楽しむ事が大事だったりする

いつもより早く出動して
通勤駅の反対側に向かいました。

玉砕・挫折した時は
ｲﾂﾏﾃﾞも落ち込んでられません。
未来を考えながら行動あるのみ!


新規の土地が出ました。
歯を食いしばって物件見学です。

380万円　50坪　古家あり

これはもしかしたら
古家を修理したら貸し出せるのでは???

朝の通勤時間で皆さんﾜｯｾﾜｯｾと
通過して行きます

ﾜﾀｸｼだけｳﾛｳﾛｷｮﾛｷｮﾛ。
不審者みたいです。

現地に到着しました。

なるほどﾎﾞﾛいです
鉄柵が錆びて朽ちています。
そして低い土地です。
低い土地は水害が怖いです。

むむむむ
転進ですな。

この様な地道な仕事をしながら
お宝物件を探しておるのです。

普通の人はこんな事やらないでしょう。

でもね
楽しいのです。

ﾄﾞｺかで
『楽しんで仕事している人は無敵』
と学んだ事があります。

楽しんでいる人は
延々と同じ作業を続けられます。
仕事でも遊びでも楽しい場合は
ご飯食べるのも忘れて続けられます。

結果1年でも3年でも5年でも
同じ行動を続けられます。

投資や賃貸経営は
『楽しむ事』

これ結構大事だと思います。

資産運用EXPOで感じた

資産運用EXPOについて
先日ｻｶｷ教授の講演についてお話しました

当日の盛況ぶりはﾅｶﾅｶでした。
とあるｾﾐﾅｰにて講師が
『ﾜﾀｸｼ55歳です。
　少しは年金がもらえるかも知れません。
　40代30代の方々は年金を期待しない方がよいでしょう』

この様な事をｱﾁﾗｺﾁﾗで聞きましたね。

受講している人々を観察したのですが
20～30代の若い人達が前のめりで聴いておりました。
女性が多くて驚きました。
勉強するぞ!と言うﾊﾟﾜｰが凄いです。

講師の方が
『収益不動産を持っていない人挙手をお願いします』

ﾜﾀｸｼは
殆ど保有している人だろうなぁ
と思っておりました所

7～8割の人が
『持っていないけどこれから買いたい!』
と言う人達でした。


若い人達が将来を意識して

これから買うぞ!

と言う気合をﾋﾞﾝﾋﾞﾝに感じました。

それだけ将来に対して危機意識が高いのでしょう

これから不動産相場が下がりそうなので
今のうちに勉強しておくと
暴落後に楽しい事になるかも知れませんね。

運が良い人

圧倒的に運が良くなる方法【#278】

リンクの動画は
かなり深い事を説明しています

運が良い人

と言う説明ですが

投資や起業で成功する人

に置き換えると解りやすいと思います



お勧めの動画ですよ

一人脳内会議を開催

融資審査の結果が返ってきております。
ﾜﾀｸｼの財務状況では借入が難しいようです。

だからと言って物件を買わないで待機する
と言う訳にもいきません。

現状を打破したい！

この一心ですね。

ﾎﾟｲﾝﾄは2つ

○銀行が融資したくなる財務状況

○物件購入用の資金増加

を実現させようと思います。


①銀行が融資したい財務状況は
資産に対して債務のﾊﾞﾗﾝｽが悪い物件です。

去年買った中古で長期ﾛｰﾝを組んだ借入金
銀行は↑この借金は危ないんじゃね？
と思うでしょう。

繰上返済していくﾀｲﾐﾝｸﾞを考えております。

②資金増加の方法は・・・・
どうしましょうかね（苦笑）
土曜日AMに一人脳内会議を開催

繰上返済は資金減るじゃんか
矛盾します
・鬼の節約生活
・ｱﾊﾟｰﾄの売却
・仮想通貨で一発逆転（ﾊﾞｶ）


鬼の節約生活はやろうと思います（笑）
ﾁｮｯﾄ違うかなぁ


・ﾎﾞﾛ物件購入してｷｬｯｼｭﾌﾛｰを上げる
・本腰入れて株式投資を再開

と言うような事を考えておりますね。

ﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝが下がり気味なので
テンションが上がる様に
考えて行動していきます！

