高齢者を拒まぬ賃貸住宅

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

小学校1年の娘がホッピングにはまっています。
（取っ手と足場の着いた棒の底にバネがついたおもちゃです）

お友だちの家で存在を知って、小学校の学童にもありました。
ママが昔使っていたのが残っていないかとおばあちゃんに聞くと、
「ないけど、買ってあげようか」と。

そして、めでたく昨日手に入れたのでした（ニッコリ）。


■高齢者を拒まぬ賃貸住宅

賃貸と持ち家どっちがいいか？
賃貸派の悩みは高齢になったときです。

高齢者の入居を敬遠する大家さんは多く、
シングルの場合、保証人になってくれる人がいないといった問題もあります。

そんななか、少しずつではありますが、高齢者の入居を拒まない賃貸住宅ができています。
建設時に政府の補助金が出ることなどがその背景にあるようです。

日曜日の日経に記事がありました。
近くに物件があるか調べられます。

↓高齢者住宅財団のサイト※左側の「あんしん賃貸ネット」から入る
http://www.koujuuzai.or.jp/

記事を読むと、結構ありそうでしたが、試しに群馬県で調べると、
高崎市3件、前橋市1件でした。群馬はもう一つですね。

ただ、国も法律や補助制度を整備しています。
このままいくと、入居できない高齢者が増えることは予想できますから。

この辺りの状況もチェックしながら、賃貸か持ち家か検討してもいいでしょう。
でも、最後は1人暮らしで介護状態になったときの備えが必要ですね。
これについてはまた改めて。


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住宅ローンは60歳時残高をチェック

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

「あと何回寝たら卒園式？」
最近、長女がよく聞いてきます。
仲良くなったお友達や先生とお別れするのが少し寂しいようです。

昨日、小学校内にある放課後学童クラブに書類を出しに行ってきました。
1年生から6年生まで楽しそうに遊んでいました。
小学校にも少しずつ慣れるでしょう。

明日は卒園式。上手に歌えるでしょうか。楽しみです。


■住宅ローンは60歳時残高をチェック

一般に、住宅ローンは期間35年まで、完済時75歳から80歳まで組むことができます。

45歳の方が期間35年で住宅ローンを組んだ場合、
定年の60歳までが15年、その後が20年となります。

その際、ポイントとなるのは、60歳時の住宅ローン残高です。

かつては、退職金で60歳時残高を返せるか？が審査のポイントだったりしました。
でも、今は退職金も不安定ですし、公的年金だけで老後は生活できません。

ですから、60歳までに計画的に繰り上げ返済して返せるか？を
住宅ローンを組む場合はよくチェックする必要があります。

当初、60歳までの期間で住宅ローンを組めればいいのですが、
なかなかそうも行きません。

教育費と老後資金の準備とバランスを取りながら、
繰上げ返済の計画を立てることが必要です。

お子さんが就職したら、それまでかかった教育費をそのまま
繰上げ返済と老後資金の準備に充てて間に合う程度がいいと思います。

教育費のあまりかからないお子さんが小さいうちに繰り上げ返済できれば、
繰上げ返済の効果は高いのですが、教育費の準備もあるので、
なかなかうまく行かないのが現実です。

このようにあれこれ人生全体を見渡しながら、
住宅ローンは組みたいものですね。

↓住宅ローンシミュレーション（60歳時残高も確認できます）※E-LOANさんのサイトです
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html


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持ち家にずっと住むとは限らない時代？

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

「チップポーン、チップポーン・・・」
先日、ディズニーランドに行ってきました。

3歳次女が一生懸命訴えています。
ポップコーンのことでした（笑）。


■持ち家政策一辺倒から脱皮を

昨日の日経新聞に記事がありました↓
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日本の勤労者にとって、これまで住宅を取得することが最終ゴールの
ようになっていた。しかし、現在は取得した住宅に必ずしも最後まで
住むとは限らなくなってきている。

マイホームを売却したり、賃貸物件にしたりして、自らは高齢者向け
住宅や施設に移ったり、田舎に移住したりすることで、
持ち家が流動化する可能性が少しずつ広がってきている。
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私も持ち家ですが、賃貸は家族向けが少ないというのが購入の一つの理由でした。
賃貸物件は作りがもう一つで、子どもがいると下の階の方に迷惑がかかります。
お互い様ではるのですが、それを気にするのも嫌だなあと。

