マンションの役員、いつ引き受けたら！

マンションに入居しますと、いずれ、管理組合の役員が回ってきます。面倒なものですが、組合員である以上、いつかは引き受けなければなりません。それでは、役員と言うのは、どのようなものがあるのでしょう。私のマンションを例にしてお話します。全戸数130で、管理組合の役員の数は７名です。以前は11名だったのですが、役員になり手がなくなり、数を減らしました。７名の役員の構成は、理事長、副理事長（書記兼務）、会計、書記、施設2名、その他に監事１名です。任期は１年としています。
主な業務は、理事長は毎月１回開かれる理事会の進行役、副理事長は補佐、会計は管理組合が使う小口現金の管理、書記は理事会の議事録の作成、施設は建物の維持管理、そして監事は管理組合の業務の執行の監査となります。マンションの規模によって、理事の数も増減しますが、役職はどこもこんな感じと思います。
マンションの内覧会に行きまして、いろいろとお話をしてますと、初代理事長に指名されて困った、と言う方もいます。写真のようなタワーマンションは戸数も多いので、その管理組合の理事長となりますと大変です。でも、どうせいつかは輪番制で回ってくる役員ですから、出来るだけ早い段階で済ましてしまうのも良いと思います。最初の入居の年に、自分から立候補してしまうのも良いでしょう。なぜなら、建物は新しいほど問題も少ないですし、まだ知らない同士の方が気楽とも言えます。役職は、理事長、会計以外はほとんど似てる、と考えて宜しいでしょう。最初の年に担当してしまうと、次に回ってくるのは７～８年以上後になりますから、当分は開放感があります。(7226)

木を切るべきか･･･残すべきか･･･

私が住んでいるマンションで起きた植木論争をお届け致します。ある日、１階に住んでいる住民から理事会宛に要望書が届きました。内容は、ベランダの前の植木の葉が茂って日陰なってしまうので、伐採してくれ、というものでした。理事会が状況を見て、木を切るべきだ、となりました。
しかし、植木は共有財産ですから、勝手に切ることは出来ません。そこで、アンケートで住民の意見を聞いてみました。結果、１階の人は；切ってくれ、２階の人は；できれば切らないでくれ、３階以上の人は；残した方が良い、となりました。因みに、ここは11階建てのマンションです。つまり、１階の人は、木があると日陰になるのでイヤだ、２階の人は、木の葉がベランダ越しに見えてきれいだ、３階以上の人は、木があった方が雰囲気が良い、このように考えているということです。マンションの合意形成は難しいことが分かります。マンションの決議は、基本的には多数決で決めていくこととなります。従い、２階以上の住民の方が、はるかに多いのですから、木は残すことになってしまいます。
でも、１階の人達の気持も痛いほど分かります。冬の寒い日に、太陽の光が木の葉に遮られる、これはイヤです。管理組合として、状況によっては、多数決ではなく、少数であっても迷惑を蒙っている人を助けることも必要になります。いろいろ考えて、次のような説明文を付けて、住民の皆様の意見を聞くようにしました。その説明文は「ベランダの近くに植木が数本あります。これらの植木は、台風時、木が倒れて建物を損傷させる可能性があります。そういう可能性のある植木は切り詰めます」というものです。この方針に対して、強く反対する人はいませんでした。
管理組合の運営というのは、単純ではありません。時間の経過と共に、新たな問題も出てきます。また、その問題の解決もいろんな選択肢があります。私は、修繕委員として、長く管理組合に携わっていますが、状況によっては、多数決より、少人数でも迷惑を蒙っている人を助ける、そういう考え方も大事と思います。尚、写真は本文とは関係ありません。(710)

