手付（中間金支払いの場合）

おはようございます。税理士の倉垣です。

手付け（中間金支払いの場合）

前回は手付け（手付け倍額返し）について投稿しましたが、今回はより具体的な例で、買主が中間金を支払った場合について検討してみました。

不動産の売買契約に際し、買主から売主へ手付金（解約手付け）が渡され、その後、買主が中間金を支払った場合です。

1、売主からの解除
相手方（買主）が中間金の支払いをしていますので、解約手付金の交付があっても相手方が履行に着手したこととなり、もはや売主側から「手付金倍返し」による契約解除はできません。
しかし、その後買主が残金を支払わない場合は、債務不履行による解除をすることはできます。

2、買主からの解除
買主からは、相手方（売主）がいまだ履行に着手していませんから、その手付金を放棄して契約の解除ができます。

3、解除された場合の中間金の取扱い
上記2により解除された場合には、買主は既に支払った中間金を返還してもらえます。

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手付け（手付け倍返し）

おはようございます。税理士の倉垣です。

手付け（手付け倍返し）

売買契約に際し、買主から売主へ手付金が交付される場合があります。
この手付金の性質は、解約手付け又は証約手付けの2つあります。
今日は解約手付けとしての手付金について書いてみました。

1、契約の解除
（1）買主からの解除　その売主に交付した手付金を放棄して契約の解除ができます。
（2）売主からの解除　買主に対しその受領した手付金の倍額を返還して契約の解除ができます。
※上記（1）の手付金の放棄は相手方に対する意思表示のみで効果が発生しますが、（2）の手付金倍返しは「意思表示」のみではだめで、相手方に対して「現実の提供」をしなければなりません。そうしないと、相手方はそのお金をもらい損ねる危険がありますね。

2、解除の時期の制限
手付金の放棄又はその倍額返還による契約の解除は、その相手方が契約の履行に着手するとできないことになっています。
契約の履行に着手した側からの契約解除は認められています。ただ、自分でその損失を被ればいいだけの問題ですから。

3、債務不履行による解除との関係
手付金による上記1の解除と債務不履行に基づく契約の解除は別物とされています。
もし、契約の相手方の債務不履行に基づき契約を解除した場合には、損害賠償をすることができますが、これとは別に手付金は返還されなければなりません。
ただし、その手付金が損害賠償の予約も兼ねている場合は、その手付金が損害賠償額としてそれに充当されます。

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共有持分の放棄

おはようございます。税理士の倉垣です。

共有持分の放棄

1、共有持分の放棄
共有者がその持分を放棄した場合には、その者の持分は他の共有者に帰属します。

2、放棄と譲渡の優劣
ＡＢＣが各3分の1ずつの持分で共有している土地につき、Ａがその持分を放棄したのち、その持分をＤに譲渡した場合、そのＡの持分は他の共有者（ＢおよびＣ）とＤのいずれに帰属するか。この問題につき判例は登記で決着をつけることとしています。
つまり先に登記とした方の勝ちです。

3、共有者の相続人不存在の場合
一般的に、被相続人に相続人がいなければ、特別縁故者が請求をすればその縁故者に、その縁故者がいなければその財産は国庫に帰属することとなっています。
共有物の共有者が相続人がなく死亡した場合で、特別縁故者もなければ、その持分は国庫に帰属するのではなく、他の共有者に帰属します。

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タイ旅行2（バンコク着）

タイ旅行2（バンコク到着）

飛行機は、台風のせいでしょうか、30分遅れで離陸しました。機内で時間を2時間遅らせて現地時間に設定して23時ごろ到着した。
機内はエコノミークラスでしたが、座席の前後の間隔が十分あり、足置き台も付いていて思ったより楽でした。