一方、分譲マンションは作りがしっかりしているので、
音もそう気にならないといいます。
（私は一戸建てなので経験はありませんが）

また、私の住む群馬は持ち家率が高いからでしょうか、
家族向けのマンションをあまり見かけません。
家族4人なら4ＬＤＫは欲しいところです。

東京の分譲マンションは3ＬＤＫが主流だから、
子どもは1人という方が多いともいわれます。

でも、この記事のように不動産が流動化すれば、
良質な賃貸も増えてくるでしょうし、買い替えも選択肢に入ってきますね。


持ち家が増えた背景について記事では↓
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そもそも、戦後の日本で住宅の所有欲が強くなってきたのは、
不動産価格が右肩上がりに上昇してきたことが大きい。
しかし、それも1990年以降の土地バブルの崩壊で終焉した。

所有欲が強くなかった戦前には、都市部では住まいとして借家を
選ぶことはごく普通だった。
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バブルの頃は、結婚時にマンションを買って、子どもが生まれて
手狭になったら値上がり益で少し広いマンションを買う・・・
なんてことがありました（ありましたというか、宣伝文句でした）。

でも、今では不動産は資産というよりは、使うものという感じです。
相変わらず持ち家が流行っていますが、これもバブル期の発想を
引きずっているだけなのかもしれませんね（私も含めて・笑）。

いろいろ考えると楽しいですね。
私としては、買ってよかったと思っていますが。


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リバースモーゲージ、土地のみが評価の対象に

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

昨日、書店で小池龍之介さんというお坊さんが書いた
「貧乏入門」という本をちらっと読みました。

お坊さんの書いた本というと、とても真似できないというイメージがありますが、
最近、新聞広告で本の紹介がしてあって気になっていました。

この方、ご実家がお寺だそうですが、住職の父親から跡を継がなくてもいいと
いわれていたので、大学は西洋哲学を勉強していたそうです（東大ですって）。
その後、俗世間？を経験した後に、僧侶になったというおもしろい経歴の持ち主です。

なので、内容がとても日常生活に活かせる感じでした。

私は金融関係以外の方が書いた節約本がすごく好きです。
金融関係者が書くとどうしても、節税だとか、電気のアンペアだとか制度論に走りがちです。
お金って気持ちのコントロールで使い方がずいぶん変わります。

「貧乏入門」は、お金がないから使わないのではなく、
必要最低限のもの意外は欲しいと思わない状態について書いています。
結果、お金のことを考えないで生活できると・・・

その他、

イギリス論でおもしろい林望さんの「節約の王道」（日経プレミアシリーズ）
そうじ本の金子由紀子さんの「毎日をちょっぴりていねいに暮らす43のヒント」（すばる舎）

など、とてもいいヒントをいただきました。


■リバースモーゲージ、土地のみが評価の対象に

昨日の日経に記事がありました。

日本でも少しずつリバースモーゲージが広がってきました。
リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受け、死後に自宅を売却して
返済する仕組みです。

ただ、日本でリバースモーゲージがもう一つ普及しないのは、
日本の住宅事情そのものに問題があるようです。

理由は、土地のみが融資金額を決める担保評価の対象となることです。
アメリカは自宅を買って、リフォームをすると、資産価値はアップします。

でも、日本はほとんど影響を与えません。
そのため、日本の建物は20年～30年で価値がゼロになってしまいます。
リバースモーゲージは長期の融資ですから、これでは建物は評価の対象にできません。

結果、土地だけが評価の対象となって、まとまった融資金額にならないのです。
特に、私の住む群馬などは土地がお安いですから。

現状、リフォームの融資に使われることが多いそうです。
住宅ローンを借りられなかった年金生活者がリバースモーゲージを使ってという話です。

公的年金だけでは生活できないという時代です。
特に、核家族化が進む日本ではリバースモーゲージはいい制度です。
（所有者が亡くなった後は、自宅は売却することが前提なので）
今後もチェックしていきたいと思います。


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長期固定の住宅ローン「フラット３５」との付き合い方

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

いよいよ花粉症の症状が出てしまいました。
お天気がいいのに窓を開けたくない、布団を干したくないという
残念な季節の始まりです。

花粉症の方、がんばりましょう。
今年は鼻に塗るタイプの薬が流行っているようです。
でも、ジョギングでは、無理だろうな。


■長期固定の住宅ローン「フラット３５」

日曜日の日経新聞に記事がありました。
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従来、耐久性や省エネなど一定の条件を満たした住宅向けに、
フラット３５の当初10年の金利を0.3％下げており、
これを「フラット３５ｓ」と呼んでいる。

