不良免震ゴム、どう交換するの？

95年の阪神大震災の際に免震構造の強さが実証され、その後、病院や役所、消防署、警察署、マンションにも免震構造の採用が急激に広がりました。そんな折、東洋ゴム工業による免震ゴムの偽装問題が明るみに出ました。東洋ゴムによる基準を満たさない免震ゴムは、30都道府県で、154棟に使われていることが判明しました。性能を満たしていない免震ゴムは全て交換される予定となっています。
それでは、この免震ゴムはどのように交換されるのでしょうか？左の図を参照して下さい。免震ゴムを交換する場合、➊油圧ジャッキで建物を持ち上げる　❷バンドを免震ゴムに巻き、人力で引っ張る　❸新しい免震ゴムをバンドを巻いて引っ張り入れる　❹調整、となります。交換には慎重な作業が必要になるので、1日あたり数個しか交換できません。不良品が使われている154棟の全ての免震ゴムを交換するには2年かかります。

中古マンション、値上がっている駅は？

記事は最近のSUUMOジャーナルからです。内容は中古マンションの価格の上昇と駅別に統計となっています。まず、中古マンションの過去8年間の価格と販売戸数動向（図２参照）についてです。東京23区の2015年4月の中古マンション価格は4563万円（前月比＋0.6％）と10カ月連続しています。昨年同月比で見ても＋10.0％と高い伸びを示しています。リーマン・ショック前の高値水準と比べるとまだ少し低いものの、2010年近辺の高値は上回ったことになります。この傾向は当分続くだろうとのことです。

次に、駅ごとに2003年4月～2005年3月までに新規分譲された物件の坪単価と2013年4月～2015年3月までに中古流通した物件の坪単価を比較します。中古流通時の坪単価を、新築分譲時で割った値をリセールバリューと呼び、100％を越えていると購入時より高く売れる可能性が高くなります。

●首都圏主要駅の中古マンションのリセールバリュー率ランキングベスト30

順位　駅名（沿線名）　リセールバリュー率（新築坪単価／中古坪単価）
1位　小伝馬町（東京メトロ日比谷線）　131.8%（193.9／255.5）
2位　豊洲（東京メトロ有楽町線）　131.6%（180.1／237.0）
3位　辰巳（東京メトロ有楽町線）　127.5%（155.7／198.5）
4位　半蔵門（東京メトロ半蔵門線）　127.4%（428.9／546.4）
5位　外苑前（東京メトロ銀座線）　125.8%（409.0／514.7）
6位　市ヶ谷（JR総武線・中央線各駅停車）　122.1%（289.8／354.0）
7位　麹町（東京メトロ有楽町線）　121.7%（361.4／440.0）
8位　都筑ふれあいの丘（グリーンライン）　121.7%（109.7／133.5）
9位　南千住（東京メトロ日比谷線）　121.5%（141.8／172.3）
10位　元町・中華街（みなとみらい線）　120.9%（209.4／253.0）
11位　白金高輪（都営三田線）　120.8%（290.0／350.2）
12位　新御徒町（都営大江戸線）　120.0%（172.9／207.4）
13位　勝どき（都営大江戸線）　119.3%（194.3／231.9）
14位　国際展示場（りんかい線）　119.0%（193.5／230.4）
15位　天王洲アイル（りんかい線）　118.9%（212.2／252.4）
16位　泉岳寺（都営浅草線）　118.1%（285.5／337.2）
17位　新浦安（JR京葉線）　117.1%（154.3／180.8）
18位　下高井戸（京王線）　116.6%（243.2／283.6）
19位　品川（JR山手線）　116.5%（268.4／312.8）
20位　桜台（西武池袋線）　116.5%（198.5／231.3）
21位　東日本橋（都営浅草線）　116.4%（210.6／245.3）
22位　後楽園（東京メトロ丸ノ内線）　116.0%（260.7／302.4）
23位　日本橋（東京メトロ銀座線）　115.9%（323.8／375.2）
24位　東銀座（東京メトロ日比谷線）　115.6%（291.4／337.0）
25位　神楽坂（東京メトロ東西線）　115.0%（259.7／298.7）
26位　御成門（都営三田線）　114.6%（307.6／352.6）
27位　日暮里（JR山手線）　114.2%（169.5／193.6）
28位　秋葉原（JR山手線）　114.1%（236.3／269.7）
29位　人形町（東京メトロ日比谷線）　114.1%（221.3／252.5）
30位　菊川（都営新宿線）　113.9%（168.6／191.9）

地下鉄日比谷線の小伝馬町駅、有楽町線の豊洲駅や辰巳駅、半蔵門線の半蔵門駅、銀座線の外苑前駅など上位12位以内のリセールバリュー率は120％を超えています。これは購入当時より2割以上高い価格で売れる可能性があることを示します。例えば、購入価格が4000万円なら4800万円以上で売却でき、売買差益を得ることができることになります。現状ではこうなっていますが、いつまでこのような状態が続くか、誰にも確実なことは分かりません。

不動産の相続税、減額もあります！

親等から相続財産がある場合、気になるのが相続税です。特に不動産の相続は税額を大きく左右するので、仕組みを知っておくべきと思います。土地の相続税額は、土地の課税評価額により決まります。これは、毎年７月に国税庁が発表する「路線価」が基本になります。路線価は国税庁のホームページで公開されているので、これで大まかな評価額は知ることができます。
但し、左の図に示したような土地の場合には、評価額が減額されます。具体的にどのくらい減額されるかを知りたい場合には、不動産に詳しい税理士に相談するのが良いと思います。
また、相続時に、土地の評価額が最大８割減額される場合もあります。これは、100坪までの宅地が対象で、適用を受けることが出来るのは、次の相続人です。➀配偶者　➁被相続人と同居している親族　➂被相続人と別居だが3年以内に持ち家に住んでいない親族、などに限られます。ちなみに、相続税は現金で納めるのが原則となります。物納は現金分割払いでも全額納めるのが難しい場合に限られます。