写真は中古一戸建ての内覧会で撮りました。ご覧頂きたいのは、矢印で指した外壁ボードの反りと書いたところです。この家の外壁はサイディングボードで作られています。このボードはセメントに繊維質を混ぜプレスしたものです。一戸建ての8割ほどがこの材料を使っています。
施工状態によりますが、このサイディングボードが経年により外側に反ってしまうことがあります。補修は、反りの状況によりますが、クギを増し打ちして直すことが出来ます。中古住宅の購入時には、外壁の状態も良く観察してみて下さい。外壁が反っていたり、ひび割れがある場合には、売主に相談すべきです。外壁は雨から家を守るための重要なものです。(77)
写真は中古の戸建ての内覧会で撮りました。新築の戸建ての購入の場合には、設計図面も揃っていますし、アフターサービスや保証も付いていますので、心配は少ないでしょう。しかし、中古の戸建ての購入の場合には、現状有姿が原則となりますから、ピンキリと言えましょう。中古の戸建ての購入の場合に、特に注意すべき点は以下の項目となります。
➀建築図書（図面や書類）はどのくらい揃っているか：確認申請関係や平面図など多いほど良い。
➁漏水の痕がないか：家の漏水の有無を調べるには、天井や壁を見ることです。
漏水を起こしますと、写真のような漏水痕が残ります。ここは1階のキッチンの天井になります。漏水した原因は、キッチンを部分的に増築した際の屋根と壁との取り合いの不具合によるものでした。この家の場合には、漏水を起こした後、原因を特定し、補修を実施しています。
中古の戸建てを購入する場合には、床下、各階の天井、そして、出来れば屋根裏についても確認する方が良いでしょう。漏水が起きていれば、必ず、その痕が残ります。漏水を起こしていて、何も処置をしていない中古の戸建てを購入した場合には、漏水の原因を特定し、その補修も実施しなければなりません。従い、その補修費用も必要となってきます。(31)
写真は中古マンションの内覧会で撮りました。この部屋の購入を考えた人は、現在の住まいから近かったこと、1階で小さな庭があったこと、値段も手ごろであったことです。条件は自分の考えに合ったのですが、専門家から見てどうだろう？ということで、私に検査を依頼してきました。
私が中古マンションを検査する場合は、特に、構造的な状態を確認します。内装や設備はリフォームをすれば、専有部に関しては、ほとんどが更新出来ます。でも、マンションの場合、構造的な欠陥は、ほとんどが共用部で鉄筋コンクリ―になりますので、補修するのが不可能に近いと言えましょう。
このマンションの構造体も鉄筋コンクリートで作られています。写真の部屋は、洋室ですが、天井の斜め方向にクロスが破れています。クロスが破れている原因は、クロスの内側の床スラブ（床を支えている鉄筋コンクリート）にひび割れが生じているからです。この天井はクロスの直貼りです。つまり、二重天井ではなく、鉄筋コンクリートの床スラブの底面に直接クロスを貼っています。床スラブはこの上の階に住む人、そして生活に必要な品々の重さを支える構造体です。そこにこのようなひび割れが入っては、構造体としての性能は相当に落ちてしまいます。私は、この部屋を購入すべきではない、と伝えました。(36)
写真は中古の戸建ての内覧会で撮りました。手にしているのは、境界標（きょうかいひょう）です。敷地の境界点を示すものを境界標と言います。境界標にはいくつかの種類があります。これは、境界点を矢印の先で示す貼り付けタイプのプレートで、最も単純なものです。そのプレートを手に持っているのですが、これは外れてしまっていたからです。本来は、敷地の隅の境界にしっかりと固定されていなければなりません。敷地の境界点を示す大事な標（しるし）を示すプレートが外れてしまっては困ります。
こういうものは、個人が勝手に接着剤で付けられるものではありません。土地家屋調査士が敷地の広さや境界を確認して、設置したものだからです。中古の戸建ての内覧会では、自分の敷地が明確に分かるように境界標が設置されているか、また、その境界標はしっかりとずれないようになっているか、これらの点も確認して下さい。土地の境界は非常に大事で、隣家同士でもめると大変です。内覧会で、境界標が不明、もしくは境界標がしっかりと設置されていない、このような場合には、売主に不具合として指摘して下さい。(7729)
