携帯電話の基地局で花粉観測

リアルタイムで実況されると、かえって心理的な影響で鼻がむずがゆくなってしまいそうですが。


 ドコモ、ケータイ基地局で花粉観測　将来の収益源目指す
(2009年7月18日20時22分 朝日新聞) 　

花粉の飛散量や紫外線の強さなどの観測や予想は現在、環境省や気象庁、民間の気象情報サービス会社が行っている。ドコモは、電波を確実に届けるために鉄塔やビルの屋上など全国約４万８５００カ所にある携帯の基地局網に着目。花粉の飛散量や紫外線量などを遠隔操作で測定できる装置を新たに設け、データの収集・蓄積を試験的に始める。観測を始めるのは、基地局の一部のほか、販売店や自社ビルの屋上など計約１万カ所。将来は環境データを使って気象関連事業者とも連携し、個人向け情報配信なども検討する。 　

既存の経営資源を使って、という基本に忠実な新規事業です。　

ただ、携帯電話のアンテナはビルやマンションの屋上などを借りて設置していることが多いので、新たな事業を行う（それも収益源になる）となると、アンテナ設置契約（に携帯電話の基地局／中継局の設置以外にも利用目的を書いていない場合はそ）の目的外の利用になってしまいそうです。　
屋上にアンテナを置くのは借地借家法の適用はないでしょうから、本気で争われるとちょっと分が悪そうです。 　

NTTドコモであれば内緒で置く、というようなことはしない（あ、どこかの会社なら内緒でしそう、というわけではないです）でしょうから、まずは自前の施設からということなのでしょう。　
なので「基地局の一部」なのでしょう。

ビルやマンション屋上に設置しているところでちょっと小遣い稼ぎができるかどうかはまだまだ先の話のようです。

一番Securedなのは誰でしょう？

前のエントリで紹介したビルの買い手が決まったようです。

米系不動産ファンド、東京駅近接のビルを1400億円で買収
(2009年12月15日6:00　日本経済新聞) 　

米系大手不動産ファンドのセキュアード・キャピタル・ジャパンが東京・丸の内の大型複合ビル「パシフィックセンチュリープレイス（ＰＣＰ）丸の内」を年内に買収することが14日分かった。取得額は約1400億円。５月に日本生命保険が取得した丸の内のＡＩＧビル（1155億円）を抜き、金融危機後で国内最大の不動産取引となる。都心の優良不動産に投資マネーが回帰し始めた。

この1400億円というのがどういう意味を持つかと言うと、日経不動産マーケット情報によれば　

同ビルの取得に際しては新生銀行が1120億円のシニアローンを融資。これを基に、新生証券をアレンジャーとするCMBSのハーベスト・ツー信託が2007年11月に発行されている。さらに外資系銀行などによって約600億円のメザニンローンが提供された。シニアとメザニンを合わせたローン総額は約1700億円。 　

ということで、メザニンのうち半分の300億円は飛んでしまったことになります。

一方、セキュアード・キャピタルの資金調達については、新生銀行はCMBSをデフォルトさせたくないのでセキュアードが300億円を用意すればシニアローンはそのままリファイナンスするのではないかという説もあります。
ただこの場合元のCMBSを償還して再度同じ格付けは取れない（LTVが80％にもなるし）ので、自己勘定で貸すのか、とかまあ、はっきりした根拠があるわけでもなさそうです。 　

なので「都心の優良不動産に投資マネーが回帰し始めた。」と言いきるには、セキュアード・キャピタルの資金調達がどうなるのかを見てからでも遅くはないと思います。 　

ところで、新生銀行がそのままローンを出し続けるというのは、前のバブルの崩壊期の銀行の「飛ばし」などの時間稼ぎ戦術と同じ構造ですが、この日本発の戦術は、"extend and pretend"という名前がついてアメリカに「輸出」されているようです。
（参照：U.S. banks 'extend and pretend' by repeating failed Japanese loan strategy）　

さらに、語呂合わせの上手い人がいるもので、この"extend and pretend"には"deley and pray"という対語まであるようです。（参照） 　
「いざというときの神頼み」というのも洋の東西（や神様）を問わないのでしょうか。

でも、prayで通じるほど世の中甘くはないのも事実で、この語呂合わせもさらに続きがあって、Extend, PretendのあとはAmend,そして最後はSend となります。

こちらのサイトによれば、

Extend and Pretend - extend the financing out and pretend that business is going to come back and the leverage is going to be okay.
－－返済期限を延ばして、そのうち事業が持ち直しローンも順調になるふりをする

Amend - realize that it’s not coming back and attempt to modify the financing to make it more “palatable” for everyone involved. 　　　　
－－でも回復は当分無理と気が付き、関係者全員が「まあ、いいんじゃないか」と思うようなものに契約条件を修正しようとする。 　

Send - realize that it doesn’t work, it’s not going to work, the business is not going to come back, and send the lender the keys and go home.
－－修正もうまくいかず、うまくいく見込みもなく、事業も回復しないお手上げ状態だと悟り、レンダ―に鍵を渡して家に帰る

この元ネタはリーマン・ブラザーズのCEOのインタビュー番組（今年の7月なのでChapter11後の会社運営をしている人ですね）というところが泣けます。 　

Then "send". In other words send the keys.
That is the phases we are in right now. 　

