うれしい誤算

10月末ですね。
早いもので残り2ヶ月で今年も終わりです。
ﾁｮｯﾄ年初に立てた自分の目標値より
低空飛行しております。


さてさて
家業・家計の帳簿を作成しておる時の事です

ぉぉ？？

おおおおお？？

おおおおおお！！！！！？？？

ｶﾞｵｰ！！！！！！


慌てふためきました。

毎月借入れ残債をつけておるのですが
ｱﾊﾟｰﾄの借入残債を
1年間ｽﾞﾚて記帳しておりました。

つまり

残債2100万円が正解だったのに
残債2230万円で記帳するみたいな。

負債が一気に130万円減ったような気分です。
解りにくいですね。

純資産が一気に130万円増えた様な気分です。
これも解りにくいか。

要するに
財務諸表(お金の通信簿)を毎月作る際、
成績が130万円分良化した訳です。

まぁ背負っていた借金が130万円減った
感覚なので嬉しいです。

負債が少ないと銀行からの評価も
変わるかも知れません。

新築ｱﾊﾟｰﾄ屋さんへ提出していた
情報も130万円分良化したので再提出しました。

嬉しい間違えもあるのですね。

非公開物件

信頼している不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄ山羊さん
よりﾒｰﾙをもらいました。

まだ物件明細も作成されていない物件
非公開の物件です

安くて広いです。

船橋市で50坪500万円の戸建

これだけ聞くと

『お！？』

と思います。

とにかく見学に行きました。

ｳｰﾝﾎﾞﾛｲです（笑）

ﾃﾞﾒﾘｯﾄが解りました。

○超ﾎﾞﾛｲ　築40年くらい？
○建築基準法の道路に面していない
　建替え時に他人様が所有している土地を通路部分として
　承諾を貰う必要があります。
　その所有者が病気の為、意思表示ができない
○水道管が入っていないので井戸
○５００万は高い

まぁ難しい物件です。



山羊さんもどうやって売出せば良いのか？
困ってしまう案件のようです。

でも非公開の物件を
紹介してもらえるのは
本当にありがたいです。

ﾎﾞﾛくても賃貸に出せれば良いと思います。
何かしら作戦を練ろうと思います。

脳ミソは優れておるのだ！

勉強音声を聞いておったのですが

人間の脳ミソはとても優れたﾓﾉである
脳ミソの性能を機械に変換するとなると
地球の大きさになってしまう・・・・云々

だそうです。

確かに思い当たる節はあります。

『空を飛びたい！』

と考える動物は居ませんね。

人間は空を飛びたい！と考えて
色々な試行錯誤を繰り返して
飛行機を作ってしまったのですね。
宇宙にも行ってしまうのです。

２００年前の江戸時代に
『俺は空を飛びたい！』
と言ったら笑われるかも知れませんね。

日常で何気に使っておるｽﾏﾎもPCも

仕事でもﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄでも使っておるﾒｰﾙやSNS
と言うﾂｰﾙも

２００年前ならば
当時の人には説明出来ない程
信じられない物でしょう。

その様な物を作ってしまい
人々に広めて便利な世の中になった事は

人の脳ミソが物凄く優れている事
があると思います。

ﾜﾀｸｼはその

『地球規模の高性能の脳ミソ』

をﾌﾙ活用していない事に気が付きました。

勿体無いです。


脳ミソの性能10%で生きるか
脳ミソの性能30%で生きるか
脳ミソの性能3000%で生きるか

どれを選択するかは自分次第です。

脳ミソを活性化させる為に出来る事はナンだろう？
-----------------------------------------

・未体験の事を沢山実施する
　その体験からｲﾝｽﾋﾟﾚｰｼｮﾝを受け取る

・色々な書籍を読みｲﾝﾌﾟｯﾄ。
　ｲﾝﾌﾟｯﾄして学んだ事を行動に移して体験する

・色々な体験、行動、経験、を感じたままに
　ﾉｰﾄや日記に記すｱｳﾄﾌﾟｯﾄを続ける

-----------------------------------------

上記の事を継続的にやっていこうと思いました。


即実践!
と言う事で
先日ﾁｬﾘﾝｺ通勤で帰宅したのですが
ﾜｻﾞといつもと違う道を使いましたね。
市川市は外環が開通したおかげで
色々な道が変化しております。
新たな道路を覚えました。

