債権の準占有者への弁済

債権の準占有者への弁済

債権者らしく見えるが、実は本当の債権者ではなかった者へ債務者が弁済した場合どうなるか。
その債務者は保護されず、本来の債権者にもう一度債務の弁済をしなければならないか。

1、債権の準占有者に対する弁済（民法478条）
債権の準占有者に対してした弁済は、その弁済をした者が善意であり、かつ、過失がなかった時に限り、その効力を有する。
よく例に出されるケースとして、預金者の預金通帳と実印を盗んだ者が銀行から現金を引き出した場合があります。
銀行側がその者が本人であると信じ、がつ、そう信じたことについて過失がなければ銀行の預金債務の弁済は有効となります。後で、本人から請求されても二重に支払う必要はありません。本人は偽物に対して不法行為又は不当利得の請求をするしかありません。
もし、銀行側に過失があれば、その弁済は効果がなく、本人から請求されるとその支払いに応じなければなりません。

2、受取証書の持参人に対する弁済（民法479条）
受取証書の持参人は、弁済を受領する権限があるものとみなされます。ただし、弁済をした者がその権限がないことを知っていたとき、又は過失によって知らなかったときはこの限りではない。
無断で、債権者のところから領収書を持ち出して、これで債務者からの集金をする場合などがこれに当たるでしょう。
ただ、注意しないといけないのは、この領収書は本物であること。偽造された領収書については、この規定は適用されないことです。
しかし、上記1の債権の準占有者に対する弁済として債務者が保護される場合もあると思われます。

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代物弁済

代物弁済

1、代物弁済とは（民法482条）
債務者が、本来の給付に代えて他の給付をすることで、弁済と同一の効果を生じさせるものです。
この代物弁済は債権者の承諾を得る必要があります。債務者が勝手にすることはできません。
例えば、金銭債務の返済を、現金ではなくて自己の宝石で代物弁済するようなケースです。

2、代物弁済の効果
代物弁済の結果、債権は弁済され消滅します。

3、要物契約性
代物弁済の効果は、「現実にした」ときに生じます。単に当事者間で代物弁済の契約をしただけではだめで、第三者対抗要件を備えたときに要物性を備えて債券が消滅するというのが判例の考えです。したがって、代物弁済が動産の譲渡ならその引渡し時に効果が生じますが、不動産の場合はその移転登記が完了してはじめて債権が消滅することとなります。

4、瑕疵担保責任
もし、代物弁済で給付した物に隠れた瑕疵があった場合には、債権者は瑕疵担保責任を債務者に追及することができます。

5、本来の給付と経済価値に差がある場合
例えば、上記1の金銭消費貸借のケースで、100万円の金銭の代わりに代物弁済した宝石の価値が60万円しかなかったとしたらどうなるか。
代物弁済も当事者間の契約であり、両当事者がその価値の違いも認識の上、その他の給付に弁済と同一の効果の発生を約束したのですからそのように効果が発生し債権は消滅します。契約自由の原則の適用です。100万円から60万円を控除した差額である40万円の金銭債権が残るわけではありません。ただ逆の場合、つまり代物弁済した物の価値が大きすぎると、公序良俗違反により、その契約が無効になる可能性はあります。

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共有1（持分の処分）

おはようございます。税理士の倉垣です。

共有物1（持分の処分）
所有権は一つの物の上には一つしか存在しないのが原則ですが、共有は一つの物の上に複数の所有権が存在するケースです。
例えば、親子で土地を50％ずつ資金を出し合って購入した場合には、一つの土地を親と子で持分2分の1ずつの共有状態となります。

1、持分の処分の自由
例えばＡＢＣがそれぞれ3分の1ずつ持分を有する土地につき、Ａが自己の持分3分の1をＤに売却するのに他の共有者であるＢ及びＣの承諾を得る必要はありません。Ａのその土地の3分の1の共有持分はそれは独立した所有権として自由に売却などの処分をすることが可能です。

2、損害賠償の請求
上記1の例で、損害賠償の請求は自己の持分に対応する部分のみ請求できるそうです。ＡＢＣが共有する土地の不法占拠者に対してＡが損害賠償を請求するときには、全部の損害賠償はできず、自己の3分の1についてだけです。

3、時効の中断の効果（民法148条）
時効を中断するためには、土地の不法占拠者に請求等をしなければなりませんが、その効果は他の占有者には及ばないとされています。
中断手続きを行った共有者のみに対して時効中断の効果が生じます。もし、全部に対して時効中断の効果を及ぼそうとすると、共有者全員でその中断手続きをする必要があります。

4、共有持分の割合の推定（民法250条）
最後に共有持分の割合ですが、契約などにより持分が分からなければ、各共有者の持分は、相等しいものと推定されます。

以上は「共有持分」の処分であって、「共有物全体」の処分は別問題です。「共有物全体」の処分は次回以降投稿を予定しています。

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不動産登記（単独登記できる場合）

おはようございます。税理士の倉垣です。

不動産登記（単独登記できる場合）

不動産物権の得喪・変更・消滅は登記をしなければ第三者に対抗できないことになっています。
この登記は、原則として登記権利者と登記義務者が共同して行うこととなっています。
不動産の売買契約においては、売主が登記義務者で、買主が登記権利者です。