ダ・ヴィンチは"Send"してしまったわけですが、セキュアードはいろんなしがらみのついたままの鍵を拾ったのか、自分で錠前を交換したのかが今後の注目です。

また、新生銀行とすれば「ここを先途と」がんばったのかもしれません。


（お後がよろしいようで）

イギリスの金融機関へのボーナス課税

ウォールストリート日記「前代未聞のボーナス課税」経由

12月9日にWSJ、FT、Bloombergなどが一斉に報じたところによると、イギリスのDarling財務大臣は、英国内で経営される銀行が来年4月までに2万5千ポンド（約360万円）以上のボーナス支払いを行う場合には、「銀行が」その50%の税金を納めることを定めて、即日導入したそうです。従業員は通常の40%の所得税を課税され、その税率も4月から50%に上がることが予定されているそうです。

Bloombergによれば

Darling Forces U.K. Banks to Swallow ‘Poison Pill’ of Bonus Tax 　

Darling yesterday imposed the tax, to be paid by all banks operating in the U.K., on bonuses they pay employees until April 5. The measure, which the Treasury says will raise more than 550 million pounds ($890 million), will affect about 20,000 people. 　

ただこちらの記事（Darling Raises Taxes on Income to Curb Deficit ）によると、来年4月からは年収15万ポンド（約2100万円）超の所得税が50％に引き上げられるようで、これは一回限りの時限立法なのかもしれません。

一方で 　

“It’s something that the banks are probably going to have to pay up on this year and hope it doesn’t happen again,” said Daniel Naftalin, a partner at Mishcon de Reya in London. “This is not really a tax on individual bankers, so the government is a lot less open to legal challenges than it could have been.” 　

銀行はこの措置は一回限りと期待しながら払うんじゃないか、新課税は銀行に対してなので個々のボーナス受給者に課税するのと比べて集団訴訟を起こされるようなリスクも少ないし、という冷めた見方も出ています。

確かにこのボーナスを金融危機からのリバウンドという千載一遇（まではいかなくても100年に一度）のチャンスととらえて大もうけしたトレーダーやこれで"F☆ck You Money"がたまって引退というような連中は会社のことなんか考えないでしょうね。

とはいうものの、この前、中国が「あがり」がないという話を書きましたが、（参照）日本人の投資銀行勤務の人も、リタイヤして悠々自適という人は少なくて、けっこうまじめに働いてますね。
このへんは国民性でしょうか。　

ちなみに参照例としてはモルガン・スタンレーのＭＤまでつとめた民主党の大久保議員が思い浮かんだので 資産公開を見ると（覗き見趣味で恐縮です）、不動産、預金等の合計が14,562万円株式が25種類248千株となっていてまあざっと3～5億円くらい（モルスタのストックオプションが100千株あると約3億円なので）というところでしょうか。
確かに僕などと比べると相当なものですが、巷間噂されている投資銀行のボーナスに比べると比較的地味なのかもしれません。


話が横道にそれました。 　

この課税に対しては「ロンドンの世界金融センターとしての地位を危うくする暴挙」という意見が多く出されたようですが、実際にそうなるのかどうかは（他人事なので）一つの実験としては面白いと思います。
ボーナス原資のハードルは高くなるけど儲かった以上に払うわけではないし、優秀な人材の獲得に障害が出るのか「優秀な人材」の選別が厳しくなるのか（実は「優秀な人材」の明確な定義ができないことが問題とか、タレブ氏に言わせれば金融機関に優秀な（正確には賢明な）人材はいないとかいう話もありますが）注目ではあります。

また、金融機関も一回限りの措置にするように巻き返しを図るでしょうから、「公的資金で破綻を救った金融セクターは（公的資金の信用力を担保に博打を打って稼いだ、という見方もある）好業績を身内だけで分配するのでなく国にも還元しろ」という趣旨で今年だけ、というあたりは落とし所としてはあるのかもしれません。

国債のサブプライム化

同じ日経ビジネスならこちらのほうが重要なのでは。

「国債が「サブプライム化」する」
（ただ、Financial Timesの記事の翻訳のところが少し残念）

　だが、この国債という”安全資産”への逃避自体が、新たな危機を生み出してはいないだろうか。
　英米に限らず多くの国々で、政府債務は過去何世紀を振り返っても平時としては、過去に例がないほどの高水準に達している。財政赤字は西側世界全体で膨れ上がっている。さらにこうした赤字を食い止めようとする政府の真剣味も疑わしい。国債利回りが現在極めて低水準にあり、政治家が政治改推進へのプレッシャーをあまり感じていないことも大きな原因だ。
　これはかならずしも全面的なデフォルト（債務不履行）が間近に迫っているということではない。デフォルトの可能性はきわめて低い。とはいえ一部の国が、今後数年のうちにインフレを煽ることによって自国通貨を切り下げ、国債の価値を劣化させるであろうことは容易に想像できる。
　それ以上に想像できるのは、国債の利回りが急騰し、それに伴って国債価格が急落する事態だ。特に各国の中央銀行が量的緩和政策をやめた時、それが起こる可能性が高い。

