住宅を買って一番良かった事

ファイナンスを勉強するキッカケになった事ですね。

膨大な残債。
これをどうやって返済して行くのか？
ズッシリと背負った重み。
これを何とか軽くしたい！！

そんな気持ちで投資の勉強を始めた。

投資は面白い。
資産は減ったり増えたりするが、
資産とは別な所で

学びがあり、
経験を積み、
知識が蓄積され、
己が成長する。
人生が変わった。

これはナカナカ楽しい事ですよね

自宅購入をした事がキッカケだ。

新築購入の失敗（一番大きな失敗）

○積算評価が出ない
　積算評価とは銀行が評価する土地の値段と建物の値段である。
　
　土地値は路線価×平米数で算出する
　
　以下のサイトで必ず確認しよう
　http://www.chikamap.jp/commit.asp
　
　3000万円の住宅があるとする
　1.土地値が1200万円だとすると建物は1800万円
　2.土地値が1900万円だとすると建物が1100万円
　
　出来るだけ土地値割合が高い物件が良い
　なぜなら建物は年数が経つと減価する。
　土地は余程の天変地異が無い限り減価しない。
　
　銀行は木造建物の建築平米単価を15万円前後で評価する。
　100㎡の建物はおよそ1500万円と評価する。
　90㎡ならば1350万円。
　と言うように建物原価を算出しよう。
　
　土地と建物の原価を算出する事で
　公平な定価（積算評価）が分かる。
　将来的に売る時や賃貸に出すときに有利になる。
　
　10年前に購入した自宅。
　土地値と建物を合わせた
　積算評価は2800万円位だったが、
　実際には3580万円した。
　実に積算評価より780万円も高く買った。

　（今から思えば売り方が上手であった。
　　庭に草木を植えていたり、砂利を敷いていたり
　　網戸も最初から付いていたり・・・
　　過剰なサービスが多かった。）

　1年前に購入した戸建ては
　積算評価が2600万円だったが、
　実際には1980万円
　積算評価より600万円安い。

　売却時や賃貸に出す時、
　多くの場合、積算評価をベースに価格が決まる
　
　更には35年間で1度くらいローンの借換えをするかも知れない。
　そんな時も積算評価より高値で購入していれば、
　残債が多くて苦戦もする。

　この積算評価はあらゆる事に関連してきて
　かなり重要だ。
　しかし多くの人は積算評価の言葉すら
　知らずに住宅を購入するのだ。

不動産購入で良かった事（カッコイイ建物）

高い物件を好んで買ったのは単純な理由だ。

カッコ良かったのだ。

・外壁はタイル調のサイディング。
・リビングイン階段
・ウォークインクロゼット
・間仕切り式の稼働棚
・6畳の広いベランダ
・18畳のリビング

まぁファイナンス目線からすると
眼を塞ぎたくなる様な、贅沢な仕様だった。
オカゲで積算評価より大分高い物件を買った。

購入後、3年間だけ
エッヘン。
と言う気持ちになれる。

でもまぁ10年も住むと愛着は湧きますよ。
けなす様な事は言いたくないっすね。

不動産購入で良かった事（車の停めやすい場所）

我が家は住宅地が袋小路になっておる。

つまり通過する車は基本的に入って来ない。

だから交通量は非常に少なく
安全な住宅地だと思う。

また子供達が家の前で遊んでも少々安心がある。
今の時代、家の前の道路にチョークで落書きをして
遊べるのだから、ある意味豊かだと思う。

また交通量が非常に少ないので、
家の前に1台位駐車してもあまり迷惑にならない。

来客があっても車を停めやすい事は
ナカナカ良いポイントだ。

そんな所は購入前に気が付かなかった。

不動産購入で良かった事（ご近所さんに恵まれた）

ご近所には同じ様な世代の人々が多い。
引越し当時は夫婦二人のお宅が多かった。
小さい子供が居るお宅も何件かあった。

小さいお子様繋がりで
ご近所付きあいが始まると思う。

子供の居る世帯が集まってBBQをやって
盛り上がっているのを見た。

我が家は子供が居なかったので
ご近所付きあいのキッカケが無くて
孤立しているんじゃないか？
と　チョット焦った時があった。

子供を授かった。
お向かいサンのお子様と数日の差で産まれたのだ。
住宅地内で同じ年に産まれた子供達は
11人居る。
これがキッカケで急激に仲良くなれた。
ありがたい事だ。

