区分所有の投資

投資家の友人から
「区分所有の投資から
始めてみようと思う」
とご報告を頂きました

おー！素敵です

スタンスを決めて突き進んでおります
随分と学んでおるのでしょう。

区分所有投資とは
マンションの一部屋を
買って賃貸に出す事ですね。

場所や間取りをちゃんと調査して
ちゃんと学べば
結果が出る事でしょう



区分所有は毎月の管理費が発生します
が
その分外壁塗装やら修繕費用をあまり
考えずに運営出来るので
そこら辺はメリットになると思います

区分の巨匠 芦沢晃さん

区分だけで何十もの物件を所有して
月のキャッシュフローが100万円以上
と言うお方です。

この方の書籍は
勉強になるのでお勧めですね
区分所有をやっていない私も
とても勉強になりました

いずれにせよ投資でも何でも

「燃えている人」

は応援したくなります。
私も燃えていこうとテンションを
上げてもらいました！

業者さんに発注する時にボラられていないか？

ボッタくる工事業者はどうやって見極めるの？
と友人から質問がありましたので考えてみました。


第一に相場を学びます
『ｸﾛｽ張り　工事 費用』
『排水枡　工事 費用』
『換気扇　交換 費用』
こんな感じでググると
だいたいの相場が分ります。

相場を調査する時に
・どんな部材を使っているか？
・どのくらいの作業時間がかかるか？
・作業以外でどんな段取りが必要か？
簡単に想定します。


第二に見積を出してもらいます
賃貸管理会社の見積もりを見ると
ﾁｮｯﾄ相場より高い事がありますね。

でも仕方ないのです。
管理会社も色々と作業が発生します

業者への発注
ｽｹｼﾞｭｰﾙ調整
工事後の確認
請求業務のｵﾍﾟﾚｰｼｮﾝ

上記作業が発生するので付加価値が発生します
業者からの見積もりにﾏｰｼﾞﾝが乗って
見積書が来る訳です。


それでも相場から乖離して
ﾀｹｰ！
と思った時は
何でその値段になるの？と質問したり
自分で工事して良いですか？
と提案したりしています。

第三に安ければ安い程◎と言う概念は捨てる事

あくまでも私見です。

相見積で安い所へ！
と言う作戦もありますが
安かろう悪かろうの工事も多いです。
『一期一会の業者さん』
とか
『自分が消費者だ！』
と言うような観点からすると
安い所で決めても良いかも知れません。

でも
事業を営む
『事業者』
と言う立場・気持ちであるならば
継続的な取引を大事にしたい訳です

工事を発注する場合、取引先に儲けてもらうのは当然です。
取引先の儲けが無い程安いお値段の場合
継続してお付き合いできません。
と言うか健全な関係の取引先ではなくなるでしょう。

だから

同じ料金を払って
お相手の儲けを理解しているのであれば

お相手は身近な関係の方が良いなぁ。
と考えております。
1回ではなく2回も3回も発注すると
相手も儲かって嬉しいでしょう


第四に自分で動く事で費用感が分ります

自分で工事したり業者さんへ発注すると
色々と理解できます。
・ｽｹｼﾞｭｰﾙの調整が大変だったり
・部材の発注が間違えないか？
・部材が届く時に己が現地に居ないとｲｶﾝ
・作業者が来た時の立会いを誰がするか？
・自分で工事すると失敗も発生します

