抵当地の上の建物の競売

おはようございます。税理士の倉垣です。

抵当地の上の建物の競売

Ａが債権者Ｂのために自己所有の甲土地（更地）に抵当権を設定した後、その甲地上に乙建物を建築した。
債権者Ｂが抵当権を実行する場合

1、土地のみを競売する場合
抵当権設定後、Ａはその土地上に建物を建てるのは自由です。土地に抵当権を設定しても抵当権設定者はその土地の使用及び収益を妨げられません。
ただ、抵当権は土地にのみ設定されていますので、債権者Ｂは土地を競売して、その売却代金から優先して債権の満足を得ることができます。
建築された建物は土地を利用する権利を有しませんので、その土地を競売により取得した第三者に対抗することができません。
その第三者からの建物収去及び土地明渡し請求に対抗することができません。
もし、土地に抵当権が設定された時に建物（Ａ所有）があればその建物のために法定地上権が認められる可能性はあります。

2、土地と建物の一括競売（民法389条）
債権者の競売方法として、上記1の方法のほか、その抵当権が設定されている土地とその上に建築された建物を一括して売却する方法もあります。
ただし、この場合債権者が行使できる優先権は、土地の売却代価に対してだけです。建物の売却代金は建物の所有者等に支払われます。
民法の条文上、建物の建築者は土地の所有者とは限っていません。したがって、第三者が建築した建物でも土地と一緒に競売できることとなります。

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