写真は引渡し後１年が経って、壁のクロスに裂け目が生じているものです。建築部材は季節による温度や湿度の変化により絶えず伸縮し、また、建物は地震や風などによって揺らされています。従い、新居の引渡し時点では、問題がなくても、お住まいになってみると、不具合は出てくることもあります。そのためにアフターサービスがあります。但し、アフターサービスは法律で決められたものではなく、売主のサービスですが、勿論、予想金額は売値に含まれています。
アフターサービス期間は、一般に引渡しから２年間です。その間、通常、売主による点検が３回（３ヶ月目、１年目、２年目）あります。その点検によって不具合は、原則、無料で補修されます。以下に不具合の出やすいチェックポイント、並びに点検時に言うべき点を書き出してみます。
１．天井・壁のクロスの状態：クロスの裂け、ジョイントの開き、浮きなど
２．フローリング床：床のきしみ、そり、変な色落ちなど
３．建具（ドア・引戸・窓など）：開閉がしぶい、音がする、扉のそりなど
４．設備（水道・給湯・ガス）：水・お湯の出具合など
５．その他：お住まいになって気になる箇所
マンションの場合、部屋の中は専有部分ですので、買主が部屋の中をチェックして、管理組合からのアンケートに不具合を記載することになります。普段から気になる点は、付箋を貼っておくか、家チェック用のメモ帳を作って、そこに書いておくと、点検時にまとめやすいし補修の履歴もわかりやすくなります。(912)
写真は一戸建ての基礎の立ち上がり部分です。この家は5年程前に新築され、その時に、私が内覧会に同行させて頂きました。ここにお住まいになっている方から、最近、この写真が送られてきました。
お住まいの方は、どうして、この部分が濡れているんだろうと不思議に思い、売主に床下に入ってもらったとのことでした。すると、驚いたことに、排水管の継目が不十分で、そこから排水が床下に漏れ出していたことがわかりました。
この部分は、べた基礎部と立ち上がりのコンクリートの打継部で、その部分から排水がにじみ出ているわけです。一戸建てを購入されて、このような部分が理由なく湿っている場合には、売主に床下を点検してもらうことをお奨めします。
先日、以前にマンションの内覧会に立ち合わせて頂いた方から電話が入りました。電話の内容は、「内覧会ではお世話になりました。今日は、お聞きしたいことがありまして･･･実は、先日、水道関係のセールスが来て、お宅の床下にある水道管の曲がっている部分は金属なので錆びます。この装置を付ければ錆びません、と言われたのだけれど、効果あるのでしょうか？」というものでした。
私は、即座に、効果はないので付ける必要がありません、と答えました。このように答えた理由は、最近のマンションでも戸建でも、塩ビライニング鋼管などの金属系のパイプは、部屋の中では使われないからです。金属系ではないので、錆びるものがありません。ですので、そのような装置を付けても全く意味がないので無駄ということです。
写真は、最近のマンションの建設中のものです。床を張る前ですので、設備配管が良く分かります。ここで、向こうに設置されているのはバスユニットです。ここで見える配管は、黄色が排水管で塩化ビニル製、赤い矢印が給湯管、青い矢印が給水管です。給湯管と給水管は、それぞれ架橋ポリエチレン管と呼ばれる樹脂製です。全てが樹脂ですから、錆び防止は意味がありません。(72)
建材で使用されている化学物質が人体に悪影響を与えるシックハウス症候群が社会問題になり、平成15年、建築基準法に以下の２つの設計条件が加えられました。
①内装仕上げの制限：化学物質の含有量に従い建材を等級化して使用制限をする。
②居室の換気設備の義務付け：居室（リビングや寝室）に給気口を設ける。
写真はマンションのリビングの壁にある給気口（紛らわしいですが吸気口とは書きません）です。いくつかのタイプがありますが、この給気口は、手で押すと3段階で開いて行きます。給気口から外気を取り込み、浴室天井裏に取り付けられた換気ファン装置によって排出されます。これは、排気を強制的に機械で行いますので、機械換気と呼ばれます。
換気の能力も規定されていて、２時間で部屋の全ての空気を入れ替える、という設定になっています。ですので、部屋の大きさによって、給気口の面積は変わります。これは最低条件ですから、実際に付けられる換気ファンの能力は倍くらいあります。従い、24時間換気のスイッチを入れれば、相当な勢いで空気が入れ替わることになります。
