家の購入_その3

ローンを組む時はイヤでも色々考える(勉強する)事になる。

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①まずこの先35年間の人生設計を見直し考えた。
基本的には『今の仕事を続けていく』とか
『3年経ったら子供も出来るだろう』とか
『子供が高校、大学、に行く場合、どれ位の出費が発生するか。その頃は俺は50歳～55歳位か』とか
『建築後、10～15年経つと修繕費が発生するので準備が必要だ』とか
『今後、金利が上がるので、選択するローンによっては家計が苦しくなるかも』とか
『67歳まで働く事になるな。大丈夫か？』とか

数え上げればキリが無いけど、将来的な事を考えて行かなくては怖くてローンが組めない。

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②その次に、どの様なローンを組むか？を考える。
本当に色々な種類のローンがあった。
・35年間金利固定のフラット35→金利がだいたい2.8%位だった。現在は3～3.5%
　毎月の支払額が固定されているので毎月の出費計算が予測出来る

・35年間1％金利優遇_当初3年固定
→35年間、店頭の金利から1%マイナス金利で計算される
　当時は3年固定の店頭金利が2.5%であった。そこから1%を優遇されて1.5%の金利で借りる事が出来る。
　フラット35に比べて、現在は毎月の支払額が安い。でも3年後には金利が変わる。
　営業マンはこのローンを進める。支払額が一見安いので客の購買意欲が湧くからだ。
　『将来金利は上がりますよね？』と聞いたら『大丈夫です。金利が上がると言う事は景気が上昇するのでサラリーマンの給料も上がりますヨ』
　なぁんて言っていた。今の世の中、そんな保障はどこにも無いと思う。
　でも金利が安いのは非常に魅力的だ。
　
　他にも当初10年間1.5%金利優遇とかあった。元利金等、元金均等、等も勉強した。

　ここで僕等は色々な思考を巡らせた。
　35年間固定金利は堅実そうだ。ただ他に比べると毎月の支払額がやや高い。
　だからと言って当初3年固定を選択すると10年後には金利がバカ高くなっているかもしれない。

　約3300万円を借りた場合。
　35年間固定金利だと12.3万円。3年固定だと10万円程だ。家計運営からすると毎月の2万円はかなり大きい。
　
　色々検討した結果、上記のローンをミックスさせる事にした。
　2000万円を35年固定にして1300万円を3年固定にする。
　2000万円の方は74000円の支払いに対して、1300万円は35000円だ。
　35000円は金利上昇した時に額が上がってしまうが、上昇金額は低く見積もれる。
　それに1300万円を繰り上げ返済で20～25年で返せる事が出来れば、その後は74000円だ。
　小さなアパートに住んだつもりで払っていける！
　この作業は1週間ほどかかったが夫婦で話し合って決めたので満足した。

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③ローンを組む時の手続き
　ローンを組むには、色々な手続きがある。
　まずはローン審査がある。僕は年収が低いので結構心配したが、
　銀行の審査は年収よりも、勤続年数を重要視しているのであった。
　12年程同じ会社に勤めていたので、あっさり審査OK。
　つくづく『会社辞めてなくて良かったぁ』。思った。
　
　次に引っ越した後の住所で通帳を作る必要があった。
　その為に、移転届、転入届、戸籍謄本、源泉徴収票3年分、等々色々なモノが必要だ。
　仕事を1日休む必要がある。
　事前に引越し前の市役所で移転届をもらっておく。
　朝一で引越し先の市役所で転入届を出して、戸籍謄本、住民票をを貰う。
　その足で銀行に行って手続きをする。
　色々な書類を作るのだが、住所、名前を繰り返し繰り返し色々な用紙に書くのだ。
　おまけに2種類のローンを組んだので2倍多い。
　20回程住所と名前を書いた所でローン手続きの儀式が終わった。

　銀行の融資担当の人に
　『ご自分で考えてこのローンの組み合わせにしたのですか？将来的に安全で優秀な組み方ですね。』
　と言われて嬉しかった。

この様にしてドタバタとローンを組んだが、結構勉強になったと思っている。
今から考えるとローンのチョイスにはやや甘い計算があったかも知れないけど、充分修復出来る範囲だ。
今度家を買う時はそれなりの対処が出来るぞ！
って思うけど2件目は買えませんよね　笑