資産運用EXPO

資産運用EXPOに行きました
尊敬する投資家　榊原正幸教授（ｻｶｷ教授）
の講演をどうしても聞きたかったのです。

ﾜﾀｸｼが投資を開始して試行錯誤していた時
12年位前でしょうか。

ｻｶｷ教授の株式投資ｾﾞﾐと言う書籍を読んで実践した所
初めて手応えのある結果を掴んだのです。

↑10年前にバイブルにしておりました

・ﾁｬｰﾄは手書きで書く
・福利の力を使う
・株式口座から資金を引き出さない
・買わない時期、保有しない時期を作る
・財務優良銘柄を買う　BPS1000円以上　自己資本比率70%以上
　→この条件は99.9%倒産しません。つまり株が紙屑にならない

ﾃｸﾆｶﾙだけでなくﾏｲﾝﾄﾞ的な事が書いてあった事が
当時は驚きました。

この様な事を実践していったら
徐々にﾎﾟｰﾄﾌｫﾘｵが良化していきました。

さて
このｻｶｷ教授は講演で言いました。

2019年2月株式市場はﾄﾞｽﾝと下げます
2019年6月頃も危ないです

市場が崩れるし選挙もあるので
消費税UPは延期されるでしょう。
（逆に消費税UPが実行されたらされたで市場が下がりますね）
財務優良銘柄は今安いのでｵｽｽﾒですよ。
具体的に
ｺﾏﾂ,ﾏﾌﾞﾁﾓｰﾀｰ,武田薬品,CANON
と言うような銘柄を挙げていました。

講演が終わった時に出口に客が殺到。
ﾜﾀｸｼ一番前の席だったので待機しておりました。

ふと周りを見ると
ｻｶｷ教授が居りました。


近づいて行って挨拶しました。

『10年ほど前に先生の書籍で勉強しまして
少しずつ結果が出てきました。
今でも勉強しながらも投資を続けられております
ありがとうございます！！！』

ｻｶｷ教授はﾆｯｺﾘ笑って
『それは良かったですね。
今度出る本はもっと良い事が書いているので
是非読んでくださいね。』


と言ってくれました。
そしてその本を予約しました。


結局、
株式の分析も
不動産経営も
家計の資金管理も

会計分析が大事なんですよね

これ読んで細かく情報収集します

借入の分析

先日、玉砕したので
色々と思うところがありました。

最初は
『○○銀行は貸してくれないのかよ！ﾁｷｼｮｰﾒ』
とｲｹﾅｲ考えを持ってしまいました

が

結局は
今の財務状態は
銀行が貸し出したくない
理由が
何かしらのあるのだろう

と思い直しました。

自分の財務状態を分析しました。
現在の借入先は自宅を含めて4本

①自宅の借入
残債と残存返済期間を見ました。
最初の借入から12年経過しました
借入額から残債を見て
返済進捗率を出すと32%です。
金利0.5%なのでｶﾞﾝｶﾞﾝと残債が減ります
『ｱﾊﾟｰﾄ売ったらそのｷｬｯｼｭで一括返済出来るよなぁ。。』
と思えます
この借入に関して銀行評価が下がる事は考えにくいです

②ｱﾊﾟｰﾄの借入
返済進捗率は35%
借入から7年でﾅｶﾅｶ返済出来ています。
自宅に比べて返済期間が少ないので
元本がｶﾞﾝｶﾞﾝ減ります。
今年末の残債は1900万円ﾁｮｯﾄです。
ただしｱﾊﾟｰﾄは築29年です。
そろそろ家賃がｶﾞｸﾝと落ちそうな築年数
残返済期間はあと13年あります
銀行評価は下がるかも知れません。

