明るくなってきたら・・・

冬の間に色々な問題が発生していたが
1個づつコツコツとクリアしてきた。
なんだか景色が明るくなってきたように思う。


ワタクシ体調も復活。
カミサンの体調も徐々に回復。
子供も成長し手がかからなくなった。
保育園の送りも卒業だ。
空室も埋まったし、管理会社とも絆が深まった（ように思う）
こないだ売買不動産のオニイサンと飲みに行った。
お互いの情報を交換して素晴らしい時間だった。

心に余裕が出来るのは良いことだ。
以前までなら『さぁ遊ぶぜ～』と考えていたね。

しかし今はチョッと違う。

この心に余裕のある今の時期に、物件を1件追加したい。
朝晩、物件を探している。
22:00に帰宅しても25:00まで、中古家あるいは土地を探している。
そんで
『これを○○円で買って□円で賃貸に出して、家賃収入は△年で○○円。ウフフフ』
と妄想するのはまことに楽しい。
だから心に余裕はあるのだが忙しいのだ。

なんでワザワザ忙しく生活するのか？

理由は3つ

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1.空室が発生した時にかかるストレスを回避するには
　収益物件を増やす事が大事だ。
　『8部屋中1部屋空室』『38部屋中1部屋空室』だと
　ストレス負荷は断然に違うだろう

2.キャッシュフローの増加
　これは単純に不労所得（正しい言い方は投資リターンかな）
　を増加させたい。
　現在の目標は、自分の給与所得くらいまでは持っていく事だ。

3.生活スタイル変更へのリスクヘッジ
　おそらく5年後の生活スタイルは今と激変している・・・と思う

　既に確定している事は・・
　・子供が入学する事。保育料が不要になる
　・勤労所得が減る事（勤務先の業績悪化）

　未確定だが考えられる事
　・カミサンが専業主婦になるかも知れん→1馬力の生活
　・会社をクビになる。あるいは無茶苦茶多忙になる
　・首都圏直下型地震等の天災による生活変化＆市場変化
　　↑これ等は結構考えられるのですね。
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上記の事を考えると、今は『さぁ遊ぶぜ～』となれないっすね
今は気合が入っているので、電車の中、車の中、寝床、どっこでも
『本』と『スマホ』、『勉強用のオーディオプレーヤー』
3種の神器を持って勉強している。


そして必ずもう1つ、土地だか中古物件を購入しよう！

今やるべき事

最近は本当に不動産価格が高騰している。
株式相場はチョッと踊り場的に下げているけど。

今朝2時間程かけて、千葉県北西部の中古戸建て物件を探した。
事業的に魅力的な物件は見当たらない。
『一応見ておこうか』と言うクラスの物件も4件位だ。

2年前は二時間探せば魅力的な物件は2～3件は出たし
『一応見ておこうか』クラスの物件は10～20件出てきたものだ。

3年前に栃木県の大田原市の高利回りアパートを見に行った。
2800万円で利回り26.1%だった。

先週、不動産屋から来た物件明細を見たら住所が一緒！
おんなじアパートが売りに出ていたのだ。
これが、お値段4500万円！！！
そんな相場だ。

今は安易に不動産を買ってはイカン時期なのかな。
ただ株式でも同様だが、そうそう高値圏の相場は長期間続かないと
考えている。

オリンピックやアベノミクスで好景気が続くと誰もが思っているが、
この好景気が終わった時、つまり6年後のオリンピックが終わった後。

どの様な景色になるのだろうか？そんなに遠い未来ではない。
そんなにバラ色の好景気ではないと思う。
シドニー、アテネ、北京、ロンドン、オリンピックの後の開催国の
景気はナカナカの暴落っプリがスゴイのだ。

ワタクシが投資を始めたのが32歳で今40歳。
本当にあっという間に8年が過ぎ去った。
6年なんて本当に近い未来だと思う。

今、イケイケの投資家が沢山いるが、
どれだけの人が景気の波が逆回転した時の事を考えているだろうか？

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今、ワタクシが考えているのは・・・

1.不景気になった時、資産（株式も不動産も）が安くなる。
　その時に購入できる資金を準備しておこうと思う
　給料収入とインカムゲインで作った資産を無駄遣いしない。

2.購入する為には自分のアンテナを磨いておく事が必須。
　その為には株式相場と不動産相場を定点観測しておく！
　好景気の時でも安い物件はポロリと出る事がある。

3.安定した事業経営の為、信頼できる業者と、良好な関係を
　構築する事。
　管理不動産屋、売買不動産屋、内装業者、外装業者、税理士、先輩大家さん
　等々とコミニュケーションを取って行きたい。

4.新たな知識を吸収して勉強をし続ける。
　そして5～10年後の自分を常に頭の中で思い描く事。

上記の事を肝に銘じて行動していこう。
今のようなテンションが高まらない時期でも
前を向いてポジティブに考えていく事が大事だと思う。

春だ。光が見えてきた！

なんと約2週間で3部屋の入居者が決まりそうだ。
まだ確定ではないので、大喜びできない.

