印紙税（過怠税）

おはようございます。税理士の倉垣です。

印紙税（過怠税）

印紙税の納付を怠った場合には、過怠税が徴収されます。
1、過怠税の徴収
課税文書の作成者が印紙税を納付しなかった場合には、納税地の所轄税務署長は、その課税文書の作成者から、その納付しなかった印紙税の額とその２倍に相当する金額との合計額に相当する過怠税を徴収することとされています。つまり本来の印紙税額の３倍の金額を支払うこととなります。
2、過怠税の減額
上記１の場合において、その課税文書の作成者から納税地の所轄税務署長に対し、印紙税を納付していない旨の申出があり、かつ、その申出が印紙税についての調査があったことことによるものでないときは、過怠税の額は本来の印紙税額の1.1倍とされる。

3、印紙を消し忘れた場合
課税文書の作成者が、その印紙を消していない場合には、納税地の所轄税務署長は、課税文書の作成者からその消していない印紙の額面相当額の過怠税を徴収することとされています。

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印紙税（代理人の作成した文書）

おはようございます。税理士の倉垣です。

印紙税（代理人の作成した文書）

例えば、土地の売主Ａの代理人Ｂがその売却代金の受領をして、代理人Ｂが買主に対して交付する領収書に「売主Ａの代理人Ｂ」と表示した場合、その課税文書である領収書の作成者は本人かそれとも代理人か。つまり印紙税の納税義務者は誰かということです。

1、代理人名義で作成する文書
これは、その代理人が作成者とされます。

印紙税法基本通達４３条１項
「委任に基づく代理人が、その委任事務の処理に当たり、代理人名義で作成する課税文書については、その文書に委任者の名義が表示されているものであっても、その代理人を作成者とする。」

2、委任者名のみを表示している文書
この場合には、本人が作成者（納税義務者）とされます。

印紙税法基本通達４３条１項
「代理人が作成する課税文書であっても、委任者のみを表示する文書については、その委任者を作成者とする。」

民法の代理制度から考えると、代理人の行為の効果は本人に帰属するので、印紙税法においても領収書の作成者は本人のような気がしますが、それぞれの法律の目的の差異から結論は異なることとなる場合がありますね。

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抵当権の被担保債権（付従性の緩和）

おはようございます。税理士の倉垣です。

抵当権の被担保債権（付従性の緩和）

抵当権は、被担保債権を担保するための物件ですから、被担保債権の存在を前提とします。（担保物件の付従性）
抵当権の被担保債権は、抵当権が約定担保物件(当事者の契約により生ずる担保)とされているため、この付従性はかなり緩和されています。
現存する金銭債権はもちろんですが、次のような債権を担保することが認められています。

1、非金銭債権
動産の引き渡しを目的とする債権

2、将来発生する金銭債権
（1）予約権
金銭消費貸借予約上の債権
（2）保証人の求償権
保証人が保証債務を履行した場合の本人に対する求償債権
（3）保証金の返還請求権
賃借人が契約時に差し入れた保証金の明渡し時の返還請求権

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抵当地の上の建物の競売

おはようございます。税理士の倉垣です。

抵当地の上の建物の競売

Ａが債権者Ｂのために自己所有の甲土地（更地）に抵当権を設定した後、その甲地上に乙建物を建築した。
債権者Ｂが抵当権を実行する場合

1、土地のみを競売する場合
抵当権設定後、Ａはその土地上に建物を建てるのは自由です。土地に抵当権を設定しても抵当権設定者はその土地の使用及び収益を妨げられません。
ただ、抵当権は土地にのみ設定されていますので、債権者Ｂは土地を競売して、その売却代金から優先して債権の満足を得ることができます。
建築された建物は土地を利用する権利を有しませんので、その土地を競売により取得した第三者に対抗することができません。
その第三者からの建物収去及び土地明渡し請求に対抗することができません。
もし、土地に抵当権が設定された時に建物（Ａ所有）があればその建物のために法定地上権が認められる可能性はあります。

2、土地と建物の一括競売（民法389条）
債権者の競売方法として、上記1の方法のほか、その抵当権が設定されている土地とその上に建築された建物を一括して売却する方法もあります。
ただし、この場合債権者が行使できる優先権は、土地の売却代価に対してだけです。建物の売却代金は建物の所有者等に支払われます。
民法の条文上、建物の建築者は土地の所有者とは限っていません。したがって、第三者が建築した建物でも土地と一緒に競売できることとなります。

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時効取得と登記

おはようございます。税理士の倉垣です。

時効取得と登記

1、第三者が時効完成前に出現した場合
Ａの土地をＢが善意無過失で10年間占有した。ＡはＢの時効が完成する前にＣにその土地を売却して移転登記を完了していた。
この土地の所有者はＢかＣか。

