土地建物鑑定士から連絡

突然、我が家に訪問者があり
ｶﾐｻﾝから連絡が入りました。


土地建物鑑定士だそうです。


お話を聞いてみたら

2号物件のお隣さんが


引越して売却するそうです。

売買情報に出ていたのは知っていたけど笑

『境界線の杭が無くなっている。
　勝手に杭を打つ訳にイカンです。、
　隣地の持ち主のあんまさんに立ち会って欲しい』

との事です。
売りに出ていた物件が売れたのですな。。。

購入業者の山羊さんに連絡相談すると

売買の時に隣地境界をハッキリさせるので
良くあるケースだという事です。
立会いの時に地籍測量図を持っていくと良いでしょう。

とアドバイスをもらいました。


そんな事あるのですね。



隣地の物件は売りに出ていたのを知っていました。
もうﾁｮｯﾄ安ければ買いたかったのですが
まぁ簡単には買えませんですね。

またまた故障

今年入った入居者様からメールが入りました

1.キッチン水栓の蛇口が錆びて壊れた
2.風呂の換気扇が動かなくなった

との事です。

ｳｰﾝ。。。。
またまた故障です(涙)

万全に修理したつもりが結構ｱﾁｺﾁで故障しますね。
築19年なので色々と壊れる時期でもあります。
管理会社に連絡をして立ち回ってもらいます。


もう壊れる場所は無いはずです。
殆ど連絡は無くなる！

筈です。

自分で住んでいれば
ある程度は直すのですが・・・


そういえば
戸建はあと2件ありますが
一切連絡が入りません。

各物件によって波があるのかも知れません。

最後に住んでからかなり時間が経った物件は
何かと事件がありますね。

学びました。

仲間と投資トーク

ほんの2ヶ月前位に投資の事で会話したﾏｻｵｻﾝ。
しばらくぶりにお会いしたら
投資の知識がｽｹﾞｰ高くなっておりました。
会話の中に専門用語が溢れてきます。

かなり勉強しておるのでしょうか。
そして勉強が楽しいのでしょう。
生き生きとしてトークが弾みます

なんだか嬉しいものです


株式でも仮想通貨でも相場が不安定です。
そんな中に市場に入っているだけでも
神経が研ぎ澄まされます。

株価が下がって含み損が出たとしても
それが経験となり
結果が出始めるのではないでしょうか。

とは言え

ﾜﾀｸｼも若干ながら市場に参入しておるのですが
今は下手するとドーンとﾔﾗﾚﾙ可能性もあります。
地政学的にもテクニカル的にも
今は油断できないなぁと踏んでいます。



