夏だ！物件欲しい！

遊びで忙しいながらも、そろそろ物件購入を実現したい。
だんだん本業ぽくなってきたね。

こないだ『買いますよ』と申し込んだ物件は、
値下げ要求（指値）が通らず断念。

次は安い戸建が良いかな。と考える。
借金が大きくするより、現金で戸建を買って貸し出せば
財務面の強化を図れる。
そんな作戦でも良いかも知れん。
キャッシュフローが上がれば、現金を貯める速度が上がる。
またしばらくすれば、集合住宅を買うチャンスも出てくるかもしれん。
それまで、戸建の運営でコツコツ行くのも良いと思う。

もし規模が大きくなってきたら、税金がかかりすぎる事になる。
その場合、法人化も考えなくてはイケない。

また勉強せにゃイカン。

大切な人脈

暑くて眠れない。

土曜日の事だ。
北習志野に売り物件が出たので、見に行った。

物件に行く前に、管理会社の店長に街の情報をヒアリング。
話が弾み、色々な入居情報を教えてもらった。
外国人入居者で勤め先がハッキリしている人は案外、賃料支払は良いそうだ。
その代わり、文化の違いから近隣と揉めるケースもあるとか。。。
毎日カレーを作ってニオイのトラブルになる事もあるそうな。


物件に到着すると、不動産屋のメガネ氏と合流。
最近、知り合った建築業者の社長と営業サンも合流。
4人で外壁とか室内を観察。

ボロイ。

綺麗にして貸す為には・・・
屋根から壁から階段から塗りなおす必要がありそうだ。

運営する為の試算と作戦を4人で話した。
猛暑の下で経営会議だ。
みんな建設的な事を言い合うので楽しい。
会話も盛り上がる。
3人から色々な情報を貰って解散。

ありがたい。

指値を入れて買付を入れたが、売主様は
強気のようだ。値引きする意思は無いらしい。
値引きしなければ、修繕費もかかるので
こちらも買うつもりはない。

今回は買えなさそうだ。
しかし、色々な業者の担当者と会話が出来て
情報を貰えてありがたかった。

皆、専門知識を駆使してワタクシの為に動いてくれている。
人のレバレッジだ。人脈は大事ですね。

今度は物件を買って、お世話になった業者サンに
還元出来る様になりたいですね。

目標点

不動産投資をしていない人に
『2棟目の収益物件を欲しい！』と言うと
『いったい何棟持てばゴールなの？』と聞かれます。
まぁ2棟目云々と言うのは滅多やたらに言いまくっている訳ではないけどね。

ハナから説明すると長くなるので、
『給料所得くらいの不動産収入が入ってくるまで』みたいに回答している。

しかしまぁこれは厳密に言うと違いますね。

正解は・・・
『私の平均的な【支出】を【不動産所得】が超えたらゴール』です。

毎月、住宅ローン、光熱費、通信費、食費、その他、以上の出費がザーッとかかるわけですね。
仮に平均20万円かかっているとしよう。

不動産からの　家賃収入(30万)が入ってきて、
不動産ローン(20)を支払って、諸経費(3万)を払って残りが・・・
仮に7万円としましょうか。
この7万が不動産所得（不労所得）ですね。
この規模の不動産を3棟持つと・・・・不動産所得が7万×3棟=21万円
になる。

不動産所得が毎月の【支出】を超えました。
そうすっとどうなるか？
極端な話、会社をクビになっても何とか食べてイケるのですね。

実際は会社に勤めながら、勤労所得もあるので
生活費は勤労所得から出させて、不動産所得には手を付けない。

手を付けないとお金の貯まるスピードが加速する。
お金が貯まったら、また収益不動産を買う。
これ繰り返し。ケッコウ楽出来るんじゃないでしょうか。

それまでは、絶対に余計な出費をしない。
新車も買わない。外食も避ける。
毎月の出費を出来るだけ抑える。

こんな生活をしたら、お金が貯まると思う。
お金が貯まったら、更に収益物件を買おうと思う。

最終的には、山登りをしながら、旅をしながら、
質素に生活が出来るんじゃないかな。
と思っている。

波がきたか？

火曜日のことだ。
懇意にしている不動産屋から
『北習志野にアパートの売り物件が出た！』と連絡が入った。
土地値に近い。

帰宅後、疲れておったが、夜な夜なチャリで物件を見に行った。
壁が汚くて階段が錆びてボロボロ。
しかし北習志野から徒歩５分。人気のエリアだ。
外観を綺麗にすれば、見違えりそうだ。

