どんな家でも、建てる前に行うのが、地盤調査です。調査の目的は地盤に合った基礎を作るためです。建物の重量に対し、地盤が耐えられなければ、必要な補強をしなければなりません。従い、地盤調査報告書の内容には、試験の方法と結果、そして、結果から分析した考察が記載されます。
考察とは、地盤調査結果及び周辺環境を総合的に判断して、採用すべき基礎の設計指針を決めるものです。地盤調査会社は、地盤のプロですから、基本的には、考察で書かれた基礎の設計の考え方が実行されます。日本には約100社の地盤調査会社があります。調査の方法は各社ほとんど同じですが、地盤調査会社の質は、この考察の書き方で決まるとも言えます。
一般の買主が地盤報告書を見ても、内容を判断することは困難かもしれません。でも、地盤報告書の考察は必ず目を通して下さい。考察に基づいて、実際の基礎が定められているかがポイントです。具体的には、①考察の指針は何か、また、実際の基礎はその通りになっているか ②丁寧に分かりやすく書いてあるか ③そこの地盤だけでなく、周辺も検討しているか ④異常値が出ていた場合、その原因究明をしているか、このような項目です。
地盤調査報告書を見れば、液状化の可能性も分かります。液状化の可能性が高ければ地盤改良や杭が必要となります。従い、地盤調査報告書は極めて大事なものですので、出来れば、売買契約の前に確認しておきたいものです。地盤調査報告書は、家を建てる場合の元となりますので、必ず、売主からコピーを入手しておくことも重要です。上の写真は地盤報告書の例ですが、量的にこのぐらい書かれていればＯＫです。(106)
もう一度家を建てられるものなら･･･家を建てた人ならこう思うことがあるでしょう。何度も図面を見て考えても、図面は縦と横の2次元の世界、家は高さがある3次元ですから、この辺りが難しい点と思います。
写真は、注文戸建の内覧会の時のものです。ここの奥様は、この吊り戸棚の右側の扉の開く向きが逆の方が使いやすかった、それから、戸棚と天井の間との隙間の掃除をどうしよう？と言いました。確かに、右端の扉の開く方向は逆の方が使い勝手は良いです。また、戸棚の上部と天井との隙間は3㎝程ですが、掃除が大変です。
こうなってしまった原因は、吊り戸棚の位置がなかなか決まらず、最終的にこの位置になった、そして、その時には既に、業者は、吊り戸棚を発注してしまっていたのです。また、隙間については、天井と壁の間に、廻り縁（まわりぶち）を設置してから、吊り戸棚を据えてますので、こうなってしまいました。注文住宅の場合、設計段階が極めて大事です。図面は2次元ですから、どうしても、部屋の広さや配置に目が行きがちになりますが、このような高さ方向にも注意が必要となります。特に、途中で、平面計画を変更した場合など、その変更がどこまで影響するのか、よくよく、気を回さないといけなくなります。(11.8)
新築のマイホームを購入して、雨漏れや構造的など大きな欠陥があった場合には、引き渡し後最低10年間は、瑕疵担保補償が法律的に定められていて、買主の請求によって売主は補修を行うことが義務付けられています。それでは、中古住宅を購入した場合はどうなるのでしょうか？
中古住宅も欠陥に備える保険がありますが、売主の任意加入となっています。買主個人は直接入れないので、売主が保険に加入しているかどうかを確認することが大事となります。一般的に、保険付きの物件は割高になる傾向にありますが、保険付きとなりますと、保険会社が品質検査をしていることになりますので、保険と合わせて安心感はあります。ただ、この場合でも、新築の条件とは異なり、補償が法律的に定められていないので、保険の期間や条件などは確認しておかなければなりません。
個人間の中古住宅売買でも瑕疵保険に加入することはできます。但し、保険法人に登録している住宅検査会社にあらかじめ物件を検査してもらうのが条件となります。登録会社は住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで調べられます。新築でも中古でも、欠陥が出てしまって、売主に連絡せずに、別の業者に補修を依頼してしまった場合には、保険金は出なくなりますので、注意が必要となります。(3114)
写真は戸建の内覧会で、階段の手すり部分を撮ったものです。手すりの色を良く見て頂きますと、下の方と、上の方とで、手すりの色が微妙に違っているのが分かります。多くの戸建の内覧会に立ち会って来ましたが、このような色違いを初めて見ました。これを見た時、これもオシャレかも？とも思いましたが、初歩的なミスです。
戸建を建築する場合、柱や梁などの構造材などほとんどの部材はプレカット、即ちあらかじめで工場で製作されてきます。図面に基づいて、それぞれの部材が作られますので、建築現場では、運ばれてきた部材を組み立てるだけです。ですので、基本的には、部材は余りもしないし、不足もありません。
しかしながら、手すりなどは、図面に基づいてプレカットされたものではなくて、現場の寸法に合わせ、手作りして行きます。現場合わせですので、このような、手すりのい色違いも出てきてしまうのでしょう。それにしても？とも思いますが･･･ 写真の場合には、下の木目調の手すりで統一することになりました。内覧会に行きましたら、このような細かい部材の色の具合もご確認下さい。(0123)
写真は、マンションの内覧会で撮りました。ここでご覧頂きたいのは、物干し金物と避難ハッチの位置関係です。この位置関係では、ハッチの上に乗らないと洗濯物が干しにくい状態です。ハッチの上には、なるべく乗らない方が良いです。また、ハッチとバルコニーの床とでは、７㎝ほどの段差があるので、ウッカリ上を見て、洗濯物を干していたら、けつまづく恐れも高いです。
