マンションは管理を買え、とも言われます。新築されたマンションでも管理が悪ければ、価値が下がっていってしまう、ということでしょう。新しく建設されたマンションが住民に引き渡されますと、住民が管理組合となって、共用部の管理を行っていきます。管理組合と言っても、最初は、住み始めるのもバラバラだし、住民も建物を充分に理解しているわけではありません。これでは、引き渡しが済んでも、管理組合は、建物の管理は出来ないので、通常、管理委託内容や管理会社は、売主が決めています。最初の管理契約は、期間1年間、業務は、①事務管理業務（管理費や修繕費の保管と運用） ②管理員業務 ③清掃業務 ④設備管理業務です。これらの業務に対し、売主は管理費を算定し、マンションの契約時に管理費を買主に示します。
このように、最初の管理会社も管理費も、売主が一方的に決めたものとなっていますが、これは、新築マンションの現状を考えると仕方がないでしょう。最初の管理契約は1年間ですので、それ以降は管理組合が主体性を持って、管理契約を締結していくことになります。上述しましたように、最初の管理費、管理委託契約、管理会社、これらは全て売主が決めているので、1年間の状況を見て、最初の管理委託契約の更改時には、必要なところは修整して行く必要があります。場合によっては、管理会社を変える、ということもあるでしょう。
住民として、マンション管理に携わるのは面倒なものです。でも、管理費として月々払っているお金の使われ方を確認するのも大事なことです。それには、先ず、現在の管理契約の内容を知ることが基本になります。そして、契約に従って業務が為されているか、この業務は必要なのか、契約形態はこれで良いのか、これらを考えることによって、充実した管理契約になり、また、無駄な管理費も削減されていきます。(7113)
写真は、フローリング仕上げの洋室にオーダーカーペットを敷き込んだものです。お母様が同居されて、このお部屋にお住まいになります。フローリングでは冷える、ということで、厚手のオーダーカーペットにしています。
このような厚手のカーペットですと、全く足も冷えません。ホワーと暖かく、歩いても静かで、部屋の感じが優しくなります。最近は、床暖房が入っているマンションが多くなって来ました。でも、床暖房もリビングだけがほとんどです。北側の洋室はこのような方法で暖かくするのも良いと思います。そして、お部屋に高級感も出て来ます。
また、カーペットは床の衝撃音も和らげてくれます。お子さんが、まだ小さくて、階下への騒音が心配と思われている方には、このようなカーペット類を床の上に敷き並べると防音効果が上がります。ただ、子供部屋であれば、なるべく汚れにくい、掃除しやすい、このようなものが良いでしょう。最近では、カーペットも多種多様なものが出回っていますので、部屋の用途に合わせ、お選びになってみてはいかがでしょうか。(712)
左の表は、平成23年に国土交通省が公表した、分譲マンションの月当たりの修繕積立金の目安です。これは、部屋の専有面積80㎡として、84のマンションの実例を基に算出しています。この表を見ると、例えば、10階建てで、戸数120であれば、マンションの維持管理のために必要な月当たりの修繕費は14,240円になるわけです。１㎡に当たりにすると、14,240円／80㎡で178円となります。
一方、マンションの売り出し時において、不動産が会社が提示する月当たりの修繕費は、同程度の部屋で7,600円、１㎡当たりにすると95円程度となっています。維持管理していくのに必要な修繕費は178円、ところが販売時に売主である不動産が提示する金額は95円ですから、約半分の金額となっていることになります。このように、建物の維持管理に必要な積立額になっていない理由は、売主が購入者に対し、販売時に負担を感じさせないためです。そうなりますと、将来の改修時には、積立金が不足してしまうということになります。国土交通省としては、修繕金の実態を不動産会社に周知し、購入者に説明するようにするとのことですが、それで意味をなすのか疑問です。