このｱﾊﾟｰﾄ売ったほうが良いのか？
売らなくても一括返済を考えるべきかも・・・

ﾜﾀｸｼが50歳の2023年の残債は1300万ﾁｮｯﾄ
なんだか一括返済も視野に入ってきます。

③新築の借入
こちらは1980万円の物件に
頭金50%で買いました。
だから月々の返済も少なくｷｬｯｼｭﾌﾛｰも出ています。
しかも新しいので空いてもスグに埋められそうです。
こちらの借入は色々な銀行に
『借換しませんか？』
と欲しがられます。
だから評価は下がる事は無いでしょう


④昨年買った中古戸建の借入
借入額は800万円で少ないものの
借入期間は25年。
今年で築20年になります。
要するに築45年位まで残債が残ります。
しかも
金利はやや高め3%
月々の支払いは少ないので『楽勝だぁ』
と思っていましたが
この借入は銀行的に評価を落とすでしょう。

ﾜﾀｸｼが59歳の時点で半分しか残債が減ってません。
これはｲｶﾝです
少しずつで良いから
繰上げ返済をしていかないと
新築物件の借入は難しくなるでしょう


繰上返済をすると資産が減ります
しかし
負債も減るわけで純資産は変わりません。
ﾁｮｯﾄ前向きに繰上返済の作戦を進めようか
と思いました。

その繰上返済の先には新規の借入が欲しい訳です

借金をする為に繰上げ返済をしよう

そんな事を考えました

怪しい訪問者

定期的に競売物件を閲覧しておるのですが
我が家の近所のお宅が競売で売り出されておりました。
https://981.jp/

築9年位の一戸建
売却基準価格が約860万円です。

これ1000万円位で落札出来たらｽｰﾊﾟｰﾗｯｷｰだなぁ。。。

と思いまして
山羊さんに相談しました。

あぁこの物件はキレイですねぇ
これは入札殺到しますよ。
おそらく1500万円位で落札でしょうか。



むむむむ！
1100万円で入札しようか

と言う浅はかな魂胆は隠して（笑）
退散しました。

翌日の事

我が家の周りに怪しくｳﾛｳﾛする車が参上。
スーツ姿の男性2人が
お隣さんや我が家を眺めております。

ﾜﾀｸｼ勇気を振り絞って

あんま
『どうしましたか？』

スーツの男
『あ！いやﾁｮｯﾄ・・・ここの番地はいくつですか？
　道に迷ったようで・・・』

怪しいです。
でもね。ﾜﾀｸｼ解っちゃいました。

あんま
『ここは991番です。
　ひょっとして999番探してますか？競売でしょ？』

999番は競売物件の番地です。
競売落札業者のようです。

スーツの男
『あ！そそ・・そうです。999番を探しています。
　あれ！？既に何件か同業他社が来ていますか？』

あんま
『同業ｻﾝは来ていないです。実はﾜﾀｸｼも競売情報見ているんで　ｳﾌ』


お互いに
(￣ー￣)ﾆﾔﾘ としましたね。

スーツの男達は去っていきました。
みんな欲しいのだなぁ。。。

2月の改札結果を楽しみにしたいです。

山羊さんとの作戦会議

玉砕しながらも
今後の物件購入について
作戦会議を開きました。

今、融資申し込みしている金融機関には
一旦、融資条件を出してもらいます。

厳しい条件が出てきた場合、
ﾜﾀｸｼの属性・財務が良くない訳なので
どこら辺を修正出来るか？
ヒアリングする事にしました。

昨年、融資を受けた戸建物件は
中古なのに長い返済期間になっているので
金融機関にとってはマイナス評価に
なっておるかも知れません