家の購入_その2

結婚当初、小さなアパートに住んでいた。
当時アパートの家賃が7.8万円　駐車場代が1.5万円　併せると9.3万円の固定出費になっていた。

家を購入なんてとても出来ないと思いながらも、
遊びがてらに家を見に行くと『おー綺麗な部屋だぁ』とか『広いリビングだぁ』とテンションが上がる。
何件か見た後、不動産屋さんに戻り、ローンシュミレーションをするとビックリするのだ。

2800万円位の物件が【毎月7～8万円の支払い&ボーナス払い無し】でローンを組めてしまうのだ。
これはこれは僕等でもマイホームを買えるかもしれん。と思ってしまうのだ。

今から思うと、不動産屋も僕等を乗せるのが上手かったかもしれない。
ローンのカラクリを知らない僕らは『7万円の支払いで家に住める！』と浮かれました。
でもホントにそんなウマイ話しがあるかな？とも思い家に帰って調査しました。
7～8万のローンを組むとなると、3年固定金利である為、3年後には支払額が変わってしまうのだ。
今後は金利は上がることはあっても下がることは無いだろうと考えた。

つまり極端な話

『毎月7万円払っていたけど3年経ったらから毎月の支払いが9万円になるよ。10年経ったら12万円ですね。』

と言う事だ。それではチョット将来設計が見えないですね。
そこで35年間金利固定でローンを組むとどうなるか調査した。

答えは毎月9.7万円の支払いになるのですね。
なるほど～こんなカラクリがあるのか。35年間7万円ではないじゃないか。
気をつけないと！

でもしかし、35年固定でも9.7万円。将来設計は計算しやすい。
7万円よりは高いけど、支払い不可能な額ではなさそうだ。それなりにテンションは上がる。

更にカラクリはもう一つあった。
僕等の準備資金は500万円であった。
家を購入するにあたって、家の価格だけでは購入出来ない。

家の価格が2800万円だとしたら
諸費用(団体生命保険やら登記費用やら仲介手数料やら)は300万円弱かかるのだ。
つまり2800万円の家を買うには3100万円の購入資金が必要である。

更に引越した時に色々と家具を買いますね。引越し資金で100万円。
更に引越し後に貯蓄0の生活では、危ないですね。家計の運転資金を100万円。
結局500万円の準備金があっても、色々なモノでお金が吹っ飛ぶのだ。
2800万円の家を買うのに準備金500万あるのでローンは2300万！と思っていたら大間違い。
つまり2800万円の家を購入するのに準備金が500万円なら諸費用を計算してローンは2800万円位はかかると思っておいた方が良い。

なんだやっぱり簡単に買えないじゃんか。と思うが、これは違う。
実際に家を見て不動産屋さんの一見楽チンそうなローンシュミレーションを見ると
モノスンゴク、テンションが上がるのだ。僕等にも買えるぞ！と思ってしまう。
そうすると寝ても覚めてもマイホームの事を考えてしまう。
少々ローンが苦しくても頑張ればイイヤ！なんて安易に考えてしまうのだ。
ローンの事は長くなるので次回へ続く！

家の購入_その１

不動産投資の面から考えると、新築物件を買うのは非常にリスクが高い事が分かる。
その証拠に買った瞬間に価格が２～３割下がる。
もし家を引き払う事がある場合、大きく損をする可能性が高いのだ。
キャピタルゲインを考えると中古物件が有利なのは明らかだ。
自分が購入した自宅は、僕にしては贅沢すぎる程の満足度がある。
だが、財務の面からすると色々と失敗したなと感じる事も多々ある。

今回は堅苦しい事は抜きにして、家を買った時にドタバタ劇をお話したい。

購入手続きが一通り終わって、鍵を貰った日(金曜日)は、物凄く興奮して嬉しくてワクワクしていたのを覚えている。
翌日に引越し作業があるのにも関わらず、夜中に家に『行って』
電気の無い部屋で『ここが俺等の城だぁ。ワハハハハ～』と喜びながら床を雑巾でふきまくった。
二人はもう絶好調で喜んだ。