24時間換気と言う呼び名からして、24時間365日回す、というイメージですが、冷房時、暖房時、ファンを回せば、折角の冷えた空気、あるいは暖めた空気がどんどん外へ出されてしまいます。つまり、ファンを回す為に電気を消費し、エアコンや暖房の能率も落としていることになります。また、雨の日では、湿気の高い空気をわざわざ取り入れてしまうことになります。
換気は大事ですが、窓を開けること、窓を開くことが出来なければ、給気口のカバーを開いておくだけでも、自然な換気は出来ます。24時間換気設備の設置は義務付けられていますが、使用は義務付けられておりません。節電のためにも、機械換気ではなく、なるべく自然換気を使うことも必要と思います。(09)
写真はマンションの内覧会で撮りました。写したところは、洗面所に入る引戸の鴨居（かもい：引戸の上部）部分です。ご覧頂きたいのは、矢印部分の金具（ストッパー）です。これだけのものですが、大きな仕事をします。それは、引戸を閉めた際に、ブレーキをかけ、引戸が壁に当たる時の衝撃を和らげます。衝撃を和らげると、ぶつかり音も減りますし、引戸が勢い余って元に戻ることも少なくなります。
これは後から付けていますので、引戸のぶつかり音が気になる方は、このようなストッパーを付けると良いと思います。ネットやホームセンターで数百円で売ってます。鴨居の溝の幅を測って、中に入るものを選び、付ける位置は壁の手前10㎝前後が良いでしょう。(92)
写真は、マンションの2年目点検で、クロスの不具合を指摘し、補修しているところです。マンションでも一戸建てでも、アフターサービス期間は、通常、引き渡しから2年間です。マンションの場合、管理組合から、3ヶ月目（半年目もある）、1年目、2年目にアンケートが各住戸に配布され、不具合を書き出すように依頼されます。
アフターサービス期間中に多く出る不具合は、床鳴り、クロスの浮きや開きやよじれ、建具などが多いです。アフターサービスでは、一般的に、室内のクロスや床のキズや汚れは対応しませんが、気になる不具合は、アンケートに記載し、売主と相談するのが良いでしょう。アフターサービスは、2年が過ぎますと、適用されなくなりますので、なるべく、2年目点検時に言うことが大事となります。お住まいになって、不具合に気が付いたら、付箋を貼っておくと、アンケートに記載しやすくなります。(810)
写真は、マンションの内覧会で撮りました。写したところは、洗面台の下の点検口を開けて、中の部分です。給水管と排水管の間に、表面に漏水センサーと書かれた小さなプラスチック容器が見えます。知らないで、点検口のカバーを開けて、こんなものがあったら、これって盗聴器？なんて思ってしまうかもしれません。
このセンサーは、漏水が生じた際には、ピーピー鳴って、漏水の発生を知らせてくれるものです。このセンサーにはコードが付いていますので、漏水時には管理会社に通報できるようになっています。コード無しで、漏水を感じると、ピーピーと音だけ出るタイプもあります。
こういう装置が、水周りに設置されていると、安心です。マンションで、漏水は大きな被害になってしまいます。特に高層階で漏水が起きますと、水は階下へ行きますので、被害は甚大になります。まだ、このような装置が設置されているマンションは少ないですが、これから、広がっていくと思います。このような装置が設置されているのかを売主に確認すると良いでしょう。
万が一、床下がピーピー鳴っていましたら、漏水が起きていますので、すぐにそこの点検口を開けて、様子を見て下さい。また、漏水センサーはちゃんと機能してるかな？なんて思って水をかけると、ピーピーと大きな音が出てしまいます。ですので、音の止め方も売主に聞いておくと良いでしょう。(799)
住宅用太陽光パネルの延焼リスクについてです。太陽電池パネルによる発火などのトラブルは、2017年11月までの10年間で127件発生し、少なくとも7件が屋根側に延焼していたとのことです。この7件のパネルは、屋根と一体型で、屋根との間に不燃材のないタイプ（左の図の４の鋼板などなし型）です。
住宅用太陽光発電システムは2018年10月時点で、全国で約240万棟に設置されていて、そのうち、屋根との一体型で不燃材が取り付けられていないタイプは、約11万棟あるとのことです。消費者事故調査委員会では、経済産業省に対し、こうしたタイプを製造したメーカーに対応を求めるように要請しています。
屋根に太陽光パネルを設置されている方は、どういうタイプであるのか、メーカーに確認された方が良いと思います。
マンションの住民として、どのような事故があって、どのような保険に入っていれば良いのでしょうか？マンションは共同住宅ですので、多様な事故が発生し、また自然災害も受けます。従い、事故により損害が発生すると多大な修復費用が掛かってしまうこともあります。この修復費用の対策として保険があります。マンションに生じる事故と損害は次の四種類です。
