フラット35優遇申請9月末に前倒し

おはようございます。群馬県高崎市のＦＰ牛込伸幸です。
アメリカの債務上限問題が決着の見通しですね。

アメリカも日本と同じくねじれの状態。
大統領は民主党、議会は共和党が多数を握っています。

議会選挙で大統領（民主党）が多数を取れなかったことが原因ですが、
やはり、ねじれは政治を停滞させる感じがしますね。


●フラット35優遇申請9月末に前倒し

全期期間固定金利のフラット35の1％優遇（おまけ）は、
当初、12月末までの申請でした。

しかし、人気がありすぎるので、9月末の申請で打ち切ると
国土交通省が発表しました。

1％優遇は、国土交通省の予算で行っているので、
想定を超えてしまうと、途中で打ち切りざるを得ません。

よく考えると、1％優遇は税金で行われているわけです。
ですから、フラット35は民業圧迫だなんていわれたりもします。

人気の背景は、金利の低さです。
全期間固定で、当初10年間は1％優遇。

この当初10年間の金利水準が、
民間銀行の10年固定金利の水準と大差ないからです。
（それは人気が出ますよね・笑）

・・・

ちなみに、

フラット35は団信保険料は別枠です。
（民間銀行は金利に含まれることが一般的）

保証料はありません。
（民間銀行は取るところが多いです）

事務手数料は2タイプから選べます。
31,500円（または52,500円）で金利が少し高いタイプか、
融資額の1％で金利が少し低いタイプです。

・・・

フラット35もいいのですが、
候補に加えたいのは、ネット銀行かと思います。

ソニー銀行、住信ＳＢＩネット銀行、新生銀行（ネットだけではありません）
あたりもチェックするといいかと思います。


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長期固定金利がじわじわ上昇しています

おはようございます。群馬県高崎市のＦＰ牛込伸幸です。

昨日の長女・小1の日記（学校の宿題です）。

「きょうは、ばんごはんをつくるのがめんどうなので、
バーミヤンへいきました。○○くんとあいました。たのしかったです」

そんなに正直に書いてくれなくても・・・（笑）


●長期固定金利がじわじわ上昇しています

全期間固定で有名なフラット35の金利が3ヵ月連続上昇しています。

↓ヤフーニュースさんです
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110202-00000073-jij-pol

低金利を背景に変動金利を選択している世帯が半数以上というデータもあります。
金利が上昇に転じたら、変動から長期固定に変更しようとお考えの方もいらっしゃるでしょう。

ただ、一般に、長期金利は、変動金利など短期金利に先行して動くので、
変動金利が上がったころには、長期金利はもう結構上がっていることも考えられます。

ですから、長期金利も一緒にチェックしておく必要がありますね。

現在、リーマンショックからの回復過程にあったり、
欧州で財政危機があったり、
新興国の経済発展によって原材料が高騰傾向にあったり、
と不確定要素が多いので、金利は先を見通しにくい状況にあります。

変動や短期の固定金利を選択している方は注意が必要です。
現在は1％程度で借りていると思いますが、
4％程度まで上がっても大丈夫なように家計を組んでおくといいでしょう。

（1％と4％の差額は繰上返済するといいですね）

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フラット３５の金利最低

おはようございます。群馬県高崎市のＦＰ牛込伸幸です。

iPodの新しいシリーズが発売になりましたね。
私は何世代か前のミニを使っています。

iPodミニはコンセプトも変わって、すごく小さくなって驚きました。
クリップが付いたので、ジョギングで使い方にはいいですね。
私はジョギングのときは、あえて音楽は聴かない派なので、
まだ様子を見たいと思います。

ただ、iPodタッチの動画撮影や写真、ボイスメモはいいなあと。
アップル社はすごいですね。

●フラット３５の金利最低

長期固定金利のフラット３５の9月の適用金利が発表になりました。
主力の21年以上のローンで取扱金融機関の最低金利は2.06％になります。
（9月3日日経新聞より）

長期金利が8月中に1％を下回る水準まで下がったことが背景です。

これまで、比較的長期の固定を考える方は、
民間銀行の10年固定に人気がありましたが、
当初10年間の金利を1％優遇するフラット３５Ｓの登場で、
人気が集まっているそうです。