また新たな情報ももらいました
茨城県の金融機関で埼玉千葉に進出してきている

常用銀行（仮名）

この金融機関はかなりイケイケで
住宅ローン融資しておるようです。

千葉県地盤では
千葉銀と千葉興銀が住宅ローンのシェアを
争っていた様なのですが
その二大勢力に割って入ってくる程の勢いだそうです。

常用銀行（仮名）の良さ2つ

○金利が安い！
これは購入者は一番大切な部分ですね

○審査のスピードが速し
これは不動産販売業者さんには
一番ありがたい事だそうです。

通常の金融機関は上記2点の内
どちらかが欠けている事が多いそうですが
常用さんは完璧だそうです

ﾜﾀｸｼも常用さんと
長いお付き合いがしたい！
と思えましたので
一生懸命、購入できる物件を探そうと思いました。

山羊さん（仮名）との作戦会議は充実します
あっという間に1時間が過ぎ去りました

ぎょ・・玉砕しました

素早く融資を通す為に平日の夕方
不動産屋さんに向かいました。

担当の山羊さんは出迎えてくれました
が
顔色が悪いです

『あんまさんせっかく来て頂いたのですが
　あの物件の購入はかなり難しくなりました
　私の責任です。大変すみません』

どういう事か説明します

ﾜﾀｸｼの他に買いたい人が居たのですが
この二番手の方も融資の内諾が取れなかったようです。

ﾜﾀｸｼと山羊さんも一週間、融資内諾に
駆けずり回りました。
何とか二番手に勝ちたい一心でした。

しかし
三番手が現れましてその方は
速攻で融資内諾が取れる属性の方でした。

（通常のｻﾗﾘｰﾏﾝなら住宅ローンの内諾は1～2日で出ます）

売主様は最初ﾜﾀｸｼに売るつもりでおったようです

が

売主様の立場からすると
『融資内諾を最初に持ってきた人』
が一番手なのです

完全なる敗北です。



その事を冒頭のように
山羊さんが謝ってきたのです。
でもね
そこの作戦ミスは
経営者側のﾜﾀｸｼの責任ﾐｽです

本来は週明けに一つの金融機関だけでなく
他行にも打診をするべきでした。
内諾がひっくり返ると思っていなかった
ﾜﾀｸｼの慢心でした。

ﾜﾀｸｼの方が徒労に終わった
山羊さんにお詫びしました。

玉砕しました。
久々に受けた敗北感です

この悔しさを怒りのパワーに変えて
次の物件購入に差し向けます

そして応援してくれた
人達と喜びを分かち合いたいです

買えないかな。。。いや俺は買うんだ！

連休明けの日　優秀な不動産エージェント山羊さんより入電

連休中に買付け申し込みは入ったが
現金でかっさらう買主は来なかったようです。
売主業者さんはﾜﾀｸｼを一番手で考えている
との事

テンションが爆上げします

銀行に融資内諾を貰うために再度資料を提出して下さい

確定申告書や保有物件のﾚﾝﾄﾛｰﾙ、借入の返済計画表
色々な情報をドーン！と提出します。

ちなみにこの銀行は以前
『新築賃貸物件ローンを借り換えしないか？』
『住宅ローンを借り換えしないか？』
『うちの銀行で融資させて下さい！』

ワタクシの財務に高評価を頂きました
借入審査の期待は大です


夜に山羊さんより入電

『あんまさんスミマセン。〇〇銀行はチョット苦しいです
　店舗内審査では
　融資が希望額まで届かない事
　昨年購入した中古物件のﾛｰﾝが属性を毀損している事
　店舗内決済出来ないので本部打診が必要
　本部審査には1ヶ月かかる事』