一軒家購入でメチャクチャ浮かれていたが、知らない事が沢山あった。
基本的に何も無い。新築住宅は大きなテントと思えば分かりやすい。
どれくらい何も無いかと言うと
・カーテン。これが無いのは当然として、カーテンのレールすら無い。
　　　　　→大きな家であればあるほど、全ての窓にレールとカーテンが付く。
　　　　　　購入時に『窓が沢山あってイイなぁ』と話していたが、仇となる。
　　　　　　カーテンのレールとカーテンの生地を選んで見積もりを出したら40万円だった。
　　　　　　しょーがないのでリビング等のお客さんが来る所は別にして、寝室などはニトリで安いカーテンを買った(笑)

・照明
　　　　これも購入時には付いていない。
　　　　家の購入決定と同時に、インテリアのショールームに行って玄関、トイレ、廊下、階段、
　　　　リビング、寝室、要するに風呂以外の全てのゾーンを選ぶのだ。
　　　　　　*風呂はユニットバスなので照明が付いていた。
　　　　これだけ沢山の照明を見栄と予算と色々と考慮して決定するのが
　　　　まことに困難である。
　　　　見積もりだとリビングの電灯が偉く高い。リビングの照明1個が10万円！
　　　　しゃーないのでヨドバシに安いやつを買いに行ったっけ。
　　　　リビングを込めた照明代は全部で20万円位した。

・テレビのアンテナ
　　　　引越し時にテレビを設置した。アンテナの配線を綺麗に組んでテレビをつけた。
　　　　が！見えない。
　　　　建物自体にアンテナを設置しないとテレビすら見れないのだ。
　　　　速攻で電気屋にアンテナを買いに走った。
　　　　2週間後、工事屋がやってきて屋根に取り付けたが、
　　　　それはそれは感動した(笑)

・電話
　　　　電話局の人が来て、電話のモジュラーケーブルを通したのを始めて見た。
　　　　1週間程webが見れなかった。

・庭
　　　　庭はあるのだが、一面が土で覆われている。
　　　　庭いじりをするのが好きな人は結構だが、
　　　　メチャクチャ雑草が生えるのである程度、庭の整備が必要だ。

・網戸
　　　　ウチの物件にはおまけでついていたけど、基本的には網戸も無いのが普通だ。

この様にビックリする程何も無い為、購入前に予想していなかった作業がかなりあった。
ローンの頭金と別途で100万円程、引越し準備金を用意していたが、足りなくなった。
エアコンを二台で20万、ダイニングテーブル30万、引越し業者7万、収納用具、フローリングワックス、
なんだかんだで130万以上かかってしまった。。。。

こりゃ今度買う時は気を付けようと思った。あ、今度は無いな（笑）
もうちょっとファイナンスの勉強をしておけば出費を抑えられたかもしれないが、
この時は全くファイナンス知識を持っていなかった。。。。
それと多くの物件を見る事によって目が肥えてくる。
チャチイ場所、部分、が分かるようになるのだ。そうすると自分で納得する物件は必然的に値段が高くなってしまった。
そこら辺がチョイと甘かったかなぁ。
次回はローンについて書いてみようと思う。

小さい事

ここ数年で読んだ、複数の本で同じ様な事が書いてあった。

『小さい事の積み重ねが大事』

楽天の野村監督の本では『小さい事を積み重ねて行く事を大事にして一流になる』
イチローも小さい事を大事にして大きな目標を達成していくそうだ。

投資の本では、節約生活スタイルを勧める本が多い。
ファンダメンタル分析,テクニカル分析,低位株,不動産投資,色々な本で
技術的な内容を一通り説明した後、あるいは説明前に

『小さい節約を大事にして生活しましょう。それが将来のリターンを大きくします』

とこんな事が色々な本で書いている。

具体的には色々な事が書いてあった。
・会社の飲み会を全て断って、早く帰って家で株の勉強する
・洒落た店からチェーン店の居酒屋に変えて飲んでいる。
・煙草を止めた。
・車を売った。
・給料が出たら月に5万円貯蓄する
・毎月信用金庫に3万円貯蓄する
・外食をせずに節約料理で生活
・家族が起きる前に早起きして勉強する
・毎週、週足チャートを書く

上記は皆、違う本に書いていった事だ。
こうやって書いてみると、なんだか坊さんの様な生活ですね。
以前の僕なら『こんな生活するくれーなら今を楽しんで生きるぜ～』
なんて思っていたけど、今は違う。