マンションの清掃業務を見直す！

マンションの管理委託業務の中に清掃業務があります。清掃業務は、日常清掃と定期清掃に分かれ、相当な金額になります。日常清掃とは、清掃要員がロビー、廊下、庭などの共用部分を日常的に清掃するものです。また、定期清掃とは、共用部分の床の洗浄やワックス掛け、窓ガラスの洗浄を数ヶ月置きに実施する、というものです。
私のマンションでは、日常清掃は月曜～土曜、朝８時から夕方４時まで、定期清掃は、３ヶ月に１度行っていました。日常清掃費は237千円／月、定期清掃費は30千円／月、でした。こういう条件で長い間清掃を委託してきたのですが、平成22年以降の清掃業務につきましては、日常清掃は維持し、定期清掃は管理会社から外すこととしました。その代わり、住民の有志で年に一度共用部の大掃除をしています。
定期清掃を外した理由は、定期清掃の費用対効果が明確でないからです。ロビーはタイル、集会室はPタイルで、それぞれに３ヶ月に１回ワックスをかける必要もありません。また、共用廊下の窓ガラス清掃も、雨が降ればすぐに汚れます。ただ、このような清掃が全く必要がないということではなく、状況を見て必要があれば、別途清掃会社に頼むのも良いと思います。
日常清掃は大事です。ロビーや廊下の汚れやゴミ、庭のゴミや落ち葉、このようなものがマンションの印象を左右してしまいます。ここで大きく物を言うのが、清掃員の仕事振りです。仕事振りが悪ければ、管理会社に交代を要求すべきです。写真は、私のマンションの掃除のおばさんで、雨が降ろうと、休む間もなく一生懸命に掃除をしてくれてます。こういう人がいてくれると大助かりです。(105)

マンション管理費で忘年会はダメ！

国土交通省は、マンション管理規約のひな型になっている「標準管理規約」を改正し、夏祭りや新年会など親睦を深めるための飲食会や自由参加の行事に管理費を使わないよう促しています。標準管理規約に強制力はありませんが、ほとんど全てのマンションの管理規約は、これを土台にしてますので影響は大きいです。管理組合主催のイベントに影響が出るでしょう。管理費の使い道にふさわしくない、との住民の批判に対応したものです。
これは当然の措置だと思います。マンションの管理費は、日常の管理や清掃、エレベーターやロビーの照明といった共用設備の維持管理等、基本的には入居者全員のために使うことが前提になって集めているお金ですから。
標準管理規約は管理費の使い道として「地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用」も認めていましたが、標準管理規約の管理費の使い道から「コミュニティ形成」の表現をなくしました。ただ、植栽や清掃などの環境美化や防災訓練には管理費を使えるようにするとして、管理組合の業務に「防災並びに居住環境の維持及び向上」の表現が盛り込まれています。

 

 

マンション管理費の削減はエレベーターから！

 写真は、私が住んでいるマンションのエレベーターです。40年近く使用しているエレベーターをリニューアルしました。既存の部分で残したものはレール、おもり、かご本体だけでした。巻上機、制御盤、かご室などほとんどの部品は更新しました。乗り場の扉、かご室内のデザインは、住民のアンケートで決めました。リニューアルの工事期間は2基で1.5ヶ月でした。  
リニューアル工事が終わるまで、エレベーターの維持管理はマンション管理会社に任せておりました。リニューアル工事の完成と共に、エレベーターの維持管理契約も、管理会社の業務から切り離し、エレベーター会社と直接契約をすることにしました。なぜなら、その方が維持管理費が安くなるし、事故などの際には対応が早まる、と思ったからです。 その結果、維持管理費は、それまでの金額の約３割減となりました。直接契約できるものは切り離す、そうすれば、管理会社の管理費分はなくなります。エレベーターの維持管理費は、管理費の中でも大きな割合を占めますので削減効果があります。管理費が削減されますが、管理の質が落ちるわけではありません。管理費削減の第一歩として行動してみる価値はあると思います。(0514)

 