※
フラット３５Ｓは団信保険料は別払いです。
民間銀行は一般に金利に含まれています。

フラット３５の団信は年齢に関係なく保険料は一律で、
前に保険料が値上げになりました。

ケースによっては、民間の保険会社の死亡保障を付けた方が
安く済むこともあるようです。
（年齢が若い、タバコを吸わないなどの割引が使えた場合）

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マイホームの購入はわが家の買い時が最優先

こんにちは。群馬県高崎市のＦＰ牛込伸幸です。

メルマガ「貯金ができる！住宅ローンと保険のコツ」は
今日から住宅編に入りました。

今回は、今日配信の第一回をご紹介します。
毎回読みきりで書いています。
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・・・

今回から、【住宅購入のコツ】編に入ります。
ここでは、マイホームを買うか？賃貸で行くか？
買うとしたらいつが買い時か？といったお話です。
その後、【住宅ローンのコツ】編へと続きます。

・・・

低金利、住宅ローン減税、贈与税の特例など、
マイホームの購入を後押しする外的な環境があります。

また、

マイホームの購入を考えているなら、
賃貸マンションの家賃を払うのはもったいない
ともいわれます。

どれも決して間違ってはいないのですが、
でも、本当に今すぐにマイホームを買うことが
わが家にとっていちばんいい選択なのでしょうか？

もちろん、購入したマイホームを売ることもできます。

でも、すぐに買い手が現れるとは限りません。
住宅ローンの残高以上の値段で売れるとも限りません。

新築住宅も買った瞬間に中古住宅です。
一般に、住宅ローンの残高より、
物件価格の方が急ピッチで落ちていきます。

やはり、マイホームの購入は、わが家の一大事です。
人生全体を見渡してよくよく考える必要があります。

金利や税制などは、わが家の買い時を見極めたうえで、
うまく活用するに限ります。

そんなこと、わかっているよ。
という方も多いと思います。

でも、
お友だちの新居にお邪魔したり、
住宅展示場を見に行ったりすると、
欲しい気持ちが高まって、
金利や税制などの外的環境が
購入の後押しをしてしまうのです。

そんなとき、
「マイホームの購入はわが家の買い時が最優先」
一呼吸置いて、この言葉を思い出してみてください。
きっといい選択ができると思いますよ。

またメールをお送りします。
あなたにとって良い住まいが見つかるといいですね。

●感想・ご質問お待ちしています。
tyokingadekiru@yahoo.co.jp

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住宅ローンシリーズ始まります。

おはようございます。群馬県高崎市のＦＰ牛込伸幸です。

いよいよ小1・長女の夏休みも終わりが近づいてきました。
今週から、こども会のラジオ体操が始まりました。

夏休み明けからは自分で起きて欲しいので、
目覚まし時計を買ってみました。

私が目覚ましをセットしても、ぜんぜん反応しませんが（笑）
自分でセットすると、ちゃんと起きられるようです。
最初は楽しいからだとは思いますが・・・

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住宅ローン、変動金利が人気だそうですが・・・

おはようございます。群馬県高崎市のＦＰ牛込伸幸です。

朝晩は少し涼しくなりましたね。
エアコンは夜中の3時頃に切れるようにセットしているのですが、
その後、連動して窓が開いてくれるといいなあと思っています（笑）


●住宅ローン、変動金利が人気だそうですが・・・

昨日の読売新聞です。
住宅返済支援機構の調査によると、
住宅ローンの新規契約者のうち変動金利を選ぶ人の割合は、
2007年1月の9.4％から、最近は5割前後に上がってきているそうです。

要因は超低金利政策が続く中で、
変動金利タイプの金利は上がらないとの見方が強いからだそうです。

変動金利タイプは一般に半年ごとに金利の見直しがあります。
金利が上昇しても大丈夫な家計であれば選択してもいいと思います。
（ここはすごく大切です）

ただ、変動金利を選ぶ場合、
注意が必要なのは①5年ルールと②125％ルールです。

①5年ルール

変動金利は一般に半年ごとに金利の見直しがありますが、
返済額は5年間は変更しません。これが5年ルールです。

例えば、毎月の返済額が10万円で内訳が元金5万円・利息5万円だったとします。
（わかりやすくするために、かなりおおざっぱな例にしていますよ）

もし、金利が上昇した場合、返済額を変えないで、元金と利息の割合を変えます。
毎月の返済額が10万円で内訳が元金4万円・利息6万円という感じです。

つまり、元金の減るペースが落ちるわけです。

②125％ルール

変動金利タイプは一般に返済額を5年に一度見直します。
例えば、毎月の返済額が10万円だった場合、
金利がどんなに上昇していても、次回の返済額は12万5千円までしか上がりません。
返済額を上げきらなかった分は、元金と利息の割合で調整します。
これが125％ルールです。