マンションでは、部屋によっては、このような避難ハッチが付きます。部屋で火災が起きた場合には、バルコニーの隔て板（隣戸との仕切り板）を破って、バルコニーに沿って避難し、避難口から下の階に避難していきます。ハッチの上は、原則、乗らないで下さい、という表示があります。これは、ハッチの上に乗って、ハッチの形が変わり、万が一の時にハッチが開かなくなったら困るからです。
それでは、物干し金物の位置をずらせば良いのでは、と思いますが、これが、単純ではありません。避難口ですから、消防法が絡んできます。消防法では、避難口の上の階と下の階との位置関係、また、物干し金物との位置関係などが複雑に絡み、万時OKとはなりません。避難ハッチがあるお部屋を購入されましたら、図面やモデルルームで、ハッチの仕様、そして物干し金物との位置関係を確認して下さい。(11.1)
写真はマンションの内覧会で、リビングからキッチンを撮ったものです。ここで気に入ったのは、手前のキッチンカウンターです。このカウンターは標準でこうなっています。これだけカウンターが広ければ、何かを作る時でも、片づける時でも便利でしょう。朝、忙しい時には、椅子を置いておけば、ここで朝食も出来ます。
対面キッチンになりますと、どうしても、キッチンシンクの関係で、カウンターが高くなってしまいます。でも、背面になりますと、このように低くて使い易いカウンターとすることができます。お母さんがお話をしながら、おやつを作る、子供が座って待っている、楽しそうな風景が浮かんできます。(72)
写真は、マンションの内覧会で撮りました。写したところは、洗面台の下の点検口を開けて、中の部分です。給水管と排水管の間に、表面に漏水センサーと書かれた小さなプラスチック容器が見えます。知らないで、点検口のカバーを開けて、こんなものがあったら、これって盗聴器？なんて思ってしまうかもしれません。
このセンサーは、漏水が生じた際には、ピーピー鳴って、漏水の発生を知らせてくれるものです。このセンサーにはコードが付いていますので、漏水時には管理会社に通報できるようになっています。コード無しで、漏水を感じると、ピーピーと音だけ出るタイプもあります。
こういう装置が、水周りに設置されていると、安心です。マンションで、漏水は大きな被害になってしまいます。特に高層階で漏水が起きますと、水は階下へ行きますので、被害は甚大になります。まだ、このような装置が設置されているマンションは少ないですが、これから、広がっていくと思います。このような装置が設置されているのかを売主に確認すると良いでしょう。
万が一、床下がピーピー鳴っていましたら、漏水が起きていますので、すぐにそこの点検口を開けて、様子を見て下さい。また、漏水センサーはちゃんと機能してるかな？なんて思って水をかけると、ピーピーと大きな音が出てしまいます。ですので、音の止め方も売主に聞いておくと良いでしょう。(799)
写真は千葉の浜の夕暮れ時、水平線に落ちていく夕陽です。夕陽を見ながら、随分と昔のことを想い出しました。初夏のある日、父と母と私と弟の４人で千葉県の谷津の海岸に潮干狩りに行きました。当時、私は６歳で弟が４歳でした。４人で海に向っていると、やがて、総武線の踏切が見えてきます。この踏切を渡れば、もう海は近いです。
踏切に来たら、信号が鳴っていて、４人は止まりました。ここの踏切には、当時、遮断機はありませんでした。右側から電車がガタンゴトンと目の前を通って行きました。私は、電車が行き過ぎたので、踏切を横切ろうと入って行きました。そして、何歩か歩いた時に、後ろからすごい力で踏切の外へ押し出されました。私は何がなんだか分かりませんでした。
押し出されてから後ろを振り向くと、父親が居て、その向こうには、急ブレーキをかけたのでしょう、止まりつつある電車が見えました。電車が止まると、運転手が運転席の横の小窓からニョキっと顔を出してこちらを振り返って見ました。その電車の運転席の小窓と運転手の顔は、今でも脳裏に焼き付いています。
踏切で右から来た電車が通り去った、もう平気と、私は左を見ずに、踏切に入って行ったのです。そしたら、左からすれ違いに電車が来ていたのです。父は、私を呼んだら間に合わないととっさに判断し、自分が踏切に入り、走って、私の背中を押し出したわけです。私の命は、父に救われました。自分の命、多くの人の助けによって存在しているのですね。その父も20年ほど前に亡くなってしまいました。
写真は、マンションの内覧会で撮ったものです。このパイプはマンションの外壁に設置されている塩化ビニール製の雨樋です。雨樋をよくご覧頂くと、表面に細いひび割れが入っているのが分かります。この樋は共用廊下に降った雨水を排出するものですが、建物の壁の外側にありますので、マンションの共用部になります。
内覧会では、どうしても、自分の部屋の中だけに集中しがちですが、共用部もマンション全住民の共有財産です。部屋の外に、このような不具合を見つけた場合には、当然、売主に直すように指摘すべきです。共用部であっても、傷がある状態で引き渡されたら、困るのは住民全体です。各部屋のバルコニーやアルコーブなども共用部ですが、ここには、専用使用権、というものが与えられています。ですので、不具合は専有部と同じように指摘して、補修してもらうべきです。(611)
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100％買主の味方です。今までに2000戸以上のマンションや一戸建ての内覧会の全てに、私自身が立ち会ってきました。この経験に基づいて、内覧会では、あなたのマイホームを丸一日掛けて、隅から隅まで、低料金で丁寧に検査します。買主側の建築士として、損をしない、悔いを残さない、買主に安心を！これが私の信条です。お住まいになってからでも、不具合や不明な点が出ましたら、いつまでも無料でご相談に応じます。
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