が今回の3部屋空室は本当に辛かった。
4部屋空くとローン支払いと家賃でが相殺になり
収益なし！と言う事業になる。
そうなるとなんだか事業ではなく趣味！？の様な状態になる。
管理会社には本当に感謝だ。

入居契約の際には何が決め手になったのか？
をヒアリングしたい。

入居グッズオマケは効果あるのか？
新品家財は効果あるのか？意味が無いのか？
はたまた立地なのか？家賃なのか？

そこら辺を掴んでおきたい。

1年前のワタクシならば
『満室だぁ！さーて遊び計画を立て旅行へレッツゴーだぜ！』
と浮かれていただろう。

しかし。
今回の3部屋空室で事業経営の厳しさを思い知らされた。
順調な時ほど遊ばないで次なる試練の為に準備せにゃイカンね。

今後のやる事リスト
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・入居前に外回りのケルヒャー掃除
　　　→古いアパートなのに綺麗な建物だよ！
　　　　と言う姿勢をお客様にアピールしたい。


・高齢者・外国人向けの賃貸経営ノウハウの勉強
　　　→将来的にニーズが高いし家賃を上げて募集出来るかもしれない。


・新たな収益物件の獲得
　　　→今のアパート1棟では空室が増加した時に思いっきり収益が悪化する。
　　　　経営を安定させる為には、2棟3棟と増やす事が大事だ。


・投資地域の分析
　　　→市川・船橋・松戸・柏の各市の地図を買った。
　　　　この地図で次なる投資地域のニーズ分析を進めていく。
　　　　嫌悪施設やショッピングセンターや駅を記して
　　　　人気の地域と土地の価格のバランスが良い所を探していく。


・管理会社との交流（営業）
　やはり入居付けには管理会社のパワーが必要だ。
　関係を密にしてコミニュケーションを取っておきたい。

・賃貸経営の中級者になるべくスキルアップ
　まだまだ自分はヒヨッコだ。
　しかし色々な経験を積んでいるので、成長は出来ている。
　更に勉強をしていこう。本やDVD、CDでドンドン吸収していきたい。

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これからも勝負を続けて行こう！

転換期

色々な不動産コミュニティに参加して、色々な情報を得てきたが
情報過多で若干インプット効率が悪い。
インプットがウマく行ってないので、
アウトプット（実行・結果）もウマく行ってないかな。
本を書いた大家さんも説得力があるのだけど、
その人達の言っている事を鵜呑みにして
勉強しないで物件を購入するのは・・・
チョット踊らされている感が否めない。




今までは有名な大家さんのコミュニティ情報を取得したり
メールマガジンを読んだりして情報を得ていた。
そこで紹介があった書籍を読んだりね。

凄く勉強になる。

しかし1～2年で経済情勢がこれだけ変化しているのに
『買いましょう！銀行が融資してくれる今はチャンスだよ』みたいな
あおり情報も多い。
株式投資から入っていったアタクシにはチョット違うんじゃないかな？
と疑問に思っていた。

最近、メジャーじゃない不動産投資家や不動産屋担当者の高レベルなブログを発見。
アタクシが疑問に思っていた煽り情報の事も書いてあったりして
非常に勉強になる。

特に不動産投資に特化していない人の文章は、非常に説得力がある。
クレバーな文章で素晴らしい。
ワタクシの様な垂れ流し駄文ではなく、筋書きだって練られている。
そういう人のブログを見ると

物凄く自分の脳が活性化されるのだ。

『1棟だけでは空室が重なった時ツライな』

『どうすりゃいいのか？２棟保有すれば安定度はUPするな』

『しかし一人暮らし物件は入居期間が短いからファミリー物件がほしい！』

『銀行ローンもチョット今は怖いから現金で買える中古戸建だな』

『リタイヤする為の毎月の目標キャッシュフローはカリスマ大家さんが１００万円！
　と言っていたが俺は５０万もあればイイや。』
　
『給与所得じゃないキャッシュフローが５０万もあれば会社通勤しながらも
　色々旅をしながら人生楽しく出来るだろ』　

色々な戦略が明確になってくる。
チョット勉強方法の転換期かもしれない。

マイナーな優秀な人のブログでしばらく勉強したい。

経営する事

大分久々でゴメンナサイ。

しかしまぁインフルエンザになって仕事復帰してから
クソみたい忙しくなっちまった。

ただ今の勤め先は経営がチョットヤバい感じになってきた。
前からか？苦笑

給料も下がるし、来年度のボーナスも怪しい。
要するに資金繰りがウマく行ってないのだろうな。

打つ手打つ手がダメダメな方向に向かっている。
沈んでいく船と言うのはこういうモノなんでしょうか。

今は自営業の方を更に頑張らないとイカン！と危機感を持っている。

経営と言うのは舵取りをする社長が（この場合アタクシね）
『あっちに向かうぞ！』『ここは慎重に！』とか
ビシバシ決定作業をするモノだと思う。
その為には経理的な事や営業戦略を把握してビシバシと
決定事項伝えて部下や取引先に宿題を出せばよいのだ。
そうやって問題解決をして舵取りをしていくと経営が安定していく。

決定事項を下す為に現場（アパート）に行ったり、
パートナー業者や専門家に相談・情報収集をしながら問題解決を行なう。

アタクシはこの時『現場を見る』事が好きだ。
経営上大事な方向を決定する時に現場の問題点から
色々なストーリーが見えてくる。
ストーリーを奥深く探っていくと根本的な問題が見つかったりして
解決を図るのだ。

アパートの空室が3部屋になっちまった。
かなりテンションダウン。
キャッシュフローが殆ど出ない。困ったもんだ。
今は結構色々と勉強中。
なんとか打開策を見つけて先手先手で問題解決をして行こうと思う。