➀ 共用部分に被った損害
➁ 共用部分に起因して生じた損害
➂ 専有部分に被った損害
➃ 居住者が起こした賠償事故
このうち、➀及び➁、並びに➂のうちの共用部分に起因した損害については管理組合が対応すべき事故及び損害です。これらの損害に対する付保の方法として、共用部分は管理者が一括して付保し、専有部分はそれぞれの区分所有者がその責任において独自に付保することになります。居住者が対応すべき保険とは、上記の➂のうちの共用部分に起因しない損害、並びに➃に関して生じた事故及び損害となります。
保険は、大きく分けて、物に対する保険と賠償責任に対する保険があります。物に対する保険の典型的なものが、火災保険であり、賠償責任に対する保険が各種の賠償責任保険です。管理組合が付保する保険のうち、物に対する保険（火災保険）としては、住宅総合保険があります。この住宅総合保険は、あくまで物に対する保険ですので、賠償責任が生じた場合に対応するものとして、賠償責任特約等の特約を付すのが一般的です。保険契約者は、損害発生の日から30日以内に損害報告書などの書類を添えて保険金の請求を行います。(725)
東日本大震災では、液状化による地盤沈下が大きな問題となりました。家が不同沈下してしまうと、補修には多額の費用を要します。液状化現象が発生した地盤、しなかった地盤、茨城県の例で、ご紹介したいと思います。
左の図は、柱状図と言いまして、地盤のボーリング結果です。左側の地盤は、茨城県潮来市で、液状化した地盤です。右側は、茨城県神栖市で、液状化が起きなかった地盤です。左と右で、大きく異なるのは、地表面近くの表層部の土質です。左側は、地表面から4mの深さまで、中砂（中砂とは中粒の砂です）で、その下は、シルト質粘土、地下水位は1mの位置です。右側は、地表面から6mの深さまでシルト質粘土で、その下は固い細砂層、地下水位は0.5ｍです。
今回の地震で、液状化現象が発生したのは、左側の地盤の表層部にある深さ4mの中砂層でした。液状化現象は、砂層で、地下水位が高いと発生しやすいと言われています。理由は、砂の粒が地震力で揺らされ、間隙が縮小、間隙間の水圧が上昇、そして、つながっていた砂の粒子が外れ、液状化してしまうことです。
通常、戸建を建設する場合には、地盤調査としてスウェーデン式サウンディング（SWS）試験を行います。SWS試験結果からは、地盤の強さはある程度分かりますが、それぞれの地層からのサンプルが採取できないので、地層の詳細確認は出来ません。本来ならボーリング調査をした方が良いのですが、お金がかかってしまいます。
それでは、SWS試験だけで、どのように自分の家を守ったら良いのでしょう？地盤が液状化の可能性が高いのか、これを知るには、地盤調査結果について地盤調査会社によく聞いてみる事、役所に行って、ハザードマップで確認すること、そして、近隣の家の状態を良く見ること、これらの方法で情報を集めることです。
ある日、マンションの内覧会に同行させて頂いた方からメールが来ました。内容は、「家に帰って、レンジフードを回したところ、リビングのエアコンの周りからポトポトと雨漏りのような音が聞こえてきました。レンジフードを止めると音も止まります。これは一体何ですか？」とのご質問でした。
レンジフードは、ガスの燃焼空気供給のため、１時間に数百㎥と凄まじい強制排気をします。排気をすれば、その分、給気口、窓の隙間などを通して、空気が外から入ってきます。窓を閉めきってレンジフードを回しますと、マンションは気密性が高いので、ドアが開けにくくなったり、窓の隙間からピーピーと風切り音がするのはそのためです。
強烈な排気をしますので、壁から外に出ているエアコンのドレーンパイプからも外気を吸ってしまいます。エアコンは部屋を冷やすと共に除湿もします。除湿水はドレーンパイプで外に排出されますが、エアコン内にも少し残っています。そして、そのポトポトという音の原因は、エアコン内の除湿水がレンジフードの吸引力によって逆流し出るものです。
お住まいになって、レンジフードを回したら、エアコンから変な音が出る、このような場合には、レンジフードによるエアコンの除湿水が原因とお考え下さい。ホームセンターには、逆流防止弁を売っています。また、この音の原因の詳細、そして音の防止対策、以下のアドレスをクリックして頂ければ分かりますので、ご参考として下さい。(79)
① http://kadenfan.hitachi.co.jp/q_a/air_01_06.html#q3