でもまぁ失敗したら失敗したで
そこから何かしら学びたいものです。
学びから次の投資ではどうするのか？
作戦を立てて投資をしたいですね。

しかし

普段は投資ﾈﾀを喋らない
生活をしておりますが
仲間と投資ﾈﾀでトークすると
楽しいものですね。

ありがたいものです

夢を叶える

40歳過ぎて

夢を叶えるとか
目標を持って生活とか
頑張るぞ！とか

言いまくっておりまして
若干恥ずかしいのです😅

さすがに今から

大リーグで活躍するぞ！
アイドルになるために
オーディション頑張るぞ！

とは思いませんが

5年先10年先己が
どうなっていたいか？を
少々ブチ上げ気味に設定する事は
大事だと思いますです。



諦めない人が夢を叶えるのだと
思っております。

夢を実現するにあたり
多くの場合、
生活が変化していきます

こないだ読んだ本に印象的な事が
書いてありました。

「一年前の生活と現在の生活と
全く変化が無ければ、それは
現状維持なので夢の実現は困難だ」

と書いておりました。

過去を振り返るのか？
なるほど。

何か実現したいことがあった場合
それは今の生活とは
かけ離れているモノであれば
現状維持は一番いかんです。

目標を持って投資の世界に踏み入れて
からﾜﾀｸｼはドンドンと生活を変化
させました。

休肝日を導入とか
勉強本を読みまくるとか
テレビを止めるとか

他にも多数あります

当時は分からなかったのですが
今から考えると生活の変化は
良かったのだなあ。
と思えます

１年前と現在はやはり景色が違います
これからも5年先を考えながら同時に
１年前を振り返ってみようと思います

財務がﾀｲﾄ

2月頃に収益物件のｴｱｺﾝだの
補修用品だのｶｰﾄﾞで購入したのですが
ﾀｲﾐﾝｸﾞがﾁｮｲﾄずれてしまったのか？

3月ではなく4月に引き落としになりました。
それはそれ構わないのですが

自動車税やら自動車保険の様な突発出費は
家業の収益から引き落としたくないので
個人の小遣いから出すようにしております。


賃貸業は毎年4月の財務が厳しいのです。

更に固定資産税や所得税の支払いは
痛恨の納税額でした。
小遣いから賄いきれないので家賃口座から
出費しました。

家賃口座から引き出すのは
絶対にしないようにしているので
なんか悔しいです。
来年以降も同じルーチンになりそうです。

調子に乗って
ﾏｷﾀの掃除機を買ったり
旅行を予約したり外食をしたりして
大きな無駄遣いを実施してしまいました。



いやはや恥ずかしながら
正直申し上げて
小遣いがなくなっちゃいました（汗）
財務がﾀｲﾄです。

新規物件が回り始めて
CFが増加した事で
完全に調子に乗ってしまいました。

これはｲｹません。
今一度！
己を律して節約生活をして
自己資金を貯めていきたいですね。

暇な時にする事

子供の運動会でした。

兄弟が居て二学年をビシッリと観戦すると
ナカナカ忙しいようです。
しかし
我が家の場合
5年生だけを観れば良いので
暇な時間があります。

学校の敷地内でゴザで領地を確保するのです
が
皆さん暇をもてあましておるようです。

ガッツリと昼寝する人
スマホをじっくり観ている人
ｹﾞｰﾑでしょうかスマホでﾋﾟｺﾋﾟｺしている人
親同士で井戸端会議をしている方々

色々な時間を過ごしておられます。


ﾜﾀｸｼも暇を想定しておったので
勉強用の本を持参

ビッシリと読書しました。

今回の本は大当たりで
『おおおおｽｹﾞｰ！知らなかった！』
『ﾏｼﾞかよ！？これ真似できるんじゃないか！』
と言う内容が連発しました。

こんな時は凄く嬉しいです。
100万円拾ったような気分になります。

日曜日の小学校の端っこで
じっくりと勉強が出来るのです。
ありがたやー♪

来年も持参しようと思います。

総資産と純資産と負債

総資産が数十億の人に会って
やり方を学んで更に真似してば
50%位の結果は出せるのではないだろうか？
と感じました。


相場のタイミングとかあるので完全コピーは
難しいのですが、
それでも我流で続けるよりは
5年後10後の結果が変わるように思います。


総資産30億と言っても
負債が28億の場合や5億の場合で
純資産がガラッと変わってきます。


銀行借入を使って総資産をｸﾞｰﾝと増加（規模拡大）
　　→つまり銀行から借り入れて物件をガンガン購入する訳です
　　　この段階では総資産が増えますが負債も同じように増えます
　　　
ある程度の規模になったら規模拡大を停止します
　　→この段階で資産からのｲﾝｶﾑｹﾞｲﾝが取れるので
　　　・キャッシュを貯める
　　　・借入れを減らす
　　　どちらかの作戦でも良いのですが純資産を増加させる事ができます。