少しは脳ミソを活用できると良いなぁ。。。
と思います。

日々のﾙｰﾁﾝとは離れた行動を
積極的に取って行きたいです。

通信簿をもらう

新築ｱﾊﾟｰﾄ業者さんに
現在のﾜﾀｸｼの財務状況ﾘｽﾄを提出しました。
-------------
○預貯金,有価証券,保有不動産
○保有不動産の月家賃収入
○各金融機関の借入残債
○3年間の勤労収入
○3年間の不動産収入
-------------
正直に詳らかに提出しました。

業者さんはこれを基に
ﾜﾀｸｼが融資が出る人間かどうか審議する訳です
業者さんは銀行との取引も多くて
銀行さんとのパイプもあります。



借入れが多いのと
勤労収入が低いので
ﾁｮｯﾄ評価が低いだろうなぁ。。。。

と思っておりました。

が！

回答ﾒｰﾙが来ました
通信簿を貰ったような気持ちになりましたね。

『かなりいい形で不動産投資が出来ているようです
　良い物件が出ましたらご紹介させて下さい！』

と書いておりました。

テンション爆上げです。
腕をパタパタしたら飛べそうです（笑）

今までの
投資の勉強や
物件検索＆見学
節約生活が
思い浮かんできます。

こんな借金しておっても
よそ様から評価してもらえると
嬉しいですね。

これからも引き続き

色々な活動を継続していこう！
と誓いました。

新築アパート見学に行きました

福岡県の新築アパート屋さんの
吉岡さん（仮名）からお誘いのメール

『千葉市で新規物件の見学会があるのです
　最新設備ですので見に来ませんか？』
https://blog.goo.ne.jp/h_anma_104/e/a953a229aa1df5fe34a635a7dac1e8b3
福岡の会社ですが首都圏に
沢山ナイスな物件を管理しておる会社です。
イソイソとお出かけしました。

実は去年、ここの会社の物件が欲しくて
銀行融資の打診をしました。
が
財務評価が出なくて諦めた経緯があります。

でも
吉岡さん（仮名）は見込み客でもない
ﾜﾀｸｼを誘ってくれたのです。


これﾒﾁｬｸﾁｬｶｯｺｲｲ物件です。
2階建てですが１部屋を広く使う為に
①玄関ﾌﾛｱから
②階段に登ってｷｯﾁﾝ居室
③更に３段程の段差を登って小部屋の様なﾛﾌﾄ

３つの空間が分かれており広いです。
玄関の上部が高いです


一人暮らしならば贅沢
二人のﾃﾞｨﾝｸｽ世帯なら快適
そんなお部屋です。
玄関ﾄﾞｱの覗き穴には
蓋があり外から覗けない工夫


このクラスの部屋に浴室乾燥機が付いております


この物件なら絶対に安定経営できそうです。
と言うか
自分が住みたい位です（汗）

賃貸の設備も色々と進化しておるのですね。

この建物の物件かなり欲しくなりました。
ｶﾐｻﾝも欲しそうです。

今のﾜﾀｸｼの財務状況では購入出来ないのですが
残債を減らしてｷｬｯｼｭを増やせば買える筈！

もし購入したら・・
収入が○○で
ﾛｰﾝの支払いが○○で
他の経費が・・・・
ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが・・・・
資産がああなって・・・
負債がああなって・・・