水曜日、悪くないので、不動産屋に買付けを入れた。
『ほしいです！』と言う意思表示ですね。

こないだアパートの下水工事の見積もりで顔見知りになった
業者おじさんに連絡。
外壁と階段を塗りなおしたらどの位かかるか？
100万以上はかかるだろうな。
質問の電話。
今度見に行ってくれて概算を教えてもらう事になった。

木曜日。
不動産屋から買付けは２番手と言う連絡が入った。
１番手は融資付けで時間がかかるらしい。
下水工事のおじさんから連絡が入り
『外壁と階段を塗りなおして数十万！土台が3cm程沈んでいる』
と連絡が来た。ありがたい。
数十万って何だ？50～60万行くのか？と聞いたら
ウヤムヤな返事。しかし階段込みで100万はすると思っていたので
思ったより安い。
これは買えたら、上手く回るかも。。。

この夜、融資申し込みの資料を集めてスキャンして
ＰＤＦファイルを送ったりして大変だった。
ネミー。

不動産は人と人との繋がりを大切にするとドンドン話が転がる。
このチャンスを機に波に乗りたいものだ。

２棟目を買ったら収益面が加速して安定するだろう。

7月 上期の反省

今年も半分が経過した。2013年前半の投資活動はナカナカの苦戦に終わった。
株式市場には参戦できずに、クソ上昇相場を傍観しているだけであった。
ここ最近の調整というのか暴落と言うのか、下げ市場でも、参入はせず。
正確には、ダイワボウとアツギをほんの少々チロっと買ったが、
ドーンとは参戦しなかった。
理由なき上げ相場への、防犯装置の様なモノで、ドカーンと上げた時に
指をくわえて見ているのが嫌になったので緩衝材的な保有株ですな。

まだ追加購入する時期ではないと思っている。

株価も日経平均も『26週→13週→株価』の順になった時、
騰落レシオが80を割り込むと、市場はケッコウ悲観的相場になる。
その時に買い増ししようと思っている。

こないだ騰落レシオが久々に70を割ったが、
週足チャートの形が違うので買い参戦はしない。
買える様な状況になるのはイツだろうか？
今の相場で読む事は難しいが、自分のやり方を破って
市場参入するとロクな事が起きないので、我慢して待機だ。

不動産の方は、やはり市場が上がってしまい、
安い物件が本当に減った。
本当に買いにくい市場になったものだ。

家賃収入30万　ローン支払23万　キャッシュフロー7万　ではチョット怖い。
今売りに出ている物件はこういうのが多い。

せめて
家賃収入30万　ローン支払15万　キャッシュフロー15万　と言う様な
物件が欲しい。1年前まではソコソコこういう物件があった。

今は上記の様な物件がナカナカ出てこないのですね。
最近は現金で買えるボロ戸建を買って賃貸に出す事を考えている。
家賃収入7万　ローン支払0　キャッシュフロー7万　これならケッコウ楽だ。

そんなこんなで非常に難しい相場だが、去年の春に
今のアパートを購入できたのは、本当にラッキーだったと思う。
大きな瑕疵も無く、入居率も非常に良く、収益率もマァマァであり
初心者のワタクシには、非常に良い物件だった。
『木造アパート参入への扉』が閉まってしまう直前で滑り込んだ。
と思う。
事実、ワタクシが借りた銀行では、金消契約（金銭消費貸借契約）をした翌日に
木造アパートへの融資は打ち切ったそうだ。本当に滑り込みだった。
今は必死で正常な運営を続けて行く事に集中している。

このアパートから出る収益を『新たな物件獲得』『株式投資』に回せば
もう少し楽が出来るかな。と思っている。


不動産と株式の2つのエンジンで進めば、経済的自由を得られるかも知れない。
そしたら、日本中の山を登りまくる日も遠くない。
チャリンコで日本中を旅して回れるかもしれない。
夢は強く持っていたいものだ。

下半期は上半期の目標遅れを取り戻して行きたいですね。