今回の優遇措置はこのフラット３５ｓの当初10年間の金利引き下げ幅を
0.3から1％に広げる内容だ。条件は厳しくなるが、
11年目以降の10年間もフラット３５の金利よりも0.3％引き下げるタイプ
もある。前者を「10年型」後者を「20年型」という。
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当然、長期固定の住宅ローン金利は、変動金利より高くなります。
現在、変動は1％程度、フラット３５は2.85％程度です。
これを1％優遇して1.85％にしようという内容です。

変動金利を選ぶと、将来金利が上がって、返済負担が想定外に急増する
リスクがあります。

でも、まずはマイホームを買うことに意識が向いていますから、
現実的には変動や短期の固定金利を選ぶケースが多いようです。

それに対して、フラット３５も当初10年間の金利を優遇して、
取り込みを図りたいということでしょう。


当初10年の優遇を利用する際の注意点は、11年目以降に金利が上がる
ことを意識しておくことです。でも、これがなかなか難しい。

実際、11年目以降に金利が上がると、せっかく維持した全期間の固定金利を
手放して、変動や短期の固定金利に借り換えをするケースが多いんです。

もちろん、変動や短期の固定金利にすると、その後、金利が上昇する
かもしれない不確実性のリスクを背負うことを認識していれば問題はありません。

そこで、フラット３５の優遇措置とうまく付き合う方法を考えてみました。

↓日経新聞記事より
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【前提】借入額3,000万円、借入期間35年、元利均等返済、ボーナス払いなし

金利は2.85％（2月の実行金利で提供する金融機関が最も多い水準）

当初10年間（1％優遇の1.85％）
毎月の返済額：約97,000円・・・①
↓
11年目以降（2.85％）
毎月の返済額：約109,000円・・・②
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①→②で12,000円のアップ。
当初10年も②の109,000円払っているつもりで、差額の12,000円は貯蓄。
これを繰り上げ返済に充てます。
こうすれば、11年目以降に優遇金利がなくなっても、家計に影響は出ません。

たかが12,000円と侮ることなかれ。
子どもの教育費がかかる時期だったりと基本的に家計の支出は増えるもの。
ただでさえ家計が苦しいのに、住宅ローンの返済が増えるなんて・・・と。
特に、ボーナス払いを併用する場合、アップはもっと顕著になります。


一方、変動や短期の変動を選んだ場合、
過去20年間の金利の平均といわれる4％を基準に考えます。

先ほどと同じように、金利が4％だと思って、
現状との差額を貯めて繰上げ返済に充てます。
低金利が続けば、相当、繰上げできるでしょう。

私としては、変動や短期の固定金利を選んでいいのは、
4％程度まで金利が上昇しても大丈夫な方だと思います。

住宅ローンの金利選びは損得よりも、
リスクを回避することの方が大事だと考えています。

住宅ローンは、この位、余裕を持ってつきあいたいものです。

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自己資金が多いと金利優遇になる住宅ローン

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

今日は東京は雪のようですね。
朝、ニュースをみて、思わずカーテンを開けました。
でも、群馬県高崎市では降っていません。

こんなこともあるんですね。


■自己資金が多いと金利優遇になる住宅ローン

今朝の日経新聞に東京三菱ＵＦＪ銀行の広告がありました。

①自己資金20％以上、またはお借り換えのお客さま　【年1.075％】
②お借り入れ総額が住宅建築費または購入価格の範囲内、
　かつ自己資金20％未満のお客さま【年1.275％】

自己資金20％のもとになるのは住宅建築費または購入価格です。
大雑把にいうと売買契約書の金額ということです。

①はその20％の自己資金を準備できる場合（住宅ローンは80％まで）
②は自己資金を20％準備できない場合（住宅ローンは80％超～100％まで）

かつて、住宅ローンといえば、購入価格の2割の自己資金がないと借りられませんでした。
しかし、住宅価格の高騰と、自己資金が準備できないケースが増えたことから、
今では100％融資も当たり前、諸費用まで融資するというケースまで。

