保有物件の思い出（築20年未満の戸建て）

近所の戸建物件を見学した後に

信頼できる不動産エージェント山羊さん（仮名）より

紹介された戸建物件がありました

 

平成築なので室内が新しくて立地も良くて
パッと見た感じでは良いかもなぁ

築20年未満はワタクシの中では
『新しい！』
です！！

 

でも
サイディング壁に爆裂があったりして

外壁の修繕にお金がかかる！

と言う物件でした

表面利回りは8.8%です
修繕して色々とやると7.0%位です

築18年位で利回7％をやるか？

今なら【即買い】ですが

当時は迷いに迷ったのです
投資になるかな？でも自分で住むには良いよなぁ
と言う物件でした

当時の相場では収益力が低いので

ワクワク感は一番小さかったのです

が！？

後から見ると運命的な岐路に満ちた物件となりました

①クロス職人の幼馴染ﾜﾀﾙ君と再会できた
②ﾜﾀﾙ君の紹介で大工のｲﾁﾛｰｻﾝを出会った
③山羊さん（仮名）と再度取引が出来た
④外壁塗装を実行経験した
⑤洗面化粧台やビルトインコンロを交換した
⑥近所の銀行さんと新たなお付き合いが始まった
⑦数年後に繰り上げ返済を経験できた
⑧法務局の抵当権抹消登記を経験出来た

沢山のメリットを享受しました

収益力だけを考えてはいけませんね

上記①②③は
お金では計測できませんが
投資資金を回収したと同等かそれ以上の価値がありました

今では一番のCF稼ぎ頭となっております

 

勤め人に向いてない？

勤め先の仕事の出来る上司に

アレヤレ～コレヤレ～と指示命令を受けます

管理能力が高いのは解るのですが

若干ストレスを感じますw

上司は悪くなくて

組織で動くので仕方ないのです

最近は特に

オイラは勤め人向いてないなぁ

と思います

 

不動産の仕事は

自分が経営者です

自分で全て責任を負うので即断即決

無駄な事は極力・・・絶対にしません

誰かから指示命令を受ける事は０です

自由に自分の発想で作戦を立てて

自分の考えで問題解決をしていきます

 

結果が出ればどんなルートで解決しても良いのが

経営者の利点です

 

将来、もし従業員を雇ったら

指示命令が発生するので嫌だなぁ

と思います（今の時点ではね）

 

 

今のストレスを怒りのパワーに変えて

賃貸経営を拡大できるように頑張ろうと思います

ｱﾗﾌｨﾌになってパワーが漲ってきました！

 

おかげさま

20年前の自分は

ギャンブル好きで言葉遣いも荒く汚くて

ならず者の若造だったように思います

 

結婚して投資を学び始めて

ギャンブルは遠ざかり

言葉遣いには気を付けるようになりました

 

影響を受けた考えは

〇野村監督の本『おかげさまを大事にする』

〇斎藤一人さんの『おかげさまを大事にする』

〇稲森和夫さんの『利他の心』

だと思います

 

要するに

自分だけが良ければそれで良い

と考えて生きていた若造あんまでした

が

成功者は真逆の概念です

そのご意見を受け止めて

反省したように思います

 

周りの方々のお陰

自分だけがよい思いをしてはイカン

周りの方々を幸せにする事

巡り巡って自分が幸せになる事

 

賃貸経営をしていくには上記の様に行動しないとイカン！！

と心に刻んでおります

 

その様に心がけていたので

感謝の気持ちでﾁｮｯﾄした差入れを配っておりました

 

先日、懇意にしている不動産会社さんが

Twitterでﾜﾀｸｼの差入れを紹介してくれました

ありがたいなぁ

と幸せな気持ちになりました

おかげ様の行動が

巡り巡って幸せを貰いました

 

夜中にテンション上がりまくり

殆ど放置していたTwitterで

初めてイイねをもらいました

 

なんと！！

不動産投資の大御所の石原博光さんからでした

夜中にテンション上がりまくりです

 

まずはアパート一棟買いなさい

の著者で有名な石原さん

 

2010年頃でしょうか

満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

↑この本を熟読しまして勉強しました

巻末に

管理会社に質問するリストがありまして

質問事項が120個くらいあるのですが秀逸です

その中から抜粋して

実際にアパート購入後に質問しまくりましたww

 

