しつこく福利の事

「人類最大の発明は複利である」

アインシュタインが言ったそうです。

このブログで福利について何度となく書いたけど
やっぱり『福利』を意識して投資活動をする事が重要だ。

そもそもなんでそんなに『福利』『福利』と言い始めたのか？
住宅ローンを組んだ時だと思う。

仮に3000万円を2.8％35年返済で借入したとする。
これ返済総額は福利が効いて4700万円になるのですね。
1700万円も利息を払うのですよ。

これを見た時に『銀行ってかなり儲かるのだなぁ』
と感じました。

ワタクシは銀行側（融資する側）に回りたいなぁ。
と考えたのですね。

融資する側はいわゆる『投資する側』ですよ。

投資の勉強すると、金利2.8％どころか
『10～15％の年利が実現できる！』と思う訳です。

福利は長時間かけて結果が出ます。
1～2年で結果を出すモノでは無いです。
だから10～20年先に福利が効いた資産構成になっていれば
良いわけです。

福利で運用するとどれだけパワーを得る事が出来るか？
Excelファイルをリンクします。

https://box.yahoo.co.jp/guest/viewer?sid=box-l-spat6okn7mgzabue2uqaagfn2y-1001&uniqid=d85c0aad-941a-45df-babe-9290aa606be9


良かったら遊んでみてください。
短期的なリターンも良いですけどね。
長期的なリターンはナカナカ強力な事が解ります。

人類最大の発明なんです（笑）

情報・知識は収集し続ける

賃貸経営と言う仕事は、『永久に勉強を続ける仕事』だ。

終わりはないと思う。

銀行の融資姿勢、流行りのインテリア、人口動態の変化、
ドンドン変化が続いている。

ワタクシは毎月６０００円を支払って
不動産情報を仕入れて学んでいる。

新聞が届き、セミナー動画が届く。
その動画を通勤時や風呂で観る。

１年間購読すると７．２万円だ。
しかしその学びの対価は50～100倍あるのではないだろうか。

勉強し続けて1年が経ち5年が経ち10年が経つと
結構な知識量になるだろう。
15年も学ぶと、専門家レベルになれるでしょう。
色々な経験も積んでいる事でしょう。


何も学ばなかった人との差は、計り知れません。
学び続ける事で『自分のステージが上がった』と思えた時
物凄い充実感があるのではないだろうか。

現場を見る事、街を観察する事

不動産投資は不労所得なんて言うけどそんな甘いモノでは無い。
時間がある限り現場に行く。問題が起こっているか？を把握しよう。

　現場に行くと気付く事が沢山ある。

　・猫が放し飼いされていた

　・階段に鳥の糞が落ちていて汚れていた

　・鉄の柱が錆びていた

　・雨の日、階段が滑る！（スベラーズを貼った）

　・住んでいる入居者の電気メーターが止まっていた
　　（ガスも止められていた）

　・外灯が切れていた

　・○○室の換気扇が壊れている

　・前面道路が工事していた（自販機売上が上がった）

　・道路挟んで向かいに新築アパートが建った


現場からは色々な情報を得られる。
そして問題を発見次第、速攻で対処が出来る。

経営には現場が大事だと思う。
問題点や改善点が見えてくる。
賃貸経営だけでなく、全ての経営で現場が大事だと思う。

この大家はただモノじゃないぞ！

空室対策をしたり、不動産営業サンと情報交換したり、
色々なイベントが発生していく。
賃貸経営に対して真面目に真摯に取り組もう。
　
営業サンは色々な大家さんと会っている。
他の大家さんとは、違う所を見せよう。

具体的には空室対策で、メチャクチャ綺麗な部屋を作ったり
メールは即レス、電話は即答、で
相手の仕事がスムーズに回る様に動いたり
勉強で得た知識等を、確認で聞いたり、
入居者サービスを考えて、提案して相談したり、
自分が仕入れた情報を教えたり、
満室で問題無い時でも感謝の挨拶に行ったり、