それに加えて、ユーロに通貨統合して経済や財政が悪化しても通貨を切り下げることもできない旧東欧系などの経済力の弱い国はどうなるのでしょうか。

さらに笑えない話も

オーストラリアのシドニーでは、一部の銀行がバーゼル銀行監督委員会での自己資本規制を巡る議論に不満を漏らしている。
　皮肉なことに、オーストラリアは政府債務が低水準という極めて稀な立場にあるために、地元の銀行がG２０の定める新たな自己資本の基準を満たすのに必要な国債の確保に苦労するのではないか、と懸念しているためだ。

日銀は出口戦略はまだまだ先、と言ってますが、出口が見えると殺到して・・・ということが起こりそうですね。

下駄を履きそこねた勝負

Twitterに細切れに入れてたら途中で面倒くさくなったのでブログに記事します。
（いまだにうまく使えてないってことです。）

「三越池袋店跡地の引渡し遅延 どうなる750億円の行方」
（2009年12月2日(水) 8時30分　ダイヤモンド・オンライン） 　

この物件は9月30日に三越から不動産ファンドのシンプレクス・リート投資法人に750億円で売却され、現時点ではシンプレクスがヤマダ電機に賃貸しているはずだった。ところが、予定から2ヵ月たった今でも、物件は引き渡されておらず、賃料はヤマダ電機から三越に支払われている。
三越側によると、池袋店跡地の自社以外の地権者との権利調整に時間がかかっており、来年1月末まで引き渡しが遅れるとのことだ。 　

一部借地でもあって、譲渡承諾でもめているのでしょうか。
ただ、権利関係とか地権者との調整が必要ならそれは契約の時からわかっていたはずで、調整が難航したときのメカニズムは契約条項に入っているでしょうから、違約金云々ということにはならないだろうと思います。 　
もっとも、記事にもあるように、引き渡しが遅延した場合、買い手側に解除権が留保されてるだろうし、昨今のファイナンスの情勢をみるとシンプレックス側からの解除の可能性もあるので資金を当てにしていた三越にとっては厳しいかもしれません。

今日三越伊勢丹HDGSの株価が下がってるのは「１日に発表した１１月の売上高（速報）が、三越は前年同月比１１・１％減、傘下の伊勢丹が同１１・８％減だった。売り上げの低迷が嫌気され、売られた。」ということらしいですけど、池袋店を売り逃すとより厳しくなると思います。

11月9日の第二四半期の決算短信では業績見込みは変更していなかったので今期中には引渡せる見込みなのでしょうが、万が一引き渡しが長引いた結果契約解除されたりした場合、開示のタイミングとか難しそうですね。

（参照池袋三越閉鎖）

リスクとリターン

民主・辻恵議員を富士薬品が提訴　供託金５億円返還求め　辻氏「事実無根」と反論
(2009.11.2 01:59 産経新聞) 　

民主党衆院議員の辻恵（めぐむ）弁護士が、医薬品販売大手の「富士薬品」（さいたま市）から預かった６億円をめぐり、同社とトラブルになっていることが１日、分かった。６億円は不動産処分禁止の仮処分申請に必要な供託金や手続き費用で、同社は仮処分の手続きが終わったとして、辻氏に供託金分５億円余りの返還を求めて東京地裁に提訴した。同社は「辻氏は供託金の取り戻し請求権を暴力団関係者に譲渡し、供託金の回収を故意に困難にした」と主張している。 　

「供託金の取り戻し請求権を暴力団関係者に譲渡し」というのが事実であれば、（相手が暴力団関係者でなくても）弁護士倫理規程違反になると思うのですが、これに対し辻氏は 　

辻恵氏は産経新聞の取材に複数回にわたって応じ、今回の訴訟について「仮処分の相手方の業者（ＴＳＫビルの処分を最終的に行った業者）が、当方の仮処分で被った損害が確定しておらず、供託金の返還額も確定していない。返還期限がきているわけでもなく、現段階でこうした訴訟を起こすこと自体がおかしい」と反論した。

その上で「仮処分申請の結果は富士薬品にきちんと報告している。富士薬品が言っていることはいいがかりだ」と述べた。 　

暴力団関係者に供託金の取り戻し請求権を譲渡したとの富士薬品の主張については「事実無根。請求権を譲渡したとする文書を偽造された」として、暴力団関係者に対し、有印私文書偽造・同行使罪で刑事告訴したことを明らかにした。

ということだそうです。 　

TSKビルというのは俗称「幽霊ビル」などと呼ばれ、「濃ゆい」登場人物がいっぱい出てくるいわくつきの物件です（検索するといろいろ出てきます。ちなみにWikipediaはこちら。）　そういうわけあり物件にからむ儲け話というのは必ずどこからか湧いてくるもので、富士薬品のような非上場でオーナー企業には、こういう話がよく持ち込まれるようです。　