規模拡大を停止しても
資産からのｲﾝｶﾑが発生するので
健全に経営すると徐々に総資産が増えていく筈です。
この時に負債は増えないので純資産も増加します。

余剰資金で借金を返していけば更に磐石な財務になります。
自己資本比率が上がります。

最初に総資産を増加させて
次に純資産を増やす
純資産を増やすという事は

借金を減らす事

会社経営と一緒なのですね。

不動産経営は上記の様な事を
身体で体感できるので良い勉強になりますね。



ﾜﾀｸｼは総資産ももう少し大きくする事を目標にしました。
次に
自己資本比率を50%まで上げたい！

最終的には自己資本比率を80%まで上げれば
ユックリと老後を過ごせるのでは・・・

そんな事をボンヤリと考えております。

消費者と事業者

先日のｾﾐﾅｰから色々と思う事があります。

銀行から融資を受けて不動産を購入する時には
必ず『事業者目線』で購入しないとイカン。
と思います。

『消費者目線』で購入したばっかりに
ｻﾌﾞﾘｰｽのｼｪｱﾊｳｽを買ったｵｰﾅｰが
販売業者や銀行を相手取って
怒りを爆発させておるようです。

個人的には共感できませんです。
販売業者や銀行のした事は良い事ではありません。
しかし

勉強して賃貸経営している人達の間では

　あのS銀行の審査はﾔﾊﾞｲじゃないか

ずーっと前から有名な事です。


賃貸経営をするという事は
お客さんにサービスを提供して
家賃を頂く事なので完全に事業です。

銀行から大金を借りる時にそれなりに
覚悟をして借りないとイカンと思います。

実はﾜﾀｸｼ最初のｱﾊﾟｰﾄ購入の際、
S銀行から借入れしました。

金消契約の時に銀行さんから言われました。

『この物件を購入するのはあんまさんの意思で購入するのですね？
　不動産業者さんに言われて無理に買うのでは無いのですよね？』

と聞かれました。

一瞬戸惑いましたが

『そうですﾜﾀｸｼの意思で購入するのです』

と回答しました。

この時にﾜﾀｸｼの中で
消費者意識が少し残っていたのですが
事業者意識が『ﾋﾞｼｰｰｰｰｰ！』と
ｽｲｯﾁが入りました。

同時に銀行の営業さん（S銀行）はﾅｶﾅｶできる人だなぁ。
と思いました。

そんな事を思い出しました。

今はS銀行とお付き合いがなくなりましたが

初心に返らせてもらいましたね。
事業者目線の経営を大事にしていこうと
改めて思っております。

横浜まで ｾﾐﾅｰに

撮影ｾﾐﾅｰに参加しました。
講師の方、主催者、参加する方々、
完全にﾚﾍﾞﾙが高いです。
起業された社長さんが多かったと思います。
ﾜﾀｸｼだけ起業していないｻﾗﾘｰﾏﾝでした（汗）

でも
皆さんが快く接して頂きまして
【嬉しい気持ち】と共に
【法人を持ちたい気持ち】
が強く出てきました。

総資産で10億20億でやっている方々は
物凄い知識量と内面から来るﾊﾟﾜｰを感じました。

一方で

ﾘｰｽﾞﾅﾌﾞﾙな居酒屋でﾎﾀﾙｲｶ食って
『ｳﾒｰ』
ってやっていたので
ナンだか庶民的で親近感が沸きました。
高貴に振舞うのではなく
ﾜﾀｸｼの様なｺｯﾊﾟな者にも
優しく接してくれました。

居酒屋の席では、皆さんお気遣いが上手でしたね。
ふんぞり返ってエバって飲む様な人は皆無です。
店員さんにも丁寧に接して
コップ類の片付けを率先して
オーダーを通したり・・・・

そんな人達の名刺には
代表取締役,医者,弁護士,
だったりしました。


そんな資産家の人達を見て
純粋にｶｯｺｲｲなぁ。
と思いました。

ﾜﾀｸｼも少しでも近づけるように
頑張ろう！と思いました。

雑草対策

賃貸経営において戸建の場合は
入居者様が雑草の処理をする契約になっております。

しかし
アパートの場合はｵｰﾅｰが
住宅の周りを綺麗に保ちます。

ここ最近の暖かさで雑草の芽が出てきます。

ほって置くと7月にはボウボウな状態になりまして
エライ事になります

通勤の帰り道の夜に
雑草を抜いたりしておったのですが
結構怪しい人物に見えます。

夜20:00頃にアパートの周りで
雑草を抜いておるオジサンが居たら
『おいおいオジサン何やっているのだい？』
と思われそうです。

夜ホームセンターに寄ります

通常、除草剤は2種類あります

1.液体タイプで葉っぱにふりかけます
　光合成を利用して葉から薬を吸収して
　根っこを枯らせます。
　枯らせる事が目的であり
　新たな芽が出る可能性が残ります
　
2.粉末タイプで土に振り掛けます
　土に薬が回りまして発芽を停止します。
　発芽停止が目的であり
　今生えている雑草を枯らす事は
　基本的には出来ません。