同じ物件を同じ返済能力の人が住宅ローンを組んで購入する場合、
銀行としては自己資金の多い人の方が安心して融資することができますよね。

私が銀行で住宅ローンの担当をしていたときも思いました。
ギリギリ審査にパスした人も、余裕でパスした人も同じ金利というのはどうかと。

保証料という住宅ローンの諸費用に差をつけるという動きはありました。
でも、今回のように、金利を優遇するというのはいいですね。
いい顧客を集めることができますから。


とはいえ、なかなか20％の自己資金を用意するのは大変です。
マイホームは販売価格の5％程度（新築の場合）の諸費用がかかりますから、
自己資金25％程度は必要ということです。

3,500万円の物件の場合、その25％で875万円です。

平均初婚年齢は男性30.2歳、女性28.5歳だそうです。
（2008年人口動態統計：厚生労働省）
晩婚化といわれます。独身時代の貯蓄がものをいいますね。


牛込伸幸ＦＰ事務所（群馬県高崎市）
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家の保証、築50年まで。大和ハウスが期間延長

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

今朝は寒いですねえ。
庭のビオラに水をあげようとしたら、外の水道が凍っていました。
何年ぶりのことでしょう。

秋にビオラの種をまきました。
すぐに芽は出たのですが、その後、成長が止まっていました。
でも、数日前、ついに小さなつぼみを発見しました。
↓
http://deji205.exblog.jp/13505356/


■家の保証、築50年まで。大和ハウスが期間延長

家って何年持つんだろう？
自分の平均余命と比べて考えることがあります。

今朝の日経に記事がありました。

↓以下、要約します。
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大和ハウス工業は2月から防水や屋根の補修工事をした戸建て住宅の
メーカー保証を最長で新築時から50年に延長する。
（住宅メーカーの初期保保証は基本構造部分で20年が一般的。）
保障期間中は点検や追加の補修工事を無料で受けられる。

このほか新築住宅の購入者向けには約30年分の大まかな改修プランと
費用を提示する。
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この記事を読むと、すべてが無料で修理できるわけでなく、
屋根など実費の部分も出てくるようです。

ただ、今後かかる費用の目安がわかるのはすごくいいですね。

うちは少し前にシロアリ対策をやっていただきました。
防腐剤の効果が5年で切れるからだそうです。

新築時、5年後にこうした費用がかかることはわかっていたはずですが、
すっかり忘れていました。
（もちろん、シロアリ対策をしないという選択もありますが）


メンテナンス費用はなかなか目安を示しにくいのも確かなようです。
壁などは性能上は問題なくても、何となく古びてきたからという理由で
変える方が多いと、ハウスメーカーの方にきいたことがあります。

大事に使って、長く住みたいものですね。

「住宅」「メンテナンス」「費用」でグーグルで検索してみました。
面白いサイトがありましたよ。
↓検索2位のハウジングナビさんのサイト
http://www.housingnavi.jp/edit/tyosatai/blk3/vol28/index.html

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住宅ローン、返済相談急増

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

「○○ちゃん（長女6歳のお友だち）は、「が」に点々を付けない派なんだって」

今朝の長女の一言です。
そんな派があるんでしょうか？？
それじゃあ「か」になっちゃうと思うんですが・・・（笑）


■住宅ローン、返済相談急増

今朝の日経新聞に記事がありました。
三菱ＵＦＪやみずほ銀行で相談件数が5倍にもなっているそうです。

中小企業に対しては返済猶予という話も出ていますが、
個人の住宅ローンはその対象外です。

現状、

ボーナス払いを減らす
→月々払いが増える

返済期間を延ばして、月々やボーナス払いを減らす
→期間が延びる分、金利負担は増える

という対応が取られています。

上記の対応は、決して金利をおまけしてくれるというものではありません。
それでも当面の対応としては止むを得ないものです。

そして、今後の対策を早めに立てることが大切ですね。

特に、今後、景気が回復したとすると、
金利が自分のお給料より先に上昇すると予想されます。

現状、何とか返済しているという方も、今後、心配があるようなら、
早めに金融機関に相談した方がいいと思います。

返せなくなってから相談に行ったのでは手遅れになってしまいます。

今後、こうやって返して行こう、返して行けるというイメージを
作ることが大切です。

今回はちょっとシビアな話題でした。
ただ、最近、私の事務所でもこんなご相談が多いので、
書かせていただきました。


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フラット35 ローン金利1％優遇

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

週末のスケートはすごかったですね。
わが家の6歳と3歳は、クルクル回ったり、足を上げてみたりと
大はしゃぎでした（笑）


■フラット35　ローン金利1％優遇

日曜日の日経新聞に記事がありました。

フラット35という住宅ローンの金利を来年1年間の申込者に限り、
最長35年のローンの当初10年間の金利を1％優遇する方向だそうです。
省エネや耐震性の高い住宅が対象。