富士薬品が登場した経緯はこんな感じ。 　　

訴状などによると、辻氏は東京都豊島区の不動産会社の代理人として、東京・六本木の通称「ＴＳＫビル」について、売買などの禁止を求める仮処分を申請することになった。不動産会社と協力関係にあった富士薬品が平成１９年１０月、申請に必要な供託金や登記費用、弁護士費用など計６億円を肩代わりすることになり、辻氏に預けた。 　

「肩代わりする」見返りがどういう約束になっていたのか（この手の話の期待収益率はどれくらいなのか）が一番興味あるのですが、ここまでのわけあり物件に突っ込むのであればよほどの勝算があったのでしょう。　
こういうアングラの儲け話は訴訟というオフィシャルな解決はとらないことが多いと思うのですが、訴訟を提起したということはよほど話がこじれたのではないかと思います。

それとも上場話があって身ぎれいにしておこうとかいうことがあったのでしょうか。 　

金持ちには儲け話が集まるとはいいますが、有象無象も集まるので、金持ちは金持ちなりに鼻が利かないといけないようです（鼻が利かなければそもそも金持ちにはなっていないか（笑））　　

辻氏も単なる弁護過誤のトラブルであれば淡々と争えばいいでしょうが、この案件自体を辻氏が持ち込んでたりすると、議員という立場上もちょっとややこしくなるかもしれません。

社外取締役の人材不足？

「社外取締役の機能強化」という流れに抵抗したい経済界への提灯記事でないとするといまひとつ理解できなかった昨日の日経新聞の記事。

社外取締役、兼務が過半数　日経調査、「３社以上」も４割
(2009年10月21日 日本経済新聞) 　

社外取締役の人材不足が顕著になっている。日本経済新聞社が主要企業の社外役員にアンケート調査したところ、３社以上を掛け持ちしている人が約４割に達することが分かった。東京証券取引所や民主党は社外役員の活用をテコに企業統治の向上を目指しているが、実態はすでに人材枯渇の状況にある。社外役員の機能強化が経営のけん制に役立つかについても検証の必要がありそうだ。 　

東証１部に上場する主要企業の社外取締役に、何社の社外役員を務めているか聞いた。社外取締役に限定した掛け持ちの社数は２社が28％、３社が12％、４社以上が12％で、過半数が兼務者だった。社外監査役に就任している企業数も含めると２社以上を兼務している人は58％、３社以上では39％に達した。

言いたいことは
・社外取締役は兼務をしないほうがいい
・兼務をすると経営のけん制に役立たない
・3社以上のかけもちが4割にのぼり、人材が枯渇している
のようです。 　

しかし「ある会社の社外取締役しかしていない人」というのは逆に、経験や見識が十分になかったり、形式的に「社外」の要件を満たしているだけの社長のお友達で他所から声のかからないようなお飾りの場合もあり、かえって経営のけん制にならない可能性もあります。 　

また、社外取締役は基本は取締役会の出席であり、２，３社程度の兼務なら特に支障はないように思います。たとえば取締役会の運営方法やサポートするスタッフの充実でカバーできるのではないでしょうか。 　

「人材の枯渇」についていえば、適任者が少ないのか、それとも適任者は他にもいるがお友達間で回しているだけなのかについてはもう少しつっこんでみてもいいのではないかと思います。
もっとも「仲間内」がすべて悪いかというと、馴れ合いになるとまずいでしょうが、取締役会でコミュニケーションが取れないような価値観のまったく違う人を入れても困るという部分もあるでしょう。
けん制機能を求める側はあえて厳しい指摘をするような人が適任と考える一方で、経営側は「うるさい人は勘弁」と考えるわけで、そのバランスがむずかしいところです。 　

そう考えると、問題は人材の枯渇というよりは「社外取締役として迎え入れたい人」のハードルが高すぎる、つまり取締役会や経営者の警戒感や内弁慶が原因なのではないかとも思います。 　


ま、そんなに真面目に反応するような記事じゃないんでしょうけど、提灯記事としてもいまひとつ出来が悪いように思いました。

まだあった一澤頒布の訴訟

乗りかかった船なのでフォロー。



長男に代表権なしと賠償請求却下　「一澤帆布」のお家騒動
（2009/10/21 18:36 共同通信） 　

京都の人気かばん店「一澤帆布工業」のお家騒動で、同社の代表権を主張していた長男らが、２００６年に新ブランドを立ち上げた三男側に、損害賠償など計約１３億円の支払いを求めていた訴訟で、京都地裁は２１日、訴えを却下した。 　

三男に代表権を認める内容の判決がことしになって確定しており、判決理由で吉川慎一裁判長は「現在訴訟を代表する権限がない長男を代表として提訴したもので、訴えは不適法」とした。 　

この損害賠償請求訴訟は、会社として訴えていたものの、長男の代表権自体が別訴で否認されてしまったので門前払い、ということになったのでしょうか。 　

家族のいざこざが家業まで巻き込むと、相続権と会社の代表権などが入り乱れてわけが分からなくなることは多いのですが、本件もそういう展開になっているようです。　

相変わらずテレビの法律バラエティ番組は人気ですが、「訴えるぞ！」といっても誰が誰を何を根拠に訴えるのがいいのか、また（そもそも論になりますが）法律紛争に仕立てること自体が問題解決にとってベストなのかというあたりを考えるにはいい例ではないかと思います。