石原博光さんからのイイね

嬉しいなぁ

不動産をやっていて本当に良かったと思います♪

退去の連絡

久々に退去連絡が来ました

新築アパートの1室

ｶﾞｰｰｰｰｰﾝ！

という感じです

が

転勤だそうです仕方ありませんね

新たな募集要件が4000円値上げして募集するらしいです

インフレが始まっておる事をビンビンと感じます

ホントに決まるのか？半信半疑です

 

山羊さん（仮名）じゃない所の管理会社で

少し距離感が遠いのですね

 

 

今後の募集で

『暮らしのサポート（仮名）』

と言う新しいサービスを入居者様に入ってもらいましょう

と提案を受けました

--------------------

・毎月880円入居者が負担する

・水回りとかガス回りとか小さなトラブルの緊急的な一次対応が無料

・設備交換の部品代は客（入居者）が払う

--------------------

 

一次対応が無料で二次対応が有償と言うのは・・・・

今と同じなんじゃね？

と言う疑問と

二次対応は通常大家側が負担する事が多いのですが

入居者が負担するのか？

毎月880円負担している入居者が払うのか？

大家の支払いは減るかもな。。。。

暮らしのサポートと言うサービス提供側は

毎月のインカムが増加していき儲かるだろうなぁ。。。

 

 

以下のように受け取りました

『トラブルは入居者持ちになるのでオーナー負担が減りますよ』

『入居者から毎月ピンハネして良いですか？』

 

なんだか入居者様を騙して

ピンハネの片棒を担いでいるようでグッタリしました

トラブルあったら大家が自分で支払うﾖ

退去の連絡よりこのサービスの説明でもっとグッタリです（(^-^;）

 

 

暮らしのナンチャラは

テキトーな理由をつけてお断りしました

 

色々な商売があるので気を付けましょう

 

常識を疑う事

明治から戦争後くらいの歴史を学んでみると

常識にとらわれると危険かもね

と思えてきます

戦前の国民世論は

強気の外交で行け！
大日本帝国が負けるわけない！

と言う世論が形成されて
戦争に反対するのは非国民

と言う常識がありました

明治維新の時のチョンマゲとか

家業を継ぐのは当然！と言う常識から勤め人になる事とか

一般的な常識がドーンと覆る時があります

 

その常識が形成されるのは
時代によって
ラジオ、新聞、テレビ、専門家の意見
が大きく影響するわけです

 

邱永漢先生の書籍で興味深い事が書いておりました
終戦直後に
日本の自動車産業が世界一になる
と予想した人は皆無だった

昭和３０年代になって
若者達の自動車熱をみて自動車株を買おうとした

邱永漢先生が
自動車業界の技術ｺﾝｻﾙﾀﾝﾄに相談したら猛反対されたそうです
理由
①日本の道路事情がｸﾙﾏを走らせるのに向いていない
②自動車生産技術があまりにも遅れている
③１車種で何十万台も大量生産しているアメリカと競争できない

と言う事で

自動車の専門家は
日本の自動車業界の将来を悲観的に見て

アドバイスされたそうです

 

それでも先生は自分で判断して

自動車株を買ったそうです

結果は・・・トヨタが世界一の車会社になりました

 

業界の専門家がいう事が常識だったのですが
時間が経過すると常識は簡単に覆ります

 

多くの人が【当たり前】と思う事に

常に疑問を持つように心がけて

投資活動をしております

 

キリンラガーを飲む

休日の早朝に不動産の帳簿作業を実施しました

最近は不動産活動にパワーをかけていないのですが

毎月の売上は堅く継続されております

不動産のインカムは凄いなぁ

とあらためて感じました

 

不動産ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが勤め先給料を上回っても

借金は勤め人に比べて沢山あるので

節約生活をしておるつもりです

 

でも多少の余力は出てきました

ラーメンのトッピングで

チャーシューを載せたりするだけで幸せを感じますw

 

節約生活と言いながらも

キリンラガービールを

躊躇なく買えるマインドになってきましたw

２杯目は第３のビール麦とホップです

 