３年後にこれこれで・・・
５年後には・・・
ﾑﾌﾌﾌ

この妄想が楽しいです♪

お声がけしてくれた吉岡さんに感謝です。

絶対に買いたい！と心に留めました。

美味しい料理ﾚｼﾋﾟ

勉強用のCDは通勤時に常に聴いております。

先日9ｽﾃｯﾌﾟの音声CDを聴いて
ﾄﾞｰﾝと気づいた事がありました。

腕のあるコックさんが
20年かけて研究して編み出した
ﾎﾜｲﾄｿｰｽの白身魚の料理

この料理法を教わると
2時間で習得できるそうです

ﾓﾁﾛﾝ20年かけた細かい技術は習得出来ないでしょう
が
2時間ﾐｯﾁﾘ教われば
ﾒﾁｬｸﾁｬ美味しいものが作れそうですね。

教わったﾚｼﾋﾟをﾉｰﾄに書き出したら
持ち帰っても美味しいﾓﾉが出来る筈。


投資の時の読書でも応用できると思います。

洗練された投資家の書籍は
1600円で売っています。
ﾌﾞｯｸｵﾌだと100円から売っております

書籍は凡人のﾜﾀｸｼよりズット
洗練された投資家が書いた物です

おそらく
過去数年～数十年間のﾉｳﾊｳや考え方を
物凄い気合と共に書き上げた文章として
載っておるのです。

これを凡人のﾜﾀｸｼが読むと・・・・
ｽｹﾞｰ知識ﾉｳﾊｳがｲﾝﾌﾟｯﾄされます。
ｲﾝﾌﾟｯﾄだけではｲｶﾝです。

更に

読んだﾈﾀを実践すると・・・・
凡人では実現出来なかった
ｽｹﾞｰ結果が出るのです。


ﾜﾀｸｼの投資結果は
コックさんが20年で編み出した料理の
ﾚｼﾋﾟを教えてもらって自分で作る！
のと似ていると思います。

コックさん程の料理ではないけど
食べると美味いﾓﾉを作っているような状態。

書籍ﾉｳﾊｳ　=　美味しい料理ﾚｼﾋﾟ

なのです

大量のｲﾝﾌﾟｯﾄから結果(ｱｲﾃﾞｨｱ)を出す

信頼おける不動産ｴｰｼﾞｪﾝﾄの山羊さん

故郷北海道の帰省に行った際の土産を
ﾜﾀｸｼ自宅まで持ってきてくれました。

ﾌﾟﾗｲﾍﾞｰﾄな時間に
ﾜﾀｸｼの事を頭の片隅に置いて
いてくれた事に感動です。感謝です。

最近は我が家に不動産業者様が来訪されます。

何かお返しをしたいのですが
一番のお返しは

仲介料を発生させる売買を契約する事

でしょう。

何とかしてよい物件を見つけるべく
ｱﾁｺﾁと見学を続けております。

が

ﾅｶﾅｶ上手い事に結果が出てきません

最近読んだ情報で

ｱｲﾃﾞｨｱが出ないのは基礎情報量が足りないのだ
この様な時は多くの事をｲﾝﾌﾟｯﾄするべき

と書いておりました。
全くその通りだと思いました。

ﾜﾀｸｼの場合ｲﾝﾌﾟｯﾄとは何か？

○物件見学して場所の調査
○読書やwebで新たな情報の読み込み
○以前読んで感銘を受けた本の再読

でしょうか。

ｱｲﾃﾞｨｱや結果を出す為には
情報のｲﾝﾌﾟｯﾄですね。
肝に銘じました。

取引先担当者さんの昇進

ｱﾊﾟｰﾄ管理の会社から入電

この電話は
『退去の連絡か！？』
結構ﾋﾞﾋﾞﾘます。

入居者様の風呂換気扇が壊れたとの事。
10年以上住んでくれている優良入居者さん
ｿｯｺｰで修理を依頼しましたね。

この担当者さんﾜﾀｸｼが初心者の頃からの
お付き合いです。
若い感じの店長さんでした。

恐らく同世代なんでしょう。
気持ちよく接して頂き
色々と情報を教えてくれたりします。

ある時は
市街化調整区域に駅が出来る噂を
教えてくれた時もありました。

そんな店長の小沢さん（仮名）