マンションの地下室の壁から･･･

写真は、完成後３ヶ月のマンションの地下部分です。ご覧頂くと、壁が部分的に変色しているのが分かります。これは、壁の外側の地下水が滲みだしてきているのです。原因は、この壁に外側へ貫通しているひび割れが入っていて、外の地下水が壁を伝わって中に入り込んできているからです。壁と言っても、厚さが60㎝もある地中梁と呼ばれるものですが、このようにコンクリートの収縮によるひび割れが発生してしまっています。
コンクリートは乾燥収縮するものですが、このようなひび割れを発生させてはいけないし、発生させてしまったら、補修をしなければなりません。なぜなら、中の鉄筋を錆びさせてしまうからです。建物はコンクリートと鉄筋の強さで保持されているので、どちらが傷ついても構造的に問題となります。
マンションを購入すると、専有部分（部屋の中）のチェックは、買主が内覧会などで行いますし、アフターサービスもありますので、不具合は指摘しやすいです。でも、このような共用部分、特に、地下のピットなどはチェックは困難となります。共用部分は住民全体の資産ですから、住民全体で管理しなければなりません。しかしながら、実態は管理会社任せになっているのが現状でしょう。問題が出て困るのは住民、管理会社任せでは良くありません。
新築マンションでは、引き渡しから理事会が機能するまでに半年程はかかるでしょうが、理事会が組織されたら、建物の上から下まで、隅々、見てみることが大事となります。自分達で自信がなければ、第三者の建築士に一緒に回ってもらうのも価値あるアドバイスが得られることと思います。写真の漏水は、私の友人がこのマンションの初代理事長となり、勉強の為、建物を見て回っていたら、見つけて、びっくり仰天！すぐに、私に相談してきたものです。早急に売主に言って、無償で補修するようになりました。(6411)

マンション管理会社が倒産したら･･･

マンション管理会社が倒産した場合、お先真っ暗になってしまうのでしょうか？特に、大きな問題となるのは、管理組合の管理費、修繕積立金等管理費等の預金名義が管理会社となっており、その管理会社が倒産した場合です。このようなケースで裁判になった例が過去に３件あり、その判例があります。平成８年及び10年の東京地裁は、管理費の所属を倒産した管理会社としました。しかし、平成11年の東京高裁では預金名義が管理会社でも預金は住民に属するという、判決を出しています。
要するに、判例の３件のうち２件は、管理費等は管理会社の財産としました。これではおかしい、という事で平成13年８月にマンション管理適正化法が施行されました。
この法律では、
①管理費等口座の名義は原則として管理組合または管理者とすること。　
②管理業者が管理費等の預金通帳と印鑑を同時に管理することの原則禁止。
③管理費等が有価証券の場合は、管理業者は有価証券の預かり証を保管してはいけない。
と定めています。
従いまして、本来の姿が法律に反映され、紛争は減ってきています。この管理費の管理については、管理会社の倒産も困りますが、管理組合の理事長に横領されたなどの事例もあります。毎月の管理組合費及び修繕費を支払っているマンション管理組合員の一人として、通帳の名義と保管者、印鑑の保管者、これらがどうなっているのかも知っておくのは大事なことと思います。(71.24)

