引越しもありだな

先日退去した築1年目の戸建物件を見に行った。
クリーニング前なのでゴミが落ちていてバッチイ。
もう中古物件になったね。
でもしかし！バッチイのだけど、チョー綺麗だ。
設備も新しいし建物としては、我が自宅よりランクは上だ。


現在、ワタクシは築10年の木造住宅に住んでいる。
10年住んだので思い入れも出来た。
これはこれで大事な建物だ。

10年経ったのでメンテナンスも必要だ。
あと2年したら屋根と外壁の塗装（130万円）をせにゃイカン。
終の棲家にすれば、15年後もう一回塗装をするだろう。
その10年後、つまり今から25年後には建て替えないとイカンかも知れない。
なかなか出費が嵩みそうだ。


賃貸新築戸建はローンも安い。ローン期間も短い。
修繕費もしばらくかからない。

ウーン。。。
こっちに住んだ方が楽じゃね？思ってしまう。

なんだか今の自宅を
終の棲家として修繕しながら生活していくより
10年位経ったら次々引越す方がインジャネ？

『楽なローンの物件に引っ越す』とか
『現金で買える中古物件に引っ越してリノベーション』とか
そんな作戦を考えても良いかもなぁ。。。
と思ったですよ。
ローン支払が下がるので、貯蓄スピードが上がる。
ドンドン物件も増えるんじゃないか？

モチロン子供の通学もあるので、上の子が小学校を卒業したタイミングとか
下の子が小学校中学校を卒業したタイミングとかあるので
エイヤー！と引越しは出来ないが。

20年位経ったら仕事もしていないだろう。
そん時は首都圏に住む必要もないよなぁ。
旅や登山三昧の生活をしたいね。
それなら空港やICへのアクセスが良い地方都市を探して、
そこに引越して生活しても良いよなぁ。。。

引越しするのもありだよなあ。

そんな事がグルグル頭を駆け巡っている。

チョット空気を抜こう。

2012年頃から物件活動の事で、必死に走り続けてきた。
意識的に頑張ってきた事もあるが、そろそろモードを切り替えて
緊張感のある脳ミソ空気を入れ替えて、走り続ける事を抑えていこうと思う。

この先10年ズーット緊張感のあるまま走り続ける生活は
ワタクシにとって『Happy』な事ではない。

頑張る事を止める訳では無い。
これからはソコソコ頑張って、少しは遊び、少しずつ勉強を重ね、
家族や友人との時間を大事にしていこう。

お金を増やす事が目的じゃない。

『幸せだなぁ』とどれだけ感じる事が出来る人生であるか。
そこが重要だ！

と思っている。

空室を埋める！！

現在、空室が3つある。
1.新築物件(12.5万)
2.築48万年の物件(5.5万)
3.アパートの1部屋(4.1万)

3つとも空室対策をする仕事は、なかなか精神的パワーが要るね。
しかしまぁ根性で乗り越えて、なんとか入居を付けたい。

3つ入居が決まると、月の家賃収入が22万円向上する。
そんな景色を思い浮かべながら、モチベーションを上げて上げて
精神的パワーを燃やして頑張ろう。

出来る！出来る！出来る！必ず出来る！（引用:カーター校長）

近い将来、ウキウキしながら生活している事を信じて頑張って行こう！

将来を意識しながら生活する

仕事して家事をして、ワッセワッセと日々を送ると
津波の様に流れてくる作業をこなしながら生活を送ってしまいがちだ。

毎日、起きて子供の世話をしながら慌ただしく保育園に行き
通勤電車にゆられて、会社に行き仕事をこなして、退社したら
自宅でハードな育児。子供を寝かせてようやく食事。
酒を飲んで夜が更けていく・・・・

そんな日々に流されがちの生活だ。

しかし！
どこかで一旦立ち止まって考えよう。
このままの生活を続けても人生に変化は無い。
5年後、10年後、どうなりたいか？
このままだとどうなってしまうのか？
常日頃から脳ミソに疑問を投げつけよう。