５年前はバーリアルと言う安いビールを飲んでおりました

負けた気分になっておりました

が

今に見てろよー！！！

と言う気持ちを燃やしておりました

 

何が言いたいのかと言いますと

不動産の世界に踏み切って本当に良かった

と思っております

周りの人とは全く違う道に入っていくので

怖さもありました

リーマンの道は舗装されておりますが

不動産経営に向かう

【その道】は舗装されておりません

 

それでも前に進んできて頑張ってきた結果

ラガー飲んでも良いんじゃね

と言うマインドになれたのですから

舗装されていない【その道】に進んだ事

の結果が出てきたように思います

 

今は将来どんな仕事をするか考えております

最低賃金上昇

国家の指令によって

最低賃金が上がってきております

所得が少ない人を保護する為の政策です

 

これは一過的な政策でありまして

所得が少ない層が

更に苦しくなるかも知れません

 

どういう事かと言いますと

 

売上が変わらずに

最低賃金の時給が上がってしまうと

企業は利益が減ります

なので頑張ってITだの機械だの導入して

便利な労働環境を構築していきます

 

結果的に

便利な環境が整う事で

同じ売上でも

人員を減らしたり、労働時間を減らしたり

出来るようになります

と言う事は

最低賃金の人々の労働トータル時間が激減します

 

 

そんな事をアチコチの経営者が意見しておりましたが

ワタクシも全く同感です

 

勤め先の物流現場では

色々なマシンやITソリューションが進化しました結果

20年前では考えられない程、作業が楽になっております

これから更に進化しそうです

 

邱永漢先生の書籍を読んで

ウーンと唸ってしまいました

 

 

保有物件の思い出（築古戸建て）

新築戸建てを買った時に

ご縁が出来た不動産エージェント山羊さん（仮名）

 

山羊さん（仮名）から

色々と上流物件を紹介してもらうようになりました

 

１番最初に物件を買う時は

基本的に上流物件情報はもらえません

 

購入後に面倒な事を言わないお客さん

↑これ結構大事です

で居ると上流物件を紹介してくれるようになります

 

旅先で入電

あんまさん古い戸建てがあるのですが

まだ公開していません

見学しますか？

速攻で帰宅して見学しました

おおお古いなぁ

全部の部屋が和室です

風呂のﾘﾓｺﾝも時代を感じます

 

駐車場が付いているので

出せば５万円で貸せそうです

ただし

前面道路が私道で持ち分がありません

建替える時に面倒な事になりそうです

築年数は５０年でした

 

それを承知した上で500万円くらいで購入しました

最終利回りは13.4%

まぁまぁ良い物件だよね～♪

気分は上々でした

キッチンは未使用

あ～～失敗したなぁ

と言う経験があります

決済の時に売主様と談笑したのです

以下の事を仰っておりました

・前面道路の関係で売るのが難しかった

・売れないと半分諦めていた

・無料で国家に返納しようとしたけどそれが出来なかった

あ～そうなんですね～ニコニコ

と決済時にニコニコ笑いながら

ええええ！？

それを知っていたら200万円位で指値して買ったのにぃぃぃぃぃ

（心の声）

でも強烈な指値して

山羊さん（仮名）の顔を潰しても仕方ありません

気持ちを切り替えました

 

この物件は収益力が高いです

退去が出てもスグ埋まりますし

駐車場付きの戸建てで地域最安値で出しているので

安定稼働しております

 

色々と学びになった物件です

山羊さん（仮名）から２件目購入となりました

関係が深まったように思います

 

名村造船所をロング

ドル円の為替相場がマンガみたいに動いていますw

1ドル200円行くぞ～

1ドル500円行くぞ～

とエバって解説しているアナリストが居たような気がしますが
予想とは難しいものですね

為替の行方は誰にも解りません。

ただし！
インフレは進行していくでしょうね

 

名村造船所7014がストップ安をマークしました

3か月前の8月に半期決算を発表して急上昇しました
その後、徐々に下げていきまして
最近は500円台をウロウロしておりました

先週580円位をマークしたので
あーこりゃ上に行くかもなぁ
ご縁が切れたかなぁ

と思いきや
本日、急落です

11/11に業績予想の修正
11/14に四半期決算の発表

中身をザーッと見ると1株純利益がプラスに転じるので
内容的には騰がると思うのですが
なぜか急落ですね

元々仕手筋が入っている銘柄として有名なので

ボラティティが大きいです

安く感じた時はロングします

ただし思いっきりロングはしません

安くなったら買うぞ～！

と温存していた資金の20～30％でロングです

 