1、共同で登記をする理由
登記の真実性を担保するため、登記権利者だけでなく、登記で損をする登記義務者もかかわらせることにしていると思われます。

2、例外として単独登記が認められる場合
（1）所有権保存登記
（2）仮登記（仮登記義務者の承諾が必要）
（3）登記名義人の住所氏名の変更登記
（4）相続や合併による権利移転登記
（5）表示登記
（6）判決による登記（給付判決に限る。）

3、登記申請の方法
不動産登記は申請に基づいて行われますが、申請は書面又は磁気ディスクを提出（郵便でも可）又はメールで行います。口頭による申請は認められていません。

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在職老齢年金

おはようございます。税理士の倉垣です。

在職老齢年金

老齢厚生年金は原則として65歳より支給されます。生年月日により60歳から特別支給の老齢厚生年金を受給できる人もいます。
もし、年金を受給しながら勤務先から給与などを貰うと老齢年金の支給調整がされる場合があります。

平成21年度の在職老齢年金の取り扱いを簡単に整理してみました。

1、60歳から65歳までの在職老齢年金
（1）基本月額＋総報酬月額相当額が28万円以下の場合　全額支給
（2）基本月額＋総報酬月額相当額が28万円超の場合　金額に応じ年金の一部支給停止
※1、基本月額：年金額（加給年金を除く）÷12
※2、総報酬月額相当額：その月の標準報酬月額＋その月以前1年間の標準賞与額の合計額÷12


2、65歳から70歳までの在職老齢年金
（1）基本月額＋総報酬月額相当額が48万円以下の場合　全額支給
（2）基本月額＋総報酬月額相当額が48万円超の場合　所定の計算により一部支給停止
ただし、上記1と異なるのは、支給が減額されるのは、報酬比例部分に相当する老齢厚生年金のみであり、65歳から支給される老齢基礎年金は全額支給されます。

3、70歳以降の在職老齢年金
上記2と同様に年金の支給調整が行われます。ただし、もう厚生年金の被保険者ではないので、保険料を納付する必要はありません。

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シャープレシオ2(ポートフォリオのパフォーマンス測定)

おはようございます。税理士の倉垣です。

シャープレシオ2

ポートフォリオのパフォーマンスを評価する指標であるシャープレシオを以前ご紹介しました。
今日はもう一度、少し視点を変えてまとめてみました。

資産運用をする場合に、より高いリターンもほしいが、かといってリスクも怖い。
しかし、高リスクには高リターンがついてくる。
そういう場合に資産運用方法として、複数の資産を組み合わせて投資を行うポートフォリオの考え方があります。
うまく組み合わせて、リターンとリスクの関係を調整します。

1、シャープレシオの計算式
前回もご説明しましたが、もう一度表示します。
これはリスクとリターンの関係をを測定する物差しで、次の算式で計算します。
シャープレシオ＝収益率（リターン）÷標準偏差（リスク）＝（実績収益率－無リスク資産利子率）÷標準偏差

無リスク資産とは元本割れのない資産のことで、普通預金などをいいます。
シャープレシオは同じリスクに対して得られた収益率の大きさを表していて、値が大きいほど、効率的に運用できたことになります。
※リスクとは損をする可能性というよりも、金融の世界では、変動の幅（平均値からのずれの大きさ）をリスクと呼ぶようです。

2、計算例
[問]
ポートフォリオＡの実績収益率が20％で、標準偏差が11％
ポートフォリオＢの実績収益率が25％で、標準偏差が30％
以上のポートフォリオの比較をするのに、シャープレシオを使います。
ただし、無リスク資産の利子率を0.5％と仮定します。

[答]
Ａのシャープレシオ＝（20－0.5）÷11≒1.77
Ｂのシャープレシオ＝（25－0.5）÷30≒0.82
ポートフォリオＢのリターンの絶対額はＡより大きいですが、Ａのほうが少ないリスクで効率よくリターンを得ているということができます。

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既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え等

おはようございます。税理士の倉垣です。

既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え等

土地の有効利用の一つとして、等価交換方式があります。ディベロッパーがその土地の上に自己資金でアパートなどの建物を建て、土地所有者はその建物の一部を取得するためそれに見合う土地を譲渡するというものです。土地所有者はその取得した建物を賃貸することができます。

1、譲渡所得の特例
本来、この等価交換も土地所有者が土地を業者に譲渡したことと同じですので、所得税の譲渡所得の課税の適用を受けるのが原則です。
しかし、一定の要件に該当すると、買い替えの特例の適用を受けることができます。
特例の内容は、譲渡による収入金額が、買換資産の価額以下である場合にはその資産の譲渡はなかったものとみなされ、譲渡資産の収入が買換資産の価額を超える場合には、その超える金額の譲渡があったものとして所得税の計算がされます。