まだほかにも訴訟はあるのかもしれませんけど。

フェイルセーフをどこまで求めるべきか

自動車を買うとなぜかフロアマットは別売りになっているのはなぜなんだろう、必ず敷くものなら最初からつけるなり組み込んで置けよと昔から思っていたのですが、けっこうディーラーの小遣い稼ぎとしては大きいのかもしれません。

そのフロアマットがアメリカで問題になってます。

米レクサス暴走　死亡事故車は販売店からの「代車」
(2009年10月18日5時50分 朝日新聞) 　

米国で４人死亡の暴走事故を起こしたトヨタの高級車レクサス「ＥＳ３５０」は、犠牲者がトヨタ系販売店から、自分の車を整備のため預けている間、借りていた「代車」だったことが分かった。ＥＳ３５０の所有者は、フロアマットがずれると暴走する恐れがあることを０７年のリコールを通じて知らされているが、今回の犠牲者は自らの車はリコール対象でないため危険性を認識しないまま乗っていた可能性が高い。トヨタが系列販売店を通じてどのように注意喚起していたかが一つの焦点になりそうだ。

これまでの調べで、代車の運転席には、トヨタ純正だがＥＳ３５０用より前後がやや長い、別のレクサス車用の全天候型フロアマットが装着されていた。

代車に全天候型フロアマットを取り付けたのがセイラーさんなのか販売店なのか、地元警察当局は明らかにしていない。しかし、セイラーさんがＥＳ３５０の所有者で０７年のリコール通知を受けていたなら、こうした長い全天候型フロアマットが付いた車に乗らなかった可能性がある。

ちょっと記事が分かりにくいのですが、聞いた話によると、事故を起こした車は同じレクサスでも全く別の車種（レクサスというのはブランドなので大小いろいろある）用のフロアマットを装着したのでアクセルが引っかかったということのようです。

０７年のリコールは「フロアマットがずれる」ことが問題だったのに対し、今回は違う車種用のフロアマットがきちんとおさまっていたらしいのでリコール通知を受けていたら乗らなかったかと言うとそこは微妙なような感じもします。 　

トヨタは９月１６日に全米の系列販売店に対し、マットが適切に装着されているかを点検するよう通知。９月２９日には米国で販売した７車種、３８０万台のユーザーに、すべての運転席側のマットを取り外すよう求めた。トヨタ社内には、できればマットだけの問題にとどめたいとの意見もあったとみられる。

しかし、０８年にマット以外に車の構造的な問題があると指摘する調査報告書をまとめていたＮＨＴＳＡは、今回の４人死亡事故を受け、マットを回収すれば済む問題ではないとの姿勢をさらに強めた。長さや形が少し違うマットを敷いたぐらいでは死亡事故が起きないよう、誤った使い方も想定して常に安全でなければならないとする「フェイルセーフ」の考え方が根底にある。 　

こうした経緯からトヨタも１０月５日、マットが不適切に使われても事故が発生しないよう、電子制御装置やアクセルペダルなど車両本体を改良するリコールを実施する意向をＮＨＴＳＡ側に伝えている。

誤った型式の装着や純正以外の市販品にも対応するとなると電子制御のほうでコントロールしないといけなくなるということになるのでしょう。　
それなら、いっそのことフロアマットを廃止して、車内が汚れるのがいやな人は「土禁」にすればいいという考え方もあります。 　
昔、ビーチサンダルで運転していてかかとのところがめくれてひっかかり、一瞬アクセルを戻せなくなって焦ったことのある僕が言うセリフではありませんが、フロアマットという後付部品の安全性を確保するのは後付部品側の役目で、それを前もって本体の自動車側でフェイルセーフを確保しなければいけないというのは、ちょっと行き過ぎのようにも思います。

日本でも消費者庁が出来て、このような誤った用法やサードパーティの供給する後付商品への対処をより求められるようになるかもしれません。
「フェイルセイフ」という考えはいいのですが、どこまでの「フェイル」を対称にするかがけっこう難問です。


個人的には、まずは消費者庁に、スターバックスなどのテイクアウトの容器の蓋をなくして電車に紙コップを持ったまま乗り込む馬鹿が出ないようにするか、急ブレーキなどの拍子に握り締めても絶対にこぼれないようなもの（作れるものなら作ってほしい）にしてほしいとお願いしたいところです。



 

これが私の生きる道

日本レジデンシャル投資法人の「個人投資主様向け決算説明会」に行ってきました。

ニューシティレジデンスの倒産の時に投資口を買っておけば、レアな手続書類とか送付されてきて面白そうだったという反省のもと、スポンサーのパシフィック・ホールディングスの民事再生申立ての際に「入場券」として1口買っておいたのが初めて役に立ちました。