マンション管理組合が保管すべき建築図書！

マンションの分譲時、売主から管理組合へ交付されるべき設計図書はどんなものがあるのでしょう。設計図書は将来の大規模修繕工事などにも必要ですので、管理組合は、適切な時期に、必要な設計図書の交付を、売主から受けておかなければなりません。
平成12年に制定された「マンション管理適正化法」によりますと、管理組合が保管すべき設計図書とは、工事が完了した時点の建物及びその付属施設（駐車場、公園、緑地及び広場、並びに電気設備及び機械設備を含む）に関する、以下の１及び２の11種類と記載しています。３の設備関連は記載されていませんが、管理組合として、保管されるべき図書です。
１．意匠関連：①付近見取図　②配置図　③仕様書（仕上げ表を含む）④各階平面図　⑤二面以上の立面図　⑥断面図又は矩計図（かなばかりず）
２．構造関連：⑦基礎伏図　⑧各階床伏図　⑨小屋伏図　⑩構造詳細図　⑪構造計算書
３．設備関連：⑫機械設備図　⑬電気設備図
つまり、売主は、以上の項目を網羅している建物の完成時の設計図書を、法律に従って管理組合に交付しなければなりません。そして、この交付の時期は、最初に分譲が開始された時から1年以内と定められています。これに違反した売主は、宅地建物取引業法65条に罰則も規程されています。
従いまして、分譲を受け、選任された管理組合の管理者は、法律に従い、早急に上記の設計図書を入手し、保管する必要があります。設計図書の交付される部数についての規定はありませんが、長く使うので、最低でも２部要望しておくと良いと思います。この設計図書の役割は、時間が経つにつれ、大きくなっていきます。
写真は建設中のマンションです。床の配筋が終わり、これからコンクリートを流し込みます。コンクリートが流し込まれれば、配筋の状態は図面しか分からなくなります。(612)

マンションは管理を買え！

マンションは管理を買え、とも言われます。新築されたマンションでも管理が悪ければ、価値が下がっていってしまう、ということでしょう。新しく建設されたマンションが住民に引き渡されますと、住民が管理組合となって、共用部の管理を行っていきます。管理組合と言っても、最初は、住み始めるのもバラバラだし、住民も建物を充分に理解しているわけではありません。これでは、引き渡しが済んでも、管理組合は、建物の管理は出来ないので、通常、管理委託内容や管理会社は、売主が決めています。最初の管理契約は、期間1年間、業務は、①事務管理業務（管理費や修繕費の保管と運用）　②管理員業務　③清掃業務　④設備管理業務です。これらの業務に対し、売主は管理費を算定し、マンションの契約時に管理費を買主に示します。
このように、最初の管理会社も管理費も、売主が一方的に決めたものとなっていますが、これは、新築マンションの現状を考えると仕方がないでしょう。最初の管理契約は1年間ですので、それ以降は管理組合が主体性を持って、管理契約を締結していくことになります。上述しましたように、最初の管理費、管理委託契約、管理会社、これらは全て売主が決めているので、1年間の状況を見て、最初の管理委託契約の更改時には、必要なところは修整して行く必要があります。場合によっては、管理会社を変える、ということもあるでしょう。
住民として、マンション管理に携わるのは面倒なものです。でも、管理費として月々払っているお金の使われ方を確認するのも大事なことです。それには、先ず、現在の管理契約の内容を知ることが基本になります。そして、契約に従って業務が為されているか、この業務は必要なのか、契約形態はこれで良いのか、これらを考えることによって、充実した管理契約になり、また、無駄な管理費も削減されていきます。(7113)

マンションの修繕費、いくら必要？

左の表は、平成23年に国土交通省が公表した、分譲マンションの月当たりの修繕積立金の目安です。これは、部屋の専有面積80㎡として、84のマンションの実例を基に算出しています。この表を見ると、例えば、10階建てで、戸数120であれば、マンションの維持管理のために必要な月当たりの修繕費は14,240円になるわけです。１㎡に当たりにすると、14,240円／80㎡で178円となります。
一方、マンションの売り出し時において、不動産が会社が提示する月当たりの修繕費は、同程度の部屋で7,600円、１㎡当たりにすると95円程度となっています。維持管理していくのに必要な修繕費は178円、ところが販売時に売主である不動産が提示する金額は95円ですから、約半分の金額となっていることになります。このように、建物の維持管理に必要な積立額になっていない理由は、売主が購入者に対し、販売時に負担を感じさせないためです。そうなりますと、将来の改修時には、積立金が不足してしまうということになります。国土交通省としては、修繕金の実態を不動産会社に周知し、購入者に説明するようにするとのことですが、それで意味をなすのか疑問です。
マンションの管理費や修繕積立金は、売出し時には既に金額は出ています。これらのお金は、本来、住民が管理するものですが、売出し時は、管理組合が機能しないので、売主がとりあえず金額を決めているに過ぎません。売主が、一方的に決めている金額ですので、当然、売主の思惑が入っています。管理費は、自分達のグループ会社になるから高めに、修繕積立金は、売れやすくするために低めに、こういうことは当然考えるでしょう。ここで、大事なことは、住民が、管理費も修繕積立金も、業務の内容を精査し、それに見合ったお金を払う意識を持つことだと思います。