とにかく賃貸経営が上手くいく為にに一生懸命に頑張ろう。

一生懸命だ。

そのウチ『この大家さんはただ者じゃないぞ！』と思われる
タイミングが来る。
そうなると経営が上手く回り出す（と思う）

ちなみにワタクシはまだまだ【タダ者】なので、
頑張っている最中だ。

管理会社と良い関係を保つ

不動産を購入した後にも、運営ノウハウが沢山ある。
勉強しまくらないと、運営出来ない。
ただしその勉強は楽しいモノだ。

『不動産の運営』と言うカテゴリーで書き記していきたい。


管理会社はパートナー。

　色々な不満があっても、不満をぶつけるのは避けよう。
　『早く入居をつけてくれ！』
　とケンカごしと言うかエバって文句を言っても、逆効果。
　そもそも威張ったって何のメリットも無い。
　自分が『エッヘン』とお高い態度を取ってもハタから見たらカッコ悪い。
　エバられた方は、気持ちよくないし一生懸命に働こうと言う気が失せる。
　
　それより仲良くなって楽しい会話をした方が健全だ。
　そんな会話で色々な知らない情報を教えてくれるし、物凄く勉強になる。
　ノートやメモ帳を持って行って書とめよう。
　
　ただし土日や繁忙期にお邪魔するのは避けよう。
　繁忙期の営業サンはメチャクチャ忙しい。毎日深夜まで働いている。


管理会社の人を大事にしよう。

売買業者さん その3

会社で働いていて、学んだ事がある。

『俺はお客だ！』と言う事でエバっている人に対しては
働くモチベーションが上がらないのですね。

○『俺は客だぞ！エッヘン』と言う態度の人
○ビジネスマナーをわきまえた謙虚な態度の人

上記２人が同じ事を要求して来たら
同じ様に仕事するのは当然だ。
しかし『よりサービスをしてあげたくなる人』は
後者になるだろう。

ワタクシは極力、高圧的な態度にならないように
気を付けている。

これは不動産業者だけでなく、
ラーメン屋でも飲み屋でもスーパーでも同様だ。
気持ちよく仕事してもらいたい。
そして、より強力なサービスを受けたいからだ。

納得行かない事も発生するかも知れない。
その場合はニッコリと笑って店を出る。
二度とその店に行かなければ良いだけだ。


『業者サンとは仲良くやろう』

売買業者サンとの関係 その2

業者サンから物件を紹介してもらったら、
速攻で見に行く！

速攻だ。

ワタクシの場合、平日なら会社から帰宅後に夜見に行って
『買う！』『○○なので買わない』と回答する
なんだったら会社から直接、遠い街に行った事もある。

現地から『○○なので買わない』と回答した。

業者サンは『あんまさんは絶対に買う客だ』と思ってくれたようだ。
レインズに載っていない物件をドンドン紹介してくれるようになった。


1棟目に購入したアパートは、ディズニーランドに居た時に紹介メールが来た。
その夜、速攻で見に行った。
翌日、買付を入れて1番乗りだった。
業者サンに聞いた。
『この物件はどれ位問合せありましたか？』

『もうジャンジャン電話鳴りまくりで20件以上電話がありました』
と言う回答だった。

ディズニーランドの時点ではまだ誰も気が付いていない物件だった。
そんな物件を紹介してもらい、無事に購入出来た。



速攻で見に行って、速攻で回答する客なので
業者サンから見ても『見込み客』になろう。

良い業者サンとめぐりあえたら、良い関係を築く事。
物件取得する確率が急上昇する。

売買業者サンとの関係 その1

目ぼしい物件が出ると業者サンに連絡を入れる。

物件の前で待ち合わせるかも知れない。
地元業者ならば色々な事を教えてくれる。

いわゆるファーストコンタクトだ。

顔を合わせた業者サンは力強い味方になるかも知れない。
自分が購入する意欲を、誠心誠意伝えよう。
ここで大事な事がある。
コンタクトはメールでは無く、顔を突き合わせてお話しよう。
自分は真剣なんだ！と言う事を伝えよう。


業者サンは物件紹介をしまくっている。
業者サンの立場からすると、売買契約までこぎつけるのは1%位の確率だ。
だから『この人本当に買うのかなぁ』と半信半疑のハズだ。

なんなら自分の通帳を見せても良い。
絶対に購入したい！と言う意思を示そう。
買付証明を出しても良い。

たとえ買付証明を出した物件を買えなくても
『この人は買う人だ』
と思われるだけでも大儲けだ。

数日後に目ぼしい物件を紹介してくれる様になったら
物件探しが加速する。

嫌だなと言うポイント

沢山、見ていると自分の好みが出てくる。
反対にこれは嫌だな。と思う所も出てくる。
嫌だなと思うけど我慢できる部分も出てくる。

一番重要なのは『嫌だな』と思う所を明確に確定させる事だ。
ワタクシの場合
--------------------------
・RC構造
・エレベータが付いている
・雨漏りしている
・傾きがある
・３点ユニットのバストイレ
・路線価が4万円以下
・２０平米未満の部屋
--------------------------