ｳｰﾝこれは多少お金を払っても
管理会社へ頼もうかな（汗）
とへこたれてきます（笑）



それこそ色々な経験や勉強をして
自分でやるか？
お願いするか？
相見積を取るか？

を決めていくと良いと思うのです。

ひとり身の時の行動

ｶﾐｻﾝのﾃﾆｽｻｰｸﾙの会合でBBQを実施

朝から忙しなくｶﾐｻﾝと子供達が出動しました。

ﾜﾀｸｼ一人ぼっちです寂しいです（汗）


いやいやいやいや
数年ぶりの一人時間を
どうやって楽しんでやろうか！？
ｹﾞﾍﾍﾍﾍ！

子連れで行きにくいﾗｰﾒﾝ屋とかイイなぁ。

ﾁｬﾘに乗ってﾌﾞﾗﾌﾞﾗ出かけます。
ｱﾊﾟｰﾄのﾁｪｯｸですね



特に汚れも無く雑草も生えなくなりました。

『本日も元気に働いてくれております感謝！』

ﾜﾀｸｼが休んでいてもｱﾊﾟｰﾄ君は働いております

お次はｱﾊﾟｰﾄの管理会社に行って差入れ

まつやのとりやさいみそ↓

こちらは鉄板で喜んで頂けますね

しかし

去年くらいから近所のｽｰﾊﾟｰでも売るようになったので
希少性がやや薄れてきました。

新しい店長さんとご挨拶を済ませて

再びﾁｬﾘﾝｺでｺｷｺｷです。
以前買おうとしたけど傾きがあったアパートを観察

ｶﾐｻﾝ保有の築古高利回り戸建を観察
こちらは道路が狭いのでｸﾙﾏで観察しにくいので
ﾁｬﾘで監視活動が適しております。
元気に綺麗に働いてくれております


お次は今度購入するかも知れない築古物件です。
引越し業者がトラック二台分程荷物を積んでおるようです。
おー！？
何か動きがあるのか？
いやいや別のお宅が引越しか？

ｳｰﾑ。。。。

とここら辺までｻｲｸﾘﾝｸﾞを楽しんで帰宅です。

子供がおる時に読めない本を読んでやろう！
と言う事で
ﾅｶﾅｶ充実しながら
独り身の休日を過ごしたのでした。

正しい事正しくする

ﾗｲｻﾞｯﾌﾟの株式を監視しております。
昨日はﾄﾞｰﾝと上げてしまいましたね。

これからグングン上昇する事は想定しにくいので
しばらく様子を見たいと思います。

さてさて
ｸﾙﾏ会社の有名な社長が逮捕されました。
京セラの稲盛さんのお言葉で

『正しい事を正しくやる』

と読んだ事があります。

これ先日の松本晃氏の講演で
同じ事を仰っていたので驚いたのですが

会社経営でも家業経営でも
お天道様が必ず観ています。
正しい事をしましょう　

具体的なお話をされておったのですが
以下紹介します

--------------------
会社のお金は無いのです
会社にあるお金は顧客の物です

だから100円でも私用に使ったら
即レッドカード　退場です。

クビです。

困った事に社長が私用に使う事があります。
下の者は上の者を良く見ています。
社員は同じ様に
会社のお金を私用に使うようになります。

正しい事を正しくするのです

ﾗｲｻﾞｯﾌﾟはM&Aをした結果、負ののれんで
帳簿が正しくなかった。

正しい事をする為に痛みを伴います。
社長の青年は痛みが出る事を覚悟しました。
これからは軌道修正するのです。
だからこの前の下方修正の発表をしたのです

--------------------

感銘しました。

ﾜﾀｸｼも家業や会社のお金を
私用に使うのはｲｶﾝ！！と思いました。
考え方を合わせるのなら

『賃貸経営で生み出されたお金は
　入居者様の物　自分で使う前に
　入居者・取引先に還元する事』

と言う事でしょうか。


ゴー○社長は正しい事をしなかった訳です。
お天道様は見ていたのでしょう
今回の逮捕に繋がったのかも知れません

不動産屋さんからお菓子を頂きました

最強のﾊﾟｰﾄﾅｰ山羊さん

と勝手に呼んでおります。

社員旅行に行ったそうで
金沢のお土産を頂きました。


なんか有名なパティシエが開発したとか・・・


美味いです！


美味しいとかの感想はさておき

先日も、北海道の土産を頂きました。

お菓子がどうのこうのと言うよりも
プライベートな時間にﾜﾀｸｼの事を
思い出してくれた訳です。

そしてワザワザ自宅に持って来て頂いた事
これは嬉しいです。

本来はﾜﾀｸｼが菓子折りを持っていくべきなのに！

ありがたいです。
感謝です。

また山羊さんと一緒に仕事をしたいものです。

ﾗｲｻﾞｯﾌﾟの株式

松本晃さんの影響を多大に受けました。
ﾌｧﾝであります

松本晃さんが居るのであれば
ﾗｲｻﾞｯﾌﾟは膿を出し切って
将来業績がアップしていくと思いました。


ヨーシ！株を買うぞ！
とﾗｲｻﾞｯﾌﾟ株の指標を見ました。

https://profile.yahoo.co.jp/consolidate/2928

ほーうほうほう。

総資産が年々強烈に増加しておるのですが
一緒に有利子負債も増加しております。

自己資本比率が毎年減っております。
　→　資産に対して負債が多くなっておるのです。

平たく言うと・・・
企業を買収して総資産を増加しておるけど
借金をして買収をしておるのですね。

買収した企業が収益を上げる企業ならば良いのですが
収益力の無い企業もあるようです。
ﾜﾀｸｼは自己資本比率を75％以上の
銘柄を選んで株式投資をしてきました。
財務優良銘柄です。
会社内にお金が沢山あるので倒産しにくいのです。