『このままじゃダメだ！』
『イツか病気になる』
『勤め先が無くなるかも』
『イツかクビになるかも』

と言う回答が出てくる。
『何か変えないとイカン』
『俺、10年後は○○の様になりたい！』
と言う思考になる。

その結果、投資活動をしたり
色々な勉強をして自己投資をしたり、
失敗を記録したり・・・・

モチベーションを高く維持して
能動的且つ生産的な行動をするようになる。

32歳の時に住宅ローンを背負って10年後の自分を考えてみた。
当時『ヤベー！このままではイカン！』
と強烈に思った。

色々な勉強や投資活動をしてきた。
現在、32歳の時の目標風景より、良い風景になってきている。
（まだまだ、ひよっこの未熟者だけど）

将来を意識して行動しよう。

キャッシュフローを出す！

前回のブログに
2棟目の収益物件が買えた理由として
・株式投資の収益があった事
・1棟目の物件の収益があった事
と挙げた。

あともう一つ大事な事があった。

・支出を抑えて生活している事


要するにキャッシュフローを大事して生活している。
収入インカムに対して支出をかなり抑えて生活している。
20万円入ってきたら15万円でどうやって生活するか！？
あるいは12万円でどうやって生活するか？
そんな事を虎視眈々と考えて作戦を練っている。

毎月キャッシュフローが出るので、イツしかキャッシュストックが溜まる。
実はそのキャッシュストックで新車を買ったり、海外旅行に行ったり出来る。
10年前は実際にそうしていた。
でも今はそんなは事しない。

ストックは出来るだけ『資産』と交換する事にしている。
『資産=自分のポケットにお金を運んで来るモノ』だ。

具体的には株式であったり、収益物件であったり。
そういうモノを買っている。

車は50万円の中古で良いっす。
投資生活で年間500万円位の収益が出せるようになったら・・・
机上では5年で2500万円の収益が出せる。
そしたら収益2500万円のウチ1/10～2/10位の250～500万円の
車を購入しても良いかな。

年間500万円の収益が出せるようになったら1/10以下の
30～50万円の旅行に行っても良いかな。

そんなスタンスだ。

ハタから見るとビンボーでケチに見えても全然構わないのだ。
キャッシュフローを出してストックを貯める生活。

そんな考えの下で行動している。

経済力ある？

古くからの友人がメールをくれた。
親しいのでワタクシが収益物件を購入した事を知っている。

そのメールの中で
『また物件購入したんだね。あんまは結構、経済力あるのだね』
と言ってくれた。

物件をビシバシ買っているのでハタから見ると
経済力があるように見えるのかも知れない。

しかしそんなに経済力がある訳では無い。

ワタクシは普通の中小企業のサラリーマンであり同年代のサラリーマンと比べると
勤労所得の収入は平均以下だと思う。
普通に住宅ローンをかかえており、
自家用車は12年落ちの安い中古車だ。
着ている服もヨレヨレのカッコ悪い洋服だし
新しい洋服は大抵ユニクロだ。

普通に見れば、ケチなビンボー人に見えるハズだ。


2棟目の収益物件を購入出来たのは
勤労所得が高かった訳では無い。
・株式投資の収益があった事
・1棟目の物件の収益があった事
に尽きると思う。

これは福利が効いた状態だと思う。

１才１億円

成功した高齢の経営者が言ったそうだ。

『人はイツか死ぬ。人生には1歳1億円の価値がある』

感銘を受けた。
人生には限りがある。イツか死ぬ。

ワタクシは42歳か。
35歳の人はワタクシより7億円の時間的価値を持っているのだ。
ワタクシの子供は8歳だ。
ワタクシより34億円の時間的価値を持っている。

52歳の人より１０億円分の時間的価値を持っているのだ。



1年1億円。なかなかシックリする数字だ。
1億円分の時を過ごすのだから、
無駄な時間を過ごすのは極力しないようになる。


時間的な価値として考えると

『人生の1年間には1億円の価値がある』

と肝に銘じよう
１億円の１年間を自分の知識向上の為に使えば
かなりの成長を遂げられると思う。

経営の利点

賃貸経営の良い点として責任と決定権が
全て自分にある所だろう。


組織図の様な話をすると
自分は社長だ。一番上にいて、その下に
賃貸屋さん、売買屋さん、内装屋さん、電気屋さん
ガス屋さん、水道屋さん、
その他多くの人がぶら下がっており
指示・折衝をして運営していく。


