マンションの部屋の広さ、どう計算？

マンション購入の第一歩目はパンフレットで、ポイントは部屋の広さでしょう。パンフレットには、通常、以下のように、小数点二桁まで広さが記載されます。

　　　住居専有面積・・・・・・・・・　80.00平方メートル
                                    　　　　（約24.24坪：坪数を出すには0.303を掛ける）
　　　ポーチ面積（アルコーブ）　　4.00平方メートル
　　　バルコニー面積・・・・・・・・　20.00平方メートル
　　　ＭＢ（メーターボックス）面積 1.00平方メートル
　　　室外機置場面積・・・・・・・・   1.00平方メートル

これらの面積は、どのように計算されているのでしょうか？
まず、住居専有面積ですが、部屋の壁の中心線で囲まれた面積となります。壁の中心線ですから、壁の厚みも半分入っています。これを壁芯面積（かべしん）と呼びます。もう一つ内法面積と呼ばれるものがあります。これは壁の内側部分だけを床面積とする計算方法です。この場合、壁の面積は入りませんので、「壁芯面積」より数平方メートル少なくなります。建築基準法に基づくのは「壁芯面積」、不動産登記法では「内法面積」で登記されます。一般的に部屋の広さを言う場合は、建築基準法上に基づきますので、壁芯間の面積となります。
アルコーブやバルコニーも壁芯面積で表示されます。従い、壁の中心線からの面積となります。アルコーブは３方は壁の中心、１方は廊下までとなります。通常、写真のように、アルコーブと廊下は異なる色のシートで分かるようにします。アルコーブは共用部ですが専用使用権があるからです。この使用権も売値に含まれています。また、バルコニーも３方は壁の中心、１方は先端の手すりの中心までとなります。パンフレットにそれぞれの箇所の面積表示がされますが、どういう根拠で算出したのか、また、ちゃんとあるのか、例えばバルコニーの長さだけでも内覧会で実測してみるのも大事です。この広さがあなたの大切な財産ですから。(866)