急いで買うには困難の壁が沢山ありすぎます。

あんなに期待出来る銀行だったのに・・・なぜ！？


山羊さんは担当者が変わったと言っておりました。
この1年で金融庁からのお達しがあったと聞きます。
銀行融資の情勢・姿勢も変わったのでしょう

買えないのかなぁ。。。。
ショックはデカイです。


山羊さんは次の手を考えております。
以下３パタンの作戦を挙げてくれました。

①以前のイケイケ担当者さんが異動した先の
店舗に打診します。
店舗が変わると融資が通る事があります。

②以前購入した時に借りた信金さん2つありました。
　追加融資出来るか？確認取ります

③最近別のお客様でお世話になった地銀さんがあります。
　その担当者さんは投資用ローンもある
　と言っていました。

おおおおお！
メチャクチャ頼もしいです。
本当に山羊さんと一緒に仕事する事は
ありがたいです。感謝です。


この中で何処かの金融機関から内諾を貰えれば
あの物件は買えます。
内諾が出なければ。。。買えません。

いやいや俺は買うんだ！
買って己の人生を突き進むのだ！


ガックリしたりドキドキしたり
ワチャワチャと忙しいのですが

何としても購入したいと考えております。

購入申込を入れた新築物件

不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄ山羊さんより連絡が入りました。

『売主の業者は確実に売れる相手に売りたいようです
　あんまさん明日契約できますか！？
　契約金は売値の5%なので○○円です。
　明日までに準備出来ますか？』

ドーン！と言う感じです

ぶっ飛んだ提案が飛び込んできました。

何点かの課題があります
・現金を準備する→何とかなる！
・重説を読み込む時間が無い
・考えられる問題点を確認できない
・明日の予定をソックリ白紙にする

ここで躊躇しておったら買えません。
そしてﾜﾀｸｼが買える客なのか？
判断されておるかも知れません。

『解りました！何とかしますので
　明日の契約でお願いします』

更に気合が入ります

数分後に山羊さんより入電

『売主業者の担当者からはOKを貰ったのですが
　上席の方から待ったがかかりました』

との事

どうやら３連休の１日目AMなので
もっと見込み客が来る所を見極めたいそうです

例えば絶対的に買える現金客とか来た場合
融資が通るか解らない初めての客（←あんまの事）
とﾒﾝﾄﾞｸｻｲ契約を結ぶよりも現金客の方が楽な訳です。

実際２年前に現金購入の外国人の方に
物件を持っていかれて悔しい思い出があります

ただ現金客も今は少ないです。
持って行かれる可能性は低いです。

色々と作戦を練れるし
山羊さんも物件の事を調査できます。
休み明けに融資内諾を取って
改めて売主さんに持って行く事になりました。
契約出来ると良いのですが。。。。