バンコク空港に迎えにきた現地案内人を見つけ、車でホテルへ直行する。
そのタイ人は名前をワットといった。彼の日本語が上手なのでどこで学習したか質問すると、日産自動車で働いていて、そこで日本語を覚えたとのこと、不況で解雇されこの仕事をやっているということでした。
時間が日本時間では翌朝の1時であり、また翌日の市内観光のため朝７時ごろホテルのロビー集合ということを考えると、風呂にも入らず部屋に着くとすぐ何もせずにひたすら寝ようと思った。ただ、寝る前に部屋にあった目覚まし時計を、悪戦苦闘の末、翌朝６時に目覚ましが鳴るようにセットしたため、２０分くらいは睡眠時間が短くなったがやむを得なかった。
もちろん、ポーターにチップとして２０バーツ（日本円で６０円）を渡すことは忘れなかった。

タイ旅行1（出発）

タイ旅行1（出発）

タイ旅行の出発日が迫ってきました。旅行の2週間前です。

持物を確認することにしました。虫に刺されやすいので虫よけスプレーと虫さされの薬、胃腸薬。
着替えは、暑い国なのでＴシャツを主に滞在日数分と、室内での強いクーラー対策として長袖も1枚必要。
タイのガイドブック、パスポート、クレジットカード、海外旅行保険関係書類、ツアー予定表。
洗面道具（歯ブラシ、髭剃り等）

そして、一番肝心な？円をタイの通貨であるバーツに両替しなければいけない。どのくらい両替するか。いつするか。
まず、国内の外貨両替所を調べました。事務所の荻窪の金融機関ではやっていなかったので、一番最寄りの金融機関である、三菱銀行系の吉祥寺店か、みずほ銀行系の新宿店ですることにしました。為替の動きはインターネットで毎日数回バーツの売り相場が発表されていました。
結果的に3回に分けて、円をバーツに両替することになりました。第1回は1バーツが3.17円、第2回は3.15円、第3回は3.14円でした。だんだん円高（バーツ安）になってきました。

もう一つ、クレジットカードの暗証番号の確認がありました。行く国によっては、クレジットカードは本人のサインだけでなく暗証番号も要求されるそうです。わたしは、自分のクレジットカードにパスワードがあること自体もう忘れていました。急いでカードの発行会社と連絡をとり、郵送でパスワードを教えてもらいました。

これは心配性の私だけの用意でしょうが、もし紛失した場合のことを考え、パスポート・クレジットカードのコピーをとり、それをこれらとは別にしてもっていくことです。

今回は、航空券のチェックインをインターネットでやることにしました。ＷＥＢチェックインと呼ぶそうです。出発の72時間前から受け付けていました。受け付け開始時間になるとすぐに自宅のパソコンから航空会社のホームページにアクセスし、ＷＥＢチェックインを行いました。なんとか同行者全員の席を隣り合わせで確保してホッとしました。しかし、実はこの時点でＷＥＢチェックインが完了していなかったのです。翌朝、事務所でＷＥＢチェックインをもい一度行ってみて、昨夜の作業は終了していなかったことがわかり、あわててその続きを行い今度は本当に終了したと確認でき、冷汗を掻くとともに安心しました。

以上の準備をして、いよいよ10月7日、16時に成田空港第2ビルに到着しました。ここで航空券を引きかえて、タイに向け出国です。

共有物の管理費用

おはようございます。税理士の倉垣です。

共有物の管理費用

1、共有物の管理費用の負担
各共有者は、その持分に応じて、管理費用等の共有物に関する負担を負う（民法253条1項）。

2、管理費用不払いの共有者持分の買取請求
共有者が上記１の義務を１年以内に履行しない場合には、他の共有者は、相当の償金を支払い、その持分を取得することができます（民法253条2項）。

3、共有者の持分を取得した者
共有物の各共有者は、それぞれ自分の持分は自由に売却などの処分ができます。
もし、共有者が管理費用の負担額の未払いがある状態で共有持分を譲渡した場合、その取得者に対して他の共有者は管理費用の未払額の請求をすることができます（民法254条）。

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共有物の分割

おはようございます。税理士の倉垣です。

共有物の分割

民法では、一つの物に対して複数の者が所有権を有する共有という制度を認めています。

1、共有物の分割
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます。そして、この分割請求権は時効により消滅することはありません。

2、分割方法
分割の方法は、次の３つの方法があります。
（1）現物分割　現物を分割する方法
（2）価格賠償　共有者の一人が共有物を取得し、他の共有者に持ち分に応ずる金を支払う
（3）代金分割　共有物を売却し、その売却代金を分ける

