横浜の傾きマンション、三井不動産の対応が変わった理由は？

横浜市のマンションの杭が支持層まで届いていなかったため、傾いてしまっています。元請である三井住友も旭化成建材も、杭打ちデータ偽装を見抜くことは出来なかったとしています。着工して２年余り、建築施工のプロである三井住友からでも数十名の現場担当者が常駐していたはずですが、偽装に気が付くことはなかったわけです。従い、現状の監理体制を根本的に変えない限り、再発する可能性はあります。
左の表はこのマンションの着工から問題が出るまでのポイントを表したものです。2007年12月に完成、2011年3月に東日本大震災がありました。そして、その3年半後の2014年11月に、マンションの住民が三井不動産に対し、渡り廊下の段差を見つけ相談をしたのですが、地震の影響との回答でした。そして、2015年6月になって、住民の依頼を受け、三井不動産がボーリング調査を開始しています。
住民が気が付いて、三井不動産が調査を開始するまで、７ヵ月かかっています。この間に、住民と三井不動産との関係が変わっています。それまでは地震の影響と非を認めてない立場でありながら、住民の指摘に応じて杭の確認をするという変化があります。三井不動産の立場が変わった理由は、住民の圧力が高まったからだと思います。住民が渡り廊下の段差を指摘しても、「これは地震が原因です」と返事をしてきた三井不動産が、自ら杭の確認を住民に申し出ることはないでしょう。
展開がこうなったのは、このマンションの管理組合が三井不動産に対し、強硬に調査を主張したのだと思います。今回のマンションは700世帯と規模が大きいので、住民側の力も強く、そして住民の中には建築や訴訟関係の人もいたことでしょう。こういうことから、売主側に訴えやすかったことがあると思います。こういうニュースを見て感じるのは、マンション管理組合のリーダーシップが大事と痛感します。

豪雨が心配、水災保険をチェック！

茨城県の常総市で、記録的な豪雨で鬼怒川の堤防が決壊して１ヶ月が経ちます。まだ、多くの人達が元の暮らしを取り戻せていません。こんな時、水災に備えた保険に入っていれば、まだ安心感はあります。水災は主に火災保険で補償されます。ですので、まず、現在入っている火災保険で水災も補償されるのかの確認が必要となります。水災の被害状況は浸水の高さなどで調べます。１階の天井まで浸水すれば「全壊」、床上１㍍までの浸水で「大規模半壊」、それより低い床上浸水は「半壊」となります。
保険会社によりますと、水災補償の多くは、床上浸水か地盤面から45㌢を越える浸水などが生じた時には、契約の金額を上限に査定した損害額が支払われるとのことです。10年前に東京での豪雨で床上浸水した時には、被害が出た世帯に2300万円が支払われました。
保険金の算定方法には、「時価」の場合と、同等のものを新たに買うのに必要な「新価」の2種類があり、時価の方が保険金が少なくなるケースがあります。ですので、保険条件の確認が大事となります。保険料の目安として、都内で木造一戸建てで建物に2千万円、家財に500万円の保険をかけた場合、水災補償を付けた保険料は年間約3万8千円となり、水災補償がない場合より、1万2千円ほど高くなります。

マンションのエレベーター事故、管理組合にも責任！

日本エレベーター協会の統計によりますと、年間に1万件以上のエレベーター内の閉じ込め事故等が起きています。このような事故が分譲マンションで発生した場合、管理組合に責任はあるのでしょうか？答えは、管理組合が責任を問われることもありうることになります。エレベーター事故の原因は、➀製品の欠陥　➁保守管理の不備　➂不適切な利用に大別できます。エレベーターの安全は建築基準法にもとづき、所有者や管理者が保守管理の役割を担うので、分譲マンションでは管理組合が当事者となります。当事者の仕事は、主に二つで、年一回の定期検査を行い自治体に報告する義務と、おおむね1ヶ月以内ごとに保守点検させることです。建築基準法は、検査を担う技術者について定めていますが、メンテナンス業者に関する規定はありません。
もし管理組合が悪質業者に保守管理を委ね、事故が起きれば、賠償責任を負うこともあります。でも、多くの管理組合では、業者に任せきりが実情となっています。ここで、必要なのは、信頼できるエレベーター保守会社に管理を委ねることと、保守管理を業者任せにせず、住民たちも日頃からチェックすることも大事となります。そのチェックポイントが左の図です。保守管理契約には、高価だが保守点検の全てを含むFM契約と、消耗部品の交換や点検などだけで安価なPOG契約の２種類です。設置15年以内なら、POG契約で十分、それ以降であればFM契約の方が安く済む、と思われます。

マンションの耐震改修はしたいけれど…

グラフは2014年までに、都内で耐震改修工事を実施した例です。これらのマンションの全てが、1981年以前に旧耐震基準で建設されたものです。建物の耐震性能を表す指標でIs値というのがあります。Is値が0.6未満ですと、現在の耐震基準に対し、耐震性能が不足していて、改修の目安になります。
これらのマンションの改修前と改修後のIs値の変化につきましては不明ですが、それぞれが自治体の助成を受けていますので、耐震診断を行ってIs値を出し、0.6以上になるように改修されたものと思われます。耐震改修の方法については、壁や柱の補強、地下にコンクリートスラブの新設、免震装置の設置等になっています。免震装置の設置は効果があると思われますが、上の例では、工事費用は3億円、そのうちの助成金は8,350万円、そうなるとマンション側の負担は約2.2億円。45戸で分担すると、各戸500万円となります。これだけ負担できるケースは極めて稀と思われます。もう少し安価で耐震効果がある技術の開発が待たれます。