最近の郵便物の店長の名前が
小沢さんではない人物になっておりまして

あれれ！？

と思っておりました。

そこら辺のことをお聞きしました所

『自分は今ｼﾞｮｰﾑになっております。
　でも店長と呼んでもらって大丈夫なんですよ（汗）』

ｼﾞｮｰﾑ！？
常務！？

おおおお！

ｵﾒﾃﾞﾄｳございます！
だか

御見それいたしました！
だか

訳の解らない事をほざきつつ
笑いながら電話を切りました。

将来は社長でしょうか。
なんだﾜﾀｸｼ嬉しくなってしまいました。
仲良くさせてもらっている
担当者さんの昇進は嬉しいです。

ﾜﾀｸｼの管理物件をもっと増やして
良い関係を続けたいものです。

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾏﾝの来訪

日曜日に自宅前でダラダラ過ごしておったら

家の前にﾁｮｯﾄした高級車が停止しました。
中からｽｰﾂ姿のﾋﾞｼﾞﾈｽﾏﾝが降り立ちました。

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾏﾝは
『あのー○○町1丁目の
　ご所有の物件についてお話があります』

と言いました。
新築戸建の２号物件の事です。

要約しますと
お隣さん物件が売却となった。
前面共用道路の使用協定書があるのですが
協定書の名義が
ﾜﾀｸｼが購入する前のﾋﾞﾙﾀﾞｰの名義
協定書の相方の名義も以前の持ち主になっておる事

今回の売買で綺麗に整理したいとの事です。

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾏﾝの名刺は

東急○ﾊﾞﾌﾞﾙ

ｱﾊﾟｰﾄを購入した時に売主側の会社で
色々とお世話になった事があります。

そんな世間話をして
協定書にサインをしました。

ﾋﾞｼﾞﾈｽﾏﾝ氏は大変感謝されました。

物件があると色々な事が発生しますね。
新たな出会いは嬉しいものです。

別れ際
『ﾜﾀｸｼ、ﾓﾔｼ納豆食べながら節約しております。
　何か良い物件がありましたらお声掛け下さいませ』

と言いつつ笑顔で見送りました。

また今度お会いできるならば
物件見学でお会いしたいものです。

あらためて妄想する

財務諸表を眺めていて
色々な事が思い浮かびました。


経営は
【毎月の収入　-　毎月の支出】

所謂ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが
がﾌﾟﾗｽにならなければなりません。

ﾌﾟﾗｽとは具体的に
5万とか10万円とかのﾚﾍﾞﾙではなく
30万円とか50万円・・・
にしていきたいものです。

将来的には100～150万円のﾌﾟﾗｽ
にするべきと考えています。

今のﾜﾀｸｼのｽﾃｰｼﾞではｷｬｯｼｭﾌﾛｰは
使わずに留保しなくてはｲｶﾝです。

そうする事で余剰金としてｽﾄｯｸが増えるので

○急な退去に絡む修繕費も出ます

○経年劣化による大規模修繕の費用にも充てられます。

○余剰金が増えてきたら
　また次の一棟を購入できます。

そうする事で毎月のｷｬｯｼｭﾌﾛｰが更に増えて
経営が楽になります。


ｷｬｯｼｭﾌﾛｰが70～100万円まで増加したら
その内
20～30万円は生活に充てても大丈夫なんじゃない？
と思えます。
それは次のｽﾃｰｼﾞの景色でしょうか。