ちょうど
アドバンス・レジデンス投資法人と日本レジデンシャル投資法人の合併契約締結に関するお知らせ
資産運用会社であるAD インベストメント・マネジメント株式会社と資産運用会社であるパシフィックレジデンシャル株式会社の合併契約締結に関するお知らせ
という、アドバンス・レジとの合併が正式調印した後の9月28日に開催されました（実際は逆算したんだと思いますけど）。

会場はお茶の水の東京ガーデンパレスの宴会場。
案内の手紙に

「会場の都合上、本紙1枚につき1名様までのご参加とさせていただきます。」

と強調付きで構えた表現だったのでどんなに大きな会場なのかと期待していたのですが、出席者はキャパ200名ほどの宴会場に約160～170名ほどでした。
参加者の大半がリタイヤした高齢者。


説明は運用会社の高野社長。
アセットマネジメント会社とかによくいる、身なりがパリッとして昨年まではブイブイ言わせてたんだろうな、というような人で、「立て板に水」のうえにカタカナ用語をちりばめて、ややもすると「素人に説明するのは面倒くさい」風な印象を与えかねませんでした。
しかも、たとえば合併の効果として「理想的なバンク・フォーメイション」（何だよそれ？）とか日レジの資産の含み損解消（それって合併の際に時価で取り込むってだけで、合併比率で反映されてる＝投資主が負担しているだけじゃん）など、聞き流していると「あれっ」という部分がかなりありました。
こういう威勢はいいけどディテールが・・・のプレゼンもなんか既視感ありでした。


冒頭からおやっと思ったのが、経営不安・投資口価格低迷から合併に至ったことに対するお詫びがなかったこと。

「スポンサーであるパシマネが会社更生を申し立てたために・・・」といきなりスル―して、なかなか強気だなぁと思っていたところ、案の定最後の質疑応答のときに指摘され、投資法人の執行役員ともども改めて頭を下げる、という場面がありました（でもそこで会場から拍手がパラパラと出たように、厳しいつっこみはありませんでした。）。


さらに運用会社は従業員の雇用を維持したまま合併するというのを悪びれずに言っているところも意外。
合併相手先選定の基準の一つに「運用会社役職員の雇用の継続」をあげていたと明言しているくらい全然悪びれていませんでした。
その結果、新運用会社は総勢60人という大所帯になります。
これについてはさすがに「運用会社の高野社長は責任を取らないのか」という質問がありましたが、高野社長は「11月の投資主総会が終了した時点で皆様のご意見を参考にしながら自らの進退を考えたい。辞任して責任をとるという方法もあるが、新会社で業務に邁進することで責任を全うするという考え方もある」と、ここだけは日本のオールドスタイルの経営者のようなことを言っていました（退職金でもごっそりもらえば別でしょうが、せっかく交渉してポストを維持できたんだから普通は辞めないですよね）。
ただ問題は責任問題でなく、合併のシナジーとして運用会社への運用報酬は現在の両者の単純合計よりも少なくなるのかというところがポイントで、ここは投資法人と運用会社が利害が対立するところです。
合併先の選定実務は運用会社が行なうとしても、利益相反の部分は投資法人の執行役員が十分に考慮したうえで判断しないといけないはずで、そこの部分については司会をしている運用会社の社長でなく雛段に座っていた投資法人の執行役員を指名して質問したら面白いと思ったのですが、だれも質問が出ず残念（自分が質問すると「あいつは誰だ」となりそうだったので自粛。）。


あと、一番大事なはずの合併比率についての説明がいい加減だったのが説明会として一番の疑問でした。合併比率の算定根拠とか交渉過程についてはほとんど触れられず、株価の比率やNOIの差などをざーっと話しただけで、あとは「１：１にならずに１：０．６になってしまったのは残念ですが・・・」というわけのわからない説明をしていました。
問題は合併比率が企業価値を反映しているかということのはずです。
少なくとも決算発表の部分で資産の鑑定評価や業績見込みも出しているわけで、純資産法とDCF法と投資口価格をどう考慮したかあたりを簡単に説明すべきだったと思います。これについての質問も出たのですが、ちょっと総論的だったので回答はスル―されてしまいました。
一方で、一般株主から「なんで１：１じゃないんだ」などというつっこみがあり、ちょっと筋を外した展開になってしまいました。（まさか「仕込み」じゃないとは思いますが、議論の焦点をぼかす効果はありました。）


それやこれやで９０分くらいで終了。

出席者のほとんどは、怒ってはいるもののニューシティのように上場廃止にならなくてよかったと思っている人が多いようで、質問者も質問というよりは言いたいことを言って溜飲を下げるというものばかりでした（このへんは「物言う株主」リテラシーがまだ育っていないだけかもしれませんが）。
ニューシティの民事再生のインパクトが大きく、投資主にも「ワーストシナリオ」を見せる効果があったみたいなので、合併自体は好意的に受け止められているようです。

印象としては、いいタイミングで生き残る道を見つけたなぁ、という感じでした（お役所もJ-Reitは二度とつぶさないと公言しているようですし）。 　



ところで、別の方向で生き残りの道を模索しているファンドがこちら。

ダヴィンチ：ローン期限延長の協議合意できず、23億円損失 　

9月28日（ブルームバーグ）：不動産ファンドのダヴィンチ・ホールディングスは28日、運用する不動産ファンドで25日に返済期日が到来したローンについて債権者との期限延長の協議で合意に至らなかったと発表した。 　