判例では、この土地はＣのものであるとしています。その理由は、ＢはＡからその土地を売買で取得していますが、Ｃが自己の時効完成を主張するまさに相手そのものである、ＡとＢはＣの時効完成の流れの中で同じように時効完成を主張される立場にあり、登記がなければ対抗することのできない第三者の範囲に入っていないことになります。
したがって、Ｃはその土地の登記がなくても、時効によりその土地の所有権をＢに対抗することができます。

2、第三者が時効完成後に出現した場合
Ａの土地をＢが善意無過失で10年間占有した。ＡはＢの時効が完成した後、Ｃにその土地を売却して移転登記を完了していた。
この土地の所有者はＢかＣか。

このケースは、ＢとＣの優劣は当期の有無で決定です。ＡからＢが時効取得したのとＣが売買で取得したのを、ＡからＢとＣに二重譲渡したときと同じように考え登記の有無で対効力を決します。

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タイ旅行9（ナイトバザールほか）

タイ旅行9（ナイトバザールほか）

食事の後、夕方のナイトバザールまで時間が空いたので、買い物をした荷物をホテルへ置いてくることにした。彼に我々の宿泊しているホテルとその部屋を見てもらおうという意図もあった。今回の旅行では少し豪華なホテルに宿泊したが、旅行案内で見て想像していた以上に我々は感動を覚えたので、ぜひ彼にも見てもらいたかった。思った通り、部屋の中を見回しながら彼は「すごい豪華な部屋だな。」と感心していた。

まだ、ナイトバザールの営業時間には早すぎるとのことだったが、だったら今度はゆっくり歩いて行こうということになった。時間は１時間ほどかかるとのことだった。17：00にナイトバザール、正式名称は「スアン・ハル・ナイト・バザール」です。営業をしている店もあったが、彼に言わせると、時間がまだ早くてもう少し遅くならないと全部開かないとのことでした。それで、少し時間をアルコールでも飲んでつぶそうということになり、店の外においてあるテーブルの一つに座り、ビールやつまみを注文した。私は日本のアサヒか一番搾りが飲みたかったが、シンガポールと地元タイのビールとハイネケンしかなかったので、仕方なくタイのビールにした。そのうちに空模様がおかしくなってきて、今にもスコールが来そうな雰囲気になってきました。さすがに、地元の人は心得ていて、さっさとテーブル・イスなどを片づけてしまいましたが、それから間もなくものすごいスコールがやってきました。こちらのスコールはいっきに降っては、さっと上がるとのことでしたが、その雨の量はただ者ではなかった。外にいた人たちはみな屋根のある店へ走って駆け込みました。彼に案内され、雨に濡れないように屋根のある店を次々に見て回りました。
日本のアメ横に似て、小さくていろいろな物を売っている店がたくさん密集していました。

この後、夕食を何にしようかと皆で相談した結果、チャイナタウンで中華料理を食べることになりました。彼の知っている店であまりきれいではないが味はまあまあだという店に案内してくれることになった。店に着くと彼の説明通り、きれいな店ではなかった。彼の一番のおすすめは、手長エビを蒸した料理だった。彼が、それを注文し、そして出てきた手長エビの一つを手に取り、「こういうふうに、顔の頭とひげを上下に引っ張ってひろげ、次に味噌を吸い、最後に肉を食べる」ということでした。なかなかうまかった。大きな皿に全部で８匹以上あったでしょうか、値段を聞いてあまりにも安かったのでびっくりしました。驚いたことに、彼は生ガキを注文しました。この衛生状態の良くないタイで生モノを食べて大丈夫かと聞くと、平然と「あたった時はその時だ。あきらめるしかない。」「でもこちらで生水は飲まないよにしている。」と言った。

食事の後、場所を変えもう少し雰囲気のいいところで飲もうかを言うことになり、また彼に案内してもらうことになった。着いたところは、ホテルの屋上で、下にはバンコクの夜景が見えるところでした。みなビールなどを思い思い注文し、話が弾んでいた。足元は砂がかなりの厚みで敷かれていて海辺のパラソルの下でアルコールを飲んでいる雰囲気でした。