② http://www.uriba.jp/special/dorain_detail.htm
写真は、一戸建て住宅の２階の階段の降り口にベビーゲートを設置したところです。幼児が居る家庭では、特に階段は気になるところです。階段の降り口に、ベビーゲートを付ける際には、危険なのでビスで留めるように指定されています。突っ張り式では、幼児が寄りかかった時など、強い力で押した時に倒れる恐れがあるからです。ですので、べビーゲートを取り付けるためのソケット（赤い矢印部分）をしっかりと壁に固定しなければなりません。
ソケットをしっかりと壁に取り付けたいのですが、問題は下地です。通常、壁は厚さが1㎝の石膏ボードとなっています。そこにビスを打っても、ベビーゲートのように体重が掛かるところでは耐えられません。しっかりとソケットを固定する為には、ビスを石膏ボードの奥にある柱に止めなければなりません。そうなると、ビスの長さも25㎜以上必要となります。ベビーゲートを付けるところの両側に柱があれば好都合ですが、柱が周辺に無かったり、位置が良くなかったりしたら、どうしよう？と考え込んでしまいます。
そういう時の為に、ベビーゲートの設置をお考えの際は、階段の降り口周辺の柱など下地の位置の確認、下地が無ければ、下地材をあらかじめ入れておくと良いでしょう。階段の降り口には手すりもあると便利ですから、その下地材も含めてお考えになると良いでしょう。(9109)
最近、私のマンションで全戸窓のサッシを更新しました。築後40年経過していて、窓ガラスは1枚でサッシの具合も悪くなっていたので、ＵＶカットのペアガラスにして、網戸も更新しました。最近の網戸の網も、外の景色が見えるように、随分と細くなってきています。それはそれで良いのですが、問題もありました。
問題と言うのは、網戸が閉まっているのに、開いていると思って、勢いよく外に出ようとしてしまうのです。そうすると、網戸がレールから外れたり、網が枠から外れたりしてしまいます。網戸を直すと言っても、ペアガラスのサッシは非常に重いので、簡単には直すことができません。業者を呼んで直さざるを得ないのですが、お金がかかります。
ここで、網戸へ人がぶつかりのを防ぐ対策として、写真の矢印のように、マグネットのシールを切って、網戸の両面から貼っておくことをお勧め致します。マグネットのシールは、会社の宣伝としてメールボックスに配布されているものを使えば無料で済みます。(76)
家庭の電気機器で消費電力が最も大きいのが冷蔵庫です。24時間365日、使いっ放しですから、冷蔵庫の節電対策は大事です。節電の合言葉は、『庫内も周囲もすっきりと！』で、以下がポイントになります。
①放熱させるため、冷蔵庫を壁にぴったりとつけない。１センチ以上離す。説明書で確認。
②中を整理して、ドアの開閉の回数や時間を減らす。
③自動製氷機を使わないと、消費電力が約８％減る。自動製氷機を夜間だけ使うことも。
④庫内の設定温度は、夏でも『中』で大丈夫。急いで冷やす場合だけ『強』で。
⑤庫内のカーテンについては誤作動を起こす場合もあるので、メーカーに確認。
12月27日の日経によりますと、来年（2016年）の早い時期に、大型マンションや団地の建て替えに必要な所有者の合意の数が、現在の８割以上から、自治体の承認を条件に３分の２へと引き下げられることになるようです。こうすることによって、古いマンションの建て替えを促し、土地の有効利用が促進されます。主に都市部の大型団地などでの活用を見込んでいますが、小規模の建て替え案件でも自治体が認めれば適用されることになります。
1970年代に相次いで造成された大型団地では、住民の高齢化と建物の老朽化が問題となっています。再開発でマンションを高層化して、敷地内に介護施設、保育所、商業施設を併設出来れば利便性が高まり、若年層を呼び込む効果も見込まれます。
今後、建て替えを迫られる団地やマンションは全国的に急増します。築45年超の団地は現在、全国で291ですが、2025年には約５倍の約1500、35年には3000弱に達する見通しです。現在約38万戸が空き家となっている分譲マンションも、古くなると空き家率が高まる傾向があるため、建て替え需要も拡大するとの見方があります。
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。
新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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