上記の項目が１つでも入っていたら、検討しない。
全部の条件をクリアしていれば、速攻で見に行く。

条件は人それぞれだ。
沢山見る事で、自分の条件が固まってくる。

絶対に嫌だな。と言うポイントを決めよう。

沢山の現地を見て歩く

最初は沢山の物件を見よう。100棟見るつもりで気合いを入れよう。
（まぁ気合いを入れなくても楽しいモノだから心配ない）
住所の欄に『□□市○○町3丁目』と書いてあったら
もう現地に行ってしまおう。

不動産屋に連絡して住所を聞いても良いが、
まだ見る目が肥えていない時は、購入しないだろう。
住所を聞いて見に行って『スンマセン○○なので購入しません』
と回答するのがやや疲れる。
かと言って見に行っておいて買わないから連絡せず！
なんてやると、次回に問合せをした時『こいつは客じゃねー』
と思われるのも困る。

住所を聞いて見に行くと、物件の周りをチェックする為に
周囲半径0.5～1.0キロ位歩き回る

そうすると『□□市○○町3丁目』の全体を歩いて回る事が多いのですね。
近所にスーパーがあったり、公園があったり、人が少ない暗い道があったり
坂道が多かったり、川が近所にあったり、アパートが沢山あって空室が多かったり
国道が近所にあったり、新しい住宅が沢山建築されていたり、
まぁ気付く事が多いのですね。そうやって街を見学して行くのですね。

だったら住所の欄に『□□市○○町3丁目』と書いてあって
建物の写真があったら街に行ってしまおう。
3丁目を全部見て回れば、該当物件が見つかりますよ。
不動産屋さんにコンタクトを取らなくても物件見学は出来ます。

こんな事を毎週毎週続けていこう。
絶対に買えるようになる。

探し続ける事,継続する事

不動産を探すサイトは無数にあるけど、
・不動産JAPAN（レインズのデータと連動している）
・アットホーム　レインズに載っていない物件がソコソコある。
・各種不動産会社HP　三井不動産，住友不動産,東急リバブル,
・981　（競売の3点セットがダウンロードできる）
これらのHPを巡回する。
『これ見てみたい』と思った物件は印刷する
印刷したら、土地面積と建物面積から物件のオオヨソの評価額を算出しよう。
土地面積×相続税路線価　→土地価格
相続税路線価は『全国地価マップ』で探そう
　
建物価値はチョットややこしい。
木造の場合、建築単価が平米15万円なんて言われている。
120㎡の建物は120×15万=1800万円で建てられると大まかに計算する。
ただしこの１８００万円は新築の価格だ。
建物は価値が下がっていく。
木造の法定耐用年数は22年なんですね。
だから11年経つと価値は半分になるので900万円になるのですね。
築15年の場合は・・・
120×15万×（22年-15年）÷22　=715万円
こんな感じで算出する。

土地と建物の価値を足すと、その建物の客観的評価額が分かる。
積算評価なんて言いますね。
土地が1000万円
建物が715万円　積算評価は1715万円だな。と判断する。
　
んで販売価格を見ると・・・2500万円！

そんな感じで毎週毎週、物件を印刷しては見学に行って
街並みと建物を見よう。

毎週見学をしていると
『程度の良い建物』とか
『感じの良い街並み』とか
自分の中で基準が出来てくる。

『この街並みは暗いなぁ。。。』とか
『ボロイ建物なのに高い値段だなぁ』とか
　
感じるようになってくる。

継続して探し続ける事が大事だ。

不動産を買うには・・・探しに行っちゃう事だ。

書籍を読んで『フーンなるほど！』と思っても
実際に物件を見に行かないと話は始まらない。

収益物件ではないが、ワタクシ達夫婦の住居物件を見に行った事がある。
南行徳の新築戸建で本当に『見学』に行った。
ジョギングのついでだった。

お値段がムチャクチャ高くて購入出来るシロモノではなかったが
販売業者サンと仲良くなり、近所の中古物件を色々と紹介してもらった。
5～6件を見学しただろうか。

そのウチ思考が変わって行った。
・購入する為には銀行ローンを組む事
・頭金を準備する事
・他の場所も見てみるかと言う心の変化

購入出来るかも・・・・
と言う意識が湧きあがった。

そうする事でガンガンと知識武装が始まったのだ。

今から思うと
あのジョギングついでに見学した事がキッカケで
物件購入が出来たのだなぁ。と思う。

収益物件も同じだった。
東金の寂しい所の競売物件、基準価額が300万円の家を見たのだ。
そこからガンガン見に行った。
カミサンと楽しくなって休日に見に行きまくりだ。
見学を繰り返すと、欲しくなる。
欲しくなったら知識武装が始まる。
『この物件買ったら○万円で貸して、毎年○○円の収入が入って・・・』
と考えだしたら、購入出来る。