これで今日は終わりにしようということで、道で彼がタクシーをつかまえそれに乗ってホテルまで行くこととなりました。前の座席には彼が、後ろの席に我々３人が乗り、彼が運転者に行き先を支持することになりました。車に乗り込み、運転者を見たときょっとしました。あまりにもお爺さんです。ハンドルを握っている手はしわだらけ、髪は真っ白。思わず、あんたに「枯葉マーク３枚」と言いたくなった。そのうちタクシーはスタートし、後部座席ではいろいろ話にふけっていたところ、時間がかなりたったにもかかわらず、まだホテルに到着せず、そのうちにさっきと同じところに戻ってきたような気もしてくるし、どうも変な予感がしてきました。すると、運転者が彼に方向を確認するようにまっすぐ前を指差しますと、彼は黙って左斜め前を指差します。そのあと機関銃のように運転者の舌打ちが聞こえてきます。「チチチチ・・・」。また数分すると同じように運転者がまっすぐ前を指差し、それに対し彼は斜め左前方を指します。二人の方向は一致しないままです。また運転者の舌打ちが聞こえてきて、しつこくまた運転者はまっすぐ前を指差し、彼はまた同じように斜め左前方を指差します。一致しません。また運転者の舌打ちの音。
とうとう運転者が根負けしたのか彼の指差す左斜め前前方にハンドルを切りました。その後どうなったのか私にもよくわかりませんが、前から横から車の列に遮られ、我々の車だけ大通りの真ん中に取り残されたかたちになりまし。運転者の舌打ちがますます音が大きく、かつ、長くなったような気がしました。その時、彼が後ろを振り向き、我々に「車を変えていいですか。」と聞いてきました。態度は平然としていました。
タクシーを乗り換え、その夜のうちに無事にホテルに着きました。

タイ旅行8（ジム・トンプソンの家他）

タイ旅行8（ジム・トンプソンの家他）

ホテルのロビーで彼を交え、本日のスケジュールを決めることとなりました。
それまでに我々で行きたい場所ややりたいことを相談していましたが、それらを彼に話してみて反応も見たかった。
結局、タイの「伊勢丹」をみて、それからタイのシルク王と言われた「ジム・トンプソンの家」を見学、その後軽く昼食をとり、夜はナイトバザールに行く。ということになりました。

ホテルを出るとすぐに、彼はタクシーを止め、運転手と交渉をし、確認ができた後、我々に合図を送ってきたのでそれに乗り込み、第１の目的地に向かうことになりました。ホテルから目的地まで歩いても１時間もかからないのだが、彼にわざわざタクシーに乗るほどの距離ではないではないかと問うと、「タイではタクシーの料金が安い。初乗りは35バーツ（日本円で100円弱）で、市内ならどんなに乗っても料金を心配することはない。自分は毎日会社へタクシーで通勤している。地下鉄やバスもあるがほとんど利用しない。」ということだった。

タイの「伊勢丹」は各階の様子は日本のものと同じくらいかそれよりよりゆったりとしたスペースで、客数もそんなにいなかった。
彼に言わせると、買い物客はほとんど日本人で、現地の人はめったに来ないとのことでした。食料品の売り場に行ってみると、日本人がここで生活するのに困らないほど調味料など日本の食材がそろっていたようでした。もちろん、タイ独特の酸味のきいたスープ類などもありました。

次に、またタクシーで「ジム・トンプソンの家」に行きました。本当に彼はタクシーが好きです。歩いても20分くらいの距離です。
チケットを人数分購入した後、日本語でのガイドがあと30分くらい後にあるというので、それまで、ショップを見たりして時間をつぶすことになりました。一通りタイの絹織物の製品を見て回っていると案内の時間になりました。タイの若い女性が手を合わせて観光客に挨拶をして案内が始まりました。ジム・トンプソンがこの家はどこから移築したとか、熱いタイの気候に対処するためここの床は木ではなく大理石にしたとか、このテーブルはマージャン台2台を合わせて作ったものだとか、持主の創意工夫などを説明してくれました。ジム・トンプソンはタイの伝統的なシルク織りを復活させ、それをイスラム系の人たちに織らせたとのこと。
この家の裏は扉を開けるとすぐ川（運河）が流れていて、それを利用してすぐ向かい側に住んでいたイスラム系の人たちにタイのシルク織りを教えて製品を作らせたとのことでした。

そこを出て、食事をすることになり、皆そんなにお腹がすいてないので軽いものでいいということになり、彼が推薦するこの近くのＭＢＫセンターに案内してくれることになった。そのＭＢＫセンターは彼に言わせると「タイの秋葉原」だということだった。
確かに、各階はコンピューターや携帯・液晶テレビなどのＩＴ製品や、そのほかの雑貨類があったりして、伊勢丹に比べタイの現地人がこの中に集合していてビル全体が熱気を帯びているようで、タイの庶民の生のエネルギーを感じることができたような気がしました。
食堂は、まず一定額の食券を購入し、その後、その食券を使い多くの店が提供している中から自分で好きなものをチョイスし、帰りに余った食券を現金に戻してくれる方式でした。今日は土曜日でもあり、多くのタイの人の昼食時間に遭遇したためか、テーブルはたくさんあったのですが、空いている席を人数分確保するのが大変でした。彼に「この熱気はタイの人たちのエネルギーそのものではないか。」と問いかけると、「タイはだめだ。もう伸びない。勉強もしないしね。」という答えだった。

