地震で噴き出た土砂、どう片付ければ？

写真は戸建の敷地の境界点を示したものです。敷地の境界を明確にするため、一般的には、敷地の４方の隅に境界プレートが設置されます。境界プレートとは、上の写真では、上面が赤く塗ってあり、真ん中に矢印が入っています。矢印の先が境界点となります。（白い↑で指したところです）
この点が境界ですから、境界点の左側、右側、そして手前と３筆に区分けされます。ここでブロック塀は右側の敷地に入っていますので、右側の人の所有となります。ブロック塀が境界線上に立っていれば、所有権は半分ずつとなります。そして、手前の側溝は、通常、市の所有となります。所有するということは管理の責任も出てきます。
今回大きな地震が来ました。地盤の液状化などで、いろいろなところで土砂も噴出しています。これらの片付けは大変です。片付けや補修の範囲ですが、基本的には、所有権を持っているところが、その範囲内で、片付け、補修もすることになると思います。相当量の土砂で、範囲が不明確なところは、市などに聞いてみるのが良いと思います。(10.10)

地震によって、クロスが裂けてしまった！

写真は、引渡し後２年半経った注文住宅の内部です。この家の構造部分は鉄骨造となっています。先日の大地震で、壁や天井のクロスが数十箇所裂け、部分的に石膏ボードもめくれ上がってきてしまっています。家の中がこのような状態になってしまった時には、どうすれば良いのでしょうか？
まず、法律的な点を確認してみます。新築住宅の売主の瑕疵担保責任については、民法だけでなく、平成１２年４月１日以降の建物については、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）が適用されることになっています。この品確法には、売主の瑕疵担保として、①構造耐力上主要な部分　②雨水の浸入を防止する部分について、引渡し後１０年間、責任を負うことを定めています。①については、基礎、柱、壁、梁などで、②については、屋根、外壁などです。
②の雨水の浸入については、雨水の漏れ、滲みなどの瑕疵ですの分かりやすいです。でも、①の構造的な瑕疵については分かりにくいものもあります。柱や梁が曲がったり、キレツが入ったりしたら、これは瑕疵とわかります。でも、写真のように、クロスや石膏ボードの破損の場合には、どうなの？となってしまいます。
私の考えは、このような場合には、周り近所の家とのバランスと思います。周りの家の半分以上がこのような状態になっていたら、地震によるもの、周りの家のほとんどがなんともないのに、僅かの家だけが、このようになってしまったら、構造的な問題があるのでは、というものです。最近の建物で、今回の地震により、このような状態になってしまった場合には、売主に問い合わせるのが良いでしょう。

引渡しの前に、再度、家を見てみよう！

今回の大震災は大きな被害を与えています。我々は不屈の精神の持ち主である日本人ですから、困難に立ち向かい、更に強い日本を築いて行きましょう。私は、マンションや戸建の内覧会に立ち会う仕事をさせて頂いてます。例年、３月末には引渡しというケースが多いです。３月３１日に引渡しだけども、今回の地震で建物は大丈夫だろうか？引渡しをどうしたら良いのだろうか？このような不安を多くの方が抱いていると思います。
民法では、契約後で引渡し前に、土地・建物は、地震や火災などの不可抗力で消滅しても、買主は代金を支払う義務があると定めています。つまり、契約後の危険負担は買主となるわけです。しかし、この考え方は不公平である、という見地から、絶対にそうしなければならない強行規定ではなく、別途、当事者同士が、これとは異なる特約を定めることが認められています。
そして、この特約の内容は、引渡し前に、地震などの不可抗力によって不動産が、一部もしくは全部に損害を被った場合には、売主がその危険を負担する、とするのが一般的です。つまり、不動産は契約と実際の引渡しの間に相当の期間があるので、その間の危険に備えて、売主がその危険性を負う特約をつける必要性があると考えられているわけです。
一般的な特約の内容は、不可抗力によって、建物に契約履行できないような損害が生じても、買主は、売主の負担で補修しての引渡しを選択しても良いですし、契約解除を選んでも良いということになります。一般的に不動産の売買契約書には、特約として、所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する旨を明記しているのです。今回の地震で、不安がある人は、再度、家を見てみることと、売買契約書の中の特約を確認してみることをお奨めします。

引渡しの前の方が買主に有利です！

３月11日、午後２時40分頃、東北・関東に大きな地震が来ました。その時、私は、東京のマンションの確認会に立ち会ってました。20階建てですが、突然、バルコニーの手すりがガシャガシャと音を出し始め、突風が来たと思いました。その内、建物全体がきしみ出し、地震と分かりました。すぐに建物の外へ避難しました。ふと、建物に入る玄関の横の床の部分を見ましたら、上の写真のようなひび割れが入っていました。このひび割れは、建物の耐力壁ではないので、大きな問題はないと思いますが、大きな地震だった、というのが分かります。
これから、マンションの引渡しを受けようとされている方は、まず、売主に対し、今回の地震によって、損傷の程度を確認されるのが良いでしょう。また、大事なマイホームですから、やはり、引渡しの前にもう一度部屋の中を見るべきとも思います。何か問題があっ場合、引渡しの前の方が買主にとっては有利です。それから、既に、マンションにお住まいの方も、管理会社に対し、通常、建物点検は管理契約に入っておりますので、建物及び設備点検を至急行うように指示すべきと思います。