１万円で貸すよ、１万円で借りるよ･･･

住宅の賃貸借契約とは、どのようなものなのでしょうか？賃貸借契約は、賃貸人（貸主）が賃借人（借主）に住宅を使用させることを約し、借主が賃料を支払うことを約する、ことによって成立します。お互いの承諾だけで成立する契約なので「諾成（だくせい）契約」と呼ばれます。つまり、１万円で貸すよ、１万円で借りるよ、これだけで契約は成立します。
この契約において、貸主は、貸そうとする住宅の引渡し、修繕義務、並びに借主に対する費用償還義務を負います。この費用償還義務は二種類あります。一つは、必要費償還義務で、例えば借主が雨漏りを自分の費用で修繕した場合には、貸主はただちにその費用を借りた人に償還しなければなりません。もう一つは、住宅の改良のために費用（有益費と言います）を支出した場合です。この場合、貸主は契約終了時に、住宅の価値が現存している限り、支出された費用又は増加額のどちらかを借主に償還しなければなりません。但し、費用を返すか、あるいは増加額を返すか、この選択は貸主にあります。例えば、借主がトイレを和式から洋式のウォッシュレットに借主の費用で変更した場合などです。この変更により、住宅の価値は上がったので、この価値分を貸主から返してもらえるわけです。必要費は貸主から直ちに返還してもらえますが、有益費の請求は住宅の返還から１年間です。一方、借主の義務は、賃料支払い義務、善良な管理者としての保存義務、並びに無断転貸をしない義務を負います。
賃貸借契約に際しては、一般に借主から貸主に対し、敷金が支払われます。敷金の法律的性格は、一種の条件付きで金銭の所有権を借主から貸主に移転するものです。交付された敷金は、いったん貸主のものとなり、賃料の支払債務や将来借主が負うことがあり得る賃貸人への損害賠償債務など、賃貸借契約から生ずる一切の債務を担保することになります。従って、借主に賃料の不払いなどがあれば、貸主は契約の期間中でも終了後でも、敷金をこれに充当することが出来ます。しかし、敷金が交付されていても、貸主は賃料不払いを理由に契約を解除することもできます。借主の側から、不払い賃料を敷金から差引けと主張することは出来ません。契約終了時に借主に債務があればその額を差引き、不履行がなければ全額返還しなければなりませんが、利息はつける必要はないものとされています。貸主が変更となった場合は、当事者間に特約のない限り、敷金関係は新しい貸主に承継されるものと解されています。(0225)