写真は中古の一戸建ての内覧会で撮りました。ご覧になって頂きたいのは、青い付箋が貼ってある窓ガラスの下の部分です。この窓ガラスは洋室の腰高窓で、網入りペアガラスとなっています。ペアガラスの下の部分が白くなっていますが、これは内部結露を起こしていて、下のスペーサーの金属が腐食しているためです。このガラスは透明なのですが、内部結露により、透明度も相当に落ちています。また、断熱性能も下がります。
中古の一戸建てを購入する際には、窓ガラスの状態も確認すべきです。ペアガラスで内部結露を起こしている場合には、直りませんので交換しかありません。保証期間との兼ね合いもありますが、このような窓ガラスがある場合には、売主に交換を要求すべきです。(7729)
新築のマイホームを購入して、雨漏れや構造的など大きな欠陥があった場合には、引き渡し後最低10年間は、瑕疵担保補償が法律的に定められていて、買主の請求によって売主は補修を行うことが義務付けられています。それでは、中古住宅を購入した場合はどうなるのでしょうか？
中古住宅も欠陥に備える保険がありますが、売主の任意加入となっています。買主個人は直接入れないので、売主が保険に加入しているかどうかを確認することが大事となります。一般的に、保険付きの物件は割高になる傾向にありますが、保険付きとなりますと、保険会社が品質検査をしていることになりますので、保険と合わせて安心感はあります。ただ、この場合でも、新築の条件とは異なり、補償が法律的に定められていないので、保険の期間や条件などは確認しておかなければなりません。
個人間の中古住宅売買でも瑕疵保険に加入することはできます。但し、保険法人に登録している住宅検査会社にあらかじめ物件を検査してもらうのが条件となります。登録会社は住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで調べられます。新築でも中古でも、欠陥が出てしまって、売主に連絡せずに、別の業者に補修を依頼してしまった場合には、保険金は出なくなりますので、注意が必要となります。(3114)
写真は中古のマンションの内覧会で撮ったものです。写したところは、リビングからベランダに出る窓の上にある大梁です。柱と柱の間に架かる梁を大梁、大梁と大梁の間に架かる梁を小梁と呼びます。この梁は両端を柱で支えられていますので、大梁となります。建物は、柱と梁と壁によって支えられていますので、梁というのは非常に大事な構造材となります。梁は、中に入れる鉄筋の数、コンクリートの大きさ、全て構造計算によって決められますので、欠いたり、穴を開けたりすることは出来ません。
写真をよく見て頂くと、梁の真ん中のコンクリートの表面に膨れがあるのがわかります。この膨れの原因は、梁にひび割れが入ったからです。このひび割れが生じた理由は、2011年の東日本大震災によるものと思われます。東日本大震災は非常に大きな地震だったので、地域によっては、このような被害も生じています。
このひび割れが生じてしまっているから、この建物は強さがないと言うこと出来ません。なぜなら、建物は、これぐらいの力が加わるから、このぐらいの強さにしよう、というバランスの３倍ほどの安全率を考えています。過去の地震を解析し、掛かる力が１であれば、1の強さではなく、3の強さで備えるということです。ですので、写真のようなひび割れが入ってしまったら、全く、抵抗力がなくなり安全ではない、と言うことは出来ません。ただ、このようなひび割れによって、初期の抵抗力よりは減少したということは言えます。中古マンションの内覧会に行きましたら、見れるところの柱や梁の状態もチェックしてみて下さい。(4811)
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。
新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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