今回、合意が出来なかったのは、ファンドが2006年９月に約2000億円で取得した東京駅八重洲南口の高層オフィスビル「パシフィックセンチュリープレイス丸の内」のオフィス部分に関わるローン。 　

ローン契約に基づき、同ビルの処理については、今後は債権者に移ることになる。 　

今後のリファイナンスを考えると自殺行為とも取れますが、「逆さに振っても鼻血も出ない」（正確にはあなたに出す鼻血はない）、という開き直りが効を奏するかどうかも見ものです。　
万が一モラトリアムが実施されたら、この事務所ビルを保有してローンを借りているSPCは真っ先に手を挙げたところでしょう。


両者は何をもって「生き残る」としているのか自体が違うのかもしれませんけど。

伝統芸能復活？

週末ばたばたしていたのでニュースの棚卸し。 　

関西アーバン<8545.OS>が心斎橋ビルを京阪神不<8818.OS>に売却、売却益100億円
（2009年 09月 24日 17:31　ロイター）　

関西アーバン銀行は２４日、心斎橋アーバンビル（大阪市）を京阪神不動産に２４４億円で売却すると発表した。売却益は１００億円の見込み。売却後も賃貸借契約によってグループ本店として継続使用する。 　
関西アーバン銀は同日、２０１０年３月期の当期損益予想を従来予想から約６割引き下げ、２５億円に下方修正した。 　

（会社のリリースはこちらと こちら） 　

関西アーバンは三井住友銀行グループの子会社で、（参照株主に「銀泉株式会社」がいるので旧住友系ですね。）京阪神不動産も大株主は三井住友銀行（こちらも旧住友系）です（参照） 　

本社ビルを関係先に売却して益出ししてリースバックする、というのは90年代のバブル崩壊局面でよく見られたのですが、最近は珍しいですね。 　
なりふり構っていられない、というところでしょうか。 　

週刊ダイヤモンドではこんなことも書かれてますし。
回収危うい問題債権が倍増　追及！関西アーバン「異常融資」 　

三井住友系の有力第2地銀、関西アーバン銀行が主導した大規模老人ホームのオフバランス化をめぐり、受け皿会社で不透明な支出が発覚。逮捕歴のある問題人物が関与していたにもかかわらず、同行は肩代わりまでして多額の融資を強行した。「異常融資」疑惑は上場企業の不正会計にも広がり、底なしの様相を呈している。

まあこっちのほうは「浜の真砂は尽きるとも、世に盗人の種は尽きるまじ」で今も昔も変わらないんでしょうかね。

中小企業へのモラトリアム

私の実家は町工場をやっていて、「中小企業」というのはウチのようなものだと思っていたのですが、実はかなり大きな会社まで「中小企業」のカテゴリに入り（中小企業庁「FAQ中小企業の定義」参照）、ウチのような会社は「零細企業」（中小企業庁的には「小規模事業者」とpolitically correctな表現になってますが）に分類されるということを知り、ちょっと悲しくなったことがあります（親には言いませんでしたが（笑））。


先のバブル崩壊時にも、金融機関の貸し渋り対策として中小企業への融資枠が設けられましたが、銀行としてはやはりリスクの高い融資をするわけにはいかないので、形式的には資本金300万円の有限会社（当時）で「中小企業」に分類される不動産投資のSPCへの融資で枠を消化していた銀行もありました。
（それがノンリコースローンの普及に一役買ったとういう部分もなきにしもあらずでしたが）


最近話題の亀井金融相の「モラトリアム」構想ですが、実際中小企業庁の定義の「中小企業」全般に適用されると金融機関は大パニックになるように思います。

一方で、不動産投資ファンドなどリファイナンスもできず担保実行すると担保割れを起こすような融資先を持っている金融機関で、問題を先送りしたり、経営責任をごまかすためにモラトリアムを期待しているところもけっこうあるんじゃないかと思ったりもしています。

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焦点：薄氷のＪＡＬ、米航空大手と提携模索
(2009年 09月 14日 21:37 ロイター) 　

経営再建中の日本航空が航空業界で世界最大手の米デルタ航空(DAL.N: 株価, 企業情報, レポート)とともに、米アメリカン航空とも資本提携交渉を始めることが明らかになった。金融機関からの追加融資を受けるためには、その前提として抜本的なリストラ計画を今月中にまとめる必要がある。 　

ナショナルフラッグキャリアとして外資に出資を仰ぐのは異例だが、存続のために背に腹は変えられない状況だ。ただ、今週発足する民主党を中心にした新政権のＪＡＬへの姿勢が不透明な中、米大手が出資を急ぐ必要は少ないとみられ、交渉は難航も予想される。 　

ＪＡＬは６月に日本政策投資銀行や三菱東京ＵＦＪ銀行などから合計１０００億円の協調融資を受けたばかりだが、０９年４―６月期連結決算は９９０億円という巨額赤字を計上。バランスシートに計上されないリース債務や退職給付債務の未認識債務を含めると、早急な資本増強とともに、機材更新などの設備投資のために１０００億円単位で資金調達する必要がある。 　