解除と登記

おはようございます。税理士の倉垣です。

解除と登記

1、第三者が契約解除前に出現している場合
ＡがＢへ甲土地を売却し登記をした。買主Ｂはその土地をＣへ転売して登記をした。その後、ＡはＢの売買代金不払いを理由として契約を解除した。
この場合甲土地の所有権は、契約解除をしたＡにあるのか、それともＣにあるのか。

判例はこの土地の所有権は登記で決着するとしています。つまりこの例ではＣが甲土地の登記をしていますので、Ｃのものということです。Ｃの善意や悪意は問いません。
もし、登記名義がまだＡ又はＢであればＡの勝ちということになります。

2、第三者が契約解除後に出現した場合
ＡがＢへ甲土地を売却し登記をしたが、ＡはＢの売買代金不払いを理由として契約を解除した。その後Ｂはその土地をＣへ転売して登記をした。
この場合甲土地の所有権は、契約解除をしたＡにあるのか、それとも解除後にＢより甲購入したＣにあるのか。

これも、理論展開は上記1と異なりますが、ＡかＣかは登記の有無によって決せられます。Ｃの善意や悪意を問わないのは上記1と同じです。
ＢからＡとＣへに重売買が行われたと同じ状態であるため、ＡとＣの優劣は先に登記をしたものが勝ちです。

3、取消し（詐欺による場合）との比較
詐欺による取消によるその効果は、善意の第三者に対抗できないことになっています。したがって、上記1の「第三者が契約解除前に出現している場合」では、Ｃが善意なら登記の有無にかかわらず、Ｃの勝ちです。Ｃが悪意なら取消したＡの勝ちです。
もし上記2のように「第三者が契約解除後に出現した場合」には、これは上記2と同じように先に登記をしたものが勝ちということで変わりはない。

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使用貸借について

おはようございます。税理士の倉垣です。

使用貸借について

1、使用貸借（民法593条）
使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還を約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。
賃貸借と異なり、「無償」で使用及び収益をし、そして物の引き渡しによって効力を生ずる「要物契約」です。
権利としては、借地借家法の適用も受けられませんし、賃貸借と比べても借主の権利がとても弱いものです。

2、借主による使用及び収益（民法594条）
（1）借主の契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をする義務を負う。
（2）借主は、貸主の承諾がなければ、第三者に借用物の使用及び収益をさせてはいけない。
（3）借主が上記（1）又は（2）に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる。

3、借用物の費用の負担（民法595条）
借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

4、貸主の担保責任（民法596条）
貸主は原則として、借用物についての責任を負わないが、貸主がその瑕疵又は不存在を知りながら借主に告げなかったときはこの限りではない。

5、借用物の返還の時期（民法597条）
（1）返還の時期を契約で定めた場合　その時期に返還
（2）返還の時期を定めなかった場合
イ、契約で目的を定めた場合
その目的に従い使用及び収益を終わった時に返還、ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還の請求ができる。
ロ、目的も定めなかった場合　貸主はいつでも返還請求できる。

6、借主による収去（民法598条）
借主は、借用物を原状に復して、これに附属させたものを収去することができる。

7、借主の死亡による使用貸借の終了（民法599条）
使用貸借は、借主の死亡により、その効力を失う。
逆に貸主の死亡は使用貸借を終了させない。その相続人がその貸主の地位を引き継ぐ。

8、損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限（民法600条）
契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない。

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建物賃貸借の特約

おはようございます。税理士の倉垣です。

建物賃貸借の特約

1、借賃の増減
原則として、当事者双方から借賃の増減請求ができますが、一定の期間建物の借賃を増額しない特約は有効です。（借地借家法第32条1項）

2,造作買取請求権
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した造作は、建物の賃貸借が期間の満了などで終了するときには、賃借人から賃貸人にその造作を時価で買い取ることを請求出ます（借地借家法第33条）。この造作買取請求権を放棄する特約は有効です。

3、居住用建物の賃借権の承継
居住用建物の賃借人が、相続人なくして死亡した場合において、その当時婚姻又は養子縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、建物の賃借人の権利義務を承継することとされています。
この場合でこれらの内縁関係者に賃借権を承継させない特約は有効です。

借地借家法は、借家人を保護する法律ですが、上記の3つはみな借家人に不利にならない特約と解釈できます。
上記2は、造作買取権が放棄できないと、賃貸人の造作買取回避のため、造作の同意が得られなくなり、かえって賃借人の生活が不便となることも考えられます。

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