内覧会に同行させて頂いた方から、バスルーム、キッチン、洗面所などの防カビ塗装をすべきか？とのお問合わせを頂きます。「掃除が面倒、だから、水まわりに防カビ塗装をしたいのですが、どう思いますか？」というものです。私は、このような問合わせを頂いた際には、「防カビ塗装は要りません」とお答えしています。このように答える理由は以下のようです。
➀費用対効果が明確でない。（お金をかけても効果の程度が不明確）
➁商品にはメーカー保証が付いているが、塗装を行うと、保証の対象から外れることがある。
➂防カビ塗装の品質が分からない。毒性がないと言われても不安。バスルームは素肌に触れる、キッチンは食を扱う、洗面所は水を飲む、こういうところに得体の知れないものは塗るべきではない。
家の中のカビにつきましては、次を参考として下さい。
１．カビの発生
・建物の中で発生するカビは気温20度、湿度60％以上で発生しやすくなる。
・カビの栄養源は何でも、汚れている所は特に繁殖しやすい。
２．一般的なカビ対策の鉄則
・多湿状態を避ける（換気をする、除湿機の利用）
・栄養源を断つ（室内のクリーニング、飲食物の後始末）
要するに、カビは、家の中どこでも発生してしまいます。カビを防ぐには、部屋の中をなるべく乾燥させておくこと、こまめに掃除をすること、この２点に尽きると思います。（710）
写真は都内のタワーマンションの内覧会で撮りました。写したところは、ベランダにあるエアコンの室外機の下部分です。このマンションはリビングだけエアコンが標準装備されています。
ご覧になって頂きたいのは、「防振ゴム2枚重ね」と書いてある矢印部分です。室外機の架台の下に、厚さ10㎜の防振ゴムが2枚重ねになっています。一般的には設置されていないので、これには感心しました。エアコンの室外機は、中で羽根が回転していますので、振動が出ます。この振動は、ベランダの床から家の中へと伝搬して行きます。
ベランダの床スラブと部屋の中のスラブ（フローリングを支えている鉄筋コンクリートの構造体）は一体ですから、室外機の振動は、騒音として固体伝搬し室内に入って行きます。エアコンの室外機の振動を防ぐため、この2枚重ねの防振ゴムを設置したわけです。マンションのモデルルームに行きましたら、細かいことですが、このような点も確認してみて下さい。設置されていない場合には、この防振ゴムはホームセンターで売ってますので、サイズに合わせカットすれば、防振対策になります。(94)
写真は引渡し後１年が経って、壁のクロスに裂け目が生じているものです。建築部材は季節による温度や湿度の変化により絶えず伸縮し、また、建物は地震や風などによって揺らされています。従い、新居の引渡し時点では、問題がなくても、お住まいになってみると、不具合は出てくることもあります。そのためにアフターサービスがあります。但し、アフターサービスは法律で決められたものではなく、売主のサービスですが、勿論、予想金額は売値に含まれています。
アフターサービス期間は、一般に引渡しから２年間です。その間、通常、売主による点検が３回（３ヶ月目、１年目、２年目）あります。その点検によって不具合は、原則、無料で補修されます。以下に不具合の出やすいチェックポイント、並びに点検時に言うべき点を書き出してみます。
１．天井・壁のクロスの状態：クロスの裂け、ジョイントの開き、浮きなど
２．フローリング床：床のきしみ、そり、変な色落ちなど
３．建具（ドア・引戸・窓など）：開閉がしぶい、音がする、扉のそりなど
４．設備（水道・給湯・ガス）：水・お湯の出具合など
５．その他：お住まいになって気になる箇所
マンションの場合、部屋の中は専有部分ですので、買主が部屋の中をチェックして、管理組合からのアンケートに不具合を記載することになります。普段から気になる点は、付箋を貼っておくか、家チェック用のメモ帳を作って、そこに書いておくと、点検時にまとめやすいし補修の履歴もわかりやすくなります。(912)
写真は戸建ての内覧会で撮りました。写したところは、ガス給湯器から床下に入って行く給水管と給湯管です。ご覧頂きたいのは、赤の付箋が貼ってあるところです。管の外回りにコーキングがありません。基礎の立ち上がりと管の間に隙間があって、そこがコーキングで埋められていないわけです。
下の写真は、その部分を家の内側から撮ったものです。上の写真の外側の2本の管が、内側に入って来ています。基礎の床の上が僅かに湿っています。これは、前の日に雨が降って、外側の隙間から内側に入ってきたものです。僅かな隙間であっても、このように雨が家の中に入って来てしまいます。一戸建ての内覧会に行きましたら、外側から入って来る管の周りが、隙間の無いようにコーキングされているかも確認して下さい。(878)
写真は、マンションの内覧会で撮りました。このマンションでは、面白い工夫がされてましたので、ご紹介します。まず、上の写真をご覧下さい。ここは洗面所で、上の引出しが少し引かれています。ドアと洗面台の引出しが、このような位置関係にありますと、大きな地震が来て、引き出しが開いてしまった場合、その引き出しが邪魔をして、洗面所へのドアが開けられない、ということが起きてしまう可能性があります。