2、特例の適用が受けられる要件
次のすべての要件に該当することが必要です。

（1）譲渡資産と買換資産
イ、譲渡資産　既成市街地等一定の地域内にある土地等や建物などで、それらの土地等の上に地上階数3以上の中高層耐火共同住宅の建築をする事業の用に供するために譲渡をされるもの
ロ、買換え資産　その中高層耐火共同住宅の建設事業の施工によりその土地等の上に建築された地上階数3以上の中高層の耐火共同住宅（その敷地を含む。）

（2）資産の譲渡が収用等による譲渡の特例などの適用を受けないこと及び贈与、交換又は出資による譲渡でないこと。

（3）原則として、譲渡した日の属する年の12月31日までに買換資産の取得等をすること。

（4）買換資産をその取得の日から1年以内にその個人の事業の用又は居住の用に供すること又は供する見込みであること。

この特例による買替えは、一般の事業用資産の買換えと異なり、譲渡益の100％（事業用買替えの場合は80％）認められます。

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相続と登記

おはようございます。税理士の倉垣です。

相続と登記

1、同一不動産の被相続人と相続人からの取得者が異なる場合
被相続人が甲不動産をＡに譲渡し、被相続人の唯一の相続人がその甲不動産をＢに譲渡した場合。
甲不動産はＡとＢとどちらのものか。

相続による取得は売買などの特定承継と異なり、包括承継とされ、相続人は被相続人の財産上の地位をまとめて承継する。つまり被相続人と相続人は一体として考えて、同一人物からＡとＢに二重譲渡があった場合と同じように考えます。したがって、ＡとＢの甲土地に対する優劣は登記の有無によって決せられます。

2、相続人が遺産分割と異なる持分を譲渡した場合
被相続人の共同相続人ＡとＢは相続財産のうち甲土地についてはＡ単独で所有することと協議が成立した。ところが、Ｂは甲土地を自己単独所有の登記をしてそれをＣに売却して移転登記をした。

判例は、相続人Ａは甲土地の自己の法定相続分である2分の1は、Ｃに対して所有権を対抗することができる。しかし、甲土地の残りの2分の1については、ＡとＣとのうち先に登記をしたほうの勝ちであるとしています。この残りの2分の1は、共同相続人のＢが自己の持分をＡとＣに二重に譲渡したと同じように考えます。したがって、登記による対効力で優劣を決します。Ａの持分である2分の1ははじめからＡのものであり、登記に公信力がないため、Ｃのものとなる可能性はありません。

3、相続放棄者の譲渡
相続放棄者が被相続人の土地を自己名義にして他人に売却して移転登記をした場合はどうなるか。

相続放棄の結果、その放棄をした者は、その相続に関しては初めから相続人でなかったものとみなされます。したがって、被相続人の財産を取得することはできません。そのため、その相続放棄者は無権利者であり、その特定承継人も無権利者です。

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登記なくして対抗できる第三者

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登記なくして対抗できる第三者

不動産に関する所有権などの物権の変動は、登記がないと第三者に対抗できないのが原則ですが、判例によると次に掲げる者には、登記がなくても対抗できることとされています。

1、背信的悪意者
2、不法行為者
民法709条による故意または過失によって他人に損害を負わせた者に対しては、登記はなくても損害賠償の請求ができます。
3、不法占拠者
4、無権利者
5、故意または強迫によって登記申請を妨げた者
6、他人のため登記申請をする義務がある者

民法177条によれば、不動産に関する物権の変動は、登記法の定めるところによりその登記をしなければ、第三者に対抗することができないこととされています。そして、対抗できない第三者は善意の第三者だけでなく悪意の第三者も含まれます。
しかし判例は、「当期の欠缺を主張する正当な利益を欠く人々」をその第三者の範囲から除外しています。

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クレジット手数料

おはようございます。税理士の倉垣です。

クレジット手数料

クレジット手数料は、手数料ということで消費税の判断を誤る恐れがあります。これは「手数料といっても、金銭債権の売却損や利子」に相当するものであり消費税の取り扱い上、非課税とされます。

1、加盟店が信販会社へ支払うもの（債権譲渡の対価が安くなる部分）
信販会社が加盟店から譲り受ける債権の額と加盟店への支払額との差額は、金銭債権譲渡損に該当し、非課税となります（消費税法施行令第10条第3項第8号）。

2、消費者が信販会社へ支払うもの
　消費者が信販会社に支払う手数料は、割賦購入あっせんに係る手数料又は賦払金のうち利子に相当する額であり、非課税となります（消費税法施行令第10条第3項第9号、第10号）。

ほとんどの会計ソフトでは、仕訳を入力すると科目ごとに消費税の課税又は非課税を自動判断して処理をしてくれます。おそらく当事務所の会計ソフトもそうですが、クレジット手数料を「支払手数料」勘定で処理すると課税仕入れとして仮払消費税を自動的に計算すると思います。したがって、それを非課税に修正する作業を忘れないうようにしないといけません。

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