2年位前から僕もそれなりに実践してみた。
酒を減らしたり、外食を減らしたり、衝動買いを止めたり、
早起きして勉強したり、家計簿をつけて毎月、財務諸表を作ったり、
それこそ本当に『小さい事を積み重ねて』生活をしている。

結果はスグには出なかった。
しかし半年が経ち、1年が経ち、と時間が経過してくると
なんだか変化してくるものがあった。

自分の保有資産が増えて来た(まだまだ大きな負債があるけど)
無駄遣いが大きく減った。
ファイナンスの勉強をすればする程、楽しくなってきた。
チョットした変化を感じ始めている。まだまだ結果を出してはいないが。

上記の著者たちは、小さい積み重ねをした結果どうなったか？
ドーンと大きな財産を築き上げ自由に楽しい生活を送っているのだ。
・会社員のままの投資からの所得が2000万円を超えるヒト、
・会社を辞めてデイトレーダーになって本を何冊も出版して○億円稼いだヒト
・会社を興して不動産賃貸業をしているヒト
・節約していたけど、今では年に何回も旅をしているヒト
その他沢山の人が自由気ままに生活しているのだ。

今は生活に自由が利かない部分もあるけど、少しでも成功した人達に近づきたい。
将来10年20年後は、小さい事を積み重ねて大きな自由を作り上げて行きたいものだ。

配当金

先日配当金が入った。2万円位だった。不労所得である。ワーイ。
去年は郵便局で1万円位受け取った。
この時、隣のおじさんが４万円位受け取っていたので『チキショー負けたぁ』と思ったものだ。
配当で10万円もらえたら楽しいだろうなぁ。
100万円貰えたら相当楽しいね。
100万円貰う為には・・・2％の利率とすると5000万円位の株式資産が必要ですね。
10万円の配当を貰うには500万位の資産かぁ。そんなに遠い世界じゃないですね。

この配当金はナカナカ考えさせるものがある。

100万円投資した銘柄の配当利率が3%であれば3万円貰える。当たり前ですね。
厳密には配当金に10％の税金がかかるので2.7万円だ。
因みに現在の定期預金の金利は0.35%位か。100万円で3500円位貰えますね。
銀行の預金利率0.35%に対して2～3%の配当利率は結構オイシイ。

長期投資を考えた時、配当利率の高い銘柄を選考基準として大事にしていた。
そりゃそうですよ。配当が高いと冒頭のように嬉しいですもんね。

ただ配当目当てに銘柄を選択すると言うのも難しい。

配当は出しているけど、財務諸表が悪い会社は怖い。特に利益剰余金が低い会社は怖い。
こう言う会社がなんらかの要因で赤字決算したとしよう。
赤字なんで利益が無い、会社に溜めてあるお金も少ない、こうなると配当金が支払えない。
配当金を下げよう。とこうなる訳だ。簡単な論理ですね。
怖いのはここからだ。
配当金が下がったので多くの投資家が

『配当が低くなったから、この会社の株要らないや～』

と売ってしまうのだ。
多くの投資家が株を売るとなるとどうなるか。
株価がドドーンと下がるのだ。

年に3万円の配当目当てで100万投資したけど、時価評価額は50万円になった。なんて悲しいですよね。

配当が低い会社はスゴイ事もあるのだ。
財務優良の会社で、毎年利益もあって、配当も低い、株価も低い会社があった。
ここに100万円投資した。配当は1万円だとしよう。
財務優良で株価が低い。そこで有名なファンドマネージャーが目をつけて安い所で買い集める。
大口の株主になった所で
『お宅の会社は、配当が低いよね。おかしいじゃん！これからは俺も経営に口出すよ。
もっともっと株を買い集めて実権を握りますよ』

なぁんて仕掛けてくるわけです。
会社側は乗っ取られては大変だ。買い集めを阻止するには株価を上げないとイカン。
そこで配当を上げるわけです。
配当を1万円から5万円にします～！と宣言するわけだ。
そうすると
『なにぃあそこの会社は配当をUPしたぞ。俺は買うぞ！』
と言う人達が沢山出てくるのですね。
沢山の人がドドーンと買うので株価も急騰するのだ。
100万円投資した株が時価評価額が200万円になったりするのだ。
会社は乗っ取られなくて助かった。。。
でも乗っ取ろうとした方は安い所で買っていたので、ニンマリするわけである。