またチョット頑張った価格帯だった事もあるのか？
ワタクシなんぞより遥かに高属性の方々が多いようで
大変、行儀の良いお宅が多い。
逆にワタクシあんま家が行儀悪くならないように
頑張って生活していたりする（笑）

更に価格帯が上がると
高級車ばかりのハイソな住宅地になり、
あんま家はカナリ行儀の悪い一家になっていただろう。
そもそもその様な住宅は購入出来ないが。

その様な住宅地の属性のギャップには気をつけたい。
難しいかも知れないが。

他に20歳位世代が上のご家庭もある。
お子様は成人している。

この様なご家庭は近所付きあいがあまり無いようだ。
チョッと可哀想な感じもある。

まぁ近所付きあいがある事が
ハッピーだとは思わないけどね。
付き合いが親密になり過ぎて苦痛になっておる
奥様もいると聞いた事もある。

ご近所に同世代が居て
相談出来たりする事が出来るのは
ある意味ハッピーな事だと思う。

不動産購入で良かった事（低地の物件）

低地の物件はお勧めしない。
低地は河川が近くに流れている事が多い。

大雨が降った時、浸水する地域がある。
我が家の付近の低地には毎年のように
浸水するエリアがある。
駅前なのに空地があるのだ。

毎年のように
『ここ10年では最大級の大雨が・・・』
なんてニュースを耳にする。
購入場所は大事だ。

たまに低地で安く売りに出ている物件がある。
でもその様な物件は浸水地域だったら危険だ。
売れ残っているので安いかも知れない。

更に河川が近いと、地盤沈下の恐れもある。
年月が経つと家が傾くのだ。

その様な土地の物件は買わない事にしている。

ある不動産屋さんの話で
『実家が低地で浸水した。引越せないのでジャッキアップした。
　800万円かかった』
そんな恐ろしい事があるのだ。

低地のヒント。
住所に水に関係する漢字が使われている事が多い。
沢・河・川・池・鴨・浜・江・・・・色々ある。

反対に低地じゃない住所名
台・丘・岡・山・・・・
色々あると思うが地名は結構ヒントになるのだ。

市役所のHPでハザードマップ等があるので調査した方が良い。

不動産購入で良かった事（多くの物件を見た）

不動産投資をしているので
今まで物件は300～400件は見ていると思う。
こんな数はヒヨッコで有名な投資家は
2000とか7000とか見ているそうだ。

自宅購入時は15～20件位見た。
絶対に沢山見た方が良いですね。

アパートに住んでいたワタクシ。

初めて見た1件。

部屋、
建具、
部材、
水周り、
間取り
色々な項目あるけど
全て素敵だなぁ！！！
と感動した。

ところが何件も見る事によって
『このキッチン安普請だね』
『このリビング若干狭いね』
『風呂が広いね』
『吹き抜けあると良いなぁ』
『吹き抜けデカすぎて空調が厳しいんじゃね？』

色々思う所が出てくるのだ。
夫婦で好みが固まってくる。
最後の方は以下の
項目を優先的に探した。
-----------------
・リビング広い
・日当たりが良い
・収納多め
-----------------