3、分割禁止の特約
共有者は、５年を超えない期間内分割禁止の契約をすることができる。この不分割契約は更新が可能ですが、その期間は、更新の時から５年を超えることができません。

4、分割協議が整わないとき
分割協議が共有者間で整わないときは、各共有者はその分割を裁判所に請求することができます。

5、分割協議への第三者の参加
共有物について権利を有する者や各共有者の債権者は分割に参加することができます。
そして、その参加請求があったにもかかわらず、その者の参加を待たずにした分割は、その分割を参加請求者に対抗できないこととされています。

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抵当権の物上代位性

おはようございます。税理士の倉垣です。

抵当権の物上代位性

抵当権は債権者がその債権の担保として、債務者やその他の者の土地などに設定するものです。
もし、債務者がその債務の履行をしなければ、債権者はその抵当権を設定している土地などを競売してその代金から優先的に債権額を回収することができます。

1、物上代位性
抵当権は債権の担保として、債務者などの所有する不動産などの交換価値を目的に設定します。
債権回収の最終手段は、担保物の売却代からの優先回収ですが、その担保価値の変形物に対してもその権利を行使することができます。
それが、この物上代位です。
例えば、債務者が借入金の担保として自己所有の建物（アパート）に抵当権を設定登記した場合で、その後その建物が火災で滅失したときは債権者はその建物が保険に付されていて火災保険金が支払われることになっているときは、その保険金の上にその権利を行使することができます。
また、この物上代位は、目的物の滅失のみでなく、売却・賃貸・損傷によって債務者が受けるべき金銭等に対しても行使することができます（民法304条、372条）。したがって、抵当権者は目的建物(アパート)の賃料を差し押さえることができます。

2、差押えの時期
上記1の物上代位は、抵当権者がその払い渡し又は引き渡しの前に差し押さえなければなりません。もし、債務者がその価値変形物である保険金などを受け取ってしまうと、それと債務者の他の財産とが混じってしまいますので（民法304条1項但書）。

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共有物2（共有物全体）

おはようございます。税理士の倉垣です。]

共有物2（共有物全体）

前回は、共有物の持分の処分は各共有者が自由にできることをご説明しました。今回は「共有物全体」について検討してみました。

1、保存行為（民法252条但書）
保存行為は各共有者が単独でできます。
保存行為の例としては、修繕、不法占拠者への明け渡し請求、すでに消滅した抵当権の抹消登記請求などです。

2、利用行為（民法252条本文）
利用行為は、持分（共有者の頭数ではない）の過半数により決します。
利用行為の例として、共有建物の賃貸借などです。
賃貸借契約の解除も利用行為に該当します。この場合は解除の不可分性（民法544条）の例外になります。解除権は全員から又は全員に対して行使するのが原則ですが、共有物の利用行為としての解除は過半数で行使可能です。

3、変更行為（民法251条）
変更行為は全員の同意が必要です。
変更行為の例としては、土地の地目の変更、売却、抵当権の設定などです。

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第三者による弁済

第三者による弁済

債務の弁済を第三者が代わって債権者に弁済することができるかということです。

1、第三者の弁済
債務の弁済は、原則として第三者もすることができます。（民法474条1項本文）

2、当事者が反対の意思を表示している場合
ただし、債務の性質がこれを許さないとき、又は当事者が反対の意思表示をしとときは、第三者による弁済はできません。（民法474条1項但書）
契約で第三者の弁済を禁止する特約をすると債務者以外の弁済はできなくなります。

3、利害関係のない第三者
利害関係を有しない第三者は、債務者の意思に反して弁済をすることができない。（民法474条2項）
逆に、利害関係のある第三者は、債務者の意思に反してでも弁済することができます。
借金をした息子に対する親は同居し、かつ、どんなに心配していても利害関係のない第三者です。
地主から土地を賃借し、その土地上に建物を建てた借地人からその家を借りた借家人は借地人と利害関係のある第三者です。もし、借地人の土地賃貸借が債務不履行などで解除されると建物を明け渡さなければならない地位にありますので。

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