それを防ぐ工夫をしたのが下の写真で、洗面所の裏側の部屋、リビングから撮りました。ちょうど洗面台の引き出しの奥の位置となるリビングの壁に、開口できる縦横25cm程の小さな窓を作ったのです。上の写真の引出しを裏側から見たものです。地震の揺れで引き出しが引き出されてしまって、洗面所へのドアが開かなくなってしまった時には、この裏側の小窓を開けて、引き出しを手前に引っ張れば、引き出しは元に戻り、ドアも開くようになるわけです。なるほどのアイデアと思いました。(712)
マンションを購入する際は、バルコニーから見える眺望も大事です。眺望を売りにしている高層マンションも数多くあります。でも、契約する時には、建物はまだないケースが多いので、実際にどういう眺望かは確認できません。こんな感じかな？と想像して部屋を決めなくてはなりません。そんなことをから、売主は、契約時に、ＣＧで窓から見える眺望も紹介しています。例えば、30階の部屋からは、港、橋、街並み、こんなに素敵です･･･と。
でも、ここで注意をしなくてはならないのは、ＣＧでチェック出来るのは、昼間の眺望が多いという点です。窓から見える、昼間の眺望と夜の景色、これは全く異なります。一日の半分は昼、半分は夜ですので、昼間の眺望だけでなく、夜の景色も重要となります。夜の景色で確認したいのは、特にネオンです。
写真は、内覧会の時に高層マンションの部屋から撮ったものですが、素晴らしい眺めです。でも、手前には、いくつかの倉庫が並んでいます。倉庫の屋上や壁などには、ネオンの看板が据えられています。夜になりますと、これらのネオンが目立つ色で点滅します。これが、夕暮れから朝まで続きますので、気になってしまう場合もあるでしょう。夜の景色というのは、暗くなってみないと分かりません。お部屋からの眺めは明るい昼間だけでなく、夜も確認してみることをお勧めします。
写真は戸建の内覧会で撮りました。写した場所は廊下からトイレの中です。ご覧頂きたいのは、赤い付箋が貼ってある収納の扉です。赤い付箋を貼ったのは、この向きでは、使いにくいのでダメという意味です。この扉の向きでは、物を入れるときに向こう側から入れなくてはならないので、不便です。手前から向こう側に開いた方が使い易いです。
売主には、これでは使い勝手が悪いから手前から開くようにしてと要求しました。売主は、この要求を受けて、扉を付け替えることになりました。間取り図だけから、このような箇所の扉の向きを把握するのは簡単ではありません。でも、出来てからでは、売主もお金がかかるので簡単に承諾はしません。ですので、可能であれば、図面の段階で、このような点も確認しておいた方が良いでしょう。(35)
春の爽やかな季節が終わると、うっとうしい梅雨になります。この時期、気になるのは家の中のカビです。カビ予防について紹介します。数あるカビの中で、住宅を汚す代表的なカビは青カビ、コウジカビ、黒カビです。カビが増える条件は、温度、湿度、栄養、酸素があることです。温度は20～30度、湿度は90％以上で最も繁殖します。
カビは、温度や湿度が上がる6月に最も繁殖するので、梅雨の前に大掃除をするのが効果が上がります。これからの季節、部屋の中のカビを少なくなるポイントは以下の通りです。
・天気の良い日には窓を開けて換気する。
・扇風機を使用するなどして部屋の隅の通気を良くする。
・洗濯物の部屋干しは、浴室洗面所で換気扇や除湿機を使う。
・カビはホコリを好むので掃除機で取り除く。靴やかばんの汚れも取っておく。
・衣類はクリーニングに出し、通気のため、ポリ袋は取って収納する。
・布団は天日干しにし、押入れにすのこを敷いて収納する。
・お風呂の残り湯は、なるべくその日の内に処分する。
また、カビが生えてしまった場合、浴室なら、塩素系漂白剤を塗ってブラシでこする。壁紙は漂白剤を薄めた液で雑巾を湿らせてふき取る。畳の場合は、消毒用アルコールを染みこませた布でふき取るです。カビをゼロにすることは出来ませんが、換気、掃除、洗濯をこまめにしてカビを少なくすることが大事となります。
マンションの内覧会の同行に数多く行かせて頂きました。興味深いのは、お客様が最初にどのようにお部屋に入るかです。ご夫婦の場合ですと、やはり、一番に入るのは奥様が多いです。お二人でマイホームを買おうかと思い立って、こっちにしようか、あっちにしようか、値段、場所、間取りなどを調べて、最後はここにしよう、とお決めになった大事なお部屋です。そのお部屋に、奥様を先に入れる、こうすれば問題はないです。
写真のお二人さんも、「おまえ、先に入れよ」とご主人が奥様に言って、奥様が玄関ドアを少しずつ開けました。外で待っているご主人は、やはり、中が気になるのでしょう、身を乗り出して、部屋の中はどうかな？という感じです。このお二人の気持ちが、とても可愛らしくて、写真を撮らせて頂きました。