家電や車を購入する時、誰でも商品情報を集めるじゃないですか。

あれと似ていますね。
不動産の場合は家電よりも集める情報が多いけど。

とにかく探しに行ってしまう事。
これが大事だ。

不動産は楽しいのだ

２０代前半から一人暮らしをしておって、
毎月毎月家賃を支払っていた。６～７万円払うと結構な額だ。
これ自己保有の住宅に住んでいると６万円からの支出を減らす事が出来る。
住宅を購入するとローンを組んで毎月一定の額支出があるので同じようなモノだ。
と考えており、そのままアパートに住み続けていた。

不動産を学んだ今なら、違う作戦を練る。

東京への通勤圏内で５００万円位の中古戸建、区分所有マンションを購入
現金でもOK　
２００万円頭金でローンでも良いですよ。

ローンを組んでも毎月1～2万円だ。
車ローンの様な額ですね。
住みながらリフォームを実施。
アパートに住んだと思いながら家賃分６万円を貯蓄。

↑これやるだけでも鬼の様に貯蓄が出来る。
不動産投資を実行していないのにプラスのキャッシュフローが出る。

貯蓄が資金が増加するので、株式に投入しても良し！
再度200万円貯めて住宅を再度購入しても良し！
今住んでいる自宅を賃貸に出して４万円で貸し出そう。
ローンを１万円支払っていても３万円のキャッシュフローが出る。
今住んでいる自宅から引っ越したくない場合、
新たに購入した住宅を綺麗にリフォームして4～5万円で貸し出そう。
ローンで1～2万円払っても３万円位の余剰が出る。

ドンドン資金が貯まるので追加して不動産を購入する。
ドンドン毎月のキャッシュフローが増加する。

こんな楽しい事は無い。

10～15年後にお金が余って余ってしょうがない！
となったら、新築住居をローン無しで購入しても良いんじゃないですか。

不動産は楽しいものなのだ。

不動産を購入へ

不動産投資について書いてみたい。

株で貯めた資金はずーっと株式口座で置いておく！
1億円位になったら、株口座からおろしても良いな。

そう考えていた。


そんな作戦も良いが、株式口座の資金がある程度の規模になってくると
『リーマンショックや地震ショックの様な事が発生したら怖いな』
と思うようになった。
『この先、株式口座の資金が3000万円とかになった時（妄想）
　暴落が発生するとヤバいな』と思うようになった。
　
この様にビビり始めたのが株口座で500万円位の時だろうか。
（大きくない額でビビッているので恥ずかしいが）
色々な書籍で株式で資金を貯めた投資家が不動産を購入していた
主に吉川栄一先生に影響を受けた。
それとロバキヨサンのキャッシュフローゲームをやりまくった結果

『株で増やした資産はで不動産を購入を考えないとイカン！』

と自然に思えるようになった。
　
とにかく本で読んだ通り、WEBサイトや新聞を見て探していこう！
決意した。

株式投資のまとめ

株式について色々と能書きを垂れてきた。
結局は「自分のやり方」を見つけ出して繰返し繰返しやりつづける事が
良い結果を出すのだと思います。

ワタクシは榊ぬ原教授の本、
吉川英一先生の本、
林輝太郎先生の本、
角山智先生の本、CD、
で自分のやり方、考え方が定まったように思う。

上記の本以外に大量に読んだ事も
大きな学びになった。
「あーこのやり方はチョット真似出来ないな」とか
「あーこれだと儲かるときはデカイけど負けるときもデカイね」
とか本を読みながら、自分の考え方を
整理出来た。

吉川英一先生の本


榊原教授の本


林照太郎先生


角山智先生 パーシャルオーナー


ワタクシが使っているExcelも公開します
（と言っても誰でも作れるしょぼいモノ笑）

↓毎日の終値と出来高を記入すると、銘柄の動き方が見えてくる。

【場帳】



↓自分がどの位負けているか？どの位勝っているか？
が分かる。
日記的なコメントを残しておくのも効果的だ。

【週末時価総額】

毎週末の株式口座の総額をインプットする


株式投資は続けることで資産が成長していきます。
暴落に遭遇しても続けることが最大の学びになり自分の糧になる。
努力した事が結果に出やすい投資だと思う。

これからも学びながらも株式投資を続けて行きたいですね。