ﾗｲｻﾞｯﾌﾟは
自己資本比率が20%を割っています。
1株純資産は100円前後。

正直この決算書はあまり好みではないですね（汗）

でも今回の騒動で企業内の改革を
進めるのであれば長期的に見ると回復は期待出来そうです。
もう少しIR情報を集めて精査をしたいですね。

現在は落下中でもあるのでタイミングを見計らって
買い参入する事を前向きに考えたいと思います。

松本晃さんのお言葉

松本晃さんの講演で感動したお話
沢山あるのですが備忘録で
書いてしまいます

業績を立て直す時に多くの経営者は
固定費を削りたくなります。
高い固定費は売上の増減波動に
対応しにくいからです。

しかしこれは間違いで
変動費を削る事を優先させるそうです
努力して変動費を下げると
そのうちに利益が出ます。

ここからがポイントです。

その利益はポケットに入れません。
顧客に還元するのです。
つまり安い商品（あるいは付加価値をつけた）を販売します。

その結果、
1売上が増加
2最前線の稼働率が上がる
3市場シェアが上がる

更に

4固定費が下がる

一石二鳥ではなく
一石四鳥です。

そこで利益が出るので
その状態で利益をポケットに入れます

感動しましたね。

この考え方は不動産経営でも
職場の運営でも当てはまります。

絶対に忘れない名言をもらいました

買付証明を提出

築古物件の事で進展ありました。
売り主様の希望価格は500万円です

大工さんや不動産プロのおじさん
に相談した所

「やめた方が良いよ」

との回答です

私もやめた方がインだろうな
と思いました。
でも
投資は皆が逃げる時に買い向かう事
が大事だったりします。

止めた方が良い理由として
再建築の面倒さや道路付けの悪さ
があります。
もし購入するならば買う値段を
下げてリスクをヘッジするわけです

最初300万円で買おうかな。
と思っておりました。

大工さんに相談したときに
「260万円だな」
と買い値を下げました。
買えるかどうかは別です

不動産プロに相談したときに
「210万円だな」
と更に買値を下げました。
買えるかどうかは別です

んで山羊さんに
「色々と将来的に難しい案件を抱えておるので安くなってしまいます210万円なら買いたいと思います」

と提出しました。

山羊さんも
「そうですよねーやはりその様な価格だろうなあと思っておりました」
との回答です

まあ買えるかどうかは解りません
でも状況が一歩進んだので良し！
であります。

松本晃さんのしびれたお言葉

大阪にて倉庫協会の勉強会に
参加しました。

ライザップのニュースでお馴染みの
松本晃さんが登壇です。

この方、わざとなのか？
一見ボーッとしたような仕草で
ボンヤリした人なのかなあ？
と見えたのですが
2分も話を聞いたらキレッキレの
お方と確信しました。

沢山のインスピレーションを
もらいましたが

印象の残った言葉
－－－－
働くこととは何か？
あなたの仕事は誰が顧客か？
考える事。
取引先、他部門の同僚、上司、
お客様、入居者様、不動産屋さん
色々あり得ます。

その顧客の問題点は何か？

あなたはその問題を解決しているか？
イエスならば
あなたは働いている
－－－－
生きるってなにか？
誰のために生きている？
かを考える事。
カミさん、家族、親戚、
不動産屋さん、入居者様
友人、同僚、自分も。