このお二人さん、玄関ドアを、ゆっくりと開いて、部屋の中へと入って行きました。そこで、「なんか思ってたより、リビング狭いね！」が第一声となりました。リビングに入ると、少し現実に戻るのでしょうか、結構、こう言われる方が多いです。(881)
写真は、マンションの内覧会でクローゼットを撮りました。このようなクローゼットは、マンションでも戸建でも、よく見受けられます。クローゼットの中には、上下に棚板があって、上の棚板の下にはハンガーパイプがある、こういうタイプが一般的です。この棚板は、上下に移動可能なもの、固定されているもの、いろいろです。
ここでご覧頂きたいのは、ハンガーパイプです。一般には、ここのハンガーパイプは1本だけ付いているというケースがほとんどです。でも、このパイプがもう1本下に付いていれば、洋服は倍掛けられるのです。クローゼットの高さが、2ｍ程あれば、上の棚板をはずせば、男性のスーツも上下に掛けられます。このハンガーパイプはオプションでも依頼できます。オプションでは高価？とお考えの方は、ホームセンターでも取り扱っています。(11)
ある日、内覧会に同行させて頂いた方から、メールを頂きました。メールには、「入居して１年です。１点、気になることがあり相談します。それは隣りの住戸からの音です。私が寝室として使用している洋室の壁の背面は、隣戸のお風呂、洗面室となっています。深夜、洗面室のドアを閉める音や洗面台の引き出しを閉める音で、眠りを妨げられることがしばしばあります。何か、解決策はありますか？」と書いてありました。
この部屋はタワーマンションで、部屋の戸境壁は乾式２重壁と呼ばれる作りで、鉄筋コンクリートではありません。乾式２重壁とは、軽量鉄骨の柱を立て、厚さ50㎜のグラスウールの遮音材を挟み込んで、両側から石膏ボードを２枚ずつ張り合わせたものです。壁の厚さは140mm程度です。
音の伝わり方は、空気伝播音と固体伝播音とに分かれます。人の声は空気伝播音ですが、電車の音がレールを伝わって聞こえるのは固体伝播音です。乾式２重壁の場合、空気伝播音に対しては遮音性能は良いのですが、固体伝播音に対しては、鉄筋コンクリートと比べると軽量なので、遮音性能が劣ると感じます。
タワーマンションの場合、建物の重量を減らすために、戸境壁に乾式２重壁を採用します。タワーマンションをお考えの方は、隣戸の間取りもチェックするのが良いと思います。全体の平面図は売主に言えば見せてくれるでしょう。写真の平面図は、苦情があったお部屋ではありません。この図面もタワーマンションですが、水周りの背中側も水周り、リビングや洋室の背中側も洋室など、寝室の背中側にはなるべく音が出ない空間となるように計画されています。(01)
部屋の専有面積に対する収納の割合を収納率と呼びます。収納率はマンションで7～9％、戸建だと13～15％が目安になります。但し、この収納率の出し方は基準がないので、売主によって計算の仕方が異なりますので注意が必要です。基本的には、収納とは床から天井まで通っている空間と考えるべきです。つまり、通常のクローゼット、押入れ、ウォークインクローゼット、床から天井までの下駄箱などです。流し台や洗面化粧台など腰あたりまでの収納は含むべきではないでしょう。売主によっては、この部分も収納に入れている場合もありますので、確認が必要となるわけです。
収納率も大事ですが、収納の使い勝手が良いかどうかも大切です。ポイントは、収納の扉の種類と開き方、収納の中に梁や下がり天井がないか、物を置きやすいか、などです。使いやすい収納とは、床から天井まで縦ラインが全て収納であること、物が置き易いこと、そして全体が収納として有効に使えることです。例えばウォークインクローゼットなどは有効の観点から考えると、歩くスペースがもったいないとも言えます。収納率が高くても、有効で使いやすいか、これはまた別です。
収納率が高いという事は、それだけ自由に使える空間が少なくなることでもあります。間取り図を使って、収納の状態（床から天井までか、そうでないか）を色分けし、正確な収納率を計算してみて下さい。図面で表示されている収納率と異なる場合もあります。そして、収納の基本は、家族の暮らしに必要な持ち物が、しかるべきところにちゃんと納まるかになりますので、この確認も要ります。(8718)
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。
新築・中古のマンションや一戸建ての購入、内覧会の立会い、お住まいの悩み、リフォーム工事、マンションの大規模修繕や管理費削減など、お住まいに関するご相談をお待ちしています。お問い合わせは、お電話：０９０－７８１１－４８６５、もしくはメール：tykyb@agate.plala.or.jpでお願い致します。
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