これは極端な例だけど、配当が現状低いと言う事は、配当が上がる可能性があるわけで、
既に配当が高い企業より、株価上昇の余地が多いように思います。
財務優良で配当利回りが低い企業は長期で持っているとオイシイ事が起こるかもしれない。
と、こないだ気が付いたのだ。

再確認

先日、旧友と飲む事が出来た。
彼も投資の勉強をしまくっているようで、二人で投資話で盛り上がってしまった。
話していて何点か大事な事に気付いた。と言うか再確認出来た。

１つは『機械的なルールを決めて運用』する事だ。
彼はIT関連の玄人であり、現在、投資システムを作っているそうだ。
僕もシステムを作ろう作ろうと思っていたが実行には移さなかった。
実際、2年ぽっち程株式投資を経験したので思い当たる事がある。
市場(日経平均)がドーンと騰がると自分の保有銘柄も、大なり小なり騰がる。
市場がドーンと下がると同じく保有銘柄も同じ様に動く(事が多い)

騰がっている時、『よーし！ドンドン騰がるぞ～もっともっと騰がれ～』
下がっている時は『あ～下がったよ～。評価損益が○○万円だよー。売っちまおうかなぁ』

騰がっている時はずーっと上がる気がして、いつか天井をついてドーンと下がる。そして売る機会を失うのだ。
ドーンと下がる時は、果てしなく下がる気がして、売らなきゃヤバイ！と思う。
そして売った翌週あたりからグイグイ騰がりだすのだ。
この様に単に株を保有しているだけでいると、市場の動きを見て精神的に揺さぶられるのだ。
揺さぶられない為にはやはり『機械的なルールを決めて運用』が大事になる。

短期トレーダーやバリュー投資家やらそれこそ色々な投資家の本を読んだ。
色々な投資ルールがあるのだが、儲けている人は一貫して『自分で決めたルールを徹底して守る』
これを肝に銘じて株式投資を楽しんで行きたい。

2つ目は、投資のアドバイスを聞くにあたり、儲かっていない人に聞いてはいけない。
と言う事だ。
知人の知人で儲かっていない人がいる。
断っておくが、この人の人格を否定をする訳ではない。素晴らしい経歴と知性がある事は承知している。
しかしこのヒトが言うには『株は9割のヒトが負ける』だとか『絶対に儲からない』とか否定的な意見を言うのだ。
総じて儲かっていない人は自分の負け(失敗)から何かを学ぼうとしない事が多い。

僕は投資する時に目指すのは『儲ける投資家』だ。
『儲ける投資家』になるのに儲かっていない人から聞いた事を信じてもしょうがないと思っている。
引退した上司で、株式投資や不動産投資で小さく成功をした人がいる。
投資を上手にやっている人は自分で過去に失敗した経験もあるので、意見にも重みがある。
成功したヒトからの失敗談や成功談は聞いていても勉強になるし楽しい。

3つ目
2つ目にカブるのだが、『投資をするにあたり失敗が大事だ』と言う事だ。
学校教育では『間違ってはイケナイ』と言う事が最優先されている。100点を取ったら褒められる。
しかし、投資においては逆だと思う。
『間違うことから学ぶ』事が一番大事だと思う。
株式投資をやっていると、
『なぜ下がったのか？』『なぜ売ったのか』『なぜ売らなかったのか？』
『なぜ売った後に騰がったのか？』『なぜ買わなかったのか？』
その他、本当に色々な時に反省の念が湧き上がってくる。
その都度、考えて次回以降は『こうしようああしよう』と自分のスタイルをマイナーチェンジしていくのだ。
失敗しないように失敗しないようにと行動するのは逆に勉強するチャンスを逃している。
逆に成功した時はあまり反省の念が生まれない。100点を取り続けると進化しないのだ。
誤解しないで欲しいのは、失敗を沢山しよう！投資で大惨敗しようと言うわけではない。
チャリンコに乗れるようになるまでに、何度も転ぶように、
小さい怪我を沢山して上手くなっていく物だと認識している。

僕も今、投資と言う名のチャリンコを練習中だ。2年前より大分上手くこげるようになったと思う。
友人も僕も、チャリンコに上手に乗れるようになるまで、一緒に情報交換をしながら楽しんで行きたいなぁ。

投資を勉強しているヒトと話すのは再確認が出来て大変に有意義であったのだ。