マンション管理組合が保管すべき建築図書

マンションの分譲時、売主から管理組合へ交付されるべき設計図書はどんなものがあるのでしょう。耐震偽装問題でも、設計図書が交付されてなくて、耐震診断が出来ないマンションもありました。設計図書は将来の大規模修繕工事などにも必要ですので、管理組合は、適切な時期に、必要な設計図書の交付を、売主から受けておかなければなりません。
それでは、売主から管理組合へ引き渡されるべき設計図書とは、どんなものが、いつまでに、交付されればいいのでしょうか。平成12年に制定された「マンション管理適正化法」によりますと、それらの設計図書とは、工事が完了した時点の建物及びその付属施設（駐車場、公園、緑地及び広場、並びに電気設備及び機械設備を含む）に関する、以下の１及び２の11種類としています。３の設備関連は記載されていませんが、管理組合として、保管しておいた方が良い図書です。
１．意匠関連：①付近見取図　②配置図　③仕様書（仕上げ表を含む）④各階平面図　⑤二面以上の立面図　⑥断面図又は矩計図（かなばかりず）
２．構造関連：⑦基礎伏図　⑧各階床伏図　⑨小屋伏図　⑩構造詳細図　⑪構造計算書
３．設備関連：⑫機械設備図　⑬電気設備図
つまり、売主は、以上の項目を網羅している建物の完成時の設計図書を、法律に従って管理組合に交付しなければなりません。そして、この交付の時期は、最初に分譲が開始された時から1年以内と定められています。これに違反した売主は、宅地建物取引業法65条に罰則も規程されています。
従いまして、分譲を受け、選任された管理組合の管理者は、法律に従い、早急に上記の設計図書を入手し、保管する必要があります。設計図書の交付される部数についての規定はありませんが、長く使うので、２部要望しておくと良いと思います。この設計図書の役割は、時間が経つにつれ、大きくなっていきます。写真は建設中のマンションです。床の配筋が終わり、これからコンクリートを流し込みます。コンクリートが流し込まれれば、配筋の状態は図面しか分からなくなります。

分譲直後、初代理事長は誰に？

マンションの管理組合は、複数の区分所有者（マンションの買主を区分所有法上は区分所有者と呼びます）がいれば、自然発生的に出来てしまいます。このマンションには、管理組合はありません、ということはないわけです。複数の区分所有者ですから、分譲前で、一つの不動産会社が全ての住戸を保有している場合には、管理組合は存在しません。
マンション管理組合は、否応なく出来てしまうのですが、管理者を置くかどうかは任意です。区分所有法では、「管理組合は管理者を置いても良い」、そして、「管理者とは集会の決議で選任され、規約で定められた権利を有し、義務を負う」とあります。従って、管理組合はあるけれども、管理者はいない、ということもありえます。
しかしながら、一般的には、管理組合には規約が作られ、規約に従って理事長が選任され、その理事長が管理組合の代表である管理者になります。マンションが分譲されますと、複数の区分所有者によって管理組合が出来ます。本来、理事長や理事は、規約に基づき集会の決議によって選任されるべきなのですが、分譲直後は集会を開くことは出来ません。それでは、共用部の管理の主体が明確になりませんので、最初の理事長や理事は、分譲会社が指名する、もしくは、くじ引き、となっている場合が多いようです。(72)