今なら優先する所は変わるけどね。
何件も見る事をお勧めする。

10年後20年後を考えなかった。

素敵なオウチ。
素敵すぎるオウチ。
自分には出来すぎたオウチ。

チョット背伸びしても欲しい！

チョット住宅ローンが厳しいけど、
頑張って購入しよう！！

と購入した。
素敵なオウチに住む事が出来た。
チョット返済が厳しいけど頑張ればイイや！

***************

最初の10年は気持ち的に頑張れた。

ところが

10年経つと築10年のオウチ。
外壁のコーキングも朽ちてきた。
塗装の剥げかかっている部分もある。
室内のクロスも貼り合わせの隙間が目立つ。

『素敵なオウチ』からグレードダウンしている。

『素敵』じゃないのに
返済額はまだ頑張っている金額だ。

必ず返済はする！
しかし
『素敵』じゃない為
返済モチベーションはやや低下した。

築20年になったら、ソコソコボロい建物だ。
モチベはなおさら低下するだろう。

10年後を考えずに
安易に頑張っちゃおう！
とローンを組んだ事を反省している。


今は銀行借換や引っ越し等を作戦立てている。
決して返済からは逃げませんよ
また良かった点として
チョット背伸びしたローン返済なので、
金融知識についてカナリカナーリ、勉強する事になった。
良い作用もありました。

窓の事

物件購入前は窓が多くて
日当たりが良くて素敵な建物だなぁ♪

と思っていた。

と　こ　ろ　が！！

アパートに住んでいたワタクシは全く知らなかったけど
カーテン代が鬼の様に高いのですね。

希望のカーテンを選び
カーテンの見積もりを出させたら・・・
４０万円！でした。
見積りを見て

『窓が多くて素敵だなぁ』

なんて気持ちは吹っ飛びました。

結局、お客様が来るリビングと
毎日使う寝室だけ、発注した。

他の使用しない部屋のカーテンはニトリで購入（笑）
結局20万円位かかった。

さ　ら　に　！！

年末の大掃除。
窓が多くてカナーリ苦戦を強いられる。
毎年、１日がかりで窓掃除をするのだ。

上下にスライドする窓！
あれは鬼の様に拭き掃除が面倒だ。

ここら辺も考えて購入するべきだった。

エクステリアの綺麗

これはデベロッパーの作戦だった。

庭に垣根があり、
周りには砂利が敷き詰められ
成長途上の樹木が植えられて
大変綺麗であった。

『今まで１０軒以上見学してきたけど、
　こんなに綺麗な外構は無かった（感動）』

物件に惚れ込んだ。

あとから試算すると自分でやれば
５０万円以内で外構を作れた。
しかしあのエクステリアで150～200万円は
物件価格が高くなっていたハズ。

そこら辺も勉強不足だった。

住宅ローンの組み方

2006年当時
『金利はこれから騰がっていく』
とささやかれていた。

少し勉強して、
3割を変動金利（1.4%）
7割を35年固定金利(2.8%)
で借入した。

変動金利は将来的に上がる（と思う）
変動金利が3～4%とかに上がったら返済が苦しくなる。
だから変動の割合は3割にした。

将来金利が上がった時、変動金利の残債を繰上返済出来る様に
現金を貯めておこう！

と言う作戦だった。

---------------------------
10年経った今。
意に反して金利は下がり続けた（汗）

10年を振り返ると・・・
最初から変動金利100%で返済していた場合、
今までの返済総額が約100万円安く済んだ事が分かった。

ナカナカへこんだ。

更に！
残債は200万円も減っていた。。。。
合計300万円損した事になる。

これは金融情勢の結果論だ。
しゃーない。

さてさて2016年の今！
住宅ローンを組む場合、どの様に組むだろうか？

ワタクシは10年前の作戦が固いと思う。

3～5割を変動
5～7割を固定(15年以上)

将来的なインフレのリスクヘッジになる。

実際、いくつかの銀行マンに
『この返済方法が一番固いですね。
　よく勉強されましたね』
と言われた。

オール変動でも良いと思う。
残債が早く減る。

その場合は
・頭金を多めに入れる
・金融資産を貯めておく

２つの作戦が有効だ。
『金利が強烈に上がった時』
にいくばくか返済出来る様にしよう

新築購入の失敗（高い価格で買った2）

○値引き交渉

　住宅は値引き交渉が出来る事が多い。
　これを知らないと売値価格
　そのままで購入する事になる。

　売主は値引き交渉が入る事を
　想定して高めに価格設定をする。

　『この物件、欲しいです！欲しいですけど
　　200万円位値引きしてくれると嬉しいなぁ』

　とお話しすると結構値引してくれる事が多い。

　1年前の戸建ては最初の価格が2480万円。
　3月の決算期に大幅値引きで2180万円で売りに出た。
　そこへワタクシが1980万円で購入したい！
　と言ったらナント購入できたのである。
　
　逆に10年前に購入した自宅。
　3580万円。ウーン高いなぁ。と思っていた。