マンションの管理費や修繕積立金は、売出し時には既に金額は出ています。これらのお金は、本来、住民が管理するものですが、売出し時は、管理組合が機能しないので、売主がとりあえず金額を決めているに過ぎません。売主が、一方的に決めている金額ですので、当然、売主の思惑が入っています。管理費は、自分達のグループ会社になるから高めに、修繕積立金は、売れやすくするために低めに、こういうことは当然考えるでしょう。ここで、大事なことは、住民が、管理費も修繕積立金も、業務の内容を精査し、それに見合ったお金を払う意識を持つことだと思います。
マンションの分譲時、売主から管理組合へ交付されるべき設計図書はどんなものがあるのでしょう。耐震偽装問題でも、設計図書が交付されてなくて、耐震診断が出来ないマンションもありました。設計図書は将来の大規模修繕工事などにも必要ですので、管理組合は、適切な時期に、必要な設計図書の交付を、売主から受けておかなければなりません。
それでは、売主から管理組合へ引き渡されるべき設計図書とは、どんなものが、いつまでに、交付されればいいのでしょうか。平成12年に制定された「マンション管理適正化法」によりますと、それらの設計図書とは、工事が完了した時点の建物及びその付属施設（駐車場、公園、緑地及び広場、並びに電気設備及び機械設備を含む）に関する、以下の１及び２の11種類としています。３の設備関連は記載されていませんが、管理組合として、保管しておいた方が良い図書です。
１．意匠関連：①付近見取図 ②配置図 ③仕様書（仕上げ表を含む）④各階平面図 ⑤二面以上の立面図 ⑥断面図又は矩計図（かなばかりず）
２．構造関連：⑦基礎伏図 ⑧各階床伏図 ⑨小屋伏図 ⑩構造詳細図 ⑪構造計算書
３．設備関連：⑫機械設備図 ⑬電気設備図
つまり、売主は、以上の項目を網羅している建物の完成時の設計図書を、法律に従って管理組合に交付しなければなりません。そして、この交付の時期は、最初に分譲が開始された時から1年以内と定められています。これに違反した売主は、宅地建物取引業法65条に罰則も規程されています。
従いまして、分譲を受け、選任された管理組合の管理者は、法律に従い、早急に上記の設計図書を入手し、保管する必要があります。設計図書の交付される部数についての規定はありませんが、長く使うので、２部要望しておくと良いと思います。この設計図書の役割は、時間が経つにつれ、大きくなっていきます。写真は建設中のマンションです。床の配筋が終わり、これからコンクリートを流し込みます。コンクリートが流し込まれれば、配筋の状態は図面しか分からなくなります。
ある日、都内のマンションの内覧会に同行しました。若いご夫婦で、お二人ともスマート、こんな絵に描いたようなご夫婦もいるんだなー、と思いました。また、ご主人のお母様も内覧にお出でになっていました。
さて、お部屋を見始めて間もなく、そのお母様が、「番場さん、この子はテレビのキャスターをしています。絶対、顔に傷が付けられないのです。家の中で、顔をぶつけてしまいそうなところは無くして下さい」と私に言いました。私は「ハイ分かりました」と言いつつ、誰も顔にキズはイヤでしょう,、と思っていました。
そうなりますと、写真のようなキッチンの吊戸棚の角などは特に要注意となります。このような角には、ぶつかっても怪我をしないようなカバーを付けなければなりません。分かりにくいのですが、写真を良くご覧頂くと、赤い矢印の先に、透明なプラスチックのカバーが付いているのが分かりますでしょうか？
内覧会に行きまして、このような角があって、カバーが付いていない場合には、カバーを付けるように、売主に聞いてみて下さい。売主に聞いて、付けない、と言われたら、ホームセンターに売ってます。あれ以来、内覧会に行って、このような角を見るたび、あのお母さんを思い出します。(710)
私は、自分の住んでいるマンションの修繕委員を20年続けています。20年前にこの委員を引き受けたきっかけをご紹介させて頂きます。それは、20年以上前のある日、マンションの裏の道で、当時修繕委員をしていたサトウさんに会いました。サトウさんは私に、「会社を定年になり、修繕委員を引き受けています。人生最後のご奉公ですね」と言いました。私は、そうですか、頑張って下さい、と言っただけでした。その当時、私のマンションの管理組合は11名の理事と１名の修繕委員で構成されていました。理事は１年交代なのですが、修繕委員に任期はなく、やりたい人はできるだけ長くやってください、という感じでした。