もっと下げた時に
更にロング出来るように資金は温存しておきます

株式の書籍には

損切りは絶対！

と書いていますが

長期的に考えると

（2~3か月先に結果を求めてません）

ﾅﾝﾋﾟﾝ買い下がりでもイッカ！

と考えております

 

大家デビューした１０年前を思い出した

お歳暮の季節には早いのですが

毎年１１月上旬に業者さんに挨拶周りをします

 

少し寒さが出てきて

まつやのとり野菜みそ

が美味しくなる頃に

差し入れで持っていきます

 

２年前に売却したｱﾊﾟｰﾄの管理会社の担当さん

と言っても

担当しているｳﾁにドンドン出世して

ついに社長になった有働さん（仮名）から

年賀状や暑中見舞いが届きます

 

ｱﾊﾟｰﾄ購入当初、

有働さん（仮名）から色々な事を教わりながら

自分も少しづつ成長出来たように思います

縁遠くなった大家のワタクシに暑中見舞いの挨拶をくれるなんて

嬉しいやらありがたいです

 

管理会社に営業訪問して

有働社長（仮名）と重要なミーティングを実施しました

 

１０年前にｱﾊﾟｰﾄを購入した時の

ピュアな気持ちを思い出しました

 

最近は躊躇なくビールを買って

好きな惣菜を買って贅沢しております

が

１０年前はガンガン節約しておりました

第３のビール一直線で

発泡酒すら飲みませんでした

 

もうチョット引き締めようと思いました♪

 

 

 

時間は大事！と子供に伝えたい

いつだったか
洗練された投資家さんが
1年間つまり1歳は　1億円の価値がある

オイラより10歳若い田中君は

10億円の資産価値があるのと同じだ

と仰っておりました

なるほど良い換算値かもなぁ

と思えたのです

 

１年で１億円を稼ぐと言う意味ではなく

時間をお金に換算してみるとどれ位の価値かな？

と考えた時に

100万円？

年収分の500万円？

2000万円？

いやいやそんな安くないよな

１年間の時間的価値は１億円位あるんじゃね

と言う意味です

1年間と言う時間はとても大事だよね

と言う考え方で

ワタクシは生きております

 

先日の風呂屋で瞑想中に思い浮かんだのですが

1億円を12か月で割ると約830万円/月です

そうすると

1日あたり27万円の価値なのです
無駄にダラダラ過ごす事は避けたいな

1時間11500円で換算しないとｲｶﾝな
無駄にダラダラ過ごす事は避けたいな

スマホでピロピロとヤフトピ見てる場合じゃないぞ

ﾀﾏｺﾞが40円安いからと言って
遠くのスーパーに行って買い物しよう！
とか止めような

その時間で

読書したり

勉強したり

不動産検索できるし
身体のケアで運動したり出来るからな

無駄な時間を過ごすのは止めておこうな

たまに若い投資家さんが居ますけど
俺より10歳も若いのか！
資産価値が10億円多いよなぁ

と本当に思います

 

高齢の資産家が言ったセリフでしたかな？

確かにどんなに資産を持っていても
時間は資産よりも大切です
１０億円払っても
１０歳若返る事は出来ないのです

だから
１年を大事にして
１か月、１週間を大事にして
１日、１時間を大切に生きていこうと思います

 

眠れなくてスマホ見ながらダラダラしていたら
時間が無駄だなぁ

と思い
この日記を書いてますww

 

郊外の土地を探し始めた

青森のイッセイさん

や

波乗りニーノさん

のラジオを聴いております

お二方ともワタクシと同い年です

素敵な方々です

考え方がとても学びになります

 

ワタクシは

自分で幸せ者で運が良いぞ！

と思っている方ですが

お二方のHAPPY生活やHAPPYマインドを聴いていると

凄い人は居るのだなぁ（おいらﾁｮｯﾄ負けているかも）

と感心しております

 