心のモヤモヤが残ったまま推移を見守ります。

生き方 稲盛和夫さん

大きな時間がポッカリ空いた時に
無駄な時間を過ごしたくないです

自分が向上する為に時間を使いたい訳です

で今まで強いインスピレーションを受けた書籍を
眺めておりました

・金持ち父さん貧乏父さん　ﾛﾊﾞｷﾖさん
・となりの億万長者　ﾄﾏｽJｽﾀﾝﾘｰ
・７つの習慣　９ステップ　ｼﾞｪｰﾑｽｽｷﾅｰ

他にも色々とあるのですが

これを読み返しております


京セラを起こしたり
auを造ったり

【ｽｰﾊﾟｰ経営者】

と表現するには
ﾁｮｯﾄ軽すぎると思えます

宇宙とか信仰とか出てきて
凡人のﾜﾀｸｼには難しい部分もあるのですが
沢山読み返して実践する事が大事です


------------
なんまんなんまんありがとう

どんな時でも感謝の気持ちを持つ

他を利する
------------
沢山の感動するフレーズが出てきます

経営者
成功を夢見る人
何かを頑張っておる人

にお勧めの書籍です

天狗の鼻がポッキリと

税理士先生の勧めで数年前から
1年の事業計画書を作成しております。

今年は
家賃収入がどの位で
色々な経費がどの位で
突発的な費用がどの位で
税金がどの位で

だいたい年末のｷｬｯｼｭ額を確認できます。

今年も作成してみました。
作成して本当に良かったです。
今までで一番、成績が悪そうです（汗）


ｱﾊﾟｰﾄの減価償却が無くなった事
通信費等の支払いを家賃ｲﾝｶﾑに切り替えた事
税金が高くなった事

色々と理由はありますが

昨年の成績が良かっただけに
天狗になっておった鼻を
ポッキリと折られました（涙）
いや自らポッキリ折りました（汗）

何かしら対処をしたいです

改めて気がついたのですが
物件購入時に色々な出費（経費）が発生します

物件を買った年と買わなかった年とでは
翌年の税金ががﾄﾞｶﾝと変わりますね。
物件を買うと経費を使うので
不動産所得が低くなります。
（帳簿上の儲けが減ります）

ｷｬｯｼｭを残す為には
毎年何かしらの物件購入をしていかないと
税金等の支出が増えます。

多くの投資家が目指す

【賃貸経営で年1000万円のCF！】

と言うのもなんだか頷けます。
それ位無いと
突発的な支出に耐えられないのと
次の物件購入の資金が溜まりません。

何としても物件を購入せねば！
と思いました。

お金の事をお話した

ホテルでパーティーに参加しました

幹事役でしたので
同僚と準備を色々しておった所

『いやはや激安戸建が出て明日見学に行くんだ
　今は興奮している。ﾊﾟｰﾃｨどころの心境じゃないわ（笑）』

と喋ってしまいました

寡黙で真面目な青年が

『あんまさんその話をもっと聞かせてください』

珍しくﾜﾀｸｼに声をかけてきたので
ﾁｮﾛﾘとお話しました。

----------------------
3350万円の物件を買った
諸費用込みで3700万円位かかる
700万円を頭金で入れて
3000万円を借入した

月の家賃収入は35万円
色々と諸経費を引いて33万円のｲﾝｶﾑ
ﾛｰﾝ返済が17万円位
手残りが16万円位

この16万円は引き出してはｲｶﾝ

突発的な出費が発生した時に対応できなくなる
１年経過すると・・・ﾅｶﾅｶの金額になるでしょう

この物件を買う為に１年間くらい物件見学を実施した
８０棟は見学した
今では800棟くらいは見ている

株式投資で資金を貯めた
株式の本１００冊は読んだ
不動産の本も１００冊は読んだ

歯を食いしばって節約生活しておる
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そんな事をポツポツと語った所
青年は色々と積極的に質問してきました
『入居をつける為にはどうするのか』
『管理は自分でやるのか？頼む場合はイクラ位か？』
『最初の７００万円は何年で回収するのか？』

ﾜﾀｸｼは正直に回答しました。

少しは青年にインスピレーションを
与える事が出来たでしょうか。
そうであれば嬉しいものです

投資を始めるにはどんな事をすれば良いのか？
どういう事を教えてあげればよいのか？

ﾜﾀｸｼの思考回路がグルグルと回っております。
これはこれでﾜﾀｸｼも勉強になります。
ありがたい事です

物件を見に行った

叩き売りされておる
新築戸建物件に行きました

山羊さんとの仕事は気持ちが引き締まります


各所色々とﾁｪｯｸしました。
安売りされておるので
色々なｳｨｰｸﾎﾟｲﾝﾄが出てきます
--------------------------
・玄関開けて目の前がお隣さんのﾘﾋﾞﾝｸﾞ
・２階のﾍﾞﾗﾝﾀﾞが強烈に狭い
・２階北側の天井がやたらと低い
・１階の採光が悪い→ﾘﾋﾞﾝｸﾞが２階になっておる
--------------------------
実需で購入するのであればﾁｮｯﾄ嫌ですね

でもこのｳｨｰｸﾎﾟｲﾝﾄに
勝るｻｰﾋﾞｽを作り上げる事が
大家の仕事です。

しかもコストをかけずに
ｻｰﾋﾞｽを作り上げたいですね。

購入申込を入れました。
買えると嬉しいのですが。

これから以下の様な仕事が発生しますね
・銀行の融資申し込み
・重説の読み込み
・契約
・金消
・決済
・部屋のｶｽﾀﾏｲｽﾞ

またしばらく忙しくなりそうです。
楽しい忙しさですね