「お宅の電気代安く」のはずが…

左の図は新聞からですが、三菱地所が販売した築６年の120戸の都内のマンションで、共用部の電気料金が割高であったという記事です。このマンションは、高圧一括受電サービスをしていて、NTTファシリティーズが東京電力とマンションの間に入り、専有部は5％減、共用部も割安で電気を供給するということになっていました。
ところが、本来、共用部は高圧受電の料金が適用されるべきなのに、低圧の料金となっていました。結果、共用部の電気料金が、東京電力と契約した場合に比べて、年間150万円以上高くなっていました。専有部と合わせても割高でした。
最近売り出されてマンションでは、不動産会社は、一括受電で電気料金が安いということをセールスポイントにしていますが、むしろ共用部と合わせると割高ということもあります。これを確認するには、現状を電気の供給者である電力会社に直接聞いてみることなのでしょう。

横浜の傾きマンション、三井不動産の対応が変わった理由は？

横浜市のマンションの杭が支持層まで届いていなかったため、傾いてしまっています。元請である三井住友も旭化成建材も、杭打ちデータ偽装を見抜くことは出来なかったとしています。着工して２年余り、建築施工のプロである三井住友からでも数十名の現場担当者が常駐していたはずですが、偽装に気が付くことはなかったわけです。従い、現状の監理体制を根本的に変えない限り、再発する可能性はあります。
左の表はこのマンションの着工から問題が出るまでのポイントを表したものです。2007年12月に完成、2011年3月に東日本大震災がありました。そして、その3年半後の2014年11月に、マンションの住民が三井不動産に対し、渡り廊下の段差を見つけ相談をしたのですが、地震の影響との回答でした。そして、2015年6月になって、住民の依頼を受け、三井不動産がボーリング調査を開始しています。
住民が気が付いて、三井不動産が調査を開始するまで、７ヵ月かかっています。この間に、住民と三井不動産との関係が変わっています。それまでは地震の影響と非を認めてない立場でありながら、住民の指摘に応じて杭の確認をするという変化があります。三井不動産の立場が変わった理由は、住民の圧力が高まったからだと思います。住民が渡り廊下の段差を指摘しても、「これは地震が原因です」と返事をしてきた三井不動産が、自ら杭の確認を住民に申し出ることはないでしょう。
展開がこうなったのは、このマンションの管理組合が三井不動産に対し、強硬に調査を主張したのだと思います。今回のマンションは700世帯と規模が大きいので、住民側の力も強く、そして住民の中には建築や訴訟関係の人もいたことでしょう。こういうことから、売主側に訴えやすかったことがあると思います。こういうニュースを見て感じるのは、マンション管理組合のリーダーシップが大事と痛感します。

マンションのエレベーター事故、管理組合にも責任！

日本エレベーター協会の統計によりますと、年間に1万件以上のエレベーター内の閉じ込め事故等が起きています。このような事故が分譲マンションで発生した場合、管理組合に責任はあるのでしょうか？答えは、管理組合が責任を問われることもありうることになります。エレベーター事故の原因は、➀製品の欠陥　➁保守管理の不備　➂不適切な利用に大別できます。エレベーターの安全は建築基準法にもとづき、所有者や管理者が保守管理の役割を担うので、分譲マンションでは管理組合が当事者となります。当事者の仕事は、主に二つで、年一回の定期検査を行い自治体に報告する義務と、おおむね1ヶ月以内ごとに保守点検させることです。建築基準法は、検査を担う技術者について定めていますが、メンテナンス業者に関する規定はありません。
もし管理組合が悪質業者に保守管理を委ね、事故が起きれば、賠償責任を負うこともあります。でも、多くの管理組合では、業者に任せきりが実情となっています。ここで、必要なのは、信頼できるエレベーター保守会社に管理を委ねることと、保守管理を業者任せにせず、住民たちも日頃からチェックすることも大事となります。そのチェックポイントが左の図です。保守管理契約には、高価だが保守点検の全てを含むFM契約と、消耗部品の交換や点検などだけで安価なPOG契約の２種類です。設置15年以内なら、POG契約で十分、それ以降であればFM契約の方が安く済む、と思われます。