返済額が急激に上がると家計に与える影響が大きいので、
このしくみがあるようですが、
金利が上昇した場合、元金の減るペースが落ちてしまいます。


5年間は返済額が変わらない、5年ごとの返済額見直し時に125％以上にならない。
この分の利息は銀行が負担してくれると勘違いしているケースがよくあります。

もちろん、そんなことはありませんよね。
5年間返済額が変わらないなら5年固定です。

このような理由から、私は変動金利タイプをお勧めしていません。
短期の金利を選ぶなら、2年、3年固定を選ぶことをお勧めしています。
ただ、低金利ゆえに、長期の固定金利もすごく魅力的です。

ＰＳ．
5年ルール、125％ルールを採用していない銀行もまれにあります。
これなら実質、半年固定ですね。

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フラット35（長期固定住宅ローン）利用2.7倍

おはようございます。群馬県高崎市のＦＰ牛込伸幸です。

今日はいい雨ですね。
エアコンなしで体をいたわりたいと思います。

●フラット35（長期固定住宅ローン）利用2.7倍

背景には金利優遇があります。

耐久性や省エネなど一定の条件を満たした住宅向けに、
フラット35の当初10年間の金利を▲1％優遇しています。
（これを「フラット35Ｓ」といいます）

例えば、みずほ銀行のフラット35の金利は2.64％
（2010年7月13日現在筆者調べ）
フラット35Ｓに対応した物件なら当初10年は1.64％です。

ちょうど民間銀行の10年固定が優遇後でこの水準です。
10年固定は10年後に金利の見直しがありますが、
フラット35Ｓなら、10年後は▲1％の優遇が終わって2.64％です。

この条件だけで、一概に比較はできませんが、
全期間固定を考えている方にはいい条件だと思います。
（だから人気が出ているんですね）

ただ、注意が必要なのは10年後に金利が1％上がることです。

3,000万円・35年・ボーナス払いなしで組んだ場合、
当初1.64％→毎月の返済額は93,926円
11年目2.64％→毎月の返済額は105,282円（11,356円アップ）

とはいえ、
10年後に金利の見直しのある10年固定と比べると安心感があります。
最初から105,282円だと思って、差額を繰上返済にあてるといいでしょう。

フラット35は各金融機関で取り扱っています。
金利や手数料が異なるので、
興味のある方は、問い合わせしてみてください。

↓フラット35のサイトです。「金利情報」で各金融機関の情報がわかります
http://www.flat35.com/


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扶養控除廃止が思わぬ効果。住宅ローン減税

おはようございます。高崎市のＦＰ牛込伸幸です。

先日、小1長女のピアノの体験レッスンに行ってきました。

私が待合室でパソコンを立ち上げていると、
「お父さんもお願いします～」と呼ばれました。

と、いうことで私も参加してきました。
参加した4人とも緊張しているらしく、先生の指示に従いません（苦笑）

でも、帰宅後、
「今日のを練習してみる！」
「次の日をカレンダーに書く！」
と張り切っていました。ほかの子もきっとそうだろうなあと思いました。

最初から参加は決めていたのですが、これで参加決定です。


■扶養控除廃止が思わぬ効果。住宅ローン減税

日曜日の読売新聞に記事がありました。
子ども手当ての導入に伴って、所得税の扶養控除が一部、廃止となります。

記事は住宅ローンを組んでいると、思わぬ恩恵があるかもという話です。
住宅ローン減税は残高の1％を税金から差っぴくというもの。
ただ、平均的な年収で扶養家族がいると、扶養控除のおかげで、
住宅ローン減税の1％を控除しきれていないケースがよくあります。