半年後、また、サトウさんに会いました。サトウさんは、今度は私に、こう言いました。「最近、体の調子が良くないのですよ。病院に行く日が多くなっちゃって、修繕委員も満足に出来そうもありません。番場さんは、確か建築関係のお仕事ですよね、是非、私の代わりに修繕委員をやってくれませんか」と。私は、「いやいや、私なんてとても出来ません、まだ、会社勤めもありますし･･･」と、全くやる気がないので、そう答えました。
その３ヶ月後、サトウさんは亡くなってしまいました。私はサトウさんのお葬式に行きました。お葬式でのサトウさんのお写真を拝見しながら、修繕委員を頼まれた時の言葉や様子を昨日のように思い浮かべました。それから、数日間、サトウさんのこと、そしてこのマンションの今後のことを考えました。自分がやるべきだ、でも、引き受けたら面倒くさいなー、この間を行ったり来たりしたわけです。そして、数日後、とにかく、やってみよう、難しかったら、その時やめれば良い事だ、と考えて修繕委員になることを決めました。その時、サトウさんの笑顔が、頭の中に浮かんだような気がしました。こんなことがきっかけで修繕委員になり、もう20年が経ちました。サトウさんはきっと蓮の花が咲く天国におられることでしょう。
マンションの管理組合は、複数の区分所有者（マンションの買主を区分所有法上は区分所有者と呼びます）がいれば、自然発生的に出来てしまいます。このマンションには、管理組合はありません、ということはないわけです。複数の区分所有者ですから、分譲前で、一つの不動産会社が全ての住戸を保有している場合には、管理組合は存在しません。
マンション管理組合は、否応なく出来てしまうのですが、管理者を置くかどうかは任意です。区分所有法では、「管理組合は管理者を置いても良い」、そして、「管理者とは集会の決議で選任され、規約で定められた権利を有し、義務を負う」とあります。従って、管理組合はあるけれども、管理者はいない、ということもありえます。
しかしながら、一般的には、管理組合には規約が作られ、規約に従って理事長が選任され、その理事長が管理組合の代表である管理者になります。マンションが分譲されますと、複数の区分所有者によって管理組合が出来ます。本来、理事長や理事は、規約に基づき集会の決議によって選任されるべきなのですが、分譲直後は集会を開くことは出来ません。それでは、共用部の管理の主体が明確になりませんので、最初の理事長や理事は、分譲会社が指名する、もしくは、くじ引き、となっている場合が多いようです。(72)
写真はマンションの内覧会で撮りました。玄関には、大理石などの天然石が敷き並べられている場合があります。天然のものだけが持つ風格、肌触り、贅沢な気分になります。天然の石ですので、微妙な模様や斑の味わいが楽しめます。でも、中には、斑（ふ）のように見える、かすかな欠けや割れなどのキズがあることがあります。折角の天然石、やはりキズのないものが欲しくなります。
それでは、斑とキズとの区別はどうしたら出来るのでしょうか。私は、それを見分ける時には、手の先のつめを使います。つめの先で優しく触れるようにこすってみます。つめが引っかかればキズと判断します。キズがあった場合に、補修で済ますか、新しいものに交換するかは、また微妙です。
玄関の床石や框石の真ん中で、大きく目立つキズ、またそれが石の割れなどにつながる可能性がある場合には、交換を要求します。それ以外、キズだけどもそれ程目立たない時には補修してもらいます。石を張り替える場合には、その部分を壊すことになりますので、周りの石への影響もあるからです。
写真は、玄関の石の一枚ですが、表面に補修の痕があります。天然の石ですから、全く、分からないように補修するのは無理です。内覧会で玄関の大理石に気になるキズを見つけた場合には、不具合として指摘して下さい。施工会社には、石工事のプロがいますから、適切に直してくれます。(710)
写真はマンションの内覧会に同行した部屋です。ここでご覧頂きたいのは、24時間換気の給気口が、天井（↑部分）に付いていることです。ホルムアルデヒドの問題が出て、居室（人が定常的にいる部屋：リビングや寝室）には、給気口を設置することが義務付けられています。ここから新鮮な外気を取り入れます。一般的に、この給気口は、壁に設置されることが多いです。