その人達の問題点は何か？

あなたはその問題点を解決しとるか？
イエスならば生きている
－－－－

他にも沢山感銘を受けました。

働いて生きていこう！
そう思いました。



新大阪のカムクラのラーメン

修理費用が出た

ｽｰﾊﾟｰ築古物件の修理概算が出ました。

風呂交換
キッチン交換
フローリングの張替え
雨戸の修理
ｸﾛｽ張替え

その他諸々で

280万円しますね。

しかも

それだけかけても家賃は5万円位でしょう。

しかも
道路付けが悪いので
土地の価値は著しく低いです。

とりあえず買いつけの値段は
260万円位でしょうか。

260万+280万
　→　540万円をかけて

本当にやりますかね？
若干の迷いがあります


まぁ買えないと思いますが
ダメ元で不動産屋さんに値段を宣言しようと思います。

色々な理由を説明しながら値段を言うので
作戦を少し練りたいですね

大工さん参上

約1年前に一緒に仕事した
大工のイチローさんにお願いして来てもらいました。
築古物件を購入する前に
工事概算を出そうという作戦です。

職人さんなので厳しくチェックしてくれます


ﾜﾀｸｼが気付かなかった雨どいの破損や
戸袋の玉砕っぷりを発見してくれました。


イチローさんはとてもまじめで
公平な見積もりをしてくれます。
ボッタくりはしません。

イチローさんはこの物件について消極的です

『これ本当に賃貸で貸せるのか？辞めた方がイイよ』

ﾜﾀｸｼは大真面目で安く買えれば安く貸せる！
やろうと思えばできますよ！

若干自信が揺らぎますが
努めて前向きに回答しました。

床のﾍﾞｺﾍﾞｺはベニヤ板の接着剤が剥がれているそうです
対処としてフローリングを上張りすると良いそうです。

さーてどの位の費用が発生するのか？
イチローさんの判定が楽しみです。

一六堂の経営者は優秀です

今年の春に財務分析をして
長期保有するつもりであった銘柄

一六堂

この度TOB（公開買付け）により
ストップ高となりました。

以前はMBOと言いますと
敵対的買収なんてニュースが流れて
穏やかではない空気でした。

今回のMBOは違うようです。

一六堂の社長さんが100％株式を持つ
法人（株式会社八越）が

『350円あたりで売買されている株を515円で買います』
『一六堂は色々な要因から非上場企業にします』

と言う事らしいです。
長期的に保有するつもりでしたが
いったん売却する事にします。

買値からすると半年間で20％の利益が出たので
良し！とします。

非上場にする要因として感銘を受けました。


10年前に比べて
飲み屋業界の売上が大幅減少した事
また若年層の顧客が減少した事
上記により売上が見込めない不採算店舗がある事

不採算店舗を閉鎖して事業を縮小する！
そうする事で将来を見据えて財務基盤を強くする

その様な作戦を取るようです。

ここの経営者は将来を見据えているよね。
優秀だなぁ。。。。

と一層応援したくなりました。

ボロイ物件の事

先日見たボロイ物件の事で
せわしなくなってまいりました。

優秀な大工のｲﾁﾛｰさん（仮名）に連絡です

タイル壁の風呂
ボロイキッチン
ﾍﾞｺﾍﾞｺの床

↑ｲﾁﾛｰｻﾝどうしたら良いでしょうかね？


ｲﾁﾛｰさん
『風呂とキッチンはｻﾞｯｸﾘ値段出せるけど・・・・
　現地見ないと解らないなぁ。。。』

あんま
そりゃそうですね。
では見学するように段取ります。



そして
井戸について調査です。
井戸は毎年一回は水質調査をするルールがあります。
色や濁りを確認したり
微生物や細菌も発覚するようです。

不純物が混ざると水周りの器具の劣化が早まるそうですね。

時には物凄く良い水が出る事もあるようです
この場合、美味しい水が料金無料！の住宅になるわけで
アピールポイントになります。

この物件は色々と調査が必要な上に
工事費用が発生します。

購入までは時間がかかりそうです。
しかし
色々と新しいことを学べそうなので
楽しみながらチャレンジしていきます♪

ﾊﾟｰﾄﾅｰに不動産投資を反対される

収益不動産を購入する時に奥様に反対される
と言うお話をﾁﾗﾎﾗと聞いたりします。

不動産で大きな失敗をすると報道される程の
巨額の損失を被る事があります。

反対する人の気持ちも解ります。

私は反対されなかったのですが
どうして反対されなかったのか？
考えてみました。

・毎日まいにちﾏｲﾆﾁ何年間も勉強していた事をｶﾐｻﾝは見ていました
　投資の本を読み漁り本棚は投資本で一杯です。
　投資本の中には投資以外の内容で面白い事が書いてあるので
　ｶﾐｻﾝに情報ｼｪｱしたりします。

・株式で失敗を繰り返しながらも資金を追加投入する事で
　株式資産が増加していきました。
　(儲かって無くても追加投入する事で資金は増加します)
　毎月資産の一覧表を作成してｶﾐｻﾝと見ていました。
　　→ｶﾐｻﾝは株式で損した時も儲かった時も解るようにしております
　　　ここはﾊﾟｰﾄﾅｰに隠してはｲｶﾝ所です