例えば、所得税を年間15万円払っている方がいて、
住宅ローンの残高が2,000万円でその1％の20万円が控除できるという場合、
実際には所得税を払っている15万円までしか控除を受けられません。

これが、扶養控除の一部廃止で、所得税が増額になるので、
住宅ローン減税の枠をもっと活用できるということです。

大和総研の試算によると、
夫がサラリーマン、妻が専業主婦、高校生と中学生以下の子どもが一人ずつの4人家族で、
年収400万円の場合、1500万円のローンを組むと実際の減税額（10年間の累計）は28万円
から85万円に拡大する。

年収500万円で2,000万円のローンを組めば、95万円から151万円
年収600万円で2500万円のローンなら161万円から213万円にそれぞれ拡大。

※上記ケースは住宅ローンの返済方法を一定にして、繰上げ返済をしないなどの
条件があります。詳しくは記事をご参照ください。

いづれにしても、参院選前にいろいろなことが流動的になってきました。
その都度、チェックが必要ですね。


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自宅、心地よい広さに

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

わが家は六花亭さんのお菓子が大好きです。
バターサンドおいしいですね。

私がよく見る「ほぼ日刊イトイ新聞」（ほぼ日）で
六花亭の特集を発見しました。↓
http://www.1101.com/oshigoto/rokkatei/index.html

■自宅、心地よい広さに

今朝の日経に記事がありました。

日本の住宅の建て替えサイクルは約30年。
行けるところまで行く、大規模な修繕をして長く住むなどいろいろな方法があります。

大規模な修繕をするか、建て替えをするか、費用の面で悩むことでしょう。
そんななか人気が出てきているのが減築。

2階建てを1階建てにという具合です。
子どもが家を出たら2階が余ったという話はよく聞きます。
高齢になると、2階は使い勝手がよくないでしょう。
そんなニーズもあるようです。

価格にも驚きました。記事によると、
アキュラホームの新すまい55は1階建て述べ床面積60㎡で550万円～だそうです。

水周りが必要なので、2階を1階にしても思ったほど安くならないと
これまで感じていましたが、これはすごいですね。

実際にはオプションを付けたりと、コミコミではもう少し高くはなるのでしょうが。

ほか、構造部分を残して、新築そっくりにリフォームする
住友不動産の「新築そっくりさん」も有名ですよね。
記事によると、ここでも2階を1階にした減築リフォームがじわじわ人気なようです。

住まいはメンテナンス次第とよくいいます。
私も大事に使いたいと思います。


そろそろＧＷ。予定を立てるのも楽しいですね。

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マイホームは今がお買い得？贈与税の非課税枠が拡大

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

今朝、6時55分教育テレビの歌

「朝が来た　朝が来た　今日も朝が来た～」

次女3歳

「頭きた　頭きた　今日も頭きた～」

長女と一緒にこっそり笑わせてもらいました。
指摘すると怒るんです（笑）

ちなみに、今までのベストは、長女が数年前に、

ＥＴＣカードを残したままエンジンを切ったとき、音声さんが
「カードが残っています」

これを長女が、

「態度が怒っています」


■マイホームは今がお買い得？贈与税の非課税枠が拡大

今朝、マンション広告とセットで贈与税のことが書いてありました。

実際はマンガでわかりやすくインパクトがありました。
引用すると、

------------------------------------------------------------
○暦年課税制度を利用すれば、110万円の基礎控除と合わせ
最大1,610万円までが非課税

○父と母、祖父母など直系尊属の複数名からの援助を受けても、
合計が1,610万円以内であれば非課税

○贈与を受ける人には、贈与を受けた年の合計所得が2,000万円以下、
年齢20歳以上などの条件がある

○非課税制度が最高1,610万円までとなるのは2010年内の贈与に限る。
11年は最高1,110万円に
------------------------------------------------------------

このほか、相続時清算課税制度というのもあります。
詳しくは税務署にお問合せください。


さて、贈与税からみると、今がお買い得という面はたしかにあります。
ただ、最も大切なのは、その方のライフプランからみて今が買い時かということです。

金利が低いから、税金がお得だから・・・とあせって
決めないことが長期的にみたら大切です。

でも、買うとしっかり決めた方は、思いっきり各制度を活用しましょう。

今日は当たり前のことですみません。
でも、わかっていても、つい・・・ということなので。


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