このブログで何度もお伝えしてきましたが、
「当初10年に限り」に注意しないといけません。
金利1％って思った以上に大きいんです。

例えば、3000万円・期間35年・ボーナス払なしで借りた場合、
年利1.6％なら、毎月の返済額は93,331円
年利2.6％なら、108,863円と毎月約16,000円弱差があります。

住宅ローンに限らず、税金の優遇もあるので、

住宅ローン減税は借り入れから10年間
新築住宅の固定資産税の優遇（半額になる）は5年間

と、だんだんといろいろがアップします。

10年後はこうなっているだろう？と夢のマイホームを前に考えてしまいがち。
でも、10年後のことは誰にもわかりません。

対策としては、こうした優遇はなかったものと思って、
その差額は貯蓄して、繰上げ返済に当てるといいと思います。

住宅ローンなど固定費のアップは家計の体力を徐々に奪います。
均等になるような工夫が必要ですね。

ほか、こんなケースが想定されます。

フラット35は全期間固定金利なので問題ありませんが、
変動や短期の固定金利を選んでいる場合は、金利変動リスクが残ります。
→全期間や長期固定に

生命保険で10年更新タイプを選んでいる場合、
保険料は10年ごとにアップします。
→全期間、保険料が同じタイプへ

子どもが大学や専門学校に進学を希望した場合、
その時期には教育費がかかります。
→必要ななる時期から逆算してつみたて

家計は予期できる家計のデコボコをできるだけフラットにするように、
金融商品を選んだり、つみたてできるといいですね。


いよいよ今年もあと1ヶ月。
りんごとみかんで免疫アップさせて、がんばりましょう！

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アメリカ人はマイホームをどう買うのか？

おはようございます。ＦＰ牛込伸幸です。

週末は箱根駅伝の予選会がありましたね。
私の住む群馬の上武大学が3位で通過。
2年連続ですから、実力ついたんですね。
応援したいと思います。


■アメリカ人はマイホームをどう買うのか？

ダニエル・カールさんの講演会でのお話です。
アメリカ人はこんな感じで家を買う（買い換える）のだそうです。

●結婚したら小さい中古住宅を買います
そして、自分で大工仕事をして、その物件の価値を上げる努力をします。
増築も素人がやってしまうそうです。

●こどもが増えて手狭になったら大きい中古住宅に買い替えます
小さい中古住宅はセルフ大工仕事のお陰で価値が上がっているので
買い換えるんだそうです。そして、今回も自分でリフォームを続けます。

●こどもが独立したら小さい中古住宅に買い替えます
老後の住まいですから、暖かく環境のいいところに買うんだそうです。
またまた今回も自分で大工仕事をして物件の価値を上げていきます。
もし、介護施設に入ることになったら、この物件を売って入居するそうです。

随分、日本とは違うなあと思いました。
日本は新築を買って、そこにずっと住むパターンがまだまだ多いですよね。

そのせいもあって、日本は中古市場が発達していませんよね。
どんなにリフォームをしても建物の価値は20年～25年でゼロになってしまいます。
アメリカは100年以上使うのが当たり前だそうです。

アメリカ人は自分で大工仕事をしてしまうそうですが、日本人はどうでしょう？
日本人はきれいな仕上がりを求めるので、かえって物件の価値が落ちるような。

日米の違いがおもしろかったです。
私もこどもたちが家を出たら、小さい平屋の家なんていいなあと思っています。
庭が少しあって、家庭菜園でもできたらいいですね。

ＰＳ.
「金持ち父さん　貧乏父さん」でアメリカ人の住宅買い替えについてありました。
収入が上がると大きい家に買い換える。結果、住宅ローンも少しずつ大きくなる。
さすがに値上がり益だけで買い換えられるワケではないようです。
しかも、今回のような不況もありますからね。


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