このように天井に取り付けられますと、壁面がすっきりとして家具を置きやすくなるし、外からの騒音も防ぐことが出来ます。壁に給気口がある場合、鉄道や道路の騒音は、結構、中に入ってきてしまいます。この天井付にある給気口までは、天井裏にダクト（パイプ）が敷設され、天井裏を通って、ダクトの端は外に向かって開かれています。ここから取り入れられた空気は、浴室の天井裏に設置されたファンによって、機械的に排気されていきます。モデルルームに行きましたら、24時間換気のシステムがどのようになっているのかも確認すると良いでしょう。(84)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したのは、洗面所内から廊下に向かってです。写真の左側には、洗面所の引戸があります。ここで、ご覧頂きたいのは、青い付箋が貼ってあるスイッチです。このスイッチは、洗面所内の天井に付けてある照明用です。スイッチをここに設置したことによって、折角の収納がふさがれ、本来なら左右対称となるべき収納棚の扉が左右非対称となってしまいました。
売主に「どうしてここにスイッチを付けたのですか？」と聞いてみると、「洗面所用のスイッチだから、洗面所内に付けたかった」との返事でした。このように付けたことによって、スイッチが付いている部分は収納できなくなってしまっています。収納が狭くなって、収納扉の見栄えも悪くなって、ここまでして、洗面所内にスイッチを設置する必要はなかったと思います。このスイッチを洗面所の外側に付ければ、収納の全体も利用できたし、収納扉も見栄えが良かったでしょう。
確かに、洗面所内に付けた方が便利なスイッチですが、それは適度な設置スペースがある場合です。写真のケースでは、そのための適度なスペースが無いわけですから、洗面所の外側に付けた方が、全体的な設計としては良かったと思われます。洗面所は洋室やリビングとは違って、どうしても部屋内に照明スイッチがなければならない、ということはないでしょうから。マイホームの購入の際には、各部屋の照明のスイッチの位置がどこに付いているかも確認して下さい。(5428)
プロチェックがマンションや一戸建ての内覧会に同行させて頂いた場合、以下の点が特徴となります。
①技術と経験と交渉力：長い間、建築構造設計・現場に携わってきた代表である番場が、一級建築士の視点で、建物を詳細検査し、不具合の洗い出し、補修の交渉を致します。約２千戸の内覧会の立会いの経験を生かし、悔いは残さない、損は絶対しない、これが信条です。
②絶対的な買主の味方：不動産業界や建設業界にしがらみが一切ありませんので、売主に対し、絶対的な買主の味方として、売主に対し、真っ向勝負していきます。
③同行を人に任せない：内覧会はマイホーム生活スタートの手前です。マイホーム生活が始まっても、ご不明な点が出たら、いつまでもサポートできるように、必ず私自身が同行し、状況を把握しておきます。
④低料金で後払い：同行料金は低く設定しています。低料金の上、後払い、キャンセルはいつでも可能で無料です。
⑤丸一日同行します：一日に一件の同行と致します。時間配分の目安は以下のようです。
・マンションの場合：内覧会開始前１時間建築図面（意匠図・構造図）の説明、その後３時間以上部屋のチェック、２時間以上売主との不具合の補修の交渉を行い、内覧会シートを作成します。６時間以上同行致します。
・戸建の場合：内覧会以前に建築図書の内容の確認を行います。重要事項事項等の内容に問題はないか、必要な図書を入手しているか、これらの確認です。内覧会当日は、敷地や建物外観、天井裏、床下、部屋内部のチェック３時間以上、売主との交渉を２時間以上行い、内覧会シートを作成します。６時間以上同行致します。
⑥報告書の提出：内覧会の主な成果は、不具合を書き出した内覧会シートの作成ですが、この他に、建物についての報告書を提出します。
⑦内覧会後の無料サポート：ご心配な点に付きましは、いつでも、何でも、無料でご相談にのります。お住まいになってからも、困ったことが出れば、いつまでも無料でアドバイス致します。
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