なんだか楽しそうな生活です。

そんな事を妄想する事で
頑張るﾓﾁﾍﾞｰｼｮﾝになるのです。

ｱﾊﾟｰﾄ掃除

気持ちの良い青空でしたので
ｱﾊﾟｰﾄを撮影しました。

天気が良いせいか？ｶｯｺ良く見えます
築古ですが（笑）

手すりや階段を拭きまくります
基本はﾊﾞｹﾂやらﾃﾞｯｷﾌﾞﾗｼやらｸﾙﾏに載せて
掃除しております
が
最近はﾁｬﾘﾝｺで掃除する作戦を編み出しました。

①ｽﾎﾟﾝｼﾞ
②雑巾3枚
③弱めのｱﾙｶﾘ洗剤（霧吹きﾀｲﾌﾟ）
④水の霧吹き

ﾊﾞｹﾂに水を汲まなくても
なんとか掃除が出来るのです。



掃除しておると
隣のおじさんが声をかけてくれました。

『あ～大変だねぇ。今日は何件掃除するの？』

掃除職人と間違えられたようです（笑）
身元を明かしてもｼｬｰﾅｲので

『良い天気ですねぇ。
　今日はこの一件で終わりなんですよ♪』

ﾆｺﾆｺの挨拶は気持ちよいものです。


と言うか絶対に『大家』と名乗りません。
いつも管理会社の職人のﾌﾘをしております

入居者様が通った時も挨拶しました。
当然大家とは気付かれませんでした。

完全に掃除職人として過ごせましたﾈ。
このポジションなんか気に入っております。

財務がﾀｲﾄ

10月に入りました。
9月末までの財務分析をした結果
財務がﾖﾛｼｸありません

ｳｽｳｽ感づいてはいたのですが(汗)



財務諸表を毎月確認します。
○負債が減る事
○資産が増加する事
○純資産が増加する事
この3つが揃って健全経営です

負債は順調に減っております
これは良しとします。
問題は資産です。
資産が増えておりません。


原因は色々とあるのですが
冷蔵庫を買ったり、
夏休み中にｱﾁｺﾁ移動しまくって
ETC代やｶﾞｿﾘﾝ代の請求が膨れてしまった事
が挙げられます。

ｽﾄｯｸされた資産（貯金）を使ってしまえば
減るのは当たり前です。

生活する上では必要な出費とは言え
大きな出費を続けてしまい
収入分を食いつぶす事は
避けなければなりません。

ｽﾄｯｸを食いつぶすの
もっと避けないとｲｶﾝです

つまり
【資産は毎月毎月増加しなくてはｲｶﾝ！】
と考えております。

毎月の支出を再度ｺﾝﾄﾛｰﾙしようと思いました。

昨年までの夫婦共働きは
保育園送迎においては過酷な生活でしたが
財務向上においては物凄い効果的だったのだと
実感しました。
ｶﾐｻﾝには感謝しかないですね。


毎月、財務分析をする事で
おかしな事を発見・修正できます。

この作業はﾅｲｽな仕事なのです。

不動産家業に集中

不動産家業に集中しました。

・ﾁｬﾘで物件と町並みの見学
　幕張から京成大久保から北習志野
　をチャリンコで視察
　徒歩では距離的に難しく
　ｸﾙﾏだと街のﾆｵｲを感じ取る事が難しいので
　ﾁｬﾘは物件見学においては最強です

・ｱﾊﾟｰﾄの掃除
　これは今度書きます


・9月末までの帳簿付け
　ﾁｬﾘでｱﾁｺﾁの金融機関に行って通帳記帳します。
　んで通帳の数字に併せて会計ソフトの入力と
　税理士先生へ提出する資料整理です。
　
こんな事をしておったら
あっという間に空は暗くなります。

でも不動産経営の良い所は
1年間を通すと毎日仕事があるわけではありません。
会社勤務の仕事の方が10倍は大変ですね。
いや50倍かな（苦笑）

たまには物件を労わってあげないと
ｲｶﾝですね。