↓優秀なモノを発見しました


粉末タイプです
発芽を抑える除草剤ですが
生えている雑草も枯らす事が出来るようです。

アパートに行きまして
これをササササっと撒いてきました。
怪しいオジサンにならずに帰れました

IOT/M2M展に行きました

最初会場に行った時は
IOTとかRPAとかって言われても？？？？？
と言う感じでした。


--------
IOTとは
--------
『物に通信機能を設けて
　インターネットを通じて物同士を繋げる事』
のようです。


今まではPCやｽﾏﾎでｲﾝﾀｰﾈｯﾄに接続して
ﾜﾁｬﾜﾁｬと情報処理をしておりました。
これからは
自動車,家電,衣服,道路,窓,鍵,ｻｯｶｰﾎﾞｰﾙ,人間,ｸｼﾞﾗ・・・

等々に通信機能をつけて色々と便利な事をするようです。

--------
RPAとは
--------
Robotic Process Automationの略です

ホワイトカラーの事務作業を支援するｿﾘｭｰｼｮﾝだそうです。
単純な作業を繰り返し間違えずに延々と処理し続けることが出来るようです。

【財務・経理】
　　　　請求書処理
【人事】人事考課のｲﾝﾌﾟｯﾄ
【IT】ﾌﾟﾘﾝﾀのｾｯﾄｱｯﾌﾟ
【金融】ﾛｰﾝ審査やｸﾚｰﾑの照合処理
【金融】新規口座開設の認証
【小売】在庫状況や商品情報のｱｯﾌﾟﾃﾞｰﾄ
【政府】各種手続きの照合

色々と事務処理の面倒な作業を自動化させる事を
目的にしておるようです。



以上乱暴に説明したのですが

『これらの情報処理系のﾈﾀは　ﾌﾞﾛｯｸﾁｪｰﾝも含めて
　今後急拡大するのだろうなぁ。。。。』

かなりの高確率で投資ﾈﾀになりそうです。
アンテナを張って学んでみようと思いました。


技術的なことはさておき

会場は出展業者と来場者の熱気が凄かったです。
これらの人々をみて
今後、世の中はﾊﾞﾝﾊﾞﾝと変化していくのだろうなぁ。
と肌で感じる事が出来ました。

株式を買いました 3366 一六堂

脳ミソのﾘﾌﾚｯｼｭで？
久々に株式を購入しました。

日経平均は高い！と思っておるので
全力投球で買いません。

しかし市場が大きく下げた時に
下げた相場で拾って行きたいと思っております。
相場勘を持ちたいので少しだけ
保有します。

過去に監視した事ない銘柄ですが
財務が堅い会社を見つけました。
-------------
3366一六堂
-------------

ﾁｮｯﾄ高級な飲食店（客単価5000円）
であります。

自己資本比率が高いです。
保有資産に対して
借金が少ないのですね。
5年前77.5%　2018年2月85.3%
これは殆ど借金が無い経営と言えます

決算短針を確認しました。
豊富な資金があるのですが
無茶な拡大をせずに既存店舗のｻｰﾋﾞｽﾚﾍﾞﾙを上げる
作戦を取っておるようです。
経営作戦が練られており
地に足が着いた経営と言えますね

新潟や山口の漁港の買参権を保有しております。
→卸から買わずに自社で
買い付けできます。
要するに美味しい鮮魚を自社で仕入れて店に出すわけです。
卸問屋を介さないので安く仕入れて
付加価値を付けてやや高級な
料理を提供するのですね。