従業員の様に
『上司のクダラナイ命令』や『取引先からの無茶な要求』
をせにゃイカン！と言う事が無いのだ。

誰かに命令指図されてやる仕事は無い。
自分が頑張れば頑張るほど、結果が出やすい。
その代わり失敗した時にフォローしてくれるような
上司は居ないですね。

成功したら見返りも大きいが失敗したら
その結果について責任を取る事が必要だ。
責任を取る為には、日々情報を蓄積していき
勉強を続ける事が必要だ。

戸建物件の退去 その3

反省した。
それなりのお家賃を頂く住宅は
それなりに審査を厳しく見ておくべきだった。

いつか勉強した本で
『入居を急ぐ人』
『自分の年収・住所を覚えていない人』
は後々トラブルを起こしやすいと書いていたナァ。。
今回のケースは完全に当てはまるよなぁ。
まぁトラブルじゃないけどね。

トラブルを起こしやすい人はまだまだあって
『審査の事をしつこく聞いてくる』
『物件を見ないで決める人』
『他の大家。不動産屋の悪口を言う人』
『見学中にタバコを吸って道端でポイ捨てする人』
『横柄で怒りやすい人』
こんな人は要注意だそうだ。

イツまでも悔やんでも仕方ない。
前を向いて新たな入居者を募集しよう。
歯を食いしばって頑張ろう！

不動産屋サンは
『こんな入居者を紹介してスミマセン』
と謝っている。
ここで
『おー！そうだよ！そうだよ何してくれてんだよ～！』
と言いたいが、ここは堪えて

『ワタクシがOKの返事をしたのでワタクシの責任です。
　前を向いて頑張ろうと思います。謝らないで下さい。
　次は良い入居者サンを探しましょう！』

と言った。
不動産屋さんはその言葉に喜んでくれた。
その後トークが弾んで仲良くなれた。

退去と言う『ピンチ』を
営業マンさんと親しくなり、『チャンス』に変えていこう！

色々な人生があるものだ。
入居者様の人生にチョット関わりながら家賃を頂いている。
今回の件はまた勉強になった。

戸建物件の退去 その2

新築物件の入居者前田さん（仮名）の話です。
問合せと何度か電話でやりとりしたけど
快活な感じの喋り方だったので安心していた。

入居から4ヶ月位だろうか。
突然、入居付けの不動産屋に前田さんのお母さんから一報が入ったそうだ。
『息子は引っ越しと同時に仕事を辞めた。
　就職活動はするけどナカナカ決まらず。奥さんのパート代で暮らしておる
　そんな生活では嫁が可哀想だ。離婚させて
　息子抜きで4人で新たな家を探して住もうと思う』

それを聞いた時、
ガクーっとなった。
入居審査の時の嫌な予感が的中した感じだ。

契約や引っ越しを急いでいたのは
会社を辞めたかったのだ。（と思う）
会社を辞めると寮として住んでいる住宅から出なくてはいけない。
でも家族で生活するにはソコソコ広い住宅が必要だ。
急いで広い賃貸物件を探さないと！
となったんだろうな。


同居している両親は被災者なので、東電からの家賃保証が見込める。
それでとにかく前の住宅を出るべく急いで賃貸戸建を探していたのだろう。

入居審査の完全なる失敗だ。

とりあえず続きは明日～。

戸建物件の退去 その1

これは書こうか書くまいか迷ったけど、
勉強になったので書いてしまおうと思う

新築戸建の入居者前田さん（仮名）が退去になった。

この前田さん、なぜか入居を急いでいた。
前に住んでいる住宅は会社の寮の扱いで
ナカナカ大きな賃貸戸建に住んでいた。

申込書の年収は500万円だと書いている。
年収の割には家賃が高いので大丈夫かなぁ？
と疑問が浮かんだ。

賃貸の営業サンによると、
『両親と奥様、息子さんと生活する。親御さんが被災者の為、
　家賃が東電から捻出されるので問題無い』
との事。

なるほどー家賃滞納は無さそうだなぁ。
と言う事で入居契約を交わした。
入居契約書には源泉徴収票も付いている。
そこには所得額450万円位だった。


あれー？申込書の時の年収と違うなぁ。
それとボンヤリした疑問
今までは会社の寮で両親の家賃保証は
無いまま生活していたのだろうか。

この人大丈夫かなぁ。。。
とやや疑問に思いつつ契約完了だ。
チョット引っかかるなぁ。。。。

しかし入居後に毎月家賃が入金されるのを確認して、
徐々にモヤモヤも消えていったのだった。


とりあえず続きは明日～。