相続税の土地評価（仮換地）

おはようございます。税理士の倉垣です。

相続税の土地評価（仮換地）

相続税法において、土地の評価は相続税財産評価通達の路線価方式又は倍率方式で評価しますが、土地区画整理事業施行中の場合の宅地の評価はどうなるか。

1、土地区画整理事業
土地区画整理事業により、従前の宅地は事業完了後、換地処分により割り当てられた土地に代ります。その土地区画整理事業中、従前の土地所有者に仮換地の指定が行われる場合があります。その指定が行われると、従前の宅地に対しては所有権はそのままありますが、使用収益ができなくなり、その代わり仮換地の上に使用収益を行うことができることとなります。そして、工事が完了して換地処分が行われると従前の土地に対する所有権と使用収益権はともに新しい換地の上に移ります。

2、土地区画整理事業施行中の宅地の評価（財産評価通達24-2）
（1）原則
土地区画整理事業施行区域内に仮換地の指定がされている場合のその宅地の評価は、仮換地の価額に相当する価額によって評価する。
ただし、その仮換地の造成工事が施行中で、その工事完了までの期間が１年を超えると見込まれる場合は、その仮換地の評価額は5％の評価減が認められます。

（2）例外
仮換地の指定があっても、次のいずれにも該当する場合には、従前の宅地の価額により評価する。
イ、仮換地につき使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、その仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。
ロ、仮換地の造成工事が行われていないこと。

仮換地は、換地処分が行われるまでの仮の使用又は収益ができる宅地ですが、現に使用又は収益をしている仮換地の評価でもって、従前の宅地の評価に代えることとしています。実際、工事が進行してくると、もはや従前の宅地は原形をとどめないなど評価しようにもできない可能性がありますね。

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