確になりませんので、最初の理事長や理事は、分譲会社が指名する、もしくは、くじ引き、となっている場合が多いです。(72)
写真は建売り住宅の内覧会で撮ったものです。ご覧頂きたいのは、2か所の赤の矢印で示したところです。左側の矢印は境界線に沿って建てられた2段積みのブロック塀のひび割れです。このひび割れは、内覧会の数日に前に車がぶつかって生じてしまいました。この補修は、当然ですが、引き渡しの前で管理責任は売主になるので、売主負担で直すことになります。
右側の赤の矢印は、家の周りにある排水溝のカバーが割れていて、中の鉄筋も少し出てきてしまっています。この状態では、歩行や車の走行に対し危険です。これは、いつ、誰が壊したのかは分かりません。この住宅の売主は、家を建てる前からこうだった、と言いました。また、ここは敷地外の道路なので、管理は役所となります。しかしながら、買主にとって危険であるものは、買主への引き渡しの前までに、売主の責任で、自分で直すか、役所に依頼すべきものでしょう。このケースでは、交渉後、売主側で直すことになりました。(41.24)
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