・株式で儲かった時はﾁｮｯﾄだけ贅沢したりしました。
　○○万円突破！のイベントを作ってﾁｮｯﾄだけ外食してもインじゃないか
　と思います。
　株式口座の資金は絶対に使わず小遣いから出費して喜びを共有しました。
　投資ってこんなに面白いのだ！という認識になります。
　
・家族で各地の物件をﾚｸﾘｴｰｼｮﾝとして見学して回りました。
　見学した時にｶﾐｻﾝに説明
　『頭金○○円で銀行から○○円借り入れて、毎月の返済が○○円
　　家賃収入は○○円　○件の空室が出たら返済が滞るので、
　　家賃収入は引き出さないでﾌﾟｰﾙする。3年後には○○円溜まるなぁ』
　そんな会話をしました。

・本気で不動産活動をする為に本気で貯蓄に取り組んでいました。
　自分の小遣いは最低限の物しか買っていません。
　洋服はボロイ物ですし、
　色々なｵﾓﾁｬや遊びにはお金を使わないように生活していました。
　まぁ今でもですが（笑）
　あまりにも服がボロくてダサいので叱られます（笑）

・ｶﾐｻﾝと共働きでしたので対等の立場で物事を考えて
　家事や子供の世話もやりました。手伝うのではなく
　当事者意識で食事を準備したり片付けたり
　保育園の送迎を実施しました。

・将来の事をよく話します。
　10年後は物件が○棟あってそこからの家賃収入orｷｬｯｼｭﾌﾛｰが
　○○円あるだろうから、年間CFが○○万円になるよ。
　そのCFの5%を使って旅行に行こう！
　とか将来の夢を語ると自分もｶﾐｻﾝも楽しいです。

他にも色々と思い当たる節はありますが
キリがないので止めておきましょう（笑）

結果論ですが
私が投資に対して『本気』で取り組んでいる姿をｶﾐｻﾝは
見ていてくれたのです。
こんな生活をしておると、投資は危なくない。楽しいものだ。
と理解して貰えたようです。

2006年頃からそんな生活をしていたので
2012年の最初の一棟目購入時には
『不動産を反対する』
と言う考えは一切無かったように思います。

今では私よりｶﾐｻﾝが
『なんとか次の一棟を購入しないと！』
と言いながら物件を毎日探してくれています。

物件紹介からのﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞｼﾝｷﾝｸﾞ

信頼している不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄ山羊さん(仮名)
よりﾒｰﾙをもらいました。

まだ物件明細も作成されていない物件

安くて広いです。

船橋市で50坪の戸建
売主様の希望価格500万円

これだけ聞くと

『お！？』

と思います。

ﾃﾞﾒﾘｯﾄ
超ﾎﾞﾛｲ　築40年くらい？
建築基準法の道路に面していない
　建替え時に他人様が所有している土地を通路部分として
　承諾を貰う必要があります。
　その所有者が病気の為、意思表示ができない
水道管が入っていないので井戸

まぁ簡単ではなさそうな物件です。

とにかく見学に行きました。

ｳｰﾝﾎﾞﾛｲです（笑）

玄関扉はニスが抜けて朽ちています


井戸のポンプ　水道代が要りませんね


ハイ！ﾀｲﾙのﾊﾞﾗﾝｽ釜ですね


天井の雨漏り　雨漏り原因の屋根は修復しております

山羊さんの査定では500万円は難しい様子
色々な複雑な条件があるので
webで広く販売出来ないようです（笑）

将来、隣地を購入できた場合
あるいは道路に接続できた場合
土地の価値は跳ね上がります。
山羊さん予想で900万位は固そうです。

売主様にもそうｱﾄﾞﾊﾞｲｽしたそうです。
しかし
売主様は海外に居るので
現状を維持する事に対してやや面倒のようです。

ﾜﾀｸｼの感覚では300万円で買って
工事に150万450万を投入して
4.5万～5万で貸せるかなぁ。。。。
という所。
あるいは工事しないで
所有だけ。固都税を払いながら待機。
遠い将来に隣地を買い取る。
と言う作戦もあり。

『この物件、捨てないでﾁｬﾚﾝｼﾞしてみっか！』
『風呂工事,井戸水,解体,隣地境界の事で新しい学びになるな』
『なんか将来的に面白い土地になるな』
『安く貸せたら人様の為になるな』

自分でも驚くほどの
ﾎﾟｼﾞﾃｨﾌﾞｼﾝｷﾝｸﾞです。

もし購入できたらまた
『楽しい仕事』
が出来ます。