　ところがこの住宅メーカーの戦略で
　営業マンは言った。
『当社は値引き交渉は応じていません
　売値のままの価格で購入してくれるお客様を
　優先します！
　来週にはこの物件は無くなりますヨ。
　どうしますか？』

『ナイスなデザイン』と
『強気の営業』に負けてしまった。

　※高い高い！と言いつつも今の自宅は愛着もあるし
　　気に入っているのだ。

株式市場

株式市場がナカナカ下げまくっています。
日経平均は2015年6月　20,952円を天井にして
2016年1月　17,509円徐々に下げてきた。

2015年11月頃にチョット盛り返したけどね。
6月の天井を超える事は出来なかった。

20952円を天井とすると・・・
-25%は15714円
-20%は16761円

16700円となると大分近づいてきましたね。

そろそろ買ってみたくなってきた。
騰落レシオも十分に下がっている。

http://www.opticast.co.jp/cgi-bin/tm/chart.cgi?code=0188

ドゴで下がるかは誰にも分からない。
買うのであれば逆指値をしていこう。
更に全力買いでは無く資金の3～5割で買って行こう。
暴落しても再度買える資金を残しておこう。

新築購入の失敗（高い価格で買った1）

○購入時期
　2006年に購入したのだけど、
　いわゆる不動産価格が高い時期だった。

　7～10年周期で高い時期低い時期が訪れる。
　2009年頃はリーマンショックの影響で
　物凄く安くなった。
　2014年頃以降、不動産価格は高い時期になっている。
　2016年はやはり高いですね。
　しかし2015年に購入した戸建てはだいぶ安い価格で購入した
　ので、安い物件が全く無い！と言うわけではない。
　

○無駄に広い家
　多くの住宅を見学した結果、
物件の良しあしが分かるようになった。

　しかし目が肥えてきて
ドンドン良い建物が欲しくなっていった。

　結果、大きな建物の物件に夫婦二人で一目ぼれ
　広いリビングに広い寝室で喜んだ。

　しかし
掃除は大変だし空調の利きが悪い。
　さらに空調が全開で回る
お蔭で光熱費が高くなった。

　それでも友人を呼んで
　『広いリビングで楽しいぞー♪』
　と思っていたが、
　築5年もすると来客は殆ど居なくなる。
　無駄に広いのだ。
　まともに使用していない
　物置の様な部屋が1つ存在する

新築を買うと言う事

住宅を購入検討している人に向けて書きたい

ワタクシは新築の戸建を2回購入した。
アパートを含めて物件は4回購入した。

結局、住宅購入は
多くの人が意識していないが
資産を購入する行為になるのだ。

まぁ失敗と成功が多くある
初めて購入する人には少しは
参考になるお話が出来るかも知れない。

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失敗を箇条書き
------------------
1.高い価格で買った
　購入時期が悪かった
　無駄に広い家を購入した
　積算評価が出ない物件だった
　値引き交渉をしなかった

2.住宅ローンの組み方

3.エクステリアが綺麗

4.無駄に窓が多い

5.10年20年後を考えないで購入した

これくらいだろうか。

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良かった点を箇条書き
------------------
1.多くの物件を見た

2.低地ではなかった

3.カッコイイ

4.ファイナンス勉強のキッカケ

5.ご近所さんに恵まれた

6.車の停めやすい場所

7.行き止まりの場所

これくらいかな。

上記項目をポツリポツリと
書いていこうかなぁ。と思う。