元気になりますね

元気を貰います

 

黙々と投資活動をして

更には不動産活動をしていると

俺は友達も居ないしな

皆と違う事ばかりしているしな

社会の不適合者だよな

と思う事もありますww

 

でもお二方のラジオを聴いていると元気が出てきます

俺は俺で良いんだな

このやり方でも良いんだなぁ

と思てきました

 

最近は

安い郊外の土地を探し始めました

井戸を掘って水が出たらメダカ飼育が楽しそうですし

耕して菜園をやりたいですし

ガレージ作って友人とBBQをやったら楽しそうです

あ！友達居ないか！w

 

そういう

大人の秘密基地みたいな遊びをやりたいぞ！

将来必ずやろう！と考えております

 

 

保有物件の思い出（新築戸建て）

２０１５年３月の日曜早朝に物件検索をしておりました

船橋市で野田線駅徒歩１１分新築戸建てが

1980万円で売りに出ておりました！！

土地面積から計算しまして

土地値がおよそ1300～1400万円

建物は。。。。600万円くらい？ですか？？

なんで？何かの間違いか？

とりあえず現地に行ってみました

 

現地に居る販売業者さんに

なんでこんなに安いのか訳を聴いたところ

この値段は間違えです2180万円です

2480万円を年度末で値引きして2180万円なのです

 

HPに掲載している別業者が

他の物件の値段と間違えたようです

でも安さの原因は

購入申し込みが入ったけど２日前に流れてしまったと・・・

銀行審査の段階で

旦那の過去の借金が明るみになって

奥様が逆上して・・・修羅場でした（汗）

今回は早く売りたいので

値下げしております

と教えてくれました

新築のお部屋はナイスです

当時は写真が下手くそでした（今もか）

ビルトインコンロ

浴室乾燥機です

我が家にはありません。羨ましいです

風呂内のﾘﾓｺﾝ

二階の部屋

リビング↑

あとから聞いたのですが

パワービルダー系の建築会社は

３月末までに売上を確保したいので

たまに相場からかけ離れた大安売りをします

 

2180万円で買うか・・・買うまいか。。。

何度か相談していた不動産屋山羊さん（仮名）に相談しましたところ

トントン拍子で話しが進んで

最初の間違った価格で購入出来ました

 

カミサンと必死のパッチで貯めた資金を

頭金半分くらい入れて近所の信金さんで借入出来ました

 

家賃から返済を引いて6.5万円位のｷｬｯｼｭﾌﾛｰです

当時利回りはたいした事無いと思っていましたが

7%あったと思います

CCRはたいした事ありません

そういう意味では失敗です

頭金を他のｱﾊﾟｰﾄに使えばもっと飛躍拡大したでしょうか

 

でも木造新築の建物が

実質６００万円位で買えたのです

GREATな取引でした

 

この物件のおかげで

山羊さん（仮名）とのお付き合いが始まったので

人生の舵がガクンと切り替わった物件となりました

CCRが小さくても後悔はありません

 

パンフレットが送られてきた

あまり繋がりの無い不動産会社から

スゲーカッコイイ↓投資資料が届きました

いわゆるパンフレットですね

 

このパンフレットがかなり曲者です

 

とても身近な企業のパンフレットの事です

小さなたいした事ない物流会社なのですが

最近パンフレットをモデルチェンジしたようで

物凄くカッコイイ！スゲーＧＲＥＡＴな会社

に見えるパンフレットなのですw

 

 

このパンフレットを観た時に

いやはや

スゲーカッコイイ会社に見えるパンフレットは

実情とは違うかも知れない

ﾁｮｯﾄ気をつけよう

と思ったのです

 

パンフレットだけでなく

以前訪問した不動産会社では

受付がスゲー高級で

会議室とか壁のクロスまで高級な部屋でした

カッコよくて素敵なんですけどね♪

なんかお金をかける所に共感できなかったなぁ

 

営業する側は見た目は大事です

解ります。

時にはハッタリかまさないといけないでしょう

 

購入する側としては

中身を見抜けるような顧客でありたいものです

 

パンフレットの中身をサラサラ～っと確認して

10億円の物件、6億円の物件、を確認

俺には関係ないっすね♪

と廃棄しました（汗）