売上原価29%です。
因みにｽｼﾛｰHDは48%ですね。

ｱｲﾘｯｼｭﾊﾟﾌﾞHUBの株主でもあります。

八重洲～銀座～新橋に集中して出店
　→得意な場所に集中しております。

本社ﾋﾞﾙが東京駅近所にあります。

実は都心に本社ビルがある会社は
投資面からすると
あまり好みではないです。

土地が高い所に本社ﾋﾞﾙを建てるのは
経営者の見栄で建てられる事が多いように思います。
ﾓﾁﾛﾝ便利場所で通勤しやすい！
と言うメリットもありますが。

で調査しましたら・・・

会社設立　　　　1995年　
本社ビルに移転　2001年

一六堂本社ﾋﾞﾙ　1982年竣工


おそらく
経営が安定してから
中古のビルを購入しております。
しかもテナントを入れて賃料収入を得ております
決算短針を見ると4600万円の賃料収入がありますね。

本社ﾋﾞﾙを取得するのに
銀行借入をしたのかは
分かりませんが借入れしたとしても
返済原資を賃料収入で賄えそうです。
本業からの利益を自社ﾋﾞﾙ購入の
返済に充ててないように見えます

このような経営はステキです。
このような経営者は堅いです。


と言う事で買ってみました。
しばらくは上がらないと思います。
ただ
長期的に持っておくのは
ありかなあと思います

お店は若干高級そうなので
行った事ありません
たぶん行く事も無いでしょう（笑）

でも応援しております。

放置自転車

先日、管理会社さんとのやり取りで

アパートにチャリンコが沢山停まっております。
捨てて良いのか？
使っておるのか？
解りかねます。
どうすれば良いでしょうか？

と相談しました。

管理会社の店長さんはホントに優秀な方です。
速攻でアパートに出向いて頂きまして
以下のようにピンクのビラを取り付けます。

このビラには
『使用している自転車は5月の○○日までに
ピンクのビラを取り除いてください。
ビラが付いたままの自転車は撤去します』
と書かれております。


これで少しは放置のチャリンコが減りそうです。


この様な小さな問題を解決するには
週1くらいのペースでアパート観察をする事が大事ですね。
仕事帰りに見に行っております。

銀行員だけが知っている・・・・

GW中でこんな本を読みました



銀行員は役職について高年収になっても質素だそうです。

ｸﾙﾏを買うにしてもベンツやBMW等は選ばず
国産車に乗るようです。

自宅を買う時も
ベイエリアの高層マンションの上層階！
ではなく
郊外の戸建
を選ぶそうです。

他にも以下の様な事が書いておりました。

・時間は命と考える
・自己投資・勉強をする
・自分の決算書を作る（PL・BS）
・生命保険は掛け捨てにする
・自分の将来設計をする
・これからは投資をしないとイカン

まぁ色々な事が書いていたのですが


おー！なんだか今の自分は
この本で言う銀行員の考え方に近いのかも！
今までやってきた事は間違っていなかった


と思いました。
不動産投資の事も書かれておりました。

銀行員が自宅を購入すると
転勤があります。
転勤した時に自宅を貸し出して
インカムゲインを得る。

そんな所から不動産からの
収入が発生して収益物件を
持っている銀行員は多いそうです。

確かに有名な大家さんの中にも
元銀行員の人は何人も居ります。

この著者の長岐隆弘さんもそうですね。

勉強になる本でしたので
1日で一気に読みきりました。

管理会社から報告

ゴールデンウィークなので
マッタリしておりましたところ

アパートの管理会社から
突然の電話です。


ウーン嫌な予感がします

恐る恐る電話に出ると
「10×号室の鈴木さん(仮名)が更新なのですが鈴木さんは現在住んでおらすご子息が使用している事が解りました。契約の名義変更をしたいのですがよろしいでしょうか？」

おー！全然大丈夫ですよ。
お話を進めちゃってください。
嫌な予感が外れて良かったです

ところで鈴木さんは何で住んでいないのでしょうか？

「実は一年前にお亡くなりになったようです」

えええええΣ(Дﾟ;/)/
驚きの事実が。
我がアパートとは関係が
無かった様ですが少し
シンミリしました。

賃貸経営をしておると色々な事が
発生します。

人様の人生に少しだけ関係して
色々な事を垣間見ることがあります
都度学んで勉強したいと思います。