このため国土交通省が８月２０日、ＪＡＬの経営改善を支援するため、監督官庁として異例の有識者会議（座長＝杉山武彦・一橋大学長）を開催し、９月末までに抜本的な再建計画をまとめる方針を打ち出した。 　

タイムリミットを直前に控え、急浮上したのがデルタとアメリカンとの出資受け入れ交渉。特にデルタについては「ＪＡＬのリストラ計画策定が遅々と進まないのに業を煮やした国交省主導の提携」（メガバンク関係者）との見方が多い。市場では「米国の航空大手の出資を呼び水に他社からの出資などを呼び込むのが当局の意図だろう」（新生証券の松本康宏クレジット・アナリスト）との見方も出る。 　

9月中に再建計画をまとめなければいけないのに、まだスポンサー候補が絞られていない、というあたりに苦境がしのばれます。 　

１０００億円の協調融資のうち、政府保証は政投銀の危機対応融資６７０億円の８割の約５４０億円しかついていないようなので（参照）、倒産した場合は三菱東京ＵＦＪをはじめとしてけっこう痛手を蒙る銀行が多いのではないかと思います。


昨日はこんな話もありました。

ダヴィンチＨＤ売り気配、棚卸資産の評価損を計上見通し
（2009年 09月 14日 09:01 ロイター）　

ダヴィンチホールディングス売り気配。子会社が棚卸資産の評価損を計上する可能性があると１１日に発表したことを嫌気している。 　

ダヴィンチの子会社が保有する主要不動産の一角、パシフィックセンチュリープレイス丸の内（ＰＣＰ）の借入れについて、銀行との間で期限延長の合意ができない見込みとなったため。 　

計上する見込みの棚卸資産評価損は、２００９年１２月期第３・四半期の連結決算における売上原価として１３７億円。純損益への影響額は２３億円の損失となる予定。業績予想の修正につながる場合は、速やかに開示するとしている。 　

ダヴィンチが開示している２００９年１２月期の連結業績予想は、当期利益が３億１５００万円。 　

ダヴィンチは、ＰＣＰの売却を試みたが売却できず、ローンの期限延長を協議してきた。借入れはノンリコース・ローンのため、９月２５日の期日までに最終的に合意できなかった場合、債権者がＰＣＰの処理を進めることになる 　

ノンリコースローンなので、デフォルトさせてしまったほうが損が少ないということでしょうか（その後の資金調達を考えなければ）。　

でも、もともとＰＣＰの取得価格は２０００億円くらいだったので、３年前のファンドバブルの頃から７％くらいの下落で済むとも思えないのですが・・・　
ノンリコースローンの残高がどれくらいかはわかりませんが、銀行も物件を押さえて売却してもローンの元本回収は難しい感じがします（昔流行った仲良しにファイナンスをつけて債権が毀損しないように買わせるというのも今日び難しいでしょうし）。 　


「景気底打ち」とか言ってますが、もうひと波乱くるかもしれませんね。

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「日の丸キャリアだから」ということも支援の理由の一つだったと思うのですが、「ハーフ」になっちゃっていいんですかね。

日航、デルタ航空と提携交渉　生き残りへ出資仰ぐ
(2009年9月12日0時50分　朝日新聞)

そもそもJALへの公的資金（正確には政府保証融資でしたっけ）投入には議論があった中で、民主党政権になるといろんな神通力が使えなくなるというところもあっての生き残り策の模索なのでしょうか。


外資規制とかワンワールドを離脱してスカイチームに行くのかとか、ハードルは多そうなので、観測気球なのかもしれません。

裸でも王様

Twitterでの「つぶやき」みたいですが、どうもTwitterはいまひとつ使いみちがイメージできないので、ブログでつぶやいてみます。


企業などで（オーナー）社長が独善でしかも誤った行為に走るのを「裸の王様」などといいますが、「言っても聴かない社長」よりは「社長に物が言えない（言う人がいない）」という状況のほうが多いのではないかと思います。

そういう会社の社員（含役員）に限って、陰で社長を「裸の王様」などと揶揄しているのではないかと。


でも一番の問題は、「裸だけど王様に逆らうのは得ではない」と考える社員側にあって、そういう会社の雰囲気がガバナンス（不在）体制につながっているのではないか。


なので、「裸の王様」を揶揄する前に「裸でも王様」と考える自分を省みる事が大事だな、などと思った次第。



PS
このエントリを書いたところで磯崎さんのコメントに気がつきましたが、このエントリはカブドットコム証券とは全然違うところで思いついたので、同社を意識しているわけではありません（実情も知りませんし）。
念のため。


PS2
Twitterは「フォロー」したりされたりというのがとっても忙しそうだし、何か特定のトピックについてアイデアの交換をするとかのニーズがない限りあまり使うメリットがなさそう。
特に僕は面倒くさがりだし（流行り物好きではあるんですが）。


かといって

　　「咳をしてもひとり」